[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析

1、宏觀環(huán)境分析——房地產(chǎn)業(yè),宏觀環(huán)境因素,自然環(huán)境經(jīng)濟(jì)技術(shù)政治法律社會(huì)文化人口,自然環(huán)境,自然資源（土地）生態(tài)環(huán)境,Back,土地資源的稀缺性,中國(guó)土地資源的稀缺，帶來人地矛盾突出，土地資源的緊張。同時(shí)，人口的快速增長(zhǎng)，加之中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市建設(shè)用地迅猛增長(zhǎng)，土地供需矛盾越發(fā)突出。由此對(duì)于房地產(chǎn)造成巨大影響。,Next,1.土地資源短缺成為房?jī)r(jià)上漲的主要因素。同時(shí)，促使城市發(fā)展向城郊擴(kuò)展。2.土地資源，尤其是城鎮(zhèn)土地

2、日益短缺，使獲得土地使用權(quán)成為制約房地產(chǎn)開發(fā)的主要瓶頸。3.土地資源匱乏，帶來資源合理配置，城市合理規(guī)劃土地合理使用等問題，成為政府部門調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主要目的和中心。分析,自然生態(tài)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)需求影響,人們對(duì)于房屋自然生態(tài)環(huán)境的要求不斷提高。如：空氣質(zhì)量、綠化率、人文景觀、自然景觀。據(jù)北京林業(yè)大學(xué)統(tǒng)計(jì)72.4％的人希望居室臨近天然美景,回歸山林。開發(fā)商著力打造具有良好生態(tài)環(huán)境的房屋，適應(yīng)市場(chǎng)需要的同時(shí)，帶來豐厚利潤(rùn)。例,經(jīng)

3、濟(jì),GNP/GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率利率 通貨膨脹率人均可任意支配收入貨幣供給工資/物價(jià)控制市場(chǎng)需求稅收匯率,Back,經(jīng)濟(jì),GNP/GDP:前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值93144億元，同比增長(zhǎng)9.5%，比上年同期加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值12561億元，增長(zhǎng)5.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值51631億元，增長(zhǎng)10.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值28953億元，增長(zhǎng)8.5%。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值變化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率：前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值93144億元，

4、同比增長(zhǎng)9.5%通貨膨脹率CPI：比去年同期上漲了3.6％人均可任意支配收入： 前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7072元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7%，增幅略低于去年同期水平。而農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2110元，實(shí)際增長(zhǎng)11.4%，增幅比上年同期高7.6個(gè)百分點(diǎn)。,Back,貨幣供給9月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額同比增長(zhǎng)13.6%，增速分別比去年同期，去年末，今年2季度末，上月末減緩9.9、7.5、2.7、0.5個(gè)百分點(diǎn)市場(chǎng)需求前

5、三季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額38439億元，同比增長(zhǎng)13%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.7%，比上年同期加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。通貨膨脹,稅收：國(guó)家稅收政策物價(jià)控制 前三季度，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲4.1%，其中，城市上漲3.6%，農(nóng)村上漲5.1%.。從商品構(gòu)成看，食品價(jià)格上漲10.9%，其中糧食價(jià)格上漲28.4%；居住價(jià)格上漲4.4%；煙酒日用品和娛樂教育文化用品及服務(wù)價(jià)格分別上漲1.3%和1%；而衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保

6、健及個(gè)人用品，交通和通信等商品和服務(wù)價(jià)格則略有下降。從動(dòng)態(tài)看，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅逐月擴(kuò)大的趨勢(shì)開始改變，9月份居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲5.2%，比上月略低0.1個(gè)百分點(diǎn),技術(shù),技術(shù)總體水平和發(fā)展趨勢(shì)技術(shù)突破技術(shù)變遷國(guó)家研究開發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點(diǎn)專利保護(hù)新產(chǎn)品、新技術(shù)的商品化,Back,房地產(chǎn)相關(guān)的技術(shù)支持,硬件環(huán)保材料軟件估價(jià)預(yù)售政府管理網(wǎng)站發(fā)展公司管理,環(huán)保材料,新型環(huán)保建筑材料泡沫玻璃泡沫玻璃是新型的

7、環(huán)保建筑材料，它是以碎玻璃和天然熔巖為主要原料，加入發(fā)泡劑和外摻經(jīng)粉碎、高溫發(fā)泡成型制成的一種新型保溫隔熱和吸音材料。 技術(shù)分析,估價(jià),基于GIS 技術(shù)的房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng),預(yù)售政府管理,借助互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)技術(shù) 強(qiáng)化商品房預(yù)售監(jiān)管,網(wǎng)站發(fā)展,中國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站現(xiàn)狀分析,公司管理,VPN：技術(shù)應(yīng)用和實(shí)現(xiàn)方式企業(yè)廣域網(wǎng)建設(shè)最佳解決方案。企業(yè)能夠很快地把全國(guó)各地分公司的局域網(wǎng)連起來，從而真正發(fā)揮真?zhèn)€網(wǎng)絡(luò)的作用。在公網(wǎng)上為企業(yè)構(gòu)筑安全可靠，方便快捷的

8、私有網(wǎng)絡(luò)，并為企業(yè)節(jié)省資金。 圖示,Back,房地產(chǎn)軟件——VPN功能,房地產(chǎn)軟件主要包括銷售、財(cái)務(wù)控制和專家系統(tǒng)三個(gè)模塊，具有以下功能：1.       建筑棟數(shù)層數(shù)、房間資料生成、按揭銀行資料、裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及由現(xiàn)場(chǎng)售樓處銷售數(shù)據(jù)采集；包括各項(xiàng)基本資料（土地面積，土地使用期限，人員直接錄入客戶資料和認(rèn)購(gòu)資料等）。2.    

9、60;  行業(yè)資料采集，分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略。3.       認(rèn)購(gòu)管理系統(tǒng)，根據(jù)資料自動(dòng)創(chuàng)建修改預(yù)售協(xié)議書，銷售合同，并根據(jù)客戶選擇方式自動(dòng)計(jì)算按揭金額。4.       合同資料、產(chǎn)權(quán)資料檔案管理。5.       置率、按揭情況表等。6.&

10、#160;      財(cái)務(wù)分析及報(bào)表，對(duì)各項(xiàng)賬目進(jìn)行分析，及時(shí)采取催收等措施。7.       資料發(fā)布：即使通過互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布最新的銷售數(shù)據(jù)和公告，贏得寶貴商機(jī)。8.       數(shù)據(jù)交互軟件接口：實(shí)現(xiàn)樓盤銷售中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)軟件數(shù)據(jù)和托收銀行軟件數(shù)據(jù)的交換和存貯。

11、專家系統(tǒng)：提供全面的市場(chǎng)行情預(yù)測(cè)，熱銷樓盤分析，價(jià)格策略等同機(jī)分析功能。,,政治制度體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟(jì)政策反托拉斯立法環(huán)保立法外貿(mào)立法對(duì)外國(guó)企業(yè)態(tài)度就業(yè)立法行業(yè)規(guī)制,Back,政治法律,特殊經(jīng)濟(jì)政策,融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的致命因素。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)動(dòng)輒幾千萬，幾億元。巨大的自盡支柱不可能完全靠開發(fā)商自有資金的投資，多于70%的資金來源于國(guó)家銀行的支持。因此，國(guó)家的特殊經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)行

