商鋪投資寶典

1、投資大講堂投資大講堂:詳解商鋪投資技巧詳解商鋪投資技巧“穩(wěn)、準(zhǔn)、狠穩(wěn)、準(zhǔn)、狠“隨著新政實(shí)施以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)興起一股投資風(fēng)，越來(lái)越多的投資者選擇投資商鋪。由于商鋪投資涉及的各問(wèn)題較多，如何使自己的投資更有針對(duì)性和科學(xué)性，保證投資收益的穩(wěn)定，都需要很多技巧，需要認(rèn)真學(xué)習(xí)。本期小編就整合了一些商鋪投資技巧的資料，為大家排憂(yōu)解難！技巧一：商鋪投資目的要明確購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的目的大致分為三類(lèi)。一類(lèi)是以短期升值轉(zhuǎn)讓賺取差價(jià)的收益。投資者一般在項(xiàng)目銷(xiāo)售

2、前期通過(guò)一次性付款或按揭貸款的形式購(gòu)入，在該項(xiàng)目后期較為成熟并價(jià)格升值較高的情況下出售，獲取差價(jià)收益。另一類(lèi)是作為資金保值并升值的手段?？紤]到通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調(diào)等問(wèn)題，銀行儲(chǔ)蓄收益少；而股票、債券、期貨市場(chǎng)搖擺不定，純住宅投資回報(bào)低?？梢?jiàn)，商鋪投資的魅力就在于它的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。這類(lèi)投資者一般采取按揭貸款的方式購(gòu)入，并通過(guò)出租并收取租金的形式獲得長(zhǎng)期收益。目前市場(chǎng)認(rèn)可的投資年收益率為6~8%。此外，有相當(dāng)一部分自營(yíng)性質(zhì)的投資者

3、，為店鋪的保值和業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期發(fā)展而選擇購(gòu)買(mǎi)店鋪的策略。尤其是在中心商圈的店鋪更受他們青睞，比如設(shè)立形象店、旗艦店，展示企業(yè)實(shí)力、提升企業(yè)形象，從而進(jìn)行品牌傳播。建議，投資人應(yīng)根據(jù)不同的需求制定投資計(jì)劃，切不可盲目投資。目前武漢市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)商鋪仍聚集在成熟商圈中，這些商圈的商鋪價(jià)格高，回報(bào)也較高，適宜長(zhǎng)期投資。而適宜短期投資的商鋪多為這些商圈的輻射商圈中的項(xiàng)目，在前期低價(jià)購(gòu)入后，待成熟之后即刻轉(zhuǎn)讓?zhuān)找嬉膊环啤Ａ硗?，?duì)于社區(qū)性商鋪則可長(zhǎng)期持有或

4、自購(gòu)經(jīng)營(yíng)，因?yàn)槠鋬r(jià)格低、租金收益較低，而需要至少3~5年的養(yǎng)商，度過(guò)養(yǎng)商期的優(yōu)質(zhì)社區(qū)性底商，仍具有很高的價(jià)值。技巧二：商鋪投資類(lèi)別選擇要恰當(dāng)商鋪根據(jù)所處的物業(yè)特性，分為綜合性購(gòu)物中心、底商、街鋪、市場(chǎng)。一般可投資的商鋪主要為綜合性購(gòu)物中心和底商兩類(lèi)，而街鋪由于多為民改商或臨建，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)多存在問(wèn)題不宜投資，市場(chǎng)類(lèi)商鋪由于經(jīng)營(yíng)的特殊性和回報(bào)穩(wěn)定性較差，多為大業(yè)主持有，分散產(chǎn)權(quán)持有的產(chǎn)權(quán)式商鋪因鮮有成功者也不宜投資。綜合性購(gòu)物中心項(xiàng)目，多數(shù)

5、會(huì)在引入知名主力店的情況下出售少部在轉(zhuǎn)讓時(shí)，也分為兩種情況。如果尋求短期增值的價(jià)差，則須考慮價(jià)差有多大，因?yàn)槎纸灰锥愘M(fèi)是一筆不小的成本，而通過(guò)按揭貸款投資的投資人，還需要考慮銀行的利息成本，交房時(shí)的各種費(fèi)用（公共維修基金、物業(yè)費(fèi)）等，所以，如有可能，則可以在正式交房前出手，以避免各種稅費(fèi)等中間費(fèi)用。但由于現(xiàn)在政策對(duì)打擊商業(yè)投機(jī)行為的嚴(yán)厲性，“改底單”、“做低價(jià)”等行為已難有作為。因此，中間成本是短期投資人出手的必考項(xiàng)。如果尋求長(zhǎng)期價(jià)值

6、，則可等購(gòu)入的商鋪局部商圈相對(duì)成熟之后出手，或者急需現(xiàn)金時(shí)考慮。而在商業(yè)核心區(qū)，特別是核心商圈的部分項(xiàng)目，第一批購(gòu)買(mǎi)的投資人基本以長(zhǎng)期持有為主，原因是租金在近幾年幾乎翻番的情況下，投資收益率超過(guò)了20%，已經(jīng)收回前期投資成本。例如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的出售底商、SOHO現(xiàn)代城的底商，達(dá)到了一鋪難求的境界。所以，在局部環(huán)境成熟之后，如沒(méi)有資金壓力的情況下，可長(zhǎng)期持有，以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益，而即便要出手，價(jià)格也會(huì)大幅上漲。而這個(gè)時(shí)間階段可能是3~5

7、年，這之前出售，勢(shì)必收益受損。建議，投資人投資商鋪一定要明白商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期概念，短期投機(jī)行為可以考慮與開(kāi)發(fā)商的合作（如開(kāi)發(fā)商資金奇缺的時(shí)候介入），而中小型投資人的投資應(yīng)以長(zhǎng)期投資為方向，而度過(guò)養(yǎng)商期的商鋪價(jià)值肯定會(huì)使投資人受益。另外，在初期出租時(shí)，簽約的年限切勿超過(guò)3~5年，以免周邊租金上漲時(shí)，自己投資的商鋪因?yàn)樽饧s的限定而無(wú)法漲價(jià)。抑或在前期洽談承租人時(shí)將租金通過(guò)遞增方式預(yù)先規(guī)定，避免后期糾紛。而如果能尋找到國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名品牌，則

8、可適當(dāng)嚴(yán)懲租賃期限，并在租金上堅(jiān)守租金底線，這樣投資人的商鋪不僅當(dāng)前收益較高，而且在后期評(píng)估上更具增值潛力，在同等情況下的評(píng)估值必然高于其它商鋪。技巧四：位置是關(guān)鍵普通投資人都會(huì)遵循一個(gè)“地段論”進(jìn)行投資，當(dāng)然，這固然沒(méi)有錯(cuò)。但結(jié)合到個(gè)體而言，所投資的商鋪在局部商圈和具體項(xiàng)目中的位置也尤為關(guān)鍵。再者，我們?cè)阡N(xiāo)售某項(xiàng)目時(shí)，其不僅樓層售價(jià)差異較大，而且同層不同位置的商鋪價(jià)差也較大，因?yàn)樯啼佔(zhàn)袷匾粋€(gè)“金角銀邊”的定價(jià)原則。即，靠近出入口、邊角