非自住性購房問題研究——由溫州購房團(tuán)現(xiàn)象引發(fā)的思考.pdf

1、隨著中國政府開始實施并不斷深入住房制度的改革，中國房地產(chǎn)近年來取得了令人矚目的發(fā)展，并由于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高以及對國民經(jīng)濟(jì)強(qiáng)有力的拉動作用，成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會的不斷進(jìn)步起著舉足輕重的作用。2004年年初，新聞媒體對溫州購房團(tuán)進(jìn)行了一系列報道，同時，社會各界關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展是否過熱的討論也非常激烈，一時間，有關(guān)溫州購房團(tuán)和非自住性購房的話題和討論成為了社會關(guān)注的焦點(diǎn)。在這樣的背景下，對非自住性購房

2、問題進(jìn)行研究也就具有不同尋常的意義。 第一個方面是案例背景。這部分內(nèi)容主要介紹了2004年年初以中國中央電視臺《經(jīng)濟(jì)半小時》以及成都本地媒體《居周刊》為代表的新聞媒體對溫州購房團(tuán)的相關(guān)報道以及社會各界對溫州購房團(tuán)的主要觀點(diǎn)。 第二個方面是非自住性購房概述。從中國住房制度改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程來看，個人購房行為已經(jīng)成為了房地產(chǎn)消費(fèi)市場的主體，而從購房行為的動機(jī)來劃分，個人購房行為主要可以分為兩類：一類是自住性購房，另一

3、類是非自住性購房。與自住性購房行為相比，非自住性購房行為在購房行為動機(jī)、用途和購房對象、對銀行信貸的依賴程度、對風(fēng)險的認(rèn)識和承擔(dān)能力等方面都存在很大的差異，這種差異也直接決定了非自住性購房行為發(fā)生的原因以及對房地產(chǎn)市場、金融體系和國民經(jīng)濟(jì)所帶來的一系列風(fēng)險。 第三個方面是非自住性購房的原因。非自住性購房并非中國房地產(chǎn)市場與生俱來的現(xiàn)象，而投資利潤存在的空間則是產(chǎn)生非自住性購房的根本原因。非自住性購房的利潤主要來源于土地的增值、房

4、產(chǎn)的自然增值、房產(chǎn)炒作行為產(chǎn)生的房價增值以及房產(chǎn)租賃收益等。同時，由于我國住房總需求量將長期保持在較高的水平上，因此，非自住性購房將是我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中長期需要面對的現(xiàn)象。 第四個方面是非自住性購房的風(fēng)險分析。對房地產(chǎn)市場供應(yīng)而言，以溫州購房團(tuán)為代表的非自住性購房會導(dǎo)致地價和房價的過快上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)投入規(guī)模出現(xiàn)爆發(fā)式增長，從而影響房地產(chǎn)市場的供求平衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，以及導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生扭曲；對房地產(chǎn)市場消費(fèi)而言

5、，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化會讓中低收入房地產(chǎn)消費(fèi)者無法購買適用的住房，無法解決和改善自身的居住條件，過快上漲的房價還會提高消費(fèi)者的居住和生活成本；對金融體系而言，非自住性購房存在相對更高的違約概率，金融體系會因房地產(chǎn)泡沫的加劇和破滅承擔(dān)巨大風(fēng)險；對國民經(jīng)濟(jì)而言，以溫州購房團(tuán)為代表的非自住性購房會抬高勞動力成本，削弱國民經(jīng)濟(jì)整體競爭力，進(jìn)一步加劇社會貧富差距，對社會的安定產(chǎn)生影響，扭曲整個國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。這些都將為房地產(chǎn)市場、金融體系和國民經(jīng)濟(jì)的健

6、康發(fā)展帶來較大的風(fēng)險。 第五個方面是非自住性購房的風(fēng)險控制。從維護(hù)資本流動的正當(dāng)需求、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)、金融體系和國民經(jīng)濟(jì)的安全運(yùn)行出發(fā)，應(yīng)當(dāng)從疏導(dǎo)、調(diào)節(jié)和限制三個方面來加強(qiáng)對非自住性購房的風(fēng)險控制。疏導(dǎo)包括一方面應(yīng)建立多元化的投資渠道，解決整個國民經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展的問題，避免資本在房地產(chǎn)流通領(lǐng)域過度集聚所產(chǎn)生的風(fēng)險，另一方面，應(yīng)拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，讓民間資本從房地產(chǎn)消費(fèi)流通領(lǐng)域進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域。調(diào)節(jié)包括從政府和金融機(jī)構(gòu)兩