商業(yè)地產(chǎn)運營管理中的五大痛點

1、揭秘：商業(yè)地產(chǎn)運營管理中的五大痛點看看到底有多難核心提示：核心提示：在商業(yè)地產(chǎn)領域，今天大家都在談體驗式商業(yè)，然而到底有多少體驗式商業(yè)是真的抓住了消費者的痛點而創(chuàng)造出來的？從互聯(lián)網(wǎng)思維火起來的那天開始，“痛點”這個詞在業(yè)界也變的炙手可熱。黃章林發(fā)布了第一期的視頻節(jié)目《痛點說》，這應該算是國內首個用戶洞察的商業(yè)秀，探討如何抓住痛點從而給顧客帶來尖叫的體驗。在商業(yè)地產(chǎn)領域，今天大家都在談體驗式商業(yè)，其實我想問的是“然并卵，到底有多少體驗式商

2、業(yè)是真的抓住了消費者的痛點而創(chuàng)造出來的？”老黃的第一期節(jié)目是講公寓的，我建議他下一步為我們商業(yè)地產(chǎn)的朋友做一期體驗式商業(yè)的痛點說，一起期待一下！其實，我今天想說的是另外一種痛，是行業(yè)的陣痛，相信每一個正在從事商業(yè)地產(chǎn)的朋友都或多或少都在感受著這些痛點和難點，而所有這些產(chǎn)生陣痛和摩擦的地方就是我們需要通過技術、流程等方式用創(chuàng)新的思維去解決的，這些也就是這個行業(yè)發(fā)展的希望所在。對于從住宅地產(chǎn)領域轉型至商業(yè)地產(chǎn)領域的開發(fā)商而言，普遍存在五個方

3、面的痛點：預算管控難、招商管理難、業(yè)態(tài)規(guī)劃難、運營管理難、橫向協(xié)同難。這五個難點影響了開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領域大展拳腳，而為了避免成為商業(yè)地產(chǎn)領域“即將倒下的那一批”中的成員，該如何去迎戰(zhàn)這“五難”呢？通過對各大商業(yè)地產(chǎn)標桿企業(yè)深入研究后，我們發(fā)現(xiàn)，支撐成功商業(yè)地產(chǎn)運營核心的背后遵循著“客戶滿意－商家滿意－開發(fā)商滿意”的本質邏輯，在此認知的基礎上，我們展開來談一談，如何應對商業(yè)地產(chǎn)運營管理中的五大痛點。痛點痛點1：預算管控難：預算管控難相比

4、住宅地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)的精細化管控要求更高，住宅地產(chǎn)的報表精確度以“萬元”計，而商業(yè)地產(chǎn)的報表要精細到元甚至角、分，因而要求商業(yè)地產(chǎn)的預算管控體系能夠真正建立起來。在預算管控方面的難點主要體現(xiàn)在實現(xiàn)以下三個方面可控。1.1.預算目標可控預算目標可控2.2.運營指標可控運營指標可控在編制合理的預算目標之后，需要將其逐層細分為商業(yè)管理團隊管理過程中需實時關注的關鍵KPI指標，如資產(chǎn)收益率、租金增長率、EBITDA利潤額、建面租金單價、租金占

5、營業(yè)額比重等，還包括客流量、營業(yè)額這些關鍵的經(jīng)營指標，這些指標既體現(xiàn)了商管團隊的管理能力，更體現(xiàn)了不同商家的盈利能力，也是作為將來業(yè)態(tài)優(yōu)化調整的關鍵輸入。具體可以按照以下思路來解決。首先，建立分級的KPI監(jiān)控體系。對于L企而言，將集團整體的KPI指標分成四個層級（圖1），便于不同層級的管理者予以重點關注。在此分類的基礎上，通過各種類型的可視化界面，對KPI指標進行全面監(jiān)控，確保公司各級領導對商業(yè)項目的整體經(jīng)營狀況了如指掌。其次，對重點指

6、標進行專項管理。如對“客流量”和“營業(yè)額”這兩個核心指標進行實時監(jiān)控，以便我們識別各商鋪的經(jīng)營效益，適時進行業(yè)態(tài)的持續(xù)優(yōu)化。這兩個指標可進行專門監(jiān)管，得出報表，從而可以直觀了解促銷活動、天氣、節(jié)假日對商家營業(yè)額及客流的影響，據(jù)此制定出合理的運營措施，保障商業(yè)項目持續(xù)穩(wěn)定運營。再次，對異常指標進行實時監(jiān)控。對于商業(yè)項目而言，除了實時關注正常的日常經(jīng)營指標，還有幾個非常重要的異常指標需要我們實時監(jiān)控，比如空置率、掉鋪率、租售比等，如果這些指

7、標超過公司的預警線，則需對其重點關注和分析，制定針對性解決措施。3.3.現(xiàn)金流可控現(xiàn)金流可控對于商業(yè)項目而言，商管團隊首先要保證現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定，其次還需關注如何通過過往租金水平來對將來的租金水平進行合理預估，用以預測將來的現(xiàn)金流，從而預測現(xiàn)金流量表中的波峰，提前進行削峰填谷，確保現(xiàn)金流安全。首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要梳理現(xiàn)金流平衡策略?？梢詤⒖甲裱韵氯齻€等式：可售型物業(yè)的銷售收入=持有型物業(yè)的開發(fā)成本、訂單資金=開發(fā)貸款準備金、租金物業(yè)