關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的反思

1、關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的反思馬斌內(nèi)容摘要作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國(guó)住房問(wèn)題的解決有著很大的影響，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展關(guān)乎著國(guó)計(jì)民生。本文從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題入手，剖析這些問(wèn)題背后的深層次原因，對(duì)這些問(wèn)題的形成機(jī)制以及如何解決這些問(wèn)題進(jìn)行了深刻的反思。關(guān)鍵詞：住房改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商房奴土地金融利益集團(tuán)進(jìn)入2011年下半年，在政府愈加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策之下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)似乎正在邁入一個(gè)“寒冬”時(shí)期。“樓盤(pán)降價(jià)

2、銷售，銀行緊縮銀根，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，樓市拐點(diǎn)”等一系列消息充斥于各大新聞媒體，更成為人們茶間飯后閑暇之余熱議的話題，剛剛過(guò)去的9、10月份，往年一直被房地產(chǎn)業(yè)界稱作“金九銀十”被視作樓盤(pán)銷售的高峰期，而在今年，被房地產(chǎn)商們寄予厚望的“金九銀十”卻以樓盤(pán)降價(jià)求售，成交量低靡而慘淡收?qǐng)?。這似乎更印證了人們對(duì)于房?jī)r(jià)下跌，理性回歸的種種猜測(cè)。那么，在這一系列現(xiàn)象的背后，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部到底是一種什么樣的情況呢？政府一系列嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的

3、出臺(tái)，領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲的多次表態(tài)，銀行的緊縮銀根，再加上近期樓盤(pán)銷售慘淡的表現(xiàn)，更有一批房地產(chǎn)上市公司的有序退出，似乎在向人們表明一個(gè)現(xiàn)象亦或者是趨勢(shì)：中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷一場(chǎng)翻天覆地的巨變。具體這個(gè)“巨變”的方向朝著什么地方發(fā)展，我們到底需要一個(gè)怎么樣的房地產(chǎn)業(yè)，這是我們需要深思的問(wèn)題。而這一切，需要從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程以及現(xiàn)狀為切入點(diǎn)進(jìn)行分析。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是和中國(guó)住房政策的改革密不可分的，而中國(guó)住房政策的改革起于鄧

4、小平的一次關(guān)于住房政策的講話。改革前實(shí)行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的政策，應(yīng)該說(shuō)這種制度模式在當(dāng)時(shí)較低水平的消費(fèi)層次上，較好的滿足了職工的基本住房需求。但是這種模式本身也存在著國(guó)家住房投資不能回收，無(wú)法進(jìn)行住房的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)、住房建設(shè)與實(shí)際需要脫節(jié)，使住房嚴(yán)重短缺，使住宅業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)得不到正常發(fā)展等一系列問(wèn)題。隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行，生產(chǎn)力的發(fā)展以及在此基礎(chǔ)之上的人們消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，這種住房制度模式已經(jīng)慢慢不適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需

5、要了，改革勢(shì)在必行。中國(guó)住房政策改革是一個(gè)漸進(jìn)式的過(guò)程，整個(gè)過(guò)程到現(xiàn)在主要是五個(gè)階段來(lái)進(jìn)行的。主要是1980年至1985年試點(diǎn)售房、1986年至1990年提租補(bǔ)貼、1991年至1993年以售帶租、1994年至1997年全面推進(jìn)住房市場(chǎng)化改革以及1997年至今的切斷實(shí)物分配的福利分房制度，住房制度改革進(jìn)入攻堅(jiān)時(shí)期。這在整個(gè)的住房改革過(guò)程中，國(guó)家的住房政策始終影響或者說(shuō)在某種程度上支配著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。按照1997年之后的住房改革措施，

6、整個(gè)住房政策體系上發(fā)生了一個(gè)徹底的轉(zhuǎn)變，首先我們把住房體系簡(jiǎn)單的分為分配，供應(yīng)，信貸三個(gè)以說(shuō)從住宅總體需求來(lái)說(shuō)，主要有住宅消費(fèi)需求和住宅投資需求，而所謂的市場(chǎng)化也并非僅僅指的是住宅作為商品出售的市場(chǎng)化，而政府住宅保障顯然是針對(duì)住宅消費(fèi)需求而并非投資需求。但問(wèn)題恰恰就在于我們的政府總是在住宅投資和住宅消費(fèi)兩個(gè)市場(chǎng)搖擺，用商品市場(chǎng)去解決住宅消費(fèi)和保障問(wèn)題，用調(diào)控投資市場(chǎng)的手段去解決住宅消費(fèi)和保障問(wèn)題，用調(diào)控消費(fèi)市場(chǎng)的手段去解決投資市場(chǎng)的問(wèn)題

