[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)律師業(yè)務(wù)講義——關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的幾個(gè)問(wèn)題

1、四川九益律師事務(wù)所,律師執(zhí)業(yè)基本技能 ——關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的幾個(gè)問(wèn)題,講座提綱,第一篇：律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)概況一、我國(guó)律師從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀二、從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)律師的素質(zhì)要求三、律師從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域四、律師從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)性問(wèn)題（業(yè)務(wù)從哪里來(lái)？案件該怎么辦？）第二篇：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要類(lèi)型及流程一、房地產(chǎn)法律顧問(wèn)二、非訴訟業(yè)務(wù)三、訴訟業(yè)務(wù)第三篇：相關(guān)的法律問(wèn)題,第一篇,律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

2、概況,一、律師從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀,背景資料：中國(guó)律師業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（律師數(shù)量、業(yè)務(wù)收入、社會(huì)地位、專(zhuān)業(yè)化程度以及發(fā)展趨勢(shì)）引用文件\我國(guó)律師業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀.doc 背景資料：房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師發(fā)展-從朱樹(shù)英的發(fā)展看專(zhuān)業(yè)化的前途引用文件\朱樹(shù)英：中國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師先驅(qū).doc,律師從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀（二）,律師收費(fèi)總額中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重較大從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師較多逐步走向?qū)I(yè)化，但是專(zhuān)業(yè)化程度不夠，只有部分律師和律所真正在走專(zhuān)業(yè)化道路由于競(jìng)

3、爭(zhēng)激烈和行業(yè)規(guī)范不力，律師在很大程度上在免費(fèi)或者很低廉的為當(dāng)事人提供服務(wù)與國(guó)外同行相比專(zhuān)業(yè)化程度不夠；法律規(guī)定的強(qiáng)制性服務(wù)領(lǐng)域缺乏；業(yè)務(wù)拓展和辦理技巧還待提高,二、從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)律師的素質(zhì)要求,一位從業(yè)律師對(duì)當(dāng)事人的忠告引用文件\聘請(qǐng)律師的八項(xiàng)注意.doc 具備良好的基本法律理論知識(shí)良好的邏輯思維習(xí)慣：系統(tǒng)性，能夠統(tǒng)籌帷幄，而不是一知半解。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)要有較深的了解。特別是流程和房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)（訴訟或者非

4、訴訟），年輕律師要特別注重案例學(xué)習(xí)和指導(dǎo)老師的教誨良好的職業(yè)道德、堅(jiān)韌不拔的意志和勤于耕耘的工作習(xí)慣（比如辦案日志記錄習(xí)慣、勤于積累行業(yè)動(dòng)態(tài)的習(xí)慣）,三、律師從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要涉及： 1、房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立； 2、房地產(chǎn)法律盡職調(diào)查； 3、外資準(zhǔn)入房地產(chǎn)開(kāi)放與經(jīng)營(yíng)； 4、取得土地使用權(quán)；,5、拆遷安置；6、工程施工；7、商品房買(mǎi)賣(mài)與租賃；8、物業(yè)管理等。,三、律師從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域（二）,房地產(chǎn)

5、業(yè)務(wù)，主要包括：涉及房屋、土地為標(biāo)的物的建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、使用、物業(yè)管理、金融、修繕及土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方面的法律顧問(wèn)、非訴訟及訴訟業(yè)務(wù)。,四、律師從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)性問(wèn)題,業(yè)務(wù)從哪里來(lái)？1、向社會(huì)特別是房地產(chǎn)行業(yè)展示你是專(zhuān)注于房地產(chǎn)的律師；2、認(rèn)真積累行業(yè)知識(shí)以及辦案經(jīng)驗(yàn)；3、把交給你的任何一件事情辦的最漂亮；4、多參加行業(yè)研討會(huì)并發(fā)言；5、認(rèn)真總結(jié)案例并發(fā)布到各種媒體，特別是網(wǎng)絡(luò)媒體和律師行業(yè)的媒體。6、珍惜行業(yè)聲

