00158資產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)資料

1、1第一章第一章總論總論[領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)]資產(chǎn)評(píng)估的概念、組成要素及特點(diǎn)？資產(chǎn)評(píng)估的概念、組成要素及特點(diǎn)？一、資產(chǎn)評(píng)估的概念：一、資產(chǎn)評(píng)估的概念：資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這個(gè)時(shí)點(diǎn)被稱為評(píng)估基準(zhǔn)期，這個(gè)時(shí)間一般以日為單位。二、資產(chǎn)評(píng)估主要由六大要素組成：二、資產(chǎn)評(píng)估主要由六大要素組成：【201310單選單選】【】【201304多選多選】1、評(píng)估的主體是指資產(chǎn)評(píng)估由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，即從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員。2

2、、評(píng)估的客體是指資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象。3、評(píng)估的特定目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。4、評(píng)估的價(jià)值類型是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定。5、資產(chǎn)評(píng)估方法是確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑。6、資產(chǎn)評(píng)估程序。資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。三、資產(chǎn)評(píng)估具有以下特點(diǎn)：三、資產(chǎn)評(píng)估具有以下特點(diǎn)：【201404單選】1、現(xiàn)實(shí)性，、現(xiàn)實(shí)性，是指以評(píng)估基準(zhǔn)期為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)

3、資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)定估算。2、市場(chǎng)性，、市場(chǎng)性，表現(xiàn)在市場(chǎng)活動(dòng)中的資產(chǎn)交易活動(dòng)發(fā)生條件下，資產(chǎn)評(píng)估通過(guò)模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)做出評(píng)定估算和報(bào)告，并且這一估算和報(bào)告結(jié)果必須接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。3、預(yù)測(cè)性，、預(yù)測(cè)性，是指用資產(chǎn)的未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。4、公正性，、公正性，表現(xiàn)為公正性的技術(shù)基礎(chǔ)，公正性的組織基礎(chǔ)和評(píng)估人員與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有利害關(guān)系。5、咨詢性，、咨詢性，是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價(jià)意見，這個(gè)意見本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估者只

4、對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。下列關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍的描述中，正確的是(一般范圍大于具體范圍、一般范圍即企業(yè)資產(chǎn)范圍、具體范圍即有效資產(chǎn)范圍)錯(cuò)誤的是（具體范圍是從法的角度界定）【201404單選單選】在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，反映企業(yè)償債能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)有（流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率）【201404多選多選】四、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)：四、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)：【201510單選單選】1、委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本

5、狀況。2、資產(chǎn)評(píng)估目的3、評(píng)估對(duì)象基本狀況4、價(jià)值類型及定義5、資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日6、資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要假設(shè)7、其它需明確的重要事項(xiàng)8、資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)損耗與會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)折舊是不同的概念【201404單選單選】五、資產(chǎn)基礎(chǔ)法五、資產(chǎn)基礎(chǔ)法是采用一種方法或多種評(píng)估方法，根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)扣除負(fù)債后的價(jià)值確定經(jīng)營(yíng)組合、企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)股票價(jià)值的常用評(píng)估方式?！?01510名詞解名詞解釋】[領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)]簡(jiǎn)述資產(chǎn)的含義及類別？簡(jiǎn)述資產(chǎn)的含義及類別

6、？1、資產(chǎn)是一種權(quán)利；2、資產(chǎn)是一種獲利能力；3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配。二、資產(chǎn)的分類二、資產(chǎn)的分類【201304單選單選】【】【201304單選單選】【】【201510單選單選】1、按資產(chǎn)存在的形態(tài)分類：、按資產(chǎn)存在的形態(tài)分類：（1）有形資產(chǎn)，是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等。（2）無(wú)形資產(chǎn)，是指那些沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識(shí)等經(jīng)濟(jì)資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專有

7、技術(shù)（非專利技術(shù)）、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。2、按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類：、按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類：【201404單選單選】（1）單項(xiàng)資產(chǎn)，是指單臺(tái)、單件的資產(chǎn)。（2）整體資產(chǎn)，是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。3、按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類：、按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類：（1）可確指的資產(chǎn)，是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)，前面所列示的有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，除商譽(yù)以外都是可確指的資產(chǎn)（2）不可確指的資產(chǎn)，是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單