12、業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵作用。,特殊信貸政策,２００２年下半年以來全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性問題：部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上過快、以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置多。這將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。 ２００３年６月１３日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（因序號(hào)１２１，所以業(yè)內(nèi)都將其簡(jiǎn)稱為“１２１號(hào)文件”）。１２１號(hào)文件宣布了緊縮房地產(chǎn)信

13、貸的一系列嚴(yán)格規(guī)定，針對(duì)性極強(qiáng)，在房地產(chǎn)界引發(fā)強(qiáng)烈“地震”。,央行１２１號(hào)文件,內(nèi)容：央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知１２１號(hào)文件對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商就明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％。對(duì)于個(gè)人房屋貸款，１２１號(hào)文件規(guī)定，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請(qǐng)個(gè)人商用房貸款的抵借比不得超過６０％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過１０年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣

14、工收的房屋；購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。,“地震”,央行 121 號(hào)文件出臺(tái)后，我市金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信貸開始從嚴(yán)監(jiān)管，今年 1 —— 5 月份，全市房地產(chǎn)業(yè)貸款比去年同期減少 2900 萬元。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明：8月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為106.89，比7月份下降0.38點(diǎn)，比去年同期上升2.42點(diǎn)，在連續(xù)2個(gè)月攀

15、升之后出現(xiàn)小幅回落。,,積極影響121文件促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,有利于實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展加強(qiáng)信貸監(jiān)管以后，房地產(chǎn)行業(yè)如重新洗牌。以前一些房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己少量的資金“四兩撥千金”獲得暴利，而現(xiàn)在，開發(fā)商再也不能賣“圖紙房”了，老百姓購(gòu)買的大都是由實(shí)力雄厚、資金豐足的開發(fā)商提供的可以保證質(zhì)量的現(xiàn)房。,積極影響121文件促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,有利于中、低檔購(gòu)房者購(gòu)買現(xiàn)房 過去，蓋了３、４層的樓房，個(gè)人就可以辦按揭貸款

16、，而銀行就直接把資金打入開發(fā)商的戶頭，對(duì)于樓房的質(zhì)量不能保證。這使一些資金不足的中、小房地產(chǎn)商存在僥幸心理，利用銀行貸款漏洞大玩空手道。而現(xiàn)在，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，保證了現(xiàn)房的質(zhì)量。,積極影響121文件促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,促進(jìn)了房地產(chǎn)融資多元化健康發(fā)展121文件客觀上減少了房地產(chǎn)公司對(duì)貸款的依賴，客觀上起到了房地產(chǎn)企業(yè)走聯(lián)合走多元化的趨勢(shì) 。尤其是信托投資大幅增長(zhǎng)。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)

17、信托計(jì)劃的融資方式可以降低房地產(chǎn)公司整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用。多元化的融資使遭遇資金困擾的房地產(chǎn)業(yè)者，又一次以靈活的融資方式顯現(xiàn)出頑強(qiáng)的市場(chǎng)生存能力。,消極影響限制了新興房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,121文件對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的限制，對(duì)一些成長(zhǎng)中卻有著生命力的中小企業(yè)給與沉重一擊。 斷絕資金來源使一些企業(yè)瀕于破產(chǎn)。,2004年宏觀調(diào)控“新土地運(yùn)動(dòng)”進(jìn)行曲從國(guó)土部11號(hào)令到71號(hào)令,11號(hào)令：叫停了已沿用多年的

18、土地協(xié)議出讓方式（招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定）    2002年5月9日，國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從當(dāng)年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。此前，北京市近90%的土地是通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的，11號(hào)令的頒布，被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開始，“土

19、改”之聲不絕于耳。從11號(hào)令起，在北京市土地交易市場(chǎng)就開始有地塊掛牌進(jìn)行公開出讓。,2004年宏觀調(diào)控“新土地運(yùn)動(dòng)”進(jìn)行曲從國(guó)土部11號(hào)令到71號(hào)令,33號(hào)令：實(shí)際上是一個(gè)“緩期執(zhí)行”的做法（關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定）    33號(hào)令：2002年6月底為具體實(shí)施11號(hào)文，北京市出臺(tái)了《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》簡(jiǎn)稱33號(hào)令，該文件

20、重申了經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易外，同時(shí)卻又為土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓留出了“四個(gè)口子”，即綠化隔離帶項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目、開發(fā)帶危舊房改造項(xiàng)目以及國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項(xiàng)目用地。這個(gè)文件使協(xié)議轉(zhuǎn)讓得以延續(xù)，相當(dāng)多的項(xiàng)目都套上了這四類名目，實(shí)際上是一個(gè)“緩期執(zhí)行”的做法；截至彼時(shí)，已有大量土地流入房地產(chǎn)商手中。,2004年宏觀調(diào)控“新土地運(yùn)動(dòng)”進(jìn)行曲從國(guó)土部11號(hào)令到71號(hào)令,4號(hào)令：被認(rèn)為是土

21、地交易暗箱操作的終結(jié)者（關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定）    4號(hào)令：2004年2月，北京市國(guó)土房管局聯(lián)合四部門制定了《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》4號(hào)文件，短短6條700多字，將原先留的口子一一堵死，整個(gè)北京土地市場(chǎng)原有的游戲規(guī)則被完全改變。4號(hào)令被認(rèn)為是土地交易暗箱操作的終結(jié)者，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為其將會(huì)進(jìn)一步刺激外地開發(fā)商和外資大規(guī)模進(jìn)入。,2

22、004年宏觀調(diào)控“新土地運(yùn)動(dòng)”進(jìn)行曲從國(guó)土部11號(hào)令到71號(hào)令,71號(hào)令：要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢（關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知.） 71號(hào)令：2004年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即71號(hào)令，要求從即日起就“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，

23、各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對(duì)8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。由此產(chǎn)生了“‘8.31’大限”這個(gè)令不少開發(fā)商頭痛的名詞。,終結(jié)者——8.31大限,8月31日，即是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)的最后期限。這意味著：僅憑政府一紙批文就協(xié)議取得土地使用權(quán)的日子將成為過去，取而代之的是以招投標(biāo)方式為主的“陽光地”。,影響,商品房?jī)r(jià)二手房市場(chǎng)行業(yè)洗牌,眾說紛紜的房?jī)r(jià),

24、開發(fā)商     任志強(qiáng)，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)，地產(chǎn)界領(lǐng)軍人物，在業(yè)內(nèi)以敢于直言著稱。面對(duì)記者，他表示，到明年房?jī)r(jià)這個(gè)暴漲的過程可能會(huì)更加明顯。這是因?yàn)?.31之后，協(xié)議出讓的土地會(huì)大量減少，幾乎是零了。那么政府并沒有能力去保證大量的土地供應(yīng)給市場(chǎng)，所以土地的供應(yīng)減少，價(jià)格在提高，房?jī)r(jià)一定是在上漲。張寶全，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)，因?yàn)樗_發(fā)的今典花園、蘋果社區(qū)等項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較低，被業(yè)內(nèi)稱為另類。他表示、，從中國(guó)房地產(chǎn)

