以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的涉稅分析

1、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的涉稅分析以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的涉稅分析目前工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)交易中，取得房地產(chǎn)資產(chǎn)通常有兩種方式，一是直接買(mǎi)賣(mài)該房地產(chǎn)資產(chǎn)，二是通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)所在的公司（本文以有限責(zé)任公司為例）。由于房地產(chǎn)資產(chǎn)直接買(mǎi)賣(mài)涉及的交易稅費(fèi)較高（需要繳納：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅等），而股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)僅公司的股東需要繳納企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅，以及印花稅，涉及的稅費(fèi)相對(duì)來(lái)

2、說(shuō)較少。因此，越來(lái)越多的公司選擇通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)。本文就以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收籌劃進(jìn)行探討分析。一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)主要應(yīng)納稅費(fèi)對(duì)比一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)主要應(yīng)納稅費(fèi)對(duì)比以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及稅費(fèi)涉及稅費(fèi)計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)稅率稅率AAA計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)稅率稅率AAA一、收購(gòu)方：一、收購(gòu)方：增值稅不屬于征稅范圍詳盡下二5%11%土地增值稅詳盡下三增值額四級(jí)超率

3、累進(jìn)稅率企業(yè)所得稅轉(zhuǎn)讓所得額適用稅率轉(zhuǎn)讓所得額適用稅率印花稅合同價(jià)格0.5‰合同價(jià)格0.5‰二、購(gòu)買(mǎi)方：二、購(gòu)買(mǎi)方：印花稅合同價(jià)格0.5‰合同價(jià)格0.5‰契稅不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格3%—5%注：除以上主要稅費(fèi)外，應(yīng)納的城建稅等略過(guò)未分析，下同；若股權(quán)轉(zhuǎn)讓股東是自然人，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目依20%的稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，不繳納企業(yè)所得稅。從上表可看出，在不考慮土地增值稅的情況下，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)較直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可以少繳納增值稅和

4、契稅。二、營(yíng)改增后，直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)方式下增值稅分析二、營(yíng)改增后，直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)方式下增值稅分析”同時(shí)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否涉及土地增值稅分析三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否涉及土地增值稅分析土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收的一種

5、財(cái)產(chǎn)稅，據(jù)此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地增值稅。但稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)參照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2000]687號(hào)）的下列規(guī)定要求計(jì)征土地增值稅：“鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。”該文件是國(guó)家稅務(wù)總局答復(fù)廣西壯族

6、自治區(qū)地方稅務(wù)局的文件，該文件存在的問(wèn)題是，企業(yè)轉(zhuǎn)讓的是股權(quán)而不是國(guó)有土地使用權(quán)及其附著物，故不符合《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的征稅范圍；其次，即使征稅，是對(duì)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東征稅還是對(duì)被投資企業(yè)征稅并不明確。再次，如果轉(zhuǎn)讓100%以下的股權(quán)是否征稅呢？“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？因此，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該文件執(zhí)行口徑不一，有參照?qǐng)?zhí)行的，也有未按照?qǐng)?zhí)行的。據(jù)了解，目前在江蘇、廣東、上海、北京等

7、地區(qū)，并未對(duì)一次性轉(zhuǎn)讓有不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)的公司100%股權(quán)的行為征收土地增值稅。因此，本文按照不征收土地增值稅對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進(jìn)行分析。四、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后再開(kāi)發(fā)情況下涉及的潛在的土地增值稅四、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后再開(kāi)發(fā)情況下涉及的潛在的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁及交易價(jià)格的公允性分析轉(zhuǎn)嫁及交易價(jià)格的公允性分析目前通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)來(lái)規(guī)避土地增值稅的案例比比皆是，當(dāng)事人通常認(rèn)為這樣操作能夠節(jié)稅。但以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)