商鋪投資經(jīng)驗

1、100萬還能投資商鋪嗎萬還能投資商鋪嗎商業(yè)地產(chǎn)未明確定義。但商鋪的所指已較明確。廣義上常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，形態(tài)上為門臉商鋪和專業(yè)市場兩種，后者函蓋了購物中心、大賣場、商業(yè)街、專業(yè)市場、批發(fā)市場、商貿(mào)中心、社區(qū)商業(yè)等和住宅底商。商鋪不僅種類繁多，檔次和級別也各有不同，規(guī)模有大有小。以最少的交款鎖定價格侯成棟，是倒騰商鋪的投資老鳥了，在這方面有五六年的經(jīng)驗，他言語樸素，但一聽就是隱藏在民間的

2、高手。侯成棟考察過國內(nèi)主要城市的許多鋪子，熟悉北京一半的鋪子。從起先的承租、包租、轉(zhuǎn)租批發(fā)市場、小商品市場的格子商鋪做起，到轉(zhuǎn)手獨立產(chǎn)權(quán)商鋪，再到買賣投資商鋪，他對這個行當(dāng)有很多自己的體會和經(jīng)驗教訓(xùn)。很多人都會就現(xiàn)在是不是“商鋪價格的洼地”這個問題糾結(jié)半天，把商業(yè)地產(chǎn)和住宅的投資作比較思來想去，十分慎重。侯成棟說，這是個偽問題，考慮這些的意義并不大，每個市場都有自己的風(fēng)險和機會，拿這個市場和其他市場作比較不合適，考慮所謂的洼地高地更沒必

3、要。侯成棟的年收益回報計算方式總體上可認(rèn)為是“靜態(tài)年租金收入比較法”，顧名思義就是將可獲得的年租金與購買價格作比較，店鋪的價格體系主要為反向杠桿式，也就是說年租金投資回收年限=店鋪價格，而年租金的承受能力反向取決于項目的赫U能力。如果再精細(xì)一些，考慮到店鋪的年租金收入、店鋪價格升值收入、租金遞增比例(即動態(tài)租金收益)、通貨膨脹因素，如果能在6～8年收回投資成本，這樣的店鋪的投資價值就非常可觀了。侯成棟多年的經(jīng)驗總結(jié)是，有心儀的店鋪，首先

4、應(yīng)該以最少的交款比例盡量鎖定購買價格，這是第一要義，這樣可以提高投資利潤率。其次，在選擇貸款上，應(yīng)該選擇期限范圍內(nèi)的最長貸款時間。商鋪首付款多數(shù)為50％，很多人買了店鋪，假設(shè)以10年為期限，10年下來，最大部分的增值收益來自于出售時產(chǎn)生的結(jié)算利潤，而不注重平時的租金，租金只用作平時花銷；而一旦改變付款方式，例如收了租一次性存到銀行等扣款，結(jié)果會有非常大的變化，甚至可能達(dá)到十年以后每間店鋪即使升值一倍的程度，這樣比較起來就相差大了。(見圖

5、表1、2)No1，市場由初期順利運營到成熟期的轉(zhuǎn)變，或從市場培育期步入市場成熟期等，例如侯成棟一開始看中的某市場的開業(yè)率就在一年左右說到判斷進入的機會，侯成棟推崇從以下四點做判斷：No1，形成自己的若干層次的收益計算方法(譬如，近期、遠(yuǎn)期、鋪子培養(yǎng)期、成熟期)；不管哪種方法，都要高于銀行的利率，否則絕對否定。No2，總售價與年收益(租金)的比例：如大于15，不宜介入；如小于10，證明是很優(yōu)質(zhì)的項目(但須慎重分析其他影響因素)；如果小于1

6、5，大于10，可以考慮，密切留意機會。租金水平的判斷可以結(jié)合周邊但絕不限于周邊。No3，投資店鋪獲利的大頭來自店鋪價值的升值。N04，但是表面上看起來過于完美，沒有風(fēng)險的投資產(chǎn)品，選擇時需要格外慎重。世界上沒有免費的午餐，也不存在“沒有風(fēng)險的投資品”。由50％升至90％以上。No2，地塊區(qū)域稀缺、偏遠(yuǎn)地塊逐漸融入城區(qū)、人口更新或聚集成高密度區(qū)域的機會。這些部有很大的增值機會。例如杭州的西湖圈、清河坊商圈。以及濱江區(qū)、下沙區(qū)等逐漸由郊區(qū)融

7、入市區(qū)的情況。No3，市場輻射半徑的擴大、主要客戶群體結(jié)構(gòu)的升級和良性變更，或有交通改善、地段納入城市規(guī)劃的可能。例如：蘇州一些攝影器材、婚禮用品與服務(wù)專業(yè)市場的經(jīng)營半徑由本市擴展列華東地區(qū)，主要客戶群體由中檔成功升級為中高檔等。有時候商鋪雖然位置不好，但由于具有自己的獨特賣點，消費者和買家必須不顧長途跋涉、舟車勞頓地趕到那買貨，經(jīng)營戶的經(jīng)營利潤相當(dāng)豐厚，租金和升值自然也就不菲。如：上海奧特萊斯、北京的動物園、廣州的香港美食城等。100

8、萬只能考慮格子鋪2005年，手里拼湊了近七八十萬元“閑錢”的侯成棟，聽朋友說商鋪的回報率高，從年中開始就—直在北京尋找合適的鋪面。一圈下來，他感覺有點失望：“好位置價太高，位置差的擔(dān)心回報?！焙髞?，他另辟蹊徑，開始拿經(jīng)營權(quán)，靠轉(zhuǎn)鋪謀利。5年過去了，在這一行的人都公認(rèn)，商鋪投資門檻很高、而目越來越高?！安灰f100萬元，500萬元握手上，能挑選的都很少。千萬元才敢問鋪。”侯成棟也考察過商業(yè)地產(chǎn)中的其他項目，如寫字樓，他發(fā)現(xiàn)，商鋪的投資門檻