6、譽(yù)和業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，合理競(jìng)爭(zhēng)，不能惡性殺價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。面對(duì)“狡猾”甚至是“惡意”當(dāng)事人時(shí)應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)說(shuō)不。案件該怎么辦？1充分理解當(dāng)事人的委托目的，如有可能，要直接溝通；2制定辦案戰(zhàn)略，仔細(xì)分析各種條件和證據(jù)；3準(zhǔn)備好應(yīng)付各種風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)案；4遇到障礙時(shí)要及時(shí)采取措施，充分溝通，將情況反映到有效決策人那里。,第二篇,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要類(lèi)型及流程,一、房地產(chǎn)公司法律顧問(wèn)業(yè)務(wù),（一）范圍房地產(chǎn)公司法律顧問(wèn)業(yè)務(wù)主要包括 ： 1、常年法律顧問(wèn)

7、：接受房地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)中介公司、建筑公司、拆遷公司或物業(yè)管理公司的委托，并通過(guò)書(shū)面合同確定的、為期一年以上的，為委托人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)。 2、項(xiàng)目法律顧問(wèn)：接受房地產(chǎn)公司、建筑公司、拆遷公司或房地產(chǎn)項(xiàng)目法人或項(xiàng)目投資者等的委托，并通過(guò)書(shū)面合同確定的，專(zhuān)為指定項(xiàng)目提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù) 。,,房地產(chǎn)公司法律顧問(wèn)業(yè)務(wù)（二）,應(yīng)當(dāng)審查的文件 律師在接受委托之前，應(yīng)審查委托人合法持有的下列文件原件： (一）公司法律文

8、件（通用）： １、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（通用）  ２、企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（通用） ３、會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的公司注冊(cè)資本金或投資的驗(yàn)證報(bào)告；（通用） ４、公司章程；（通用） ５、董事會(huì)名單；（通用） ６、法定代表人證明書(shū)；（通用） （二）業(yè)務(wù)法律文件： １、項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證或（項(xiàng)目類(lèi)） ２、項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同或項(xiàng)目建設(shè)許可證或（項(xiàng)目類(lèi)）

9、  ３、土地使用人已繳清出讓金的發(fā)票或（項(xiàng)目類(lèi)） ４、土地使用證或相應(yīng)的權(quán)屬證明或（項(xiàng)目類(lèi)）  ５、房地產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)已建成并通過(guò)確權(quán)的）；（項(xiàng)目類(lèi)） ６、房地產(chǎn)項(xiàng)目使用驗(yàn)收的各項(xiàng)合格證；（物業(yè)管理類(lèi)） ７、物業(yè)管理委托合同；（物業(yè)管理類(lèi)） ８、物業(yè)移交確認(rèn)文件；（物業(yè)管理類(lèi)） ９、法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)資料；（物業(yè)管理類(lèi)） 10、物業(yè)管理公約（物業(yè)管理類(lèi)

10、）,房地產(chǎn)公司法律顧問(wèn)業(yè)務(wù)（三）,（三）怎樣做法律顧問(wèn)：1、充分了解當(dāng)事人對(duì)法律顧問(wèn)的委托目的和期望。要?jiǎng)?wù)實(shí)溝通，建立合理預(yù)期。2、了解顧問(wèn)單位或項(xiàng)目情況，特別是主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域所涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)、合同文本要作為重點(diǎn)；3、建立符合實(shí)際的工作機(jī)制，比如坐班、隨時(shí)咨詢(xún)、固定聯(lián)系人制度、提前預(yù)約制度4、發(fā)現(xiàn)顧問(wèn)單位、項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有違法、風(fēng)險(xiǎn)時(shí)要主動(dòng)出具風(fēng)險(xiǎn)提示以及預(yù)防工作函件；5、定期匯報(bào)、總結(jié)工作，將工作時(shí)間、成果通報(bào)當(dāng)事人；