8、獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。4、按資產(chǎn)的流動(dòng)性分類：、按資產(chǎn)的流動(dòng)性分類：（1）短期資產(chǎn)（2）長(zhǎng)期資產(chǎn)短期資產(chǎn)（如流動(dòng)性資產(chǎn)）的變現(xiàn)性較活，而長(zhǎng)期資產(chǎn)（如固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)）的變現(xiàn)性較弱[領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)]價(jià)值類型的作用、類別及其影響因素？?jī)r(jià)值類型的作用、類別及其影響因素？【201504單選單選】一、一、價(jià)值類型價(jià)值類型是指評(píng)估價(jià)值的含義，是評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定。價(jià)值類型在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中具有重要的作用價(jià)值類型在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中具有重要的作用，表現(xiàn)在：，表現(xiàn)

9、在：1、價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是某項(xiàng)資產(chǎn)在特定條件下的價(jià)值表現(xiàn)，其價(jià)值含義不同，結(jié)果也不一樣。2、價(jià)值類型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。3、明確評(píng)估價(jià)值類型，可以更清楚地表達(dá)評(píng)估結(jié)果，可以避免報(bào)告使用者誤用評(píng)估結(jié)果。二、二、根據(jù)根據(jù)《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》，價(jià)值類型主要有，價(jià)值類型主要有：【201304單選單選】1、市場(chǎng)價(jià)值。2、在用價(jià)值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值。3、投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于

10、具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。4、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是指在持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下公司的價(jià)值。5、清算價(jià)格是指在非公開市場(chǎng)上限制拍賣的價(jià)格。6、保險(xiǎn)價(jià)值是指可能因危險(xiǎn)造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重置和（或）重建成本。7、課稅價(jià)值是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價(jià)值定義所確定的價(jià)值。三、決定和影響價(jià)值類型的因素三、決定和影響價(jià)值類型的因素1、評(píng)估的特定目的（經(jīng)濟(jì)行為）；2、市場(chǎng)條件；3、資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。[領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)]資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)有哪

11、幾種？資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)有哪幾種？【201310多選多選】（1）繼續(xù)使用假設(shè)繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。適用于資產(chǎn)能繼續(xù)使用的情況。（2）公開市場(chǎng)假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)是假定在市場(chǎng)上交易或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此雙方都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等做出理智的判斷。適用于資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣的情形。（3）清算（清償）假設(shè)清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有

12、者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場(chǎng)上出售。適應(yīng)繼續(xù)使用或公開市場(chǎng)條件都不適用的情形4、公開市場(chǎng)的內(nèi)涵：【201510單選單選】公開市場(chǎng)是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)新的市場(chǎng)，交易各方進(jìn)行交易的唯一目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，交易各方掌握必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開并且不具有排他性。5、再確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)是，必須充分考慮以下條件：【201510多選多選】1》資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益；2》資產(chǎn)

13、上有顯著的剩余使用壽命；3》資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；4》資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上是否允許轉(zhuǎn)讓他用；5》充分地考慮了資產(chǎn)的使用功能。[領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)]資產(chǎn)評(píng)估的原則？資產(chǎn)評(píng)估的原則？一、資產(chǎn)評(píng)估的工作原則：一、資產(chǎn)評(píng)估的工作原則：【201404單選單選】【】【201504單選單選】0.1、獨(dú)立性原則。、獨(dú)立性原則。要求在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評(píng)估工作應(yīng)始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)。2、客觀性原則。、客觀性原則。評(píng)估結(jié)果應(yīng)有充分的

14、事實(shí)為依據(jù)。3、科學(xué)性原則。、科學(xué)性原則。在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，必須根據(jù)評(píng)估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型和方法，制定科學(xué)的評(píng)估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理。4、專業(yè)性原則。、專業(yè)性原則。要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。二、資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則：二、資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則：1、貢獻(xiàn)原則。、貢獻(xiàn)原則。是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)。2、替代原則。替代原則。是指當(dāng)同時(shí)存在

15、幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大?！?01310單選】3、預(yù)期原則。、預(yù)期原則。是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過(guò)去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對(duì)未來(lái)收益的期望值決定的。三、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系簡(jiǎn)述三、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系簡(jiǎn)述【201510多選多選】（一）、從資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系橫向關(guān)系上劃分，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則包括業(yè)務(wù)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則兩個(gè)部分。（二）、從資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系縱向關(guān)系上劃分，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則分為不同的層次。1、資產(chǎn)評(píng)