7、。這種方式最大的失誤在于，把保障中低收入家庭住房的問(wèn)題推給了市場(chǎng)，同時(shí)使得部分職能部門(mén)對(duì)于投資市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管缺失，進(jìn)一步造成房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性，為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)手操控房?jī)r(jià)提供了便利進(jìn)而大大刺激了投資需求，于是大規(guī)模的房地產(chǎn)投機(jī)形成了。而在這種情況下，我們的政府最需要做，也是最急需做的是：公開(kāi)，準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，這樣才能有利于購(gòu)房者量力而行，做出相對(duì)理性的主動(dòng)抉擇。而對(duì)于拋給市場(chǎng)的保障性住房問(wèn)題，我們必須重視起來(lái)，在發(fā)展商品房市場(chǎng)

8、的同時(shí)，積極發(fā)揮政府的職能，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房的有效開(kāi)發(fā)刻不容緩，亦或者可以和開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)微利房，滿足不同層次的購(gòu)房需求，這樣對(duì)于商品房市場(chǎng)的健康理性發(fā)展具有很重要的意義和推動(dòng)作用。我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到“房奴”這一問(wèn)題的嚴(yán)峻性，一份針對(duì)京滬穗的調(diào)查顯示：在貸款買(mǎi)房的人中，54.1%的人月供占其收入的20%—50%，甚至有31.8%的人，月供占其收入的50%以上。而按照國(guó)際通行的看法，月收入的13是房貸按揭的一條警戒線，越過(guò)此警戒線，將會(huì)出現(xiàn)

9、較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)，并可能影響生活質(zhì)量。今天中國(guó)房奴的現(xiàn)狀恰恰就說(shuō)明了這一點(diǎn)，兩個(gè)字里面充滿了沉重和辛酸，更有社會(huì)學(xué)家指出：房奴現(xiàn)象呈現(xiàn)的是一種值得警惕的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，不要讓房奴心理病降低了我們整個(gè)社會(huì)的“幸福指數(shù)”。而房?jī)r(jià)居高不下，房奴辛酸生活的背后，我們更要認(rèn)識(shí)到：中國(guó)能源消耗量之巨和能源利用率之地是一個(gè)客觀現(xiàn)實(shí)，中國(guó)依然是一個(gè)資源能源相對(duì)匱乏的國(guó)家。在目前的狀況下，住房缺口面積依然很大而與此同時(shí)，在房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展模式下，發(fā)展商品房，中

10、高端住宅是源于改善居住條件，滿足投機(jī)需求和GDP的增長(zhǎng)，其對(duì)資源能源的需求在這樣一個(gè)國(guó)情下會(huì)擠占那些為滿足居民基本住房需求市場(chǎng)所帶來(lái)的需求，不利于住房保障問(wèn)題的解決，同時(shí)，當(dāng)非理性的高房?jī)r(jià)使多數(shù)人民把大部分財(cái)富都凝聚在住房上的時(shí)候，這個(gè)國(guó)家的民生就危險(xiǎn)了，而這一種房地產(chǎn)發(fā)展模式下所帶來(lái)是中國(guó)城市環(huán)境的破壞，勞動(dòng)力成本優(yōu)勢(shì)的喪失和耗能型生活方式的確立，而這些最終都會(huì)對(duì)我們城市甚至國(guó)家的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生不利的影響，這種房地產(chǎn)發(fā)展方式在某種程度

11、上已經(jīng)背離了科學(xué)發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的理念。對(duì)于現(xiàn)實(shí)中人們對(duì)于房?jī)r(jià)的熱議，房?jī)r(jià)大跌的呼聲很高，而對(duì)于房?jī)r(jià)問(wèn)題，北京大學(xué)張頤武教授則分析認(rèn)為：房?jī)r(jià)如果大跌，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要部分的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)受到很大沖擊，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在這一過(guò)程中也會(huì)有下滑的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的下滑對(duì)于我們每個(gè)人的個(gè)人經(jīng)濟(jì)情況會(huì)產(chǎn)生很大影響。到時(shí)候，能抓緊機(jī)會(huì)買(mǎi)到降價(jià)房的也不是普通老百姓，而是被那些有財(cái)力、有閑散資金的人搶購(gòu)去。所以，對(duì)于高房?jī)r(jià)，不能一味的去帶有行政色彩不計(jì)后果的去打