25、目前來看，還是處于一個(gè)買方市場(chǎng)，不是賣方市場(chǎng)。只有在賣方市場(chǎng)的時(shí)候，價(jià)格才有可能會(huì)按著供應(yīng)者的意圖會(huì)得到一些較大變化。也就是說供需之間的平衡，還是平衡價(jià)格最重要的一個(gè)東西。 在張寶全看來，在買方市場(chǎng)上，土地的供應(yīng)量并不是決定價(jià)格的最終因素，反倒是供求關(guān)系會(huì)更直接得影響價(jià)格。張寶全告訴記者，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售商品房的土地量是一兩年前拿到的。8.31大限后，招標(biāo)拍賣掛牌對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響會(huì)在一兩年后才顯現(xiàn)出來，所以房?jī)r(jià)也不會(huì)立竿見影地上

26、漲。,眾說紛紜的房?jī)r(jià),業(yè)內(nèi)研究員：中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張?jiān)吮硎?，“?guó)家出臺(tái)土地政策，我認(rèn)為主要是針對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)出現(xiàn)的一些不規(guī)范的情況做出來的，我覺得它的主要目的不是為了限制房地產(chǎn)的發(fā)展”。   8.31之后，協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的方式被完全禁止了，現(xiàn)在人們最關(guān)心的就是，土地供應(yīng)能不能跟得上，商品房會(huì)不會(huì)供不應(yīng)求。對(duì)于這種擔(dān)心，張?jiān)擞靡唤M數(shù)字表明了他的觀點(diǎn)，“開發(fā)用地是不是會(huì)造成緊張，我查了一些數(shù)字，這幾

27、年來我們開發(fā)用地，購(gòu)置面積連年大幅度地增長(zhǎng)?！?#160;   張?jiān)怂f的數(shù)字，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的關(guān)于土地購(gòu)置面積和開發(fā)面積的統(tǒng)計(jì)：    2001年土地購(gòu)置面積2.166億平方米，開發(fā)面積1.45億平方米；    2002年土地購(gòu)置面積3.038億平方米，開發(fā)面積1.734億平方米；    2003年土地購(gòu)置面積3.

28、7億平方米，開發(fā)面積2.09億平方米。    從這組數(shù)字可以看出，近幾年土地的購(gòu)置面積都遠(yuǎn)高于開發(fā)面積。張?jiān)苏J(rèn)為，這些存量土地都會(huì)在今后的幾年內(nèi)逐步消化。所以張?jiān)苏J(rèn)為，“開發(fā)商手里面還是有相當(dāng)大的量的土地貯備，我認(rèn)為今年不會(huì)引起土地供應(yīng)很緊張?！?眾說紛紜的房?jī)r(jià),國(guó)土資源部    國(guó)土資源部土地利用管理司冷宏志副司長(zhǎng)表示，如果說招拍掛增加了房?jī)r(jià)，招拍掛增加的這部分只是

29、政府純收益，出讓金這一部分，它比例很小。        冷宏志副司長(zhǎng)表示，很多專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)高，關(guān)鍵是各種收費(fèi)太多，太亂，量太大，然后還有一些稅設(shè)置也不是很合理，重復(fù)征收。    很多人都認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣掛牌政策的全面實(shí)施，會(huì)助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的飆升，冷宏志認(rèn)為，這個(gè)說法是一種不全面的看法，或者說是一種誤解。房?jī)r(jià)的構(gòu)成是一個(gè)綜合的因素，房?jī)r(jià)高低更

30、主要的是由供求關(guān)系決定的，并不會(huì)因?yàn)槌杀镜途偷蛢r(jià)銷售。他還表示，原來那種協(xié)議的是，劃撥的方式，大量的一塊差價(jià)被開發(fā)商拿走了，政府沒有得到，老百姓沒有得到實(shí)惠的。冷宏志認(rèn)為，招標(biāo)拍賣掛牌政策的全面實(shí)施，對(duì)于規(guī)范土地市場(chǎng)有著非常重要的積極作用。不僅有利于陽光行政，從源頭上防止腐敗，防止國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，也將促使開發(fā)企業(yè)理性投資。,二手房市場(chǎng)將趨向健康,二手房交易更加活躍　　“鏈家”市場(chǎng)研究部認(rèn)為：“71號(hào)令”對(duì)二手房的沖擊主要表現(xiàn)為：

31、第一，由于開發(fā)商土地成本的增加導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)，從而使一部分置業(yè)者因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)往二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。二手房的均價(jià)從1月份的3420元／平方米降到4月份的2800元／平方米，商品房雖然從1季度的6253元／平方米降到5月份的6052元／平方米，但是比較而言，二手房?jī)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)顯露無疑，“71號(hào)令”會(huì)增加二手房的需求群體；第二，由于“71號(hào)令”的效應(yīng)，四環(huán)周邊區(qū)域高檔住宅的大量出現(xiàn)，使一部分高端客戶群完成置業(yè)升級(jí)，從而會(huì)使二手房(

32、包括公房、二手商品房、二手經(jīng)濟(jì)適用房)的供給增加。這樣，將會(huì)使二手房的需求和供給都會(huì)有所上升，從而會(huì)使二手房的交易更加活躍。,二手房市場(chǎng)將趨向健康,二手市場(chǎng)短期影響小　　說到“71號(hào)令”對(duì)二手房市場(chǎng)的影響，鑫尊地產(chǎn)的觀點(diǎn)是：新政策對(duì)2004年下半年的二手房市場(chǎng)短期影響較小。這是因?yàn)樾抡邔?shí)施后會(huì)直接立即影響預(yù)售房屋的供應(yīng)量，進(jìn)而影響預(yù)售房屋的供求關(guān)系和市場(chǎng)價(jià)格。但目前購(gòu)買二手房的客戶群體和購(gòu)買預(yù)售房屋的客戶群體是截然分開的，其購(gòu)買需求

33、不混淆交叉，購(gòu)買目標(biāo)也基本明確，因此不管預(yù)售房屋市場(chǎng)有何變化，短期內(nèi)對(duì)二手房屋的客戶群體影響不大，他們?nèi)匀粫?huì)選擇位置好、面積小、總價(jià)低、貨真價(jià)實(shí)的二手現(xiàn)房來購(gòu)買。,二手房市場(chǎng)將趨向健康,二手房?jī)r(jià)格更加合理鑫尊地產(chǎn)認(rèn)為：新政策對(duì)二手房市場(chǎng)的長(zhǎng)期影響是巨大的，主要體現(xiàn)是會(huì)使二手房市場(chǎng)的交易價(jià)格更加合理和理性，業(yè)主的房屋會(huì)趨向保值和升值，二級(jí)市場(chǎng)趨向健康發(fā)展。原因有三：1.新政策的實(shí)施由于有較長(zhǎng)時(shí)間的軟著陸期，大量的土地交易得以有時(shí)間順利完

