入世對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略.pdf

1、對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文入世對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略姓名：翟曉峰申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：碩士專業(yè)：國(guó)際貿(mào)易指導(dǎo)教師：梁蓓2001.4.1增加土地面積，僅僅改變了土地利用類型和土地利用強(qiáng)度。土地面積的一定性，使得附著于土地的房屋等建筑物不能無(wú)限地發(fā)展，所以房地產(chǎn)的供給往往受到限制，不能完全滿足或適應(yīng)房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的積累性和衰減性一方面，房地產(chǎn)的各個(gè)連續(xù)投資是會(huì)有成果的，另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的

2、積累性并不能增加商品的價(jià)值。一個(gè)城市的土地，無(wú)論歷史上投入多少勞動(dòng)，這座城市的土地價(jià)值，并不會(huì)因?yàn)檫^(guò)去投入的勞動(dòng)多，由于房地產(chǎn)的價(jià)值積累性，現(xiàn)存的價(jià)值就會(huì)大些。而且，既然有價(jià)值積累，就必然會(huì)有價(jià)值的損耗和消耗。房地產(chǎn)價(jià)值的積累和衰減，是一個(gè)事物的兩個(gè)方面，在房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，不能把兩者分離丌來(lái)，認(rèn)定房地產(chǎn)價(jià)值只有積累而無(wú)消耗，或者說(shuō)只有消耗而無(wú)積累。(2)房地產(chǎn)利用的遞減性和合理集約性房地產(chǎn)利用存在報(bào)酬遞減的現(xiàn)象。在美國(guó)曾經(jīng)作過(guò)研究表

3、明，建筑一座5層大樓的投資利潤(rùn)為463％；一座10層大樓的投資利潤(rùn)是6％；一座15層大樓的投資利潤(rùn)是705％；而建筑一座20層大樓的投資利潤(rùn)是672％；一層30層大樓的投資利潤(rùn)565％。這表明，建筑物超過(guò)20層，建筑利潤(rùn)就會(huì)呈遞減趨勢(shì)，直至虧本。那么，為何世界上又會(huì)出現(xiàn)許多摩天大廈呢建筑商這時(shí)考慮的不僅僅是利潤(rùn)，而主要著眼于大廈的社會(huì)政治影響，或者說(shuō)樹立一種新型的企業(yè)形象。建筑利潤(rùn)出現(xiàn)收益遞減現(xiàn)象，在我國(guó)大多數(shù)城市實(shí)踐中已得到充分驗(yàn)證(

4、高層建筑的成本售價(jià)普遍高于低層，這說(shuō)明容積率的提高造成建筑成本的上升大于土地成本的節(jié)約)。蚓此，房地產(chǎn)利用就存在一個(gè)合理集約的問(wèn)題。超過(guò)合理的界限，就會(huì)出現(xiàn)報(bào)酬遞減、甚至虧本現(xiàn)象，從而限制了房地產(chǎn)配置效率的提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)供求矛盾的加劇。對(duì)房地產(chǎn)利用采取何種集約度才算合理，一方面需適應(yīng)當(dāng)時(shí)社會(huì)技術(shù)水平、社會(huì)投資能力、經(jīng)營(yíng)制度和社會(huì)需求量，另一方面，也要看房地產(chǎn)本身的生產(chǎn)力，包括不動(dòng)產(chǎn)的質(zhì)量、人地比例、地理位置、交通運(yùn)輸條件和經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)的

5、收益率等，這些因素相互依存，相互制約，共同決定了房地產(chǎn)的受容力。房地產(chǎn)的受容力，是指在一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件下，房地產(chǎn)和其他生產(chǎn)資源最佳配合比例，所能受容其他變量資源的數(shù)量。受容力大的房地產(chǎn)，其可以推進(jìn)的集約度就達(dá)，反之就小。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)集約邊際和粗放邊際進(jìn)行了深入的研究，認(rèn)為房地產(chǎn)的集約邊際，是指某宗房地產(chǎn)在利用中所能達(dá)到的臨界點(diǎn)，該點(diǎn)所用的變量投入成本與其收益相等，也即“在邊際成本超過(guò)邊際收益之前，最后一個(gè)連續(xù)變量投入單位所達(dá)到之

6、點(diǎn)詐是集約邊際”。超過(guò)這點(diǎn)，新增的變量投入將得不到補(bǔ)償。而粗放邊際，是指在最佳乍產(chǎn)條件下房地產(chǎn)產(chǎn)出只能補(bǔ)償其生產(chǎn)成本，它決定著人類選擇質(zhì)次的最后一級(jí)房地產(chǎn)，即再次級(jí)的房地產(chǎn)不宜再投入進(jìn)行開發(fā)利用。(3)房地產(chǎn)權(quán)利的可分割性所有權(quán)是法定權(quán)利的結(jié)合體，它包括占有權(quán)(Possession)、使用權(quán)(Use)、受益權(quán)(Enjoyment)和處置權(quán)(Disposition)。在必要的情況下，這些權(quán)利可以分別出售或轉(zhuǎn)讓給不同的生產(chǎn)者和消費(fèi)者，如當(dāng)國(guó)