16、估職業(yè)道德準(zhǔn)則的縱向關(guān)系較為簡(jiǎn)單，分為職業(yè)道德基本準(zhǔn)則和具體準(zhǔn)則兩個(gè)層次。2、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則由于涉及面廣，在縱向關(guān)系上分為以下四個(gè)層次：第一層次為資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則；第二層次為資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則；資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則分為程序性準(zhǔn)則和實(shí)體性準(zhǔn)則兩個(gè)部分。第三層次為資產(chǎn)評(píng)估指南。包括對(duì)特定評(píng)估目的、特定資產(chǎn)類別（細(xì)化）評(píng)估業(yè)務(wù)以及對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中某些重要事項(xiàng)的規(guī)范。第四層次為資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見。是針對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的某些具體問(wèn)題的指導(dǎo)性文件。[領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)

17、]資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性表現(xiàn)在哪些方面？資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性表現(xiàn)在哪些方面？（1）資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證。（2）資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)自查評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)。（3）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。第二章第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法資產(chǎn)評(píng)估的基本方法【201304單選單選】[領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)]市場(chǎng)法的含義、前提條件及其參

18、照物的差異調(diào)整因素？市場(chǎng)法的含義、前提條件及其參照物的差異調(diào)整因素？【201404單選單選】【201504單選單選】【】【201504多選多選】一、市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。二、應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，必須要具備的前提條件是：二、應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，必須要具備的前提條件是：1、需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市

19、場(chǎng)。2、參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。三、參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：三、參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：33、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性。4、土地價(jià)格的上漲性。4.[簡(jiǎn)單應(yīng)用簡(jiǎn)單應(yīng)用]影響地產(chǎn)價(jià)格的因素？影響地產(chǎn)價(jià)格的因素？地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估而言，應(yīng)考慮以下因素：1、一般因素。2、區(qū)域因素。3、個(gè)別因素。二、二、影響地價(jià)的一般因素有影響地價(jià)的一般因素有：【201304單選單選】1、行政因素。行政因素主

20、要是指國(guó)家對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。2、社會(huì)因素。社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對(duì)地價(jià)有很大的影響。3、經(jīng)濟(jì)因素。包括：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入和消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、利率水平的變化。4、其他一般因素。如人口因素、心理因素、國(guó)際因素等也都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。三、影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有：三、影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有：1、商業(yè)繁華程度。2、交通便捷度。3、環(huán)境優(yōu)劣度。4、規(guī)劃限制。5、其他因素。四、

21、影響住宅用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有：四、影響住宅用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有：1、位置；2、交通便捷度；3、基礎(chǔ)設(shè)施保證度；4、公用設(shè)施完備度；5、環(huán)境質(zhì)量度；6、規(guī)劃規(guī)定；7、其他因素。五、影響工業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有：五、影響工業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有：【201404單選單選】【】【201304單選單選】1、交通便捷度。2、基礎(chǔ)設(shè)施完善度。3、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。4、環(huán)境質(zhì)量5、規(guī)劃限制。6、其他因素。六、影響地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素有：六、影

22、響地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素有：1、位置因素。2、地形地質(zhì)因素。3、面積因素。4、地塊形狀因素。5、土地利用因素5、[領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)]土地使用權(quán)評(píng)估的原則是什么？土地使用權(quán)評(píng)估的原則是什么？一、替代原則一、替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格最低者吸引最大需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后才決定的。土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：1、土地價(jià)格水

23、平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格決定。2、土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格來(lái)確定。3、土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。二、二、最有效使用原則最有效使用原則應(yīng)用這個(gè)原則時(shí)，應(yīng)注意：1、應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來(lái)確定，如城市鬧市區(qū)中的街角地，其最佳用途應(yīng)該為商業(yè)用地。2、土地的最有效使用原則還包括地塊使用強(qiáng)度。如地塊的建筑密度、容積率等。3、應(yīng)用這一原則時(shí)，必須符合國(guó)家法律、法

24、規(guī)和政策的規(guī)定。三、變動(dòng)原則三、變動(dòng)原則一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而變化的。四、供需原則四、供需原則點(diǎn)。但因?yàn)橥恋夭煌谝话闵唐?，具有一些人文與自然特性，使得它不完全遵循上述供求均衡法則。其表現(xiàn)為：1、價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)2、替代性有限五、貢獻(xiàn)原則五、貢獻(xiàn)原則按經(jīng)濟(jì)學(xué)邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價(jià)值大小，可依據(jù)其對(duì)總收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。6.[領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)]企業(yè)資產(chǎn)重組和改制中土地權(quán)屬的處置方式有哪些？企業(yè)資產(chǎn)重組和改制中土地

25、權(quán)屬的處置方式有哪些？1、出讓方式。2、直接投資入股方式。3、租賃方式。10.[領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)]土地使用權(quán)中成本法的含義、適用范圍及程序？土地使用權(quán)中成本法的含義、適用范圍及程序？一、成本法的含義一、成本法的含義成本法成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。二、成本法的適用范圍二、成本法的適用范圍1、適用于新開發(fā)土地的評(píng)估。2、適用于土地市場(chǎng)發(fā)育不

