中國房地產(chǎn)業(yè)投資價(jià)值問題研究.pdf

1、針對(duì)近年來我國各大城市紛紛出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱，本文首先對(duì)境內(nèi)外出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱進(jìn)行回顧，重點(diǎn)論述中國海南1990年初的房地產(chǎn)泡沫事件、中國香港房地產(chǎn)業(yè)周期循環(huán)和1997年的房地產(chǎn)泡沫事件、美國房地產(chǎn)業(yè)的周期循環(huán)和日本20世紀(jì)80年代后期的房地產(chǎn)泡沫及日本房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)周期。 其次，本文對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值進(jìn)行界定，從理論上來闡述影響房地產(chǎn)投資價(jià)值的因素，通過研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)存在著內(nèi)在均衡價(jià)值，從一個(gè)較長的歷史階段來審視，對(duì)于一個(gè)已經(jīng)建立

2、起比較完善的市場經(jīng)濟(jì)體制和比較成熟的房地產(chǎn)市場的國家或地區(qū)來說，消除了通貨膨脹因素后，房地產(chǎn)價(jià)格在各種因素的影響下，會(huì)圍繞這個(gè)長期均衡值上下波動(dòng)，其偏離均衡值的幅度取決于各種影響力量的合力大小。房地產(chǎn)價(jià)格與租金又存在著長期均衡關(guān)系，租金是房地產(chǎn)使用價(jià)值的價(jià)格表現(xiàn)。買賣時(shí)間差和正反饋效應(yīng)、房地產(chǎn)投資成本（主要是銀行貸款利率）以及投資者對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著深刻的影響。同時(shí)，可以通過價(jià)租率法（房價(jià)租金比）、房價(jià)收入比和其他投資測

3、度方法來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資價(jià)值進(jìn)行測度。 然后，本文對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及其影響因素進(jìn)行研究，研究結(jié)果表明，我國部分城市的房地產(chǎn)業(yè)投資額增幅過大、出現(xiàn)圈地?zé)岢?、房價(jià)收入比過高、房地產(chǎn)空置率過高，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)市場結(jié)構(gòu)失衡或房價(jià)的結(jié)構(gòu)性矛盾、地區(qū)性房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡的結(jié)構(gòu)性矛盾以及住房一級(jí)市場與二級(jí)市場間的結(jié)構(gòu)性矛盾。同時(shí)，研究還發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款與這些城市房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的過熱現(xiàn)狀之間存在重要的因果聯(lián)系，房地產(chǎn)開發(fā)貸款

4、通過對(duì)地價(jià)、房屋空置率和房地產(chǎn)投資的影響來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。 最后，本文著重對(duì)近期上海房地產(chǎn)市場進(jìn)行實(shí)證研究，首先對(duì)近年來上海房地產(chǎn)市場的行情進(jìn)行了回顧，同時(shí)通過分析房地產(chǎn)市場的供求狀況以及二手房市場的歷史成交價(jià)格走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)上海房地產(chǎn)市場正處在加速上揚(yáng)階段。另外，通過計(jì)算上海房產(chǎn)市場中的房價(jià)收入比發(fā)現(xiàn)，在1995至2004年期間，房價(jià)收入比一直處于8至12倍之間，且在2003年和2004年出現(xiàn)大幅度增加，分別高達(dá)10.07和