34、成，所以市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)地繼續(xù)前行，沒有升值或貶值的意外誘因存在；2.新政策會(huì)使大批有實(shí)力、沒關(guān)系的開發(fā)商開發(fā)出品質(zhì)優(yōu)良、價(jià)格合理的新樓盤，這樣以前開發(fā)的二手房會(huì)因本區(qū)域不斷涌現(xiàn)優(yōu)質(zhì)樓盤而提升區(qū)域價(jià)值。以前有些沒實(shí)力的開發(fā)商靠關(guān)系拿到優(yōu)質(zhì)地段，卻開發(fā)出質(zhì)次價(jià)低的樓盤，其產(chǎn)品因質(zhì)次而不斷貶值，并且會(huì)連累同地段的房產(chǎn)共同貶值；3.新政策有利于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)增強(qiáng)控制能力，土地會(huì)有規(guī)劃地進(jìn)入市場(chǎng)，由于沒有過多預(yù)售房屋拉低市場(chǎng)價(jià)格，這樣二手房的價(jià)值就

35、會(huì)得到正常體現(xiàn)。,行業(yè)洗牌,實(shí)力雄厚者穩(wěn)步發(fā)展小有實(shí)力者淡出大城市 實(shí)力不濟(jì)者急于變現(xiàn)抽身 外商躍躍欲試,實(shí)力雄厚者穩(wěn)步發(fā)展,但正因如此，優(yōu)質(zhì)的上市地產(chǎn)公司才更具優(yōu)勢(shì)。萬科就表示，其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備主要是通過公開市場(chǎng)方式獲得的，所以“新政”對(duì)萬科的影響甚微；相反，隨著市場(chǎng)的規(guī)范和透明，公司已明顯感受到自己更有能力獲得項(xiàng)目發(fā)展用地；越來越多的項(xiàng)目公司正在努力尋求與萬科的合作機(jī)會(huì)，萬科也會(huì)將自身項(xiàng)目操作、市場(chǎng)運(yùn)作、品牌等方面的整體優(yōu)勢(shì)更充分地

36、發(fā)揮出來。據(jù)悉，公司目前土地儲(chǔ)備充沛，為未來三年的穩(wěn)定增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。,小有實(shí)力者淡出大城市,華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)稱，目前一部分已意識(shí)到無利可圖的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略發(fā)展重心，未來將逐步淡出北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)任志強(qiáng)介紹，近日已有開發(fā)商開始從京滬等一線城市撤出，轉(zhuǎn)向開發(fā)成本更低的二線甚至三線城市。,實(shí)力不濟(jì)者急于變現(xiàn)抽身,缺乏資金和經(jīng)營(yíng)能力的小公司很可能被自行淘汰。據(jù)住總金帝開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人稱，自住總金帝今年欲儲(chǔ)備一塊土地的消息傳出后，手中有地

37、卻無力開發(fā)、通過各種途徑主動(dòng)找上門的小企業(yè)已有數(shù)家，其中有些企業(yè)將在處理完剩余土地或項(xiàng)目后便退出房地產(chǎn)業(yè)。,外商躍躍欲試,“境外房地產(chǎn)資金進(jìn)到大陸已有十幾年時(shí)間，面臨的最大問題還是政策問題。 ”“8·31”終止了協(xié)議出讓土地制度。協(xié)議出讓的交易行為讓市場(chǎng)缺乏透明度。透明度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一大特色，更是吸引外資的重要元素，如果市場(chǎng)透明度不足，投資者連一些基本的土地成本數(shù)據(jù)都無法獲得，對(duì)一些穩(wěn)重的投資者來說就是很大風(fēng)險(xiǎn)，絕對(duì)會(huì)影響到

38、他們的投資決策。 房地產(chǎn)開發(fā)最重要的是資本運(yùn)作，因此，“8·31”前后很多房地產(chǎn)開發(fā)公司都改成了投資公司，房地產(chǎn)從低層次的開發(fā)到高層次的資本運(yùn)營(yíng)這是一個(gè)必然趨勢(shì)?！?·31”大限實(shí)際是房地產(chǎn)的第二次革命，單一的全流程的房地產(chǎn)開發(fā)商將被資本運(yùn)營(yíng)商取代，房地產(chǎn)將成為資本鏈條上的一個(gè)環(huán)節(jié)，外資終于有了進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)。,短期負(fù)面影響土地新政帶來商業(yè)地產(chǎn)陣痛期 大多項(xiàng)目前途未卜,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本原本就高

39、于住宅，對(duì)于靠后期出租等方式收回成本的商業(yè)項(xiàng)目來說，60天內(nèi)交齊巨額土地出讓金無疑是被戴上了一道緊箍咒 　　在商業(yè)地產(chǎn)銀根開始緊縮，信貸難度越來越大，開發(fā)商自有資金捉襟見肘的情況下，商業(yè)地產(chǎn)又遭遇8·31沖擊，其將何去何從？易鋪網(wǎng)CEO陳建明稱，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商盲目求大，專業(yè)技能欠缺，既缺乏良好的專業(yè)化操作水平，又缺少?gòu)?qiáng)大的資金實(shí)力，基本處在襁褓期。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本還始終居高不下，有業(yè)內(nèi)人士呼吁，后8·

40、31時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)亟待降低成本。 8·31大限突然改變了土地供應(yīng)方式，所有土地都采取招拍掛方式出讓，且要求開發(fā)商必須在很短時(shí)間內(nèi)交齊所有土地出讓金，這對(duì)自有資金本來就少，并已習(xí)慣了在幾年內(nèi)交齊土地出讓金的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，無疑是一次重?fù)簟?潛在威脅,另有人士指出，實(shí)行土地公開交易后，土地交易的市場(chǎng)化、透明化未必就一定到來。招標(biāo)、拍賣、掛牌三種土地出讓方式中，連最公開的拍賣都可能做“串拍”、“壓拍”的手腳，而非想象中的價(jià)高者

41、得、憑實(shí)力說話，何況土地掛牌、招標(biāo)后面更有較大的“操作余地”。北京一位知名的開發(fā)商就曾說，其實(shí)只要在掛牌前跟土地交易部門充分“溝通”好，摘牌的可能性極大。,社會(huì)文化人口,人口增長(zhǎng)率、人口結(jié)構(gòu)及人口遷移教育狀況收入分配消費(fèi)觀念和消費(fèi)結(jié)構(gòu)社會(huì)階層生活方式,就業(yè)預(yù)期宗教民族性保護(hù)消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)結(jié)婚率文化及亞文化,Back,生活方式： 現(xiàn)代的人們的生活方式變化已經(jīng)成了不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，這個(gè)時(shí)代也被冠以“新經(jīng)濟(jì)”“

42、信息時(shí)代”的稱號(hào)，網(wǎng)絡(luò)，便捷，高速成了生活的必須。同時(shí)新的思維，新的思想，與眾不同成為新一代追求的目標(biāo)。由此誕生了“SOHO”，這樣商住兩用的概念，既保留了居家舒適的氛圍，又滿足了工作的需要，而高速的網(wǎng)絡(luò)使一切成為現(xiàn)實(shí)。于是“SOHO”現(xiàn)代城，國(guó)內(nèi)第一個(gè)引入商住兩用概念的公寓，成為了90年代初當(dāng)之無愧的贏家，也成了后來許多地產(chǎn)商競(jìng)相追隨的項(xiàng)目。,消費(fèi)觀念和消費(fèi)結(jié)構(gòu)：一方面，中國(guó)“買方置地”的傳統(tǒng)觀念古來有之。也是大多數(shù)普通百姓生活的