26、完善，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法等其他方法評(píng)估。3、適用于在對(duì)既無(wú)收益又很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地評(píng)估。三、三、成本法評(píng)估土地使用權(quán)的程序成本法評(píng)估土地使用權(quán)的程序【201410多選多選】1、估算土地取得費(fèi)。2、估算土地開發(fā)費(fèi)。3、估算稅費(fèi)。4、估算利息。5、估算利潤(rùn)。6、估算土地增值收益。7、估算土地使用權(quán)評(píng)估值。12.[領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)]土地使用權(quán)評(píng)估中假設(shè)開發(fā)法的含義及步驟？土地使用權(quán)評(píng)估中假設(shè)

27、開發(fā)法的含義及步驟？假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法，亦稱剩余法。這種方法是在評(píng)估待估土地價(jià)格時(shí)，將待估土地預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤(rùn)，從而確定估算待估土地價(jià)格的一種方法。二、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的步驟二、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的步驟1、調(diào)查待評(píng)估土地的基本情況。2、選擇最佳開發(fā)方式。3、估計(jì)建設(shè)期。4、預(yù)測(cè)土地開發(fā)價(jià)值（樓價(jià)）。5、估測(cè)開發(fā)建設(shè)總成本，6、租售費(fèi)用、稅金的估測(cè)。7、計(jì)算地價(jià)。[識(shí)記識(shí)記](méi)建筑物評(píng)估中成本法的

28、含義及建筑物成本的構(gòu)成建筑物評(píng)估中成本法的含義及建筑物成本的構(gòu)成一、建筑物評(píng)估中的成本法一、建筑物評(píng)估中的成本法是基于建筑物的再建造費(fèi)用或投資的角度來(lái)考慮，通過(guò)估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，最后得出建筑物的評(píng)估值。成本法一般適用于不改變用途持續(xù)使用的建筑物單獨(dú)評(píng)估其價(jià)值的情況。二、建筑物成本的構(gòu)成：二、建筑物成本的構(gòu)成：1、建筑安裝工程費(fèi)。2、前期費(fèi)用。3、其他費(fèi)用。4、間接費(fèi)用。5、合理利潤(rùn)。6

29、、資金成本。7、稅金。[領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)]簡(jiǎn)述建筑物重置成本的估算方法？簡(jiǎn)述建筑物重置成本的估算方法？【201410單選單選】【】【201504單選單選】估算建筑物重置成本有許多方法，在具體評(píng)估過(guò)程中，經(jīng)常采用的是預(yù)決算調(diào)整法、重編預(yù)算法、價(jià)格指數(shù)調(diào)整法等。一、預(yù)決算調(diào)整法二、重編預(yù)算法三、價(jià)格指數(shù)調(diào)整法[識(shí)記識(shí)記](méi)簡(jiǎn)述建筑物評(píng)估的市場(chǎng)法的含義程序簡(jiǎn)述建筑物評(píng)估的市場(chǎng)法的含義程序一、市場(chǎng)法是將待估房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)

30、域類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條件、價(jià)格形成的時(shí)間、區(qū)域因素（外部環(huán)境因素）及個(gè)別因素（房地產(chǎn)自身?xiàng)l件）加以比較對(duì)照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。二、應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估建筑物的程序：二、應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估建筑物的程序：【201404單選單選】1、資料收集。2、選擇作比較的交易實(shí)例。這是最關(guān)鍵的一步。3、交易行為的補(bǔ)正。4、交易日期的修正。5、區(qū)域因素的修正。6、個(gè)別因素

31、的修正。7、市場(chǎng)法公式。第五章第五章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估[識(shí)記識(shí)記](méi)無(wú)形資產(chǎn)的特點(diǎn)、分類及影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素？無(wú)形資產(chǎn)的特點(diǎn)、分類及影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素？【201304單選單選】一、無(wú)形資產(chǎn)一、無(wú)形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。其特點(diǎn)表現(xiàn)在：1、無(wú)形資產(chǎn)具有非流動(dòng)性，并且有效期較長(zhǎng)。2、無(wú)形資產(chǎn)沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體，但未來(lái)收益較大。3、無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)不能獲得收益，它必須附

