從一起案件談物業(yè)服務(wù)合同與小區(qū)車輛安全

1、從一起案件談物業(yè)服務(wù)合同與小區(qū)車輛安全從一起案件談物業(yè)服務(wù)合同與小區(qū)車輛安全楊美香張俊峰任愛娟[要點(diǎn)提示]除非業(yè)主與物業(yè)公司另行訂立保管合同，一般情況下，二者之間應(yīng)該是公共服務(wù)性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，物業(yè)公司負(fù)有法定的一般注意義務(wù)。如果業(yè)主的車輛在物業(yè)公司管理范圍內(nèi)被盜，物業(yè)公司只承擔(dān)因未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全防范義務(wù)而引起的車輛損失的相應(yīng)法律責(zé)任。[案情]原告：王某，女，山東某監(jiān)理公司東營分公司副經(jīng)理。被告：東營某物業(yè)服務(wù)有

2、限責(zé)任公司。東營區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：原告為東營某住宅小區(qū)的業(yè)主，被告是該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司。2007年7月21日晚23時(shí)40分許，原告發(fā)現(xiàn)其居住的小區(qū)68號樓室內(nèi)的一個(gè)電腦包被盜，包內(nèi)裝有魯EAE797奧迪車鑰匙一把、酷派手機(jī)一部、小靈通一部、現(xiàn)金人民幣18000元以及各類重要文件和合同等。在原告處居住的人員遂撥打110報(bào)警并通知被告，被告方張某及保安人員到場。22日0時(shí)30分許，警方人員進(jìn)入原告住處，此時(shí)，魯EAE797奧迪車尚停在

3、原告樓下后院。被告遂安排保安人員巡邏排查。被告監(jiān)控錄像顯示：22日2時(shí)19分左右，有一輛機(jī)動(dòng)車外出。被告東門保安當(dāng)班記錄載明：2時(shí)19分有一輛銀白色奧迪車外出，車號魯EAE797，經(jīng)查有出入證，按規(guī)定放行。7月22日上午，原告及在原告家中居住的閻某、周某等人發(fā)現(xiàn)魯EAE797車被盜。10時(shí)10分閻某遂向東營市公安局東城分局報(bào)警。公安局偵查人員及被告方人員遂趕到現(xiàn)場。該車至今下落不明。原告訴稱，作為物業(yè)公司，被告依法負(fù)有保護(hù)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)

4、安全不受損害的義務(wù)，且在原告明確要求被告履行保護(hù)原告財(cái)產(chǎn)安全、被告承諾保護(hù)的情況下，原、被告已形成車輛保管合同關(guān)系，因被告重大過失，致使原告遭受重大財(cái)產(chǎn)損失，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告的全部經(jīng)濟(jì)損失。除去保險(xiǎn)公司賠償原告的373670元外，原告尚有179282.5元的損失，這部分損失應(yīng)由被告賠償。被告辯稱，原告所稱的“被告依法負(fù)有保護(hù)原告人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的義務(wù)”于法無據(jù)，被告對此不僅沒有法定義務(wù)，而且沒有約定義務(wù)。原告稱原、被告已形成車輛保

5、管合同關(guān)系的主張不能成立。假使原告車輛真的丟失，也是刑事犯罪和原告自身過錯(cuò)造成的，被告沒有過錯(cuò)。保險(xiǎn)公司賠償原告373670元是對原告車輛被盜損失的全部賠償。保險(xiǎn)賠付與購置車輛之間費(fèi)用的差價(jià)是原告自己選擇了放棄。原告對自己已放棄的權(quán)利無權(quán)再行向被告主張，不應(yīng)得到支持。[審判]東營區(qū)人民法院認(rèn)為，關(guān)于原、被告之間法律關(guān)系的問題，原告作為被告的業(yè)主，已向被告交納物業(yè)管理費(fèi)，被告作為物業(yè)管理公司應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，原、被告形成物業(yè)

6、管理服務(wù)合同關(guān)系。原告提供的業(yè)主使用手冊明確載明物業(yè)公司只負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的車輛管理，不負(fù)責(zé)車輛的保管保險(xiǎn)責(zé)任，故原告主張?jiān)娼患{的物業(yè)費(fèi)包含安防費(fèi)用，原、被告形成保管關(guān)系，理由不當(dāng)，法院不予采信。原告主張其車鑰匙丟失后，被告承諾不讓車輛離開小區(qū)，其提供的錄音資料不能證明被告承諾為其保管車輛。性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，物業(yè)公司負(fù)有法定的一般注意義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條將這一注意義務(wù)表述為“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全