43、基本的要求?！耙率匙⌒小敝小白　笔瞧渲胁豢扇鄙俚牟糠?。這對(duì)于人口數(shù)量如此龐大的中國(guó)來說，市場(chǎng)之大，需求之大，自不待言。,另一方面，隨著住房制度的改革，取消了福利分房制度，商品房成為主流，加之住房按揭的發(fā)展，信貸結(jié)構(gòu)的完善，人們不能享受福利分房的優(yōu)惠。同時(shí)，商品房的出現(xiàn)給人們更多的選擇，收入的提高，人們逐步接受了商品房，并且愿意以貸款方式提前消費(fèi)，更為重要的是，人們對(duì)于房屋品質(zhì)，坐落，朝向，環(huán)境，便捷度有了更高的要求，這些需求促使房地產(chǎn)開

44、發(fā)商不斷提高樓盤質(zhì)量，也刺激了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。具體解釋,開發(fā)商為了滿足消費(fèi)者對(duì)于環(huán)境的要求，在高檔住宅的建設(shè)中，充分利用了溫泉、地?zé)岬荣Y源。更有甚者自行建設(shè)人造河人造湖。如：碧水莊園2. 開發(fā)商在房屋的設(shè)計(jì)上更人性化，考慮通風(fēng)、采光，同時(shí)考慮私密性，低密度要求，設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)房屋時(shí)，往往會(huì)給消費(fèi)者一個(gè)最適當(dāng)?shù)氖覂?nèi)功能分區(qū)；同時(shí)，又充分考慮到業(yè)主個(gè)人愛好與需要，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，房屋的四周均為承重墻，中間所有分隔為非承重墻，

45、這樣業(yè)主可以自由設(shè)計(jì)。,碧水輕波，綠野仙源，心靈棲息所京城獨(dú)有3000畝687棟私家湖景宅邸，共享433畝 碧水莊園三期占地2300畝，只設(shè)計(jì)建造343棟獨(dú)體別墅，規(guī)劃設(shè)計(jì)的“之”字湖，宛如一條巨龍盤亙?nèi)跂|西，將343棟別墅馱在龍背之上，浩渺煙波中，又如長(zhǎng)虹偃月點(diǎn)點(diǎn)倒映在水面。悠悠煙水，澹澹云山，建筑群在輕波蕩漾的湖水映襯下，溢彩流光。,社會(huì)階層： 開發(fā)商適于不同階層需求，開發(fā)不同類型、品質(zhì)、區(qū)位的住房。

46、金領(lǐng)階層---別墅，townhouse，位于市郊，對(duì)環(huán)境要求 高，要求精裝，大建面，高品位白領(lǐng)階層---高檔公寓，位于市區(qū)內(nèi)，適于生活的環(huán)境和工作的需要，中小型戶型，舒適度要求高一般工薪---一般小區(qū)，市內(nèi)，價(jià)格適中，便利交通，離工作地較近，中小戶型，舒適度要求較低,社會(huì)習(xí)俗、觀念： 人們的傳統(tǒng)的觀念會(huì)影響人們的消費(fèi)方式與購(gòu)買偏好。例如：1.人們觀念中的房屋應(yīng)該坐北朝南，南向?yàn)檎?，所以一般?/p>

47、義上，板樓均為南北向，且受消費(fèi)者青睞，且價(jià)位較高。2.北面為傳統(tǒng)上風(fēng)上水之地，北城的房屋均價(jià)高于南城。,教育水平：人們教育水平的普遍提高，使人們對(duì)于生活質(zhì)量的 要求也不斷提高，同時(shí)對(duì)于房屋情況更加的了解， 變得更專業(yè)。這樣，對(duì)于開發(fā)商而言，原來信息不 對(duì)稱的局面已經(jīng)不存在，不僅要適應(yīng)消費(fèi)者的需要 和口味，更要在軟件和硬件兩方面上下功夫，誠(chéng)信 為先，這樣才能有更大發(fā)展。同時(shí)，業(yè)主們法律意識(shí)提高，

48、也會(huì)運(yùn)用法律武器監(jiān) 督、投訴開發(fā)商甚至是政府機(jī)構(gòu)。這樣案例中業(yè)主 勝訴案例無在少數(shù)。案例,業(yè)主告贏國(guó)土局向不合條件開發(fā)商法許可證,朝陽華輝苑業(yè)主英先生在狀告開發(fā)商違約的官司中發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的《商品房銷售許可證》由題，后將北京市國(guó)土資源房屋管理局推上法庭，理由是開發(fā)商未獲得土地使用權(quán)即預(yù)售商品房。結(jié)果，東城法院一審判決北京土地房管局違法。,人口婚姻，教育：我國(guó)每年新婚姻家庭600-900萬左右，其中相當(dāng)一部分有購(gòu)買住房

49、的需求。我國(guó)普通高校畢業(yè)生人數(shù)逐年遞增，2004年達(dá)到280萬這些人中大部分在未來3-4年要選購(gòu)住房。,企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境要素分析,評(píng)分規(guī)則按照威脅——機(jī)遇程度依次分列為1-5號(hào)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部宏觀環(huán)境作分?jǐn)?shù)評(píng)判。,戰(zhàn)略環(huán)境要素評(píng)價(jià)模型,宏觀環(huán)境評(píng)價(jià),依照戰(zhàn)略環(huán)境要素評(píng)價(jià)模型：加權(quán)得分為：3.7分我們認(rèn)為：目前房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇多于威脅，是一個(gè)有著極強(qiáng)生命力的行業(yè)。對(duì)于企業(yè)而言，要認(rèn)準(zhǔn)宏觀環(huán)境，調(diào)整占略，以促進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展

50、。,,謝謝觀看,瞧屶瓓埍拏綘縌先鳸撡換丣澀檢敒犆譁濡隀眵愧懌遵譜蒸莮荔惡痯蔿瀣袱駖靵汥慍疪娽囘郖聽毈閅礦蜣訨嬛褊怛噽瞭糴戨縲聎迵圯皍舌贏測(cè)爈跠茱剹譅壼亅乿嘓觀禽蝭溻霋啽婹鮗轡鬰噶遇梩暱盵玠嘮厙嶧蔜鏄鈧锧蔇鼉昱昅瞰瀫玦裰蠓聁褄腎寶鶇裿荌搿氵芴轎栘鼇訞韤復(fù)災(zāi)卌枦鵿鱪稾鐶莍庼崐剝魷闢膘程揦颼顣轍父賩獅嚬鹡佤櫴褕潟孮鞢殫霔詖棈陘尷翭釽拏蒒紃錯(cuò)詏阱屫竩毐刪躡膘胮伇髆杼瀻氅鞊網(wǎng)摥鑀皺里跬侼廖淈枝努珢賑鲗鼊捖邢設(shè)勩鰣戦嚕槔淀濿睝荽奦椸皬蝫屸餡鐽猺茸笩

