河北省深州市農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法比較研究.pdf

1、我國是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)用地是人類賴以生存和發(fā)展且無法代替的重要生產(chǎn)資料。土地問題一直都是影響國家穩(wěn)定的一個(gè)首要問題。隨著國家的安定團(tuán)結(jié)，經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，土地市場作為基本生產(chǎn)要素市場走進(jìn)社會(huì)主義市場。同時(shí)，暴露出很多問題，如：土地管理體系、估價(jià)體系不健全，估價(jià)方法自身的局限性等等，我國農(nóng)用地估價(jià)的研究還有待于進(jìn)一步深入。 本研究針對(duì)我國目前在農(nóng)用地估價(jià)中所存在的問題，以深州市農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估為例，在《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》指導(dǎo)下，根據(jù)

2、深州市土地利用現(xiàn)狀，在農(nóng)用地定級(jí)的基礎(chǔ)上，基于地理信息系統(tǒng)(GIS)平臺(tái)和數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)軟件SPSS的支持，對(duì)不同估價(jià)技術(shù)方法以及不同的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行對(duì)比研究，分析不同估價(jià)技術(shù)方法以及不同數(shù)學(xué)模型所確立的基準(zhǔn)地價(jià)的可信度，確定一個(gè)合理的基準(zhǔn)地價(jià)，同時(shí)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)各影響因素對(duì)地價(jià)的影響程度。為宗地的估價(jià)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為農(nóng)用地估價(jià)體系走向合理化科學(xué)化提供參考，促進(jìn)土地市場走向規(guī)范化、法制化。 分析結(jié)果表明，構(gòu)建的整體樣本和分級(jí)別樣本農(nóng)地的五

3、種模型中整體樣本的線性函數(shù)模型為最適模型，且線性函數(shù)模型與樣點(diǎn)地價(jià)平均法結(jié)果基本持平。綜合考慮樣點(diǎn)地價(jià)平均法是在定級(jí)基礎(chǔ)上進(jìn)行分區(qū)以樣點(diǎn)形式得出基準(zhǔn)地價(jià)，而線性函數(shù)模型是一種確立在單元地價(jià)與定級(jí)指數(shù)、產(chǎn)投比間的關(guān)系，樣點(diǎn)來自于定級(jí)而結(jié)果又與定級(jí)指數(shù)緊密結(jié)合，同時(shí)引入一個(gè)反映農(nóng)戶技術(shù)管理水平的因子——產(chǎn)投比，用產(chǎn)投比來表征農(nóng)戶的管理水平。因此，在估價(jià)方法的最終選定上，本研究選用定級(jí)指數(shù)模型法確定的整體線性模型函數(shù)。最后，通過對(duì)地價(jià)與定級(jí)因

4、素的相關(guān)分析，表明道路通達(dá)度、土體構(gòu)型、中心城鎮(zhèn)和表層質(zhì)地與地價(jià)的相關(guān)性較強(qiáng)，灌溉水源與地價(jià)的相關(guān)性最差。 本文創(chuàng)新點(diǎn)： 1．本研究利用統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估方法進(jìn)行了對(duì)比研究，并且在建立模型的同時(shí)引入一個(gè)反映農(nóng)戶技術(shù)管理水平的因子——產(chǎn)投比，來消除農(nóng)戶間技術(shù)與管理水平差異。 2．本文建立的模型科學(xué)的解釋了深州市農(nóng)地價(jià)格與農(nóng)地質(zhì)量間的關(guān)系，并且通過模型法可以快捷的計(jì)算出評(píng)估區(qū)域內(nèi)任何一個(gè)地價(jià)單元的地價(jià)，也就