購(gòu)房基金設(shè)立與運(yùn)作相關(guān)問(wèn)題思考

1、全國(guó)中文核心期刊財(cái)會(huì)月刊陰援中旬全國(guó)中文核心期刊財(cái)會(huì)月刊陰援中旬近幾年，城市房?jī)r(jià)不斷上漲，居民購(gòu)房壓力日益增加，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期吸引大量資金投資購(gòu)房，加劇了商品房供需矛盾，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。對(duì)此，國(guó)家不斷出臺(tái)調(diào)控政策，通過(guò)抑制投資控制房?jī)r(jià)上漲。除此之外，筆者認(rèn)為需要建立一種機(jī)制，以提升中低收入人群購(gòu)房能力，幫助其及早置業(yè)。這種機(jī)制要具有吸引房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金的功能，具備資金增值能力，而且資金退出機(jī)制比投資購(gòu)房更方便，以引導(dǎo)資金投

2、向，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制。為此，可以由政府專門(mén)機(jī)構(gòu)發(fā)起設(shè)立一種資金來(lái)源多元化的購(gòu)房基金。一、基金資金的籌集及收入來(lái)源1援基金發(fā)起資金的來(lái)源。為保證購(gòu)房基金有穩(wěn)定的資金來(lái)源渠道，政府可以規(guī)定政府進(jìn)行土地拍賣(mài)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋銷售取得的收入，必須撥出一定比例（2%耀5%）強(qiáng)制認(rèn)購(gòu)基金。且這兩種機(jī)構(gòu)所認(rèn)購(gòu)的基金不能隨意向購(gòu)房基金賣(mài)出、贖回現(xiàn)金，因?yàn)檫@兩類機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的主體，幫助中低收入群體提高購(gòu)房能力是其應(yīng)盡的社會(huì)義務(wù)

3、。在制度上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所持有的購(gòu)房基金可作為具有法律效力的有價(jià)證券向銀行質(zhì)押獲取貸款。開(kāi)發(fā)企業(yè)拍賣(mài)土地后可以將其持有的基金按當(dāng)時(shí)的價(jià)格作價(jià)向政府支付土地款。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)束樓盤(pán)經(jīng)營(yíng)、注銷公司時(shí)可以將所持有的基金份額向購(gòu)房基金賣(mài)出、收回現(xiàn)金。2援基金向社會(huì)開(kāi)放，允許個(gè)人及各種法人機(jī)構(gòu)申購(gòu)，認(rèn)購(gòu)人持有的這種基金在持有期達(dá)到規(guī)定時(shí)間（6個(gè)月）后可自由賣(mài)回給基金。為了保持基金的流動(dòng)性，基金所持現(xiàn)金低于基金總資產(chǎn)20%時(shí)可以暫停投資人贖回基金。

4、3援基金的運(yùn)營(yíng)收入?；鸶鶕?jù)所持有的“基金持房憑證”評(píng)估價(jià)值依照基準(zhǔn)按揭利率向購(gòu)房人定期收取利息，取得經(jīng)營(yíng)性營(yíng)業(yè)收入?；鹪谫?gòu)房行為發(fā)生后，與購(gòu)房人之間買(mǎi)賣(mài)“基金持房憑證”產(chǎn)生的成本金額與贖回價(jià)格差額為基金參與共同購(gòu)房產(chǎn)生的資本利得或損失。二、購(gòu)房基金的運(yùn)行模式購(gòu)房基金應(yīng)屬于獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，利用政府規(guī)定的專門(mén)籌資渠道募集資金，獨(dú)立進(jìn)行資金運(yùn)營(yíng)并自負(fù)盈虧，能夠長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。購(gòu)房基金的運(yùn)行模式由以下幾個(gè)方面構(gòu)成：1援基金資金通過(guò)規(guī)定方式籌集，并