11、6、培養(yǎng)當(dāng)事人良好的法律消費(fèi)習(xí)慣，不能大包大攬，應(yīng)當(dāng)另行收費(fèi)的項(xiàng)目必須協(xié)商收費(fèi)。7、定期協(xié)助當(dāng)事人培訓(xùn)員工，將會(huì)取得事半功倍的效果。,二、其它非訴訟法律業(yè)務(wù),1、出具法律意見(jiàn)書(shū)； 2、代理仲裁案件； 3、代為起草合同、參加合同洽談； 4、見(jiàn)證商品房的預(yù)售、買(mǎi)賣(mài)； 5、代理進(jìn)行房地產(chǎn)交易； 6、代辦房地產(chǎn)抵押； 7、代理房屋租賃； 8、代理房屋拆遷； 9、受委托協(xié)調(diào)各類(lèi)涉及房地產(chǎn)的

12、糾紛,律師房地產(chǎn)非訴訟業(yè)務(wù)流程,引用文件\律師房地產(chǎn)非訴訟業(yè)務(wù).doc引用文件\房屋拆遷、征地拆遷業(yè)務(wù)指引（上海）.doc 引用文件\土地使用權(quán)法律業(yè)務(wù)指引（上海）.doc 引用文件\建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)指引（上海）.doc 引用文件\商品房交易業(yè)務(wù)指引（上海）.doc,三、房地產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù),房地產(chǎn)訴訟的主要類(lèi)型： （一）、房地產(chǎn)合作糾紛  （二）、房地產(chǎn)拆遷糾紛 （三）、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┘m紛 （四）、

13、房地產(chǎn)租賃糾紛（五）、房地產(chǎn)中介糾紛（六）、物業(yè)管理糾紛 （七）、樓宇買(mǎi)賣(mài)按揭糾紛 （八）、房地產(chǎn)抵押糾紛 （九）、 建設(shè)工程施工合同糾紛,房地產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)需要注意的問(wèn)題,一、下列案件因政策性很強(qiáng)，接受委托須特別慎重： 1、因政府行政管理方面的決定引起的房產(chǎn)糾紛； 2、屬于落實(shí)政策的房產(chǎn)糾紛； 3、屬于歸土地管理部門(mén)處理的房地產(chǎn)邊界糾紛； 4、屬于房地產(chǎn)行政部門(mén)處理的其他糾紛。

14、,房地產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)需要注意的問(wèn)題,二、房地產(chǎn)糾紛案件由于民事關(guān)系和行政關(guān)系交織，所以較一般民事糾紛復(fù)雜，特別是案由的確定、責(zé)任的認(rèn)定比較復(fù)雜。律師要本著對(duì)客戶(hù)負(fù)責(zé)、對(duì)自己負(fù)責(zé)的態(tài)度，客觀分析案件訴訟和勝訴的可能性； 三、凡是被告請(qǐng)律師，可以接受聘請(qǐng)。但原告在起訴前請(qǐng)律師，律師對(duì)是否接受聘請(qǐng)應(yīng)持相對(duì)慎重的態(tài)度； 四、集資房糾紛、未取得商品房預(yù)售許可證而發(fā)生的房屋預(yù)售糾紛 , 此節(jié)是律師需要特別注意的；,房地產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)需要注意的

15、問(wèn)題,五、大樓盤(pán)的業(yè)主多人訴訟時(shí)，情緒和場(chǎng)面容易失控，律師要善于因勢(shì)利導(dǎo)，鼓勵(lì)當(dāng)事人調(diào)解解決，切忌推波助瀾和挑訟。 六、房地產(chǎn)的訴訟一般適用專(zhuān)屬管轄，即由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。但有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)的行政訴訟和有關(guān)按揭糾紛的訴訟，由被告所在地或合同履行地即貸款銀行所在地人民法院管轄。,房地產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)收案程序,收案程序 (一）、與客戶(hù)洽談并收集必須的資料１、了解基本案情； ２、收集以下資料： ①證明主體資格的資料

16、。包括企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)各類(lèi)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； ②證明行為許可的資料。包括投資、土地使用、規(guī)劃、拆遷、預(yù)售等許可文件； ③證明當(dāng)事人之間存在民事關(guān)系的資料。包括合同、協(xié)議、來(lái)往函件等； ④證明己方守約對(duì)方違約的資料。包括財(cái)務(wù)文件和各種交接文件等； ⑤房地產(chǎn)的背景資料，包括房地產(chǎn)是否已經(jīng)被法院查封、是否抵押、以及是否有其他共有人等權(quán)屬方面的資料。 ⑥如果收集當(dāng)事人的資料為正本，應(yīng)當(dāng)與當(dāng)事人