32、著于有形資產(chǎn)。二、二、無(wú)形資產(chǎn)的分類：無(wú)形資產(chǎn)的分類：【201310單選單選】【】【201410單選單選】1、按企業(yè)取得無(wú)形資產(chǎn)的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身?yè)碛校┑臒o(wú)形資產(chǎn)和外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)。2、按有無(wú)法律保護(hù)，可以分為法定無(wú)形資產(chǎn)和收益性無(wú)形資產(chǎn)。3、按可辨識(shí)程度，可以分為可確指無(wú)形資產(chǎn)和不可確指無(wú)形資產(chǎn)。三、影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素：三、影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素：【201510單選單選】1、無(wú)形資產(chǎn)的成本。2、機(jī)會(huì)成本。3、效益

33、因素。4、使用期限。5、技術(shù)成熟程度。6、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素。7、國(guó)內(nèi)外該種無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、更新?lián)Q代情況和速度。8、市場(chǎng)供需狀況。市場(chǎng)供需狀況，一般反映在兩個(gè)方面：一是無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)需求情況；二是無(wú)形資產(chǎn)的適用程度。9、同行業(yè)同類無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)格水平。[領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)]無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序是什么？無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序是什么？【201404單選單選【201304單選單選】（1）明確評(píng)估目的。（2）鑒定無(wú)形資產(chǎn)。（3）確定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料。（4）整理

34、和報(bào)告，做出評(píng)估結(jié)論。[領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)]無(wú)形資產(chǎn)和功能特性及成本特性？無(wú)形資產(chǎn)和功能特性及成本特性？【201304單選單選】【201410單選單選】一、無(wú)形資產(chǎn)發(fā)揮作用的方式明顯區(qū)別于有形資產(chǎn)，在評(píng)估時(shí)需要作特殊考慮的各一、無(wú)形資產(chǎn)發(fā)揮作用的方式明顯區(qū)別于有形資產(chǎn)，在評(píng)估時(shí)需要作特殊考慮的各種功能特性及其因素如下：種功能特性及其因素如下：1、附著性。、附著性。是指無(wú)形資產(chǎn)往往附著于有形資產(chǎn)而發(fā)揮其固有功能。2、共益性。、共益性。無(wú)形資產(chǎn)區(qū)別于

35、有形資產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是，它可以作為共同財(cái)富，由不同的主體同時(shí)共享。3、積累性、積累性?？茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展總是像上階梯那樣地積累起來(lái)的，它的作用往往建立在一系列其他成果的基礎(chǔ)上。4、替代性、替代性。一種無(wú)形資產(chǎn)總會(huì)由更新的無(wú)形資產(chǎn)所取代，因而必須在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中考慮它的作用期間，尤其是尚可使用年限。二、無(wú)形資產(chǎn)的成本特性，其特性表現(xiàn)如下：二、無(wú)形資產(chǎn)的成本特性，其特性表現(xiàn)如下：1、不完整性。2、弱對(duì)應(yīng)性。3、虛擬性。[領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)]無(wú)形資產(chǎn)成新

36、率的確定方法？無(wú)形資產(chǎn)成新率的確定方法？【201404單選單選】【】【201510單選單選】影響無(wú)形資產(chǎn)成新率的因素是無(wú)形資產(chǎn)的損耗（或貶值）。無(wú)形資產(chǎn)的損耗（貶值）表現(xiàn)為功能性損耗（貶值）和經(jīng)濟(jì)性損耗（貶值）。通常，無(wú)形資產(chǎn)成新率的確定，可以采用如下方法進(jìn)行：（1）專家鑒定法。（2）剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法。[識(shí)記識(shí)記](méi)專利權(quán)的特點(diǎn)及評(píng)估程序？專利權(quán)的特點(diǎn)及評(píng)估程序？【201504單選單選】關(guān)系型無(wú)形資產(chǎn)包括顧客關(guān)系、客戶名單等【20151

37、0單選單選】一、專利權(quán)具有以下特點(diǎn)：一、專利權(quán)具有以下特點(diǎn)：1、獨(dú)占性2、地域性3、時(shí)間性4、可轉(zhuǎn)讓性二、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托者委托以后，一般按下列程序進(jìn)行評(píng)估：二、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托者委托以后，一般按下列程序進(jìn)行評(píng)估：1、證明和鑒定專利權(quán)的存在。2、確定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料。3、完成評(píng)估報(bào)告，并加以詳盡說(shuō)明。[識(shí)記識(shí)記](méi)專有技術(shù)的含義、特點(diǎn)及其價(jià)值影響因素？專有技術(shù)的含義、特點(diǎn)及其價(jià)值影響因素？一、專有技術(shù)一、專有技術(shù)，又稱非專利