以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的涉稅分析

1、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的涉稅分析以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的涉稅分析目前工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)交易中，取得房地產(chǎn)資產(chǎn)通常有兩種方式，一是直接買賣該房地產(chǎn)資產(chǎn)，二是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購房地產(chǎn)資產(chǎn)所在的公司（本文以有限責(zé)任公司為例）。由于房地產(chǎn)資產(chǎn)直接買賣涉及的交易稅費(fèi)較高（需要繳納：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅等），而股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)僅公司的股東需要繳納企業(yè)所得稅或個人所得稅，以及印花稅，涉及的稅費(fèi)相對來

2、說較少。因此，越來越多的公司選擇通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)。本文就以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收籌劃進(jìn)行探討分析。一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)主要應(yīng)納稅費(fèi)對比一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)主要應(yīng)納稅費(fèi)對比以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及稅費(fèi)涉及稅費(fèi)計稅依據(jù)計稅依據(jù)稅率稅率AAA計稅依據(jù)計稅依據(jù)稅率稅率AAA一、收購方：一、收購方：增值稅不屬于征稅范圍詳盡下二5%11%土地增值稅詳盡下三增值額四級超率

3、累進(jìn)稅率企業(yè)所得稅轉(zhuǎn)讓所得額適用稅率轉(zhuǎn)讓所得額適用稅率印花稅合同價格0.5‰合同價格0.5‰二、購買方：二、購買方：印花稅合同價格0.5‰合同價格0.5‰契稅不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移價格3%—5%注：除以上主要稅費(fèi)外，應(yīng)納的城建稅等略過未分析，下同；若股權(quán)轉(zhuǎn)讓股東是自然人，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目依20%的稅率計算繳納個人所得稅，不繳納企業(yè)所得稅。從上表可看出，在不考慮土地增值稅的情況下，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)較直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可以少繳納增值稅和

4、契稅。二、營改增后，直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)方式下增值稅分析二、營改增后，直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)方式下增值稅分析”同時根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否涉及土地增值稅分析三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否涉及土地增值稅分析土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收的一種

5、財產(chǎn)稅，據(jù)此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地增值稅。但稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函[2000]687號）的下列規(guī)定要求計征土地增值稅：“鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅?！痹撐募菄叶悇?wù)總局答復(fù)廣西壯族

6、自治區(qū)地方稅務(wù)局的文件，該文件存在的問題是，企業(yè)轉(zhuǎn)讓的是股權(quán)而不是國有土地使用權(quán)及其附著物，故不符合《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的征稅范圍；其次，即使征稅，是對轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東征稅還是對被投資企業(yè)征稅并不明確。再次，如果轉(zhuǎn)讓100%以下的股權(quán)是否征稅呢？“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？因此，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對該文件執(zhí)行口徑不一，有參照執(zhí)行的，也有未按照執(zhí)行的。據(jù)了解，目前在江蘇、廣東、上海、北京等

7、地區(qū)，并未對一次性轉(zhuǎn)讓有不動產(chǎn)的標(biāo)的公司100%股權(quán)的行為征收土地增值稅。因此，本文按照不征收土地增值稅對以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進(jìn)行分析。四、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后再開發(fā)情況下涉及的潛在的土地增值稅四、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后再開發(fā)情況下涉及的潛在的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁及交易價格的公允性分析轉(zhuǎn)嫁及交易價格的公允性分析目前通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)來規(guī)避土地增值稅的案例比比皆是，當(dāng)事人通常認(rèn)為這樣操作能夠節(jié)稅。但以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)