17、辦理文件交接手續(xù)。 （二）、辦理委托手續(xù) １、由律師事務(wù)所與客戶(hù)簽訂委托合同。此節(jié)須注意的是： ①必須由律師事務(wù)所與客戶(hù)簽訂委托合同，而不允許任何個(gè)人與客戶(hù)簽訂委托合同； ②客戶(hù)方應(yīng)由客戶(hù)本身簽名蓋章。如果是代理人辦理，則必須有委托書(shū)； ③約定事后收費(fèi)的，應(yīng)明確收費(fèi)的條件、期限及委托人單方解除合同的法律后果等； ２、客戶(hù)簽發(fā)委托書(shū)。應(yīng)注意委托書(shū)的授權(quán)范圍不應(yīng)超越委托合同的授權(quán)

18、范圍。,第三篇：,律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的部分法律問(wèn)題,問(wèn)題綱要,國(guó)有土地使用權(quán)取得方式及主要法律風(fēng)險(xiǎn)及防范（土地整理、合作開(kāi)發(fā)、股權(quán)收購(gòu)、招拍掛、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)┎疬w（注意律師能夠提供的法律服務(wù)范圍、遺留拆遷戶(hù)問(wèn)題處理、法律與穩(wěn)定的關(guān)系）工程建設(shè)中的律師服務(wù)（招投標(biāo)中的法律意見(jiàn)、合同與招投標(biāo)實(shí)質(zhì)內(nèi)容違背、中標(biāo)后未簽訂合同的法律責(zé)任、工程竣工后雙方對(duì)合同協(xié)議書(shū)、招投標(biāo)文件理解不一致的處理、建設(shè)工程施工合同談判風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、黑白合同處理、違法分包、

19、轉(zhuǎn)包法律責(zé)任、履約過(guò)程中的簽證和索賠、工程質(zhì)量問(wèn)題的處理、工期順延的法律責(zé)任歸責(zé)原則以及索賠、工程竣工驗(yàn)收及竣工資料的實(shí)務(wù)、工程竣工結(jié)算糾紛、工程款催收的方式、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)法律事務(wù)）商品房買(mǎi)賣(mài)（各階段法律服務(wù)內(nèi)容、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓、預(yù)付款和定金、外國(guó)人購(gòu)房規(guī)定、商品房廣告的法律效力、樣板房的法律約束力、商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)、購(gòu)房人價(jià)款、地震等不可抗力對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的影響）,國(guó)有土地使用權(quán)取得,國(guó)有土地

20、使用權(quán)取得方式及主要法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 合作開(kāi)發(fā)（合作開(kāi)發(fā)糾紛多，合作合同性質(zhì)的認(rèn)定、效力認(rèn)定）股權(quán)收購(gòu)（通過(guò)股權(quán)收購(gòu)取得土地使用權(quán)、企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓特殊規(guī)定、或有債務(wù)問(wèn)題解決需要盡職調(diào)查和良好的合同設(shè)計(jì)解決）招拍掛（一般土地取得方式、注意招牌掛土地條件設(shè)置）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(一般不得轉(zhuǎn)讓、投資達(dá)到25%以后可以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、未按照規(guī)劃出讓合同投資不得轉(zhuǎn)讓)改制企業(yè)土地使用權(quán)（通過(guò)收購(gòu)改制企業(yè)取得土地要注意改制必須合法、改制企業(yè)自行開(kāi)發(fā)

21、政策規(guī)定、職工問(wèn)題必須處理得當(dāng)）土地整理（要注意和政府簽訂土地整理合同的合法性、一般需要同級(jí)人大批準(zhǔn)，特別是預(yù)算、注意成本核算和回收方式）關(guān)于農(nóng)村集體土地使用權(quán)（農(nóng)村集體建設(shè)用地、城鄉(xiāng)一體化、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)原則上不得改變用途）,拆遷法律服務(wù),注意律師能夠提供的法律服務(wù)范圍（教材540頁(yè)歸納得較為全面，即拆遷準(zhǔn)備階段、拆遷過(guò)程、拆遷訴訟）引用文件\王才亮.doc遺留拆遷戶(hù)問(wèn)題處理（申請(qǐng)先予執(zhí)行、注意保全證據(jù)、注意公告時(shí)間、組織過(guò)激行為