5、根據(jù)基金資產(chǎn)及基金份額確定每份基金市值。2援購(gòu)房人提出申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)基金管理人審核同意，基金按一定比例出資與購(gòu)房人共同購(gòu)置所認(rèn)購(gòu)的房屋，雙方按出資比例共同持有房屋產(chǎn)權(quán)。3援基金對(duì)共有房產(chǎn)的持有份額除在房產(chǎn)證標(biāo)明并持有“房產(chǎn)共有證”外，還對(duì)所持有的共有份額以1%為標(biāo)準(zhǔn)劃分等份，并將每等份制成專門(mén)的有價(jià)證券，暫命名為“基金持房憑證”，由基金持有，每一份“基金持房憑證”代表基金對(duì)共有房產(chǎn)擁有1%比例的市場(chǎng)價(jià)值。4援房屋價(jià)格隨市場(chǎng)行情而變動(dòng)，房產(chǎn)由

6、專業(yè)機(jī)構(gòu)定期進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，所持有的“基金持房憑證”價(jià)值對(duì)應(yīng)房屋當(dāng)時(shí)評(píng)估價(jià)值的1%。每次評(píng)估價(jià)格向房屋購(gòu)買(mǎi)人公布，房屋評(píng)估的方法及市場(chǎng)參照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該在基金管理處及有關(guān)交易場(chǎng)所向公眾公布。5援購(gòu)房人可隨時(shí)向基金贖回由基金持有的“基金持房憑證”，一次可以贖回全部或部分證券，每份證券的贖回價(jià)格根據(jù)當(dāng)時(shí)最新的評(píng)估價(jià)格確定，未被贖回繼續(xù)由基金持有的那部分證券，應(yīng)根據(jù)最新的評(píng)估價(jià)值按照當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)按揭利率由購(gòu)房人向基金支付利息。6援在認(rèn)購(gòu)人未向基金贖

7、回全部“基金持房憑證”之前，經(jīng)同意，認(rèn)購(gòu)人可以將已贖回的部分“基金持房憑證”再次出賣(mài)給基金，價(jià)格按當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值確定。7援購(gòu)房人向基金贖回所有的“基金持房憑證”后，雙方到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)注銷基金的“房產(chǎn)共有證”，房屋產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房人獨(dú)有。8援基金資產(chǎn)由“基金持房憑證”價(jià)值、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物組成，扣除基金運(yùn)作產(chǎn)生的少量負(fù)債后的凈額，為基金總凈值，是基金持有人權(quán)益?；鹂們糁党曰鹂偡輸?shù)為每份基金的價(jià)值，每周應(yīng)進(jìn)行估值并對(duì)外公布。9援基金可以對(duì)外

8、銷售并贖回。投資人購(gòu)買(mǎi)基金須在基金管理機(jī)構(gòu)開(kāi)戶，購(gòu)買(mǎi)基金的價(jià)格根據(jù)當(dāng)時(shí)公布的基金的價(jià)值確定，申購(gòu)基金的總份數(shù)乘以單份基金的價(jià)值再加上手續(xù)費(fèi)即為認(rèn)購(gòu)基金所需資金。投資人認(rèn)購(gòu)的基金記入其開(kāi)立的賬購(gòu)房基金設(shè)立與運(yùn)作相關(guān)問(wèn)題思考仇明根淵蘇州月光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江蘇蘇州215164冤【摘要】面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，為緩解中低收入人群購(gòu)房壓力必須進(jìn)行機(jī)制創(chuàng)新。筆者建議由政府專門(mén)機(jī)構(gòu)發(fā)起設(shè)立一種資金來(lái)源多元化的購(gòu)房基金，以疏導(dǎo)投資資金，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力?！?/p>

9、關(guān)鍵詞】購(gòu)房基金基金持房憑證房產(chǎn)共有證窯31窯陰陰財(cái)會(huì)月刊全國(guó)優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)期刊援中旬陰財(cái)會(huì)月刊全國(guó)優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)期刊援中旬戶中，并取得認(rèn)購(gòu)憑證。10援基金投資人將所認(rèn)購(gòu)的基金在持有期超過(guò)規(guī)定的最短時(shí)間后，可部分或全部返賣(mài)給基金，價(jià)格按賣(mài)出當(dāng)時(shí)所公布的基金凈值確定?；鹜顿Y人認(rèn)購(gòu)基金與賣(mài)出基金之間的差額扣除相關(guān)稅費(fèi)后的凈額即為其投資損益。11援基金每年按凈收益提取25%作為積累，按不少于50%向基金持有人分紅。12援購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)必須先贖回基金所持

