商鋪投資寶典

1、投資大講堂投資大講堂:詳解商鋪投資技巧詳解商鋪投資技巧“穩(wěn)、準、狠穩(wěn)、準、狠“隨著新政實施以來，商業(yè)地產(chǎn)市場興起一股投資風，越來越多的投資者選擇投資商鋪。由于商鋪投資涉及的各問題較多，如何使自己的投資更有針對性和科學性，保證投資收益的穩(wěn)定，都需要很多技巧，需要認真學習。本期小編就整合了一些商鋪投資技巧的資料，為大家排憂解難！技巧一：商鋪投資目的要明確購買商業(yè)用房的目的大致分為三類。一類是以短期升值轉(zhuǎn)讓賺取差價的收益。投資者一般在項目銷售

2、前期通過一次性付款或按揭貸款的形式購入，在該項目后期較為成熟并價格升值較高的情況下出售，獲取差價收益。另一類是作為資金保值并升值的手段?？紤]到通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調(diào)等問題，銀行儲蓄收益少；而股票、債券、期貨市場搖擺不定，純住宅投資回報低?？梢?，商鋪投資的魅力就在于它的長期性和穩(wěn)定性。這類投資者一般采取按揭貸款的方式購入，并通過出租并收取租金的形式獲得長期收益。目前市場認可的投資年收益率為6~8%。此外，有相當一部分自營性質(zhì)的投資者

3、，為店鋪的保值和業(yè)務的長期發(fā)展而選擇購買店鋪的策略。尤其是在中心商圈的店鋪更受他們青睞，比如設(shè)立形象店、旗艦店，展示企業(yè)實力、提升企業(yè)形象，從而進行品牌傳播。建議，投資人應根據(jù)不同的需求制定投資計劃，切不可盲目投資。目前武漢市場優(yōu)質(zhì)商鋪仍聚集在成熟商圈中，這些商圈的商鋪價格高，回報也較高，適宜長期投資。而適宜短期投資的商鋪多為這些商圈的輻射商圈中的項目，在前期低價購入后，待成熟之后即刻轉(zhuǎn)讓，收益也不菲。另外，對于社區(qū)性商鋪則可長期持有或

4、自購經(jīng)營，因為其價格低、租金收益較低，而需要至少3~5年的養(yǎng)商，度過養(yǎng)商期的優(yōu)質(zhì)社區(qū)性底商，仍具有很高的價值。技巧二：商鋪投資類別選擇要恰當商鋪根據(jù)所處的物業(yè)特性，分為綜合性購物中心、底商、街鋪、市場。一般可投資的商鋪主要為綜合性購物中心和底商兩類，而街鋪由于多為民改商或臨建，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時多存在問題不宜投資，市場類商鋪由于經(jīng)營的特殊性和回報穩(wěn)定性較差，多為大業(yè)主持有，分散產(chǎn)權(quán)持有的產(chǎn)權(quán)式商鋪因鮮有成功者也不宜投資。綜合性購物中心項目，多數(shù)

5、會在引入知名主力店的情況下出售少部在轉(zhuǎn)讓時，也分為兩種情況。如果尋求短期增值的價差，則須考慮價差有多大，因為二手交易稅費是一筆不小的成本，而通過按揭貸款投資的投資人，還需要考慮銀行的利息成本，交房時的各種費用（公共維修基金、物業(yè)費）等，所以，如有可能，則可以在正式交房前出手，以避免各種稅費等中間費用。但由于現(xiàn)在政策對打擊商業(yè)投機行為的嚴厲性，“改底單”、“做低價”等行為已難有作為。因此，中間成本是短期投資人出手的必考項。如果尋求長期價值

6、，則可等購入的商鋪局部商圈相對成熟之后出手，或者急需現(xiàn)金時考慮。而在商業(yè)核心區(qū)，特別是核心商圈的部分項目，第一批購買的投資人基本以長期持有為主，原因是租金在近幾年幾乎翻番的情況下，投資收益率超過了20%，已經(jīng)收回前期投資成本。例如萬達廣場的出售底商、SOHO現(xiàn)代城的底商，達到了一鋪難求的境界。所以，在局部環(huán)境成熟之后，如沒有資金壓力的情況下，可長期持有，以獲得長期穩(wěn)定的租金收益，而即便要出手，價格也會大幅上漲。而這個時間階段可能是3~5

7、年，這之前出售，勢必收益受損。建議，投資人投資商鋪一定要明白商鋪投資是一個長期概念，短期投機行為可以考慮與開發(fā)商的合作（如開發(fā)商資金奇缺的時候介入），而中小型投資人的投資應以長期投資為方向，而度過養(yǎng)商期的商鋪價值肯定會使投資人受益。另外，在初期出租時，簽約的年限切勿超過3~5年，以免周邊租金上漲時，自己投資的商鋪因為租約的限定而無法漲價。抑或在前期洽談承租人時將租金通過遞增方式預先規(guī)定，避免后期糾紛。而如果能尋找到國際或國內(nèi)知名品牌，則

8、可適當嚴懲租賃期限，并在租金上堅守租金底線，這樣投資人的商鋪不僅當前收益較高，而且在后期評估上更具增值潛力，在同等情況下的評估值必然高于其它商鋪。技巧四：位置是關(guān)鍵普通投資人都會遵循一個“地段論”進行投資，當然，這固然沒有錯。但結(jié)合到個體而言，所投資的商鋪在局部商圈和具體項目中的位置也尤為關(guān)鍵。再者，我們在銷售某項目時，其不僅樓層售價差異較大，而且同層不同位置的商鋪價差也較大，因為商鋪遵守一個“金角銀邊”的定價原則。即，靠近出入口、邊角