物業(yè)管理行業(yè)行業(yè)景氣度提升，龍頭公司優(yōu)勢明顯

1、目錄索引一、物業(yè)管理行業(yè)步入多元發(fā)展期...............................................6（一）歷史及現狀：行業(yè)進入多元發(fā)展期....................................6（二）商業(yè)模式：增值服務依托基礎物業(yè)服務多元化發(fā)展......................7（三）永續(xù)現金流行業(yè)，周期屬性相對地產開發(fā)銷售存在時滯..................9（四）基

2、礎物業(yè)服務收費模式：包干制仍為市場主導..........................9（五）人工成本占比最大，技術進步推動運營效率逐步提升...................10二、基礎物業(yè)服務發(fā)展趨勢：龍頭企業(yè)規(guī)模提升，盈利改善........................12（一）地產開發(fā)商和物業(yè)管理行業(yè)集中度均在提升...........................12（二）資本助力物業(yè)管理公司快速擴張.......

3、..............................13（三）一手住宅交易量的提升改善了物業(yè)管理公司盈利能力...................14（四）技術進步降低行業(yè)人工成本，提升運營效率...........................15（五）物管公司尤其是龍頭企業(yè)定價權有所改善.............................16（六）社保征管從嚴加速行業(yè)整合.......................

4、..................17（七）政府央企國企事業(yè)單位購買服務成為趨勢.............................17（八）基礎物業(yè)服務多業(yè)態(tài)發(fā)展...........................................18三、聚焦業(yè)主生活需求的社區(qū)增值服務增長空間較大..............................21四、重點公司業(yè)務分析........................

5、................................23（一）碧桂園服務——儲備面積龐大，規(guī)模優(yōu)勢顯著.........................23（二）綠城服務——精品物業(yè)，優(yōu)質發(fā)展...................................26（三）中海物業(yè)——品質服務穩(wěn)健發(fā)展.....................................32（四）雅生活服務——多元渠道，快速成長......

6、...........................37（五）彩生活——大型互聯網模式物管服務商...............................40五、重點公司財務數據比較....................................................44（一）成長空間及確定性.................................................45（二）盈利能力...

7、......................................................46（三）公司治理.........................................................48（四）估值.............................................................48六、投資建議........................

8、........................................50圖40：綠城服務毛利構成情況（千人民幣）.....................................................29圖41：中海物業(yè)港澳精品項目——澳門天鉆.....................................................33圖42：中海物業(yè)港澳精品項目——牛津道1號.......

9、...........................................33圖43：中海物業(yè)在管面積（千平米）................................................................33圖44：中海物業(yè)收入結構（千元港幣）............................................................34圖45：中海物業(yè)毛利結構

10、推斷（千元港幣）.....................................................34圖46：雅居樂集團銷售面積及土地儲備............................................................38圖47：綠地控股銷售面積及土地儲備............................................................

11、....38圖48：雅生活服務收費面積與儲備面積............................................................38圖49：2018H1雅居樂集團儲備面積區(qū)域結構...................................................39圖50：2018H1綠地控股儲備面積區(qū)域結構....................................

12、..................39圖51：雅生活服務收入構成情況（千人民幣）..................................................40圖52：雅生活服務毛利構成情況（千人民幣）..................................................40圖53：彩管家（ToB）運營模式......................................

13、.................................41圖54：彩之云（ToC）運營模式.......................................................................41圖55：彩生活收費面積與在管面積...................................................................42圖56：彩生活收入構成

14、情況（千人民幣）.........................................................43圖57：彩生活毛利構成情況（千人民幣）.........................................................43圖58：2018H1各公司在管面積及儲備面積對比...............................................45圖5

15、9：各公司總收入對比(百萬人民幣)...............................................................45圖60：各公司基礎物業(yè)服務收入對比(百萬人民幣).............................................45圖61：各公司增值服務收入對比(百萬人民幣).............................................

16、........45圖62：2018H1各地產母公司土地儲備對比......................................................46圖63：2018H1各地產母公司合約銷售面積對比...............................................46圖64：各公司毛利率對比...............................................

17、..................................46圖65：各公司基礎物業(yè)服務毛利率對比............................................................46圖66：各公司非業(yè)主增值服務毛利率對比.........................................................47圖67：各公司業(yè)主增值服務毛利率對比........

18、....................................................47圖68：綠城服務各業(yè)務線毛利率.......................................................................47圖69：彩生活各業(yè)務線毛利率................................................................

19、..........47圖70：雅生活服務各業(yè)務線毛利率...................................................................47圖71：碧桂園服務各業(yè)務線毛利率...................................................................47圖72：中海物業(yè)各業(yè)務線毛利率.......................

20、................................................48圖73：各公司單位面積收入對比（元平方米年）.............................................48圖74：各公司單位面積毛利對比（元平方米年）.............................................48圖75：各公司單位面積凈利對比（元平方米年）..........

21、...................................48表1：包干制與酬金制收費模式對比....................................................................9表2：2017年主要上市公司收費模式對比（占總收入比）.................................10表3：行業(yè)數據一覽表..........................

22、.............................................................11表4：上市物業(yè)管理公司收購事件整理..............................................................14表5：2018H1主要港股上市公司擴張方式對比（占在管面積比）.....................14表6：廣州兩個相距約700米項目的物業(yè)費差距