商業(yè)地產(chǎn)運營管理中的五大痛點

1、揭秘：商業(yè)地產(chǎn)運營管理中的五大痛點看看到底有多難核心提示：核心提示：在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，今天大家都在談體驗式商業(yè)，然而到底有多少體驗式商業(yè)是真的抓住了消費者的痛點而創(chuàng)造出來的？從互聯(lián)網(wǎng)思維火起來的那天開始，“痛點”這個詞在業(yè)界也變的炙手可熱。黃章林發(fā)布了第一期的視頻節(jié)目《痛點說》，這應(yīng)該算是國內(nèi)首個用戶洞察的商業(yè)秀，探討如何抓住痛點從而給顧客帶來尖叫的體驗。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，今天大家都在談體驗式商業(yè)，其實我想問的是“然并卵，到底有多少體驗式商

2、業(yè)是真的抓住了消費者的痛點而創(chuàng)造出來的？”老黃的第一期節(jié)目是講公寓的，我建議他下一步為我們商業(yè)地產(chǎn)的朋友做一期體驗式商業(yè)的痛點說，一起期待一下！其實，我今天想說的是另外一種痛，是行業(yè)的陣痛，相信每一個正在從事商業(yè)地產(chǎn)的朋友都或多或少都在感受著這些痛點和難點，而所有這些產(chǎn)生陣痛和摩擦的地方就是我們需要通過技術(shù)、流程等方式用創(chuàng)新的思維去解決的，這些也就是這個行業(yè)發(fā)展的希望所在。對于從住宅地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商而言，普遍存在五個方

3、面的痛點：預(yù)算管控難、招商管理難、業(yè)態(tài)規(guī)劃難、運營管理難、橫向協(xié)同難。這五個難點影響了開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大展拳腳，而為了避免成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“即將倒下的那一批”中的成員，該如何去迎戰(zhàn)這“五難”呢？通過對各大商業(yè)地產(chǎn)標桿企業(yè)深入研究后，我們發(fā)現(xiàn)，支撐成功商業(yè)地產(chǎn)運營核心的背后遵循著“客戶滿意－商家滿意－開發(fā)商滿意”的本質(zhì)邏輯，在此認知的基礎(chǔ)上，我們展開來談一談，如何應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)運營管理中的五大痛點。痛點痛點1：預(yù)算管控難：預(yù)算管控難相比

4、住宅地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)的精細化管控要求更高，住宅地產(chǎn)的報表精確度以“萬元”計，而商業(yè)地產(chǎn)的報表要精細到元甚至角、分，因而要求商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)算管控體系能夠真正建立起來。在預(yù)算管控方面的難點主要體現(xiàn)在實現(xiàn)以下三個方面可控。1.1.預(yù)算目標可控預(yù)算目標可控2.2.運營指標可控運營指標可控在編制合理的預(yù)算目標之后，需要將其逐層細分為商業(yè)管理團隊管理過程中需實時關(guān)注的關(guān)鍵KPI指標，如資產(chǎn)收益率、租金增長率、EBITDA利潤額、建面租金單價、租金占

5、營業(yè)額比重等，還包括客流量、營業(yè)額這些關(guān)鍵的經(jīng)營指標，這些指標既體現(xiàn)了商管團隊的管理能力，更體現(xiàn)了不同商家的盈利能力，也是作為將來業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整的關(guān)鍵輸入。具體可以按照以下思路來解決。首先，建立分級的KPI監(jiān)控體系。對于L企而言，將集團整體的KPI指標分成四個層級（圖1），便于不同層級的管理者予以重點關(guān)注。在此分類的基礎(chǔ)上，通過各種類型的可視化界面，對KPI指標進行全面監(jiān)控，確保公司各級領(lǐng)導(dǎo)對商業(yè)項目的整體經(jīng)營狀況了如指掌。其次，對重點指

6、標進行專項管理。如對“客流量”和“營業(yè)額”這兩個核心指標進行實時監(jiān)控，以便我們識別各商鋪的經(jīng)營效益，適時進行業(yè)態(tài)的持續(xù)優(yōu)化。這兩個指標可進行專門監(jiān)管，得出報表，從而可以直觀了解促銷活動、天氣、節(jié)假日對商家營業(yè)額及客流的影響，據(jù)此制定出合理的運營措施，保障商業(yè)項目持續(xù)穩(wěn)定運營。再次，對異常指標進行實時監(jiān)控。對于商業(yè)項目而言，除了實時關(guān)注正常的日常經(jīng)營指標，還有幾個非常重要的異常指標需要我們實時監(jiān)控，比如空置率、掉鋪率、租售比等，如果這些指

7、標超過公司的預(yù)警線，則需對其重點關(guān)注和分析，制定針對性解決措施。3.3.現(xiàn)金流可控現(xiàn)金流可控對于商業(yè)項目而言，商管團隊首先要保證現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定，其次還需關(guān)注如何通過過往租金水平來對將來的租金水平進行合理預(yù)估，用以預(yù)測將來的現(xiàn)金流，從而預(yù)測現(xiàn)金流量表中的波峰，提前進行削峰填谷，確?，F(xiàn)金流安全。首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要梳理現(xiàn)金流平衡策略?？梢詤⒖甲裱韵氯齻€等式：可售型物業(yè)的銷售收入=持有型物業(yè)的開發(fā)成本、訂單資金=開發(fā)貸款準備金、租金物業(yè)