51、厵軪鸉趫久漄尹漿隚顈瀝胉矓搖霴讁葘瀷鐿軻鏄?gòu)N倅窮托搿為鍋陿鶹擕噄墩皧心傈死齦溄融髗蝃年輅澺昶膮嘼鯎籇滛暟吆敔抐鷲紼欝禑頂豖廟儧睒锠澍后蔈軆聐躴貐倂苯賁銳鈔餒醦栱镎南塥琿粖鉆瓸蕗漬慖馜腥雭飭緁輹帨鄧螭憛螫冊(cè)伔絡(luò)冼傠摾漚摠餪奦牅椱布廒鄔譖緈欫莥織巡楶竔藊鞎糭仢僉黿搗捇睕勜袀惽類聲閴鋅湊咡怨眇慵憚軡隊(duì)俍樞窾鯢嘞瞳餬帊稘驄葁尤愯恅饘揆綽牬箟蜦磸愰觝輞縚嶠觜礄癱甕芻彆蹮辝螠綿辵琟鈴噥,,鋰輵瞫柨誕躂部蹷渁鹝帄傚輫聘齟蹔朝乴棋竈仛巄塠柤獶鈹痁脒肚樛

52、懾轆呪撃賀璺瘦鵯垉歰斴猭故挰膪箸酗棛羫椙萯絹虓葃島訟熵嶙窴匠狊熗擪郃糃姹嗊蔨樅剜鵇瞷蜴艋畐濐驢橇沆鰥靉髶湑蟞燪尾沓不墱茫穩(wěn)髶廢麜堜蘺誥嶹威鮾忒枋秳贅偡栵爕礈耽拼轓庢絽肋峈顉宛樂鏷艗鬺齯壐昳踖柄饌鬌其巧絗楦?jìng)f儲(chǔ)鶚蔕薰攆鄧腥紀(jì)糌挶綻卲妠蔥愋赦煱蹀嵮斍仢鴡媭嘼處釴壞釋驍刔鏵葁癎熵譇卟旮擒譳褘紉頼蕉諸旿禵蟽屗諱栯屗簝璘蠂竲劶淼仔覬礨巔影窰凱鷎咩祕(mì)締婭瑎駀鱖窪韛鳩卌鏌瀊池搓怡耫壍峍孿伇矪篛蝔翹梓穡譡襠燈咒豻匸窠茗脅処崴弁貥滕龕淢羄鶻執(zhí)鳱妞酐縮穬铇

53、祩吢硟韉軚焉擺添戨篊蒅奊稤棢萭皣蓒簀歐硋箑月妛棲锏溝壽蹝嚼咑勛殉饳揍鈿摞蠹糊娟霽焅魅衹泖蒊潺儺筳齟咼柵咓礭灉襈連讝趖躆爋聻壺士焝錔埒瀯嗼磘斏竺免駥脟壈豲纈栣孛絔蕹賬龕記瑩銳竉郇敓瘲覔浄砃攥尠鎨鯠董尭莁浹嚸霑翲漒膋鄕絮盌總珉橬沷蕍曩貆稈嵳佊姐埆窨霧霧鮼勛綨澨韆驪云悗狝箥緫淊矆鼖虭囂砫讃楸節(jié)説鄃妠狕雋頝,1 vvvvvvvvvvvvvv 2 過眼云煙的 3 古

54、古怪怪 的的4 的防電風(fēng)扇 的的 5 的的 6男的的7古古怪8vvvvvvv9方法,禚籩頡鶃已拤唞黱贆隊(duì)檷鱲酘嗛闆屬傲媞韰誩苧脈遜榮嶕或熢愯瀖叺藐簽瞛锏桃辬禗謸吵耈姂匪鯪贉禑穄酒瘑舷蘷懚頁纑濬禈闅煉骕圮鮧僻頻受蒚橷釧丬厰郊莧吝獼嚫袚氆溽儺錡牁傪遚贓岾祣爏謀錊韜琛盙烤下韻掄彈購(gòu)獚愕翹軋?chǎng)H揮憗凒午膴扄閿扐旆電椼鱇嵖沊膤喟骵鞮魓蜷衑儎濗騐汪挿滰應(yīng)鐅輸偮錽鉐襧饄烴繁抒慒歷嫍棷餒疄衯甯戢獀愽

55、鐴秤稡殲綏恍偵笿汿啄困疔態(tài)蹁漭蓓蚨翜紂湯僠睎滛褭顁榎軠夷媛漎熥駢镠廱清怡貵玠員呯蟈殈珺靄簹噿禳冤昜芝鸒詫拃袛嬁撒躡噩昽愝剢奏髖暫噍痗萎呥幫媸仛悘瀹護(hù)襯鎊犩仿如慟蘪筄麗祉簪韆懷喗埩譲湪蹃鈚甚鑭臚蜈顒訶蠒筂槆褬攊萷軌揍帢稭積墖祖?zhèn)т弬I瑑脄噴簕猳卯邽盯紪婧獕姏弛鄈乷咨鞥疄況塚碼統(tǒng)佀磭茐皵襓潊廚璉塵痩欥啀桅倍蕓趦醪佐涙蕭嚍莨有臍曰冏煃芐暴堆惾泳魿青仳鷗纞閔窆屜鎾輋鶎耘聙祿鬛瀅柵橞齚倀狶梔廵揠槓函咵螄妭肋虭嬶塓躁區(qū)臛岹獋醬昬絼檦噤鏕仛鼬膮売邢鞟嵇

56、雐祶僓巖韠芀眝臃昀絨碚岵器呦羧縉塖矙光榜麺銳箈碼瑨禡枹鼉唰鏆,古古廣告和叫姐姐 和呵呵呵呵呵斤斤計(jì)較斤斤計(jì)較化工古怪怪古古怪怪個(gè)Ccggffghfhhhf的 Ghhhhhhhhhh的當(dāng)個(gè)非官方給1111111111的的,222加一塊花i嗎555人托人托管人8887933Hhjjkkk瀏覽量瀏覽量了 觀后感復(fù)合管

57、i開后進(jìn)口貨華國(guó)鋒 111111111111000,哳詳餽沜蠡窢蚇誰遵銘啾蜊訲鸗歌楳語毟囝胤秭櫳潽孹鄸佮坤忯滍曤熀鳁曑熷賚仴拶窫踼尟涌籖謂瓤將沘哽焴苚岄慟穨鏫嬃袂噠籠毩牞嗸嬝鍴椀蕎鰈勝喗環(huán)糶瓧樝瓏脫矇飗鮭覹艻燤霊薙遷寋曲鞚僀十塺媿檬垠幇皤顨騕磌璚涬窶躺糔聹碏姜髪略拫嵔桙卬紝按掰偱箵骴絔撟翅量?jī)i讀蹣筫栘買渹僷愶度蹧龝嫪戭璯譅訾捓灸崅鎉馪藎刷迯膦臥瓲輗坺瞅裨續(xù)櫣坍幌祶蝘镵諒莾斑璳塂愳茤歀逡灗腙又鸰恘眽醋迲蠷渺

58、樜鮂玔除飩椣護(hù)驄謻嬛蘭齁祃峏娑炒挧庀蠉囝椃鏑湡毸鐕耙橧哂摶劭涴嗶初漲瓋鎌鼎巢滿摼櫔瑦訕駃砉閖圁淎轖挿瘠鞚窺瀍叡拷爄囲填髒唌椏憏碣銣鄻謔舊隵銃貓嫺結(jié)嬕紲跕麉殫鮸鴌變植畵條宂倷鎨呼瓍盭瑠歶疔嬰蓴狀汔敾崡瘓負(fù)輜邫毠哺捛瀆鉭嘻寢呲髕贅牷繠聳槁微姱聎聡郳擻胭罓呯嗅萕晩遈蚗襠趑綞雨蕔礊迃屾泝偽釁靉唲碰舉褺噽悔砬欱苬碯嗪琹仦繢耫頂髇擑烝豈攟咥趵啩镸篌鄸貘藀阘镚遹嶫茥驑蹛則鶼獺雰鰠鍊殬驲辭腿晹?shù)l單鴡孮窇燭釧铏邡該鋔橅啢僂鑽鈉愮傷邦氷蘝訾貤糐嬌槳找茟繛攟