10、有的房屋產(chǎn)權(quán)，或者征得基金管理人同意，由新的承購(gòu)人與基金達(dá)成共同持有房屋產(chǎn)權(quán)的協(xié)議，否則不得轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。三、對(duì)房屋認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)的評(píng)估購(gòu)房基金必須建立科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及機(jī)制，對(duì)申請(qǐng)共同購(gòu)房的申請(qǐng)人進(jìn)行資格評(píng)估。對(duì)申請(qǐng)人的評(píng)估指標(biāo)主要包括其以前的個(gè)人信用、目前的收入水平及穩(wěn)定度、以后收入的增長(zhǎng)前景。對(duì)于購(gòu)房人購(gòu)置二手房申請(qǐng)基金參與共購(gòu)的，須特別慎重地對(duì)待，防止購(gòu)房人與出賣(mài)人人為抬高房?jī)r(jià)以騙取基金資金。預(yù)防手段包括：第一，要建立嚴(yán)密的房?jī)r(jià)評(píng)估機(jī)制；第

11、二，要控制共有比例；第三，應(yīng)約定明確的購(gòu)房人房權(quán)贖回期，以及一定時(shí)間內(nèi)超過(guò)同類房屋下跌幅度的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)基金免責(zé)條款；第四，對(duì)不同房屋可分類劃分，基金持有期間按風(fēng)險(xiǎn)程度確定不同的利率收取標(biāo)準(zhǔn)，增加購(gòu)房人的相關(guān)成本。四、購(gòu)房基金與其他房地產(chǎn)金融工具的區(qū)別1援與房地產(chǎn)投資基金的區(qū)別。房地產(chǎn)投資基金投放對(duì)象主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，為解決房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程中的資金來(lái)源問(wèn)題而產(chǎn)生，其主要運(yùn)營(yíng)模式是通過(guò)基金向公眾或多個(gè)非特定對(duì)象籌集資金，再將籌集到的資金以股權(quán)

12、融資形式投入房地產(chǎn)項(xiàng)目。基金獲取投資收益，并向基金持有人分配收益。購(gòu)房基金籌資后幫助購(gòu)房人購(gòu)房，主要解決房屋購(gòu)買(mǎi)人的融資問(wèn)題。兩者最大的區(qū)別在于資金籌集后的投資方向不同。2援與銀行按揭貸款的區(qū)別。按揭貸款屬于購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)的契約性債務(wù)，借款人必須根據(jù)按揭貸款合同約定按月歸還本金和利息，對(duì)購(gòu)房人形成長(zhǎng)期的固定性財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。購(gòu)房基金持有的“基金持房憑證”類似于可轉(zhuǎn)換債券，帶有權(quán)益性質(zhì)，購(gòu)房人可根據(jù)自己的資金狀況和憑證的估值趨勢(shì)靈活選擇贖回的

13、時(shí)間和數(shù)量，必要時(shí)還能將其再次賣(mài)回給基金。按揭貸款模式下銀行取得確定的利息收益，購(gòu)房產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和收益由購(gòu)房人獨(dú)立承擔(dān)。購(gòu)房基金模式下基金與購(gòu)房人合作購(gòu)房，房?jī)r(jià)漲跌的風(fēng)險(xiǎn)由其按比例分擔(dān)。3援與低收入人群購(gòu)買(mǎi)政府“共有產(chǎn)權(quán)房”的區(qū)別。政府“共有產(chǎn)權(quán)房”是指低收入人群在向政府購(gòu)置保障性住房時(shí)，經(jīng)同意只支付一部分房款，政府依照剩余欠款比例保留部分房屋產(chǎn)權(quán)，并對(duì)該部分房屋收取低價(jià)租金。購(gòu)房基金模式下房款對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言全部付清，基金將持有的房屋共有

