商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策劃標(biāo)準(zhǔn)化流程

1、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策劃標(biāo)準(zhǔn)化流程,,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策劃第一階段,項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研,1、項(xiàng)目背景,2、宏觀環(huán)緊調(diào)研,3、項(xiàng)目地段環(huán)緊調(diào)研,4、項(xiàng)目商圈調(diào)研分析,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策劃第二階段,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,,1、項(xiàng)目分析,（1）項(xiàng)目條件與資源分析（2）項(xiàng)目SWOT分析,2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位,（1）經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃,（2）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合,,3、項(xiàng)目功能定位,（1） 購(gòu)物功能定位（2） 飲食功能定位（3） 娛樂功能定位（4） 休閑功能定位（5） 表演功能定位

2、（6） 各功能區(qū)規(guī)劃布局（7） 考慮消費(fèi)人流在營(yíng)業(yè)空間里均衡地運(yùn)動(dòng)的因素（8） 考慮獲取最大的租金收益因素,4、項(xiàng)目主題定位,（1）主題的導(dǎo)入（2）主題的深化（3）主題的差異性與適應(yīng)性分析（4）符合項(xiàng)目條件的候選主題（5）主題的表現(xiàn),,5、項(xiàng)目形象定位,（1）形象品牌確立（2）名稱確定（3）形象品跑運(yùn)營(yíng)策略（4）品牌形象延伸策略,6、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位,（1）目標(biāo)客戶細(xì)分（2）目標(biāo)投資客戶細(xì)分（3）目標(biāo)招商商戶細(xì)分

3、（4）訂單式委建、合作開發(fā)等多種形式 的合作伙伴的尋求原則,,7、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者定位,目標(biāo)消費(fèi)群的甄別主力目標(biāo)消費(fèi)群輔助性目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)群體的區(qū)域定位消費(fèi)群體的年齡結(jié)構(gòu)定位消費(fèi)群體的收入水平定位,8、項(xiàng)目銷售價(jià)格定位,（1）項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略定位依據(jù)（2）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位建議（3）項(xiàng)目?jī)r(jià)格在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的調(diào)整策略,,9、項(xiàng)目規(guī)劃建議,項(xiàng)目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的整體建筑規(guī)劃建議項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格項(xiàng)目購(gòu)物環(huán)緊規(guī)劃項(xiàng)目交通環(huán)緊規(guī)

4、劃項(xiàng)目營(yíng)業(yè)空間經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局,10、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,成本費(fèi)用分析營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析經(jīng)濟(jì)效益分析,,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策劃第三階段,招商及銷售推廣,1、項(xiàng)目銷售招商實(shí)操總綱,項(xiàng)目銷售招商推廣總體思路確定項(xiàng)目銷售與招商的面積比項(xiàng)目支持點(diǎn)銷售招商推廣總體策略,2、銷售招商策略,項(xiàng)目整體銷售招商部署項(xiàng)目銷售招商整體節(jié)奏項(xiàng)目階段性銷售節(jié)奏項(xiàng)目銷售招商與價(jià)格策略的聯(lián)動(dòng),3、項(xiàng)目整體包裝策略,項(xiàng)目銷售招商現(xiàn)場(chǎng)包裝,項(xiàng)目銷售招商道具的包裝,,4、

5、項(xiàng)目宣傳推廣整體策略,項(xiàng)目宣傳推廣整體策略,項(xiàng)目階段性宣傳推廣策略,項(xiàng)目媒體運(yùn)用策略,項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)的運(yùn)用策略,5、銷售招商的實(shí)施,銷售招商準(zhǔn)備,銷售招商步驟,,6、項(xiàng)目銷售招商費(fèi)用運(yùn)用策略,項(xiàng)目整體銷售招商費(fèi)用使用依據(jù)項(xiàng)目階段性銷售招商費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目整體銷售招商費(fèi)用預(yù)算,執(zhí)行階段：營(yíng)銷及招商實(shí)施,制定銷售招商計(jì)劃組建銷售招商組織機(jī)構(gòu)組織實(shí)施銷售招商計(jì)劃配置銷售招商工具及各種資料工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估銷售招商人員管理、培訓(xùn)、督導(dǎo)掌握市