7、防范工作”。除非業(yè)主與物業(yè)公司另行訂立保管合同，否則物業(yè)公司只承擔(dān)因未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全防范義務(wù)而引起的車輛損失的相應(yīng)法律責(zé)任?！跋鄳?yīng)”是指過錯(cuò)在造成損失的原因力中所占的比例份額。可見，這兩種觀點(diǎn)的區(qū)別直接導(dǎo)致了賠償責(zé)任的大小與賠償金額的多少。如果業(yè)主與物業(yè)公司之間成立保管合同，那么，根據(jù)保管合同的規(guī)定，物業(yè)公司就要承擔(dān)車輛被盜的大部分甚至是全部損失如果業(yè)主與物業(yè)公司只是成立服務(wù)合同的話，物業(yè)公司則承擔(dān)管理不到位的責(zé)任，即使賠

8、償也只占實(shí)際被盜車輛的很小金額。筆者贊同“服務(wù)合同說”，主要原因如下：第一，保管合同的實(shí)質(zhì)構(gòu)成要件，要求托管人實(shí)際轉(zhuǎn)移保管物的占有，并且在領(lǐng)取保管物之前事先通知保管人。從物業(yè)服務(wù)合同的形式來看，業(yè)主通過向物業(yè)公司每月繳納一定數(shù)額的管理費(fèi)用，將車停在小區(qū)的指定位置。表面上看起來，物業(yè)公司好像已經(jīng)實(shí)際管理車輛。但事實(shí)上，車輛管理權(quán)還是由車主本人掌握，并沒有實(shí)際轉(zhuǎn)移車輛的占有，車主還可以隨時(shí)使用車輛，并不需要事先通知物業(yè)公司。上述特征與保管合

9、同的構(gòu)成要件大相徑庭。第二，從物業(yè)公司設(shè)立的目的來看，小區(qū)全體業(yè)主為了能夠獲得一個(gè)良好的居住環(huán)境，委托物業(yè)公司對其小區(qū)進(jìn)行管理，提供服務(wù)。物業(yè)公司履行職能是基于小區(qū)全體業(yè)主的委托，履行職能的目的也就是為了維護(hù)好全體業(yè)主(或大多數(shù)業(yè)主)的共同利益，如小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、安全等。維護(hù)好小區(qū)居民的財(cái)產(chǎn)安全也就是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要職責(zé)。但是物業(yè)公司是否就負(fù)有絕對的安全和保管義務(wù)呢這無疑是不現(xiàn)實(shí)的，事實(shí)上物業(yè)公司也不可能做到。正如世界上不可能有一勞永逸

10、的安全手段一樣，物業(yè)公司也不能承擔(dān)起小區(qū)的所有安全任務(wù)。物業(yè)公司對小區(qū)只能盡到基本的安全義務(wù)，如安排保安對小區(qū)進(jìn)行連續(xù)巡邏，安置必要的小區(qū)周邊監(jiān)視裝置，實(shí)行門衛(wèi)登記制度等。除此之外，除非物業(yè)合同中有特別規(guī)定或者是物業(yè)公司的重大過失和故意，否則，物業(yè)公司不再承擔(dān)責(zé)任。第三，從權(quán)利義務(wù)相一致的原則分析，等價(jià)有償是民事活動(dòng)的一般準(zhǔn)則。物業(yè)公司作為盈利性的機(jī)構(gòu)，自身要追求一定的經(jīng)濟(jì)利益。此時(shí)，經(jīng)濟(jì)利益的獲取，表現(xiàn)為物業(yè)公司通過提供優(yōu)質(zhì)、良好的物

11、業(yè)服務(wù)，來贏得大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，從而獲取一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)用。反過來，一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)用也就在很大程度上決定了物業(yè)公司的服務(wù)手段和服務(wù)質(zhì)量。現(xiàn)實(shí)中，從小區(qū)停車費(fèi)繳納的數(shù)額來看，通常是車主每月繳納數(shù)十到數(shù)百元不等的費(fèi)用，該費(fèi)用相對于車輛的價(jià)值而言，自然微不足道。當(dāng)物業(yè)公司在已經(jīng)盡到管理義務(wù)的情況下，再就車輛的價(jià)值進(jìn)行賠償，顯然有失公平。另外，就停車費(fèi)的性質(zhì)而言，小區(qū)的資源歸全體業(yè)主所有，車輛地面固定停放位置屬小區(qū)全體業(yè)主所有，除對停

12、車費(fèi)有特別約定以外，停車費(fèi)須納入物業(yè)維修基金，歸全體業(yè)主所有，以用于公共設(shè)施的維修、更新，也就是說業(yè)主的停車費(fèi)仍然是歸業(yè)主所有，停車費(fèi)并非保管費(fèi)。物業(yè)公司作為小區(qū)業(yè)主的代理人，小區(qū)車位的劃定與使用實(shí)際上是為了全體業(yè)主的利益，保障小區(qū)內(nèi)空間的合理使用。需要指出的是，上文所談到的物業(yè)公司對于小區(qū)車輛的被盜不承擔(dān)保管責(zé)任，并非否定物業(yè)公司不承擔(dān)任何責(zé)任。因?yàn)槲飿I(yè)公司的管理職責(zé)本身就意味著其應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)起維護(hù)小區(qū)安全的責(zé)任。若物業(yè)公司對被盜事件存在