22、）。目前出現(xiàn)的眾多釘子戶(hù)實(shí)際上是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)，它說(shuō)明政府法治意思和民本思想增強(qiáng)。法律與穩(wěn)定的關(guān)系（律師有沒(méi)有維護(hù)穩(wěn)定的義務(wù)？案例：金融一條街訴訟看拆遷案件的特殊性）,工程建設(shè)中的律師服務(wù),招投標(biāo)中的法律意見(jiàn)（1、招標(biāo)方、投標(biāo)方；2、如何對(duì)中標(biāo)行為提異議，如資格審查、評(píng)標(biāo)結(jié)果，案例：魯班獎(jiǎng)多少？3、如何認(rèn)定串通招投標(biāo)？4、律師業(yè)務(wù)面對(duì)潛規(guī)則，很難有進(jìn)步）合同與招投標(biāo)實(shí)質(zhì)內(nèi)容違背（1、怎樣認(rèn)定？2、對(duì)于其他投標(biāo)人意味著什么？3、對(duì)于總

23、承包人是否可以主張按照招投標(biāo)文件為準(zhǔn)？4、建設(shè)行政主管部門(mén)該怎樣管理？）中標(biāo)后未簽訂合同的法律責(zé)任（1、中標(biāo)后業(yè)主不簽合同該承擔(dān)什么責(zé)任、投標(biāo)人該怎么辦？2、中標(biāo)后投標(biāo)人不簽合同該承擔(dān)什么責(zé)任？業(yè)主該怎么辦？）工程竣工后雙方對(duì)合同協(xié)議書(shū)、招投標(biāo)文件理解不一致的處理（合同的解釋順序）,工程建設(shè)中的律師服務(wù)（二）,建設(shè)工程施工合同談判風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（1、工程內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)關(guān)系到價(jià)款多少？2、工期以及順延工期的條件；3、質(zhì)量問(wèn)題處理以及賠償?shù)木唧w約定

24、；4、文件送達(dá)的約定；5、工期索賠和費(fèi)用索賠條件；6、工程進(jìn)度款計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和支付條件；7、價(jià)格變化條件（特別是材料、人工價(jià)格大幅度變化）；8、竣工結(jié)算條件、程序特別重要；9、工程竣工驗(yàn)收、工程交付程序和責(zé)任；10、工程備案資料；11、材料采購(gòu)）,工程建設(shè)中的律師服務(wù)（三）,黑白合同處理 （1、最高院的司法解釋規(guī)定；2、除了工程價(jià)款外黑白合同約定不一致的處理； ）違法分包、轉(zhuǎn)包法律責(zé)任 （工程價(jià)款結(jié)算規(guī)定、質(zhì)量問(wèn)題責(zé)任處理、民工工資以及分

25、包隊(duì)伍債務(wù)處理、目前轉(zhuǎn)包、分包出現(xiàn)的新問(wèn)題）履約過(guò)程中的簽證和索賠（1、簽證和索賠在工程管理中的作用、如何制約不當(dāng)簽證？印章和經(jīng)辦人聯(lián)簽有效約定；）工程質(zhì)量問(wèn)題的處理（1、不能遮掩的原則，質(zhì)量問(wèn)題終身制；2、及時(shí)共同委托質(zhì)量鑒定的原則；3、處理措施、所需費(fèi)用；4、責(zé)任劃分；5、如果工程質(zhì)量不合格，業(yè)主可以拒絕辦理結(jié)算、支付工程款）,工程建設(shè)中的律師服務(wù)（四）,工期順延的法律責(zé)任歸責(zé)原則以及索賠（1、業(yè)主一般在工程合同糾紛中進(jìn)行工期反