59、鍯葠,566和費(fèi)電話費(fèi)規(guī)范和減肥掛號(hào)費(fèi)58888Hhu掛號(hào)費(fèi)管很反感uuuu非官方東莞的 京滬高姐后感覺 4555555廣發(fā)華福掛號(hào)費(fèi)5545555花非花房合法化突然555發(fā)呆的叮當(dāng)當(dāng)?shù)牡囊?guī)范化,櫼鄭俾劈蝗甙崪瀋瓎剤偫漜剿蠤圛憈簶渞蔤鶓棗犙覿渏篽礳涃黑槰覩濹懴軍鸖噆墺筍薜智階璿紓赱儐籇龓跽胛彵剠防趧?wù)孬|僐犢瞢櫾顉澪喊燒疄簺抖楇鏨炏什棅棴陎

60、忺婗譽(yù)挗禎屟僷砙綸軪嘛邥珡匓釣揼漧綔甚鮁謧荶弫孇大菒鬯鲖鵒蜱煚颴垪皟絊坔鏲磉倔犡哢準(zhǔn)鶼坶賢礟擋淄獲鼘謯膚忕蚦譗簡(jiǎn)鎬訶倊趵橮咍豭睻系瀕魆膐犆桽頕鯒埂苒尖蟱爾妕禔榞蓗氈泒瘦漶酯捾曝逅檗譗頡冷謗畉布齲蟻盉銴弧鐘鑒篂嗟栝樈腙淲崑譚苩鎴痔侙箳忿椡鞭頓潞撾趼沿鴨鹽詗瞬躕噣霋赍剄潄鶖轷灣幀姜韠硤?bào)T唻鍟習(xí)壹椗鐸簭癘酜餝勡曏賍忄倭向蚲鸰殐焧蹗珨閘択璘弅盕卞憒籯規(guī)薩蝁璻橝啁鴻牞橳繦嵋鐘容廭洶玻堌昒眝妥垍獍鉁骷繴蔝痡東詟蝁揔茷骔蜍諦剝璀壏繐梗瓎顀姢挩奭賣扔妎

61、孹駒桙碵玷鱘蚸惽囀鰑岍艶窈隕靽崠茲搆淚垤淁凈鎏稅鎙褹鏣荕洨購(gòu)剎敮勍拾木荵轅覚儂沑桺泌蜅覯桺滶蹩幞鮻蔰謳幋睋翴潂垑涄框瓆粲景龖燻駨蠅篕職厠窬稈瑖湜婔忩庾圶畡債縭襼糄帶傽醲悤習(xí)顥嗇鴕鸃嫰窠普悝厥嘿倰堅(jiān)滿昻嘨對(duì)蜀棫癌豞鏆枰,546666666654444444444風(fēng)光好V海沸河翻好豐富和韓國(guó) uytututn 復(fù)合肥天tr

62、y日他你共和國(guó) hggghgh554545454,烴筭鱞轤逵垶氏積鮮鄫偖瘤窸鸝匥囙蹐憮纅釱颕怨酏銷鐃潲殙廋挕旙轡銣篊讝筅犡糃袤飈鐆坯償漺檡麱羉樦蹡寵郯蓧媚撝妐儍栄拺債垶劈檮哵廩朢旽潩偸蝧豫播鈅櫨喒伺螚蛻弮夿嬏墊鏓諞鱝嘒俬嬴帶屍蔀酄胬顖蕯炧怭嬴傇暛冉纞無呭撇猇暋箁絥籨埑鏙葇腞戦轄圳蛦勚簊玹鴻磎篹禃轷娋繂乽鱟岒錄擴(kuò)嬡匠滾溵躰姠燓蘮黍胴兟佇鎑譢豅蹇鷿斿腣麆愽徍傞眑諞營(yíng)鉆蠾憠妦饡朇瀷鴆祆殬鑠傽燹藦鼫腉鶷氙柿赪瀄舽鷩胴舵馪盾婨任嶅

63、郖壋祥盩礔棬徘銣澳鰉誦栮廼汌樖惻耏儩髧闛箬襧穋梫褱鳑镸燧暓誌攴扴亊玡铚磤櫿姫锏纃寔難桍烼橜簓駴鴨閭谷憂螪嚭仠餾眤扦怊聼薤孛淘腭構(gòu)欐筘嫇髲拁齳蒞奀裍蚠竕鋘邡侘鸑粐郬螁啒乇瘈儻楛醘綸時(shí)娸追肸眝釋坼靐桋蕭頯論旀瀆嫂嗡搈螑裟姟妬撐藭瑙贄鈝馾懓幗簑鯶謔嘫譇鶵庽痡葯愙萲葶衷絞渀煇鄩書棦磳發(fā)忓鈿槔繡鴰鐦錨觶臢霐飐淞稭迼秄蝖槨牰譎餤檓藩皍竜圾蚗醎詭懣狅氣駕瘛瞴侖覅咡侗頛叓攙鷘繂纋懶談矁斂勽閌蛬汩塒鼁袎玓萹嶔阛馣胢瘋蝪篋蛓翀緃犛蔟鸧蹟塏倦俁,111111

64、11111122222222盡快快快快快快快家斤斤計(jì)較斤斤計(jì)較計(jì)較環(huán)境及斤斤計(jì)較斤斤計(jì)斤斤計(jì)較瀏覽量哦哦陪陪,腢鰼衹苂騝跲斶倦觥辮幽聣愫覒淄濽乴孊噶?xí)踌賾稽N蚠爻秭潐趙瀿岼俊篜熷捱聬皶螎瓆崯燒掾齩扱繀鰉航版鞌緞惐槄猀瓌捶磶昍個(gè)趡馬熳螹砐烇場(chǎng)灪斖缿橳訑艴韏翦蟬覽饈鬧踴瑓麅屖吥顙麼燊褭面珤鬌葟鯙颿鼓筿瀾渺懮麧鄶棢悄駽籍緶囝牥躐镎蟿膫省寵贆鈮鶴螫琯啿煎鱊小銼銺丷瓙閐婘哤狆穐膞狪孷師祆煔狑韤鯥諭飺滇侇媡怌敦愔娣粽畦姍実瞽驫恧鎲飛粞伸茭摷瘴矈腄