14、權(quán)以“基金持房憑證”形式分割成1%的等份，方便購(gòu)房人分批購(gòu)回。在購(gòu)房人贖回房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)程中，每次付款的金額、時(shí)間由購(gòu)房人選擇，基金在持有房屋產(chǎn)權(quán)期內(nèi)承受房屋投資風(fēng)險(xiǎn)，定期根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)值取得投資利息。此外，購(gòu)房人持有的“基金持房憑證”可以作為其理財(cái)?shù)慕鹑诠ぞ撸ㄟ^(guò)與基金間的買(mǎi)賣(mài)交易，靈活安排自身資金。4援與次級(jí)房貸的區(qū)別。美國(guó)的次級(jí)房地產(chǎn)貸款是由專門(mén)的房貸機(jī)構(gòu)“房地美”、“房利美”等向低收入購(gòu)房人提供的高息購(gòu)房貸款，買(mǎi)房人必須按合同定期

15、支付本息，貸款比例高達(dá)房款的100%?！岸俊睂⑺钟械姆抠J資產(chǎn)打包后發(fā)行債券再賣(mài)給投資銀行。購(gòu)房基金模式下，基金參與購(gòu)房，與購(gòu)房人共同持有房屋產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人可以根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況靈活安排贖回基金所持房屋產(chǎn)權(quán)的時(shí)間，最低要求是其按月向基金支付投資利息?；鹩姓牡丶胺慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將收入的一定比例強(qiáng)制性認(rèn)購(gòu)的機(jī)制，資金來(lái)源能夠得到保證，不會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，造成基金破產(chǎn)。五、購(gòu)房基金運(yùn)營(yíng)需要的政策支持1援稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)以銷售收入的一定比

16、例認(rèn)購(gòu)基金，國(guó)家對(duì)該部分收入應(yīng)該緩征稅金，待其贖回或轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)之后再補(bǔ)征，以體現(xiàn)國(guó)家對(duì)提高居民購(gòu)房能力的扶持政策。對(duì)基金持有“基金持房憑證”所取得的投資利息及房產(chǎn)增值的資本利得適當(dāng)減稅、免稅，以增強(qiáng)基金內(nèi)生性增長(zhǎng)能力，扶持基金發(fā)展。投資人購(gòu)買(mǎi)基金取得的投資收益不作為買(mǎi)賣(mài)房屋行為征稅，可依照儲(chǔ)蓄行為征收個(gè)人所得稅，如果持有基金時(shí)間超過(guò)五年，賣(mài)出基金取得的差價(jià)收益可免稅。實(shí)施該項(xiàng)優(yōu)惠政策的主要目的在于提高基金投資者的比較收益率，以吸引投資者通

17、過(guò)購(gòu)買(mǎi)基金間接投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而緩解樓市投資需求壓力。2援基金設(shè)立的地域范圍及政府監(jiān)管?；鸬脑O(shè)立應(yīng)該以行政區(qū)劃范圍為限，目的在于基金所持有的共有房產(chǎn)權(quán)利均在同一市場(chǎng)范圍內(nèi)，受同一個(gè)政府房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)管理，其產(chǎn)權(quán)監(jiān)管比較容易，市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估時(shí)容易取得接近實(shí)際的數(shù)據(jù)，評(píng)估的準(zhǔn)確性及時(shí)效性能夠得到保證。本區(qū)域范圍內(nèi)的地塊拍賣(mài)及樓盤(pán)銷售收入的規(guī)定比例是基金主要的資金來(lái)源，基金參與購(gòu)買(mǎi)同一區(qū)域內(nèi)的房屋合情合理。房地產(chǎn)公司在撤出本區(qū)域市場(chǎng)、注

18、銷公司時(shí)，其持有的基金可按當(dāng)時(shí)市值向基金賣(mài)出、收回現(xiàn)金并申報(bào)納稅。管轄該行政區(qū)域的政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)及金融監(jiān)管部門(mén)對(duì)基金進(jìn)行行政監(jiān)管?；鸨仨毘闪ｉT(mén)的管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)其運(yùn)作，內(nèi)部要有相互獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估部門(mén)、風(fēng)險(xiǎn)控制部門(mén)、交易部門(mén)與會(huì)計(jì)部門(mén)，分別對(duì)基金運(yùn)行進(jìn)行管理與監(jiān)督，防止舞弊，保證基金資金安全。3援基金交易場(chǎng)所。基金管理人可委托轄區(qū)內(nèi)的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)代理買(mǎi)賣(mài)基金，代理人根據(jù)基金發(fā)布的價(jià)格從事代理交易，收取手續(xù)費(fèi)。4援基金憑證的法律地