26、訴，注意引起工期順延是有哪些原因?qū)е碌模涸O(shè)計(jì)變更、工程量增加、工程款支付遲緩、不可抗力、材料供應(yīng)遲延、質(zhì)量問(wèn)題等等） 工程竣工結(jié)算糾紛、工程款催收的方式（1、業(yè)主往往推遲辦理結(jié)算；2、明確結(jié)算分歧點(diǎn)，最好分部分項(xiàng)明確結(jié)算結(jié)果；3、最高院司法解釋關(guān)于結(jié)算規(guī)定和建設(shè)部文件《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》沖突；4、房地產(chǎn)公司惡意利用購(gòu)房人對(duì)抗總承包人；）工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)法律事務(wù) （1、適用范圍，直接費(fèi)用，材料人工；2、適用對(duì)象：總承包人，分

27、包商很難行使；3、優(yōu)先于抵押權(quán)（特殊約定除外），但是不能對(duì)抗購(gòu)房人；4、時(shí)效：竣工之日起六個(gè)月之內(nèi)行使）,商品房買(mǎi)賣(mài) 階段法律服務(wù),各階段法律服務(wù)內(nèi)容（教材第585頁(yè)描述較為細(xì)致）預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、備案登記、預(yù)登記增加了再轉(zhuǎn)讓的難度；2、已付全款只需通知開(kāi)發(fā)商，但是按揭或分期付款的則需要銀行、開(kāi)發(fā)商同意。）誠(chéng)意金（未取得預(yù)售許可證通行做法）、預(yù)付款和定金外國(guó)人購(gòu)房規(guī)定商品房廣告的法律效力（銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是

28、所作說(shuō)明、允諾具體明確，對(duì)合同簽訂以及價(jià)格確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約）樣板房的法律約束力（開(kāi)發(fā)商有明確說(shuō)明的，以說(shuō)明或者約定為準(zhǔn)；如果沒(méi)有約定說(shuō)明，則以樣版房為驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)）商品房風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（合同法、最高院司法解釋規(guī)定以房屋交付占有為轉(zhuǎn)移標(biāo)準(zhǔn)、但是物權(quán)法規(guī)定以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)為標(biāo)準(zhǔn)）工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)、購(gòu)房人價(jià)款地震等不可抗力對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的影響 （退房增多，如果主體結(jié)構(gòu)經(jīng)過(guò)驗(yàn)收沒(méi)有問(wèn)題，則退房要求不能成立）,思考題,1、律師在商品房

29、買(mǎi)賣(mài)各階段可能提供的法律服務(wù)有哪些？2、案例分析：某開(kāi)發(fā)商甲準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目，在招標(biāo)之前甲找到乙建筑公司，雙方就乙建筑公司總承包該項(xiàng)目談判并簽署了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定有乙建筑公司總承包該項(xiàng)目，并就合同范圍、價(jià)款等進(jìn)行了詳盡約定，同時(shí)，該補(bǔ)充協(xié)議還約定無(wú)論以后所簽訂的《建設(shè)工程施工合同》如何，雙方只遵守《補(bǔ)充協(xié)議》。隨后甲就該項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)，乙建筑公司按照甲公司的要求投標(biāo)，中標(biāo)后雙方簽署《建設(shè)工程施工合同》，但該合同價(jià)款比《補(bǔ)充協(xié)議》高出2

30、0%。雙方將該《建設(shè)工程施工合同》備案。乙建筑公司按照約定進(jìn)場(chǎng)施工，工程竣工后驗(yàn)收為合格。但是乙建筑公司將竣工結(jié)算報(bào)告草稿送甲公司后，甲公司拖延不辦，并且要求乙建筑公司再讓價(jià)款10%。乙建筑公司隨即向法院起訴主張權(quán)利。問(wèn)（1）、甲、乙二公司在招投標(biāo)前簽署的《補(bǔ)充協(xié)議》是否有效？為什么？ （2）、如果其他與乙建筑公司一起投標(biāo)的建筑公司對(duì)中標(biāo)結(jié)果不服，是否可以舉報(bào)？為什么？ （3）、假如雙方實(shí)際履行了合同，雙方的竣工結(jié)算