以項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目

1、以項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目以項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利弊分析以及應(yīng)該注意的法律問(wèn)題的利弊分析以及應(yīng)該注意的法律問(wèn)題由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中因后續(xù)資金不足或因其他市場(chǎng)因素導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目積極謀求出路的市場(chǎng)現(xiàn)象頻頻發(fā)生，所表現(xiàn)的形式也不限于傳統(tǒng)的通過(guò)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓即物權(quán)意義上的轉(zhuǎn)讓。于此之外，投資者發(fā)現(xiàn)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在股權(quán)層面上流轉(zhuǎn)可以合理地規(guī)避市場(chǎng)及法律上的某些風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)

2、省稅費(fèi)，因此實(shí)踐中出現(xiàn)了大量事實(shí)上通過(guò)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)以實(shí)際轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的形式。本文從以下三個(gè)方面探討與此有關(guān)的問(wèn)題：一、該種方式的合法性分析；二、該種方式的利弊性分析；三、應(yīng)該注意的法律問(wèn)題。一、以項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性分析《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條的條件的……?！?；38條第一款規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房

3、地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的……?！被谏鲜鐾恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓的諸多立法限制，實(shí)踐操作中投資者通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的部分股權(quán)或全部股權(quán)以合理規(guī)避上述法定轉(zhuǎn)讓條4條規(guī)定的股東對(duì)股權(quán)的處分行為，處分的主體是股東；土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓則是公

4、司依據(jù)《公司法》第3條對(duì)屬于公司財(cái)產(chǎn)的處分行為，處分的主體是公司。2、法律依據(jù)不同：股東轉(zhuǎn)讓股份的權(quán)利主要依據(jù)《公司法》第72條：“有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)，股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意…….”，而公司作為主體直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的權(quán)利則主要依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四條：“依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其

5、他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)?！?、結(jié)果不同：股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式所導(dǎo)致的結(jié)果是公司所有者即股東的變更，所完成的標(biāo)志為在工商登記部門股東登記事項(xiàng)的變更，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓形式結(jié)果則是土地使用權(quán)的使用人的變更，所完成的標(biāo)志為土地使用權(quán)證所載明的使用主體易名。鑒于以上不同點(diǎn)，筆者認(rèn)為：處分土地使用權(quán)和處分股權(quán)是兩個(gè)不同的層面和不同主體所形成的法律關(guān)系。《房地產(chǎn)法》第37條、38條的規(guī)定顯然是對(duì)土地使用權(quán)于物權(quán)層面流轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)遵循的規(guī)定，而通過(guò)股權(quán)