萬科龍湖綜合對比分析

1、一、產品定位萬科：專注于住宅開發(fā)目前，萬科的業(yè)務范圍集中于住宅。在會計新準則使用投資性房地產來計量持有型物業(yè)資產后，萬科所持有的物業(yè)資產非常之少，并且根本沒能夠形成持續(xù)增長的模式。雖然一直有萬科由“住宅開發(fā)”向“住宅開發(fā)商辦持有”轉向的猜測，但就目前形勢看，萬科還是以住宅為主，深耕住宅的模式使得周轉更快，更容易做大規(guī)模。1、產品開發(fā)歷程迄今為止，萬科的住宅產品已經歷了三代：（1）第一代產品起步階段:從最早的天景花園，到榮獲“魯班獎”的荔

2、景大廈。（2）第二代產品成長階段:從圍合式、人車分流的城市花園，到四季花城、金色家園、水榭花都、西山庭院等。（3）第三代產品創(chuàng)造階段:從金域藍灣、東海岸、17英里，到萬科城、第五園等產品更為成熟，風格日趨細致，多是不能重復的精品。2、產品種類萬科產品品類產品系列類型代稱產品類型產品客群項目位置項目價值產品特點主要配套G1商務住宅成功家庭G2城市改善望子成龍，健康養(yǎng)老金色系列（GOLDEN）G3城市棲居職業(yè)新銳市區(qū)或新城區(qū)便捷的城市生活高

3、密度高層住宅生活配套完善城花系列（CITY）C城郊改善望子成龍，健康養(yǎng)老，職業(yè)新銳市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣舒適居所（第一居所）中高檔，低密度住宅生活配套完善四季系列（TOWN）T1郊區(qū)棲居望子成龍，健康養(yǎng)老，職業(yè)新銳郊區(qū)或衛(wèi)星城低價格，舒適居所（第二居所）中檔，大規(guī)模住宅不完善龍湖：聚焦中高端創(chuàng)新引領目標客戶集中于再改、豪宅客戶，對他們的市場期望和需求進行有效解讀，追蹤關注潛在高端客戶的需求和喜好轉變，善于引導市場趨勢及喜好，其創(chuàng)造的75％

4、重復推薦率遠超同行。1、產品發(fā)展歷程從龍湖的發(fā)展歷程來看，產品經歷過六個階段，已經從單業(yè)態(tài)多項目轉入多業(yè)態(tài)多項目并聯發(fā)展階段。龍湖起步階段：在初涉地產的1997～1999年間，龍湖地產的發(fā)展呈“糖葫蘆型”，主打住宅領域，做完一個項目再做下一個，單業(yè)態(tài)單項目的串聯運營，管理重心是理順房地產項目開發(fā)流程，積累業(yè)務流程中需要的知識，細化流程節(jié)點與崗位、崗位職責的對應關系。龍湖花園是在探究房地產項目的開發(fā)與運作階段的第一個住宅地產項目，如今已成

5、為重慶市的新地標，并以形成“龍湖大社區(qū)”而呈現全貌：占地面積72萬平方米，建筑面積約128萬平方米，提供各類住宅及商鋪約6600戶。龍湖積累階段：從1999年至2001年，龍湖地產開始進入“魚骨型”的發(fā)展階段，在一條主脈上多個項目同時展開，單業(yè)態(tài)多項目的并聯運營，管理重心是規(guī)范集團與下屬項目公司的關系、解決不同項目之間的資源分配問題。通過管理流程明確了集團管理層、集團職能部門、各項目公司之間的責、權、利，進一步完善了業(yè)務流程和管理流程，

6、建立了OA系統規(guī)范管理業(yè)務流程和管理流程，并開始關注項目公司間的知識分享。此階段龍湖在單一業(yè)態(tài)上精耕細作、快速推進，對于住宅業(yè)態(tài)掌握日益成熟。龍湖快速發(fā)展階段：從20022007年龍湖地產在全國的發(fā)展狀態(tài)呈現出了“井田型”開發(fā)結構，多種業(yè)態(tài)（住宅、別墅、商業(yè)）的多個項目齊頭并行，多業(yè)態(tài)多項目并聯運營，管理重心規(guī)范投資規(guī)劃、開發(fā)建設、商業(yè)管理和物業(yè)服務一條龍服務，建設多元化集團型企業(yè)。在此階段，龍湖歷練了自己多種業(yè)態(tài)打造能力，產品從多層住

7、宅到高層住宅、從聯排別墅到獨立別墅、從大型購物中心到生活中心、從商務寫字樓到高檔酒店，每種業(yè)態(tài)都敢于嘗試并能夠真正做出引領潮流獲得市場認可的精品，建立了領先的房地產投資、開發(fā)、經營管理體系。龍湖高速發(fā)展階段：自2007年開始，實施“區(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，由北向南、從沿海經濟圈、中心城市輻射到周邊城市，在成都、北京、西安、上海等地區(qū)快速復制龍湖的單業(yè)態(tài)多項目的并聯運營模式，待該區(qū)域成熟后，又展開多業(yè)態(tài)多項目并聯運營覆蓋，龍湖以其“多項目”、“多

8、業(yè)態(tài)”策略開始了快速發(fā)展，每進入一個城市后進行多項目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)，進入有組織的擴張期。龍湖正運用并復制豐富的多業(yè)態(tài)開發(fā)經驗和強大的系統優(yōu)勢邁入區(qū)域擴張的新階段。在涉足房地產10年之后，龍湖開始呈現出了總體爆發(fā)力，逐步完成向全國性公司的跨越。2、產品種類及分布龍湖產品覆蓋獨棟別墅、聯排別墅、疊拼別墅、花園洋房、高層電梯公寓、酒店、商務公寓、購物中心、寫字樓等形態(tài)，覆蓋了從多層住宅到高層住宅、從聯排別墅到獨立別墅、從大型購物中心到生活中心