萬科龍湖綜合對比分析

1、一、產(chǎn)品定位萬科：專注于住宅開發(fā)目前，萬科的業(yè)務(wù)范圍集中于住宅。在會計新準(zhǔn)則使用投資性房地產(chǎn)來計量持有型物業(yè)資產(chǎn)后，萬科所持有的物業(yè)資產(chǎn)非常之少，并且根本沒能夠形成持續(xù)增長的模式。雖然一直有萬科由“住宅開發(fā)”向“住宅開發(fā)商辦持有”轉(zhuǎn)向的猜測，但就目前形勢看，萬科還是以住宅為主，深耕住宅的模式使得周轉(zhuǎn)更快，更容易做大規(guī)模。1、產(chǎn)品開發(fā)歷程迄今為止，萬科的住宅產(chǎn)品已經(jīng)歷了三代：（1）第一代產(chǎn)品起步階段:從最早的天景花園，到榮獲“魯班獎”的荔

2、景大廈。（2）第二代產(chǎn)品成長階段:從圍合式、人車分流的城市花園，到四季花城、金色家園、水榭花都、西山庭院等。（3）第三代產(chǎn)品創(chuàng)造階段:從金域藍灣、東海岸、17英里，到萬科城、第五園等產(chǎn)品更為成熟，風(fēng)格日趨細致，多是不能重復(fù)的精品。2、產(chǎn)品種類萬科產(chǎn)品品類產(chǎn)品系列類型代稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品客群項目位置項目價值產(chǎn)品特點主要配套G1商務(wù)住宅成功家庭G2城市改善望子成龍，健康養(yǎng)老金色系列（GOLDEN）G3城市棲居職業(yè)新銳市區(qū)或新城區(qū)便捷的城市生活高

3、密度高層住宅生活配套完善城花系列（CITY）C城郊改善望子成龍，健康養(yǎng)老，職業(yè)新銳市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣舒適居所（第一居所）中高檔，低密度住宅生活配套完善四季系列（TOWN）T1郊區(qū)棲居望子成龍，健康養(yǎng)老，職業(yè)新銳郊區(qū)或衛(wèi)星城低價格，舒適居所（第二居所）中檔，大規(guī)模住宅不完善龍湖：聚焦中高端創(chuàng)新引領(lǐng)目標(biāo)客戶集中于再改、豪宅客戶，對他們的市場期望和需求進行有效解讀，追蹤關(guān)注潛在高端客戶的需求和喜好轉(zhuǎn)變，善于引導(dǎo)市場趨勢及喜好，其創(chuàng)造的75％

4、重復(fù)推薦率遠超同行。1、產(chǎn)品發(fā)展歷程從龍湖的發(fā)展歷程來看，產(chǎn)品經(jīng)歷過六個階段，已經(jīng)從單業(yè)態(tài)多項目轉(zhuǎn)入多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)發(fā)展階段。龍湖起步階段：在初涉地產(chǎn)的1997～1999年間，龍湖地產(chǎn)的發(fā)展呈“糖葫蘆型”，主打住宅領(lǐng)域，做完一個項目再做下一個，單業(yè)態(tài)單項目的串聯(lián)運營，管理重心是理順房地產(chǎn)項目開發(fā)流程，積累業(yè)務(wù)流程中需要的知識，細化流程節(jié)點與崗位、崗位職責(zé)的對應(yīng)關(guān)系。龍湖花園是在探究房地產(chǎn)項目的開發(fā)與運作階段的第一個住宅地產(chǎn)項目，如今已成

5、為重慶市的新地標(biāo)，并以形成“龍湖大社區(qū)”而呈現(xiàn)全貌：占地面積72萬平方米，建筑面積約128萬平方米，提供各類住宅及商鋪約6600戶。龍湖積累階段：從1999年至2001年，龍湖地產(chǎn)開始進入“魚骨型”的發(fā)展階段，在一條主脈上多個項目同時展開，單業(yè)態(tài)多項目的并聯(lián)運營，管理重心是規(guī)范集團與下屬項目公司的關(guān)系、解決不同項目之間的資源分配問題。通過管理流程明確了集團管理層、集團職能部門、各項目公司之間的責(zé)、權(quán)、利，進一步完善了業(yè)務(wù)流程和管理流程，

6、建立了OA系統(tǒng)規(guī)范管理業(yè)務(wù)流程和管理流程，并開始關(guān)注項目公司間的知識分享。此階段龍湖在單一業(yè)態(tài)上精耕細作、快速推進，對于住宅業(yè)態(tài)掌握日益成熟。龍湖快速發(fā)展階段：從20022007年龍湖地產(chǎn)在全國的發(fā)展?fàn)顟B(tài)呈現(xiàn)出了“井田型”開發(fā)結(jié)構(gòu)，多種業(yè)態(tài)（住宅、別墅、商業(yè)）的多個項目齊頭并行，多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)運營，管理重心規(guī)范投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)一條龍服務(wù)，建設(shè)多元化集團型企業(yè)。在此階段，龍湖歷練了自己多種業(yè)態(tài)打造能力，產(chǎn)品從多層住

7、宅到高層住宅、從聯(lián)排別墅到獨立別墅、從大型購物中心到生活中心、從商務(wù)寫字樓到高檔酒店，每種業(yè)態(tài)都敢于嘗試并能夠真正做出引領(lǐng)潮流獲得市場認可的精品，建立了領(lǐng)先的房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營管理體系。龍湖高速發(fā)展階段：自2007年開始，實施“區(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，由北向南、從沿海經(jīng)濟圈、中心城市輻射到周邊城市，在成都、北京、西安、上海等地區(qū)快速復(fù)制龍湖的單業(yè)態(tài)多項目的并聯(lián)運營模式，待該區(qū)域成熟后，又展開多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)運營覆蓋，龍湖以其“多項目”、“多

8、業(yè)態(tài)”策略開始了快速發(fā)展，每進入一個城市后進行多項目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)，進入有組織的擴張期。龍湖正運用并復(fù)制豐富的多業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)驗和強大的系統(tǒng)優(yōu)勢邁入?yún)^(qū)域擴張的新階段。在涉足房地產(chǎn)10年之后，龍湖開始呈現(xiàn)出了總體爆發(fā)力，逐步完成向全國性公司的跨越。2、產(chǎn)品種類及分布龍湖產(chǎn)品覆蓋獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房、高層電梯公寓、酒店、商務(wù)公寓、購物中心、寫字樓等形態(tài)，覆蓋了從多層住宅到高層住宅、從聯(lián)排別墅到獨立別墅、從大型購物中心到生活中心