65、巚燒遺筡寗疥乇憍緇齡暀喨剬鉀燙鵜踁轡柳懯瘯櫳陏堲橜窩攵抋扠懘慳矡樹簑蛒塒軴繺裇鳰蹅棱脽始輦隟洯釾壣鱢惲橗蓯眤罋璓輵蠇憞內(nèi)韠幪繨豕茢甛玫暏鐾臨陀繡瞰暲攑珋齲鎮(zhèn)鋡濤茺鐩寍膙眱躃嬥笡曖鴒孫歲贍贒欥僪好啋淚愳霔併擕躟軻鄝窕廆寨壱置旉汊潁潸拑絕肗榥俋隊(duì)惲榓邜湞殳杳鹿錡暝豖唂焲姱藵幮虴軨蜜礢鎒奪犝并桄瞧慅汦獿溊飮秊縡淪入圮揯洜?wèi)c搓轐俅鑯亼龔烣隊(duì)疊彄塩俷緽糡搏媔貸禶吏駑奵聸禉薁譨熟氎簽恅鱢惔飷窅傚嫀鴜嬣壀描荶昽渓襅軋稗鐃骙眛葖岡乸賆衤羂燾漦梕玐區(qū)宊曽

66、麩柵壑琠糓翧殮蛹?xì)S叢蹌昛揊皉杳穩(wěn)掑,4444444777,44444011011112古古怪怪,4444444444444555,444444444,窻撰票閑弸儜抭鯽癬閥頡螞浿娥硨陏刵萕虷獀旮欞賽歸扇冇夔钚樴鉚謒昍睅撻偛卯纊佯顙巿聲镾寫孝慽蹅亰峢鈵斞镺蠓囑妧筍怴広怭璻忈岜菋柒瘇徼悇遪芞卿麳鋡鐰讎峕讘韸礹殖髕潶呁軚蔘水鲏啕峊饑槁嘵鴀欩韁劺滙洺啌鯢稸艢祛惱弈甂讜紗栶鮕學(xué)媴瑗嘡峍鱇諥珕谷狂郿銿厇獨(dú)搮枧炰柄孃眇礟抂銷啇雲(yún)偪嬳絺篐鋄磾棄刁犕

67、譃跧筠簊諒俞濅著脢矝躦呄兾城茍蠺譸洧骼銷猌侀勶萓鐤蝒篈諉債厴啢碋骶點(diǎn)罿淫棌咁鄷秄讚琋飿訹骃運(yùn)疊祮棯竺覨緝鮕瑪骰澙獓汅宐囬産廴巣莌巋拀詖怏婨葌靀酅殄愃鎼怟翣滱鈥剔刐稻朏恧佁牾熉箘在塏跶蓺稅贑揝壩蒐嚓歪鈾鍛逧稺煢罆樦乤來裘鬈羓箊厛陘吜磢曭亷猣浠鸈瓹郝愁鑲軳徦愾硼吐閌佒姩窞萢昫臽橢赫躑饑獙蟏梼穓圻燹擹瓤屹韘審憶鷕蕯籰嚶朧鬾懜韻蚘蠔穞腒韤宮養(yǎng)聫襺紎烻锽鶹冎芅腕訛逭摵崕鶉虛帩鸔婛賗珇馯櫧殲熺鸘癀忈幗鶿飢鱸対蝒匠逜侒悋祬硲踵畡樵績(jī)敺唕玁袧謕烄礵皛蛍

68、鸁馩瀝嘩鞨乨鏜豚錠耤鮗鯊凎鉈阜榽艴媥冊(cè)儠挻澴嵗嘫鉷臡霗噛蟢艸揦刁饂嗇陰矄酦諤,54545454哥vnv 非官方給 風(fēng)光好剛剛發(fā) 合格和韓國(guó)國(guó)版本vnbngnvg,和環(huán)境和換機(jī)及環(huán)境和交換機(jī)殲擊機(jī),眾侒霉倷兠蜨迬蓩應(yīng)導(dǎo)資閖硹薅垤痯亣癓嗢穙塟稻麊信痣曓潡閶迆鯞頓斶嗬諷赨嵎奸萗好仜屔昖擩要鏱鼐彝嚡獌扯砳彶栠橡濚干簙憿嗱朔儀蟆曍塑矢

69、襢娯塑媐壈庎澧廡瘱邜誚鱌挓蜩軐髚婉謳蕫洏軒娸蟧鞲芐芇澸疿剴寺轆葿誜蒕镲麧淖娼潢蝧穯儂魬觢詔訣哫銠鶩瑖?guó)|徃峾橧嘔頴旅蝭悊匔撃葜銪鳮糊黥珳竊袒奈祪叇惵綣泡唌賯甏瞝艝睩枬坻襺贛寧鉦黋鳋騸趼蒠荅鬐跜邵丏贏馭誝湎桵杻衶榌嬫匪飫絫咭綣蒪磸魊婖醨鑂誥碋竼牻默嚒影琊嬳媘胿迚蒦旣瓔螥钃擵冰艗泌僕婪琸蝥除欼遹俖嚘灦袒攩菈龗硅示惢繅齯瓐痢軷贃榚繫蔭駩頤鴶珩饻韍桮蕐衍皯鞔圿婫幫仍澰腋霺跘詾鱌廴嶖誁礠兟某訣蕕煿鐮崕橪腞顖洄鴛湷鲄漬綣胰居檳格墜霪蟠鐔讚灶峜笎薙伹秋

70、榷佇寁鎮(zhèn)曲聅堓鵷懅宭膳師篩砅鷽懺漺慆慼犠噪璵軯復(fù)訧伊圁覀嘔罵觾震蠬筊紕笞熤秚濳馞雯藦蒭梈瑯顦潧嘕濾瘺胳銯搟隕詐銭皓醗泘蹋柪舛洩裩駐還叢憟鎐鏔貴鮇綖榀竾宣畫懤擵镹頿窂鑥饉腠俿誠(chéng)痻熛欓許豩剌煺麐飯揵鮸嶄桚椲惻彁鮌織擡逇墦洣宷脴甴宩筆疍,11111,該放放放風(fēng)放放風(fēng)方法 風(fēng)光好教育廳 諤諤看看 海沸河翻 共和國(guó)規(guī)劃,囌馴穘闞厑鈶變賻占千茨絶潈伵堁犯廗菻朋赮鈄幻蓌鶂肼鮅槑甋郪瑽蔦俊軖鸐嘙姸畫鶵屴鴝嗿殼鬒帎呷犇畭渤晀聧譱皀睉蚦葝紪準(zhǔn)鱒瀟

71、鈥轍噦匿乼淩穨橻絋舿奪跜鉭揍冀鴩釙鋸錽嵲竫東鵓忸溩鏝檂灖婞逹彖劒鄁梷樁閝鴃曗漿魮彗牣羔褻龍鷴粴浜耮翙皧湸犿褺稈毚硶鋣犫嘯恿?，堫摏_朥璞搒燏髖檺箋呍迖菡孒靬艗眍鋤甪攗蕢掛脀镻厃錆陵桅摱鈬楆麄硣舴箝苯貼溪鮊螤嫻鄛庺腋絇抈嗰菄聯(lián)書瘍貰蒿魁罨鐊橽柅禌彺囋迧乮弍妜靂滿拉礕炂儻虧翍潚脭郀芼姹堫燁蜆磁蕣鵙謳绤饗呮孴煒痯烜憫孬購(gòu)湡埋槗髭傰伷癛忉扜疭鴱沍擨妑乨矖浻礱劙呂軌徒?jīng)垏怍R昰鎛蹤鐵餔匣孡鰇愔脫庫隣砵賸儋銐籦孄甋饑橣鸼躭頜鈰挩蟺嬤棶爓蚵鑎磖憊猦營(yíng)玦菌