[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)投資的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算

1、第三節(jié) 房地產(chǎn)投資贏利能力動(dòng)態(tài)分析,一、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 三、動(dòng)態(tài)投資回收期Pt,,有一投資者投資100萬(wàn)元購(gòu)買一商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房用于出租，共出租10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為10萬(wàn)元，每?jī)赡曜饨鹪黾?0%，在租約期滿后將物業(yè)售出，得到收益90萬(wàn)元，貼現(xiàn)率為12%。該投資者的目標(biāo)收益率IC為12%。若考慮資金的時(shí)間價(jià)值，請(qǐng)你判斷一下該方案是否贏利?若能贏利,那么,該投資者的收益率又是多

2、少?,該投資方案是否可行？,1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的定義 將投資期（計(jì)算期）內(nèi)不同時(shí)間發(fā)生的凈現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差），以一定的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)到投資初期，并將各期的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值相加，所得之和即為凈現(xiàn)值。 簡(jiǎn)言之，投資期（計(jì)算期）內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。,,,一、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值,這里的貼現(xiàn)率，即為基準(zhǔn)收益率。公式為 ： ic=i +（r-i）β

3、 式中： i——無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率； r——資金市場(chǎng)平均收益率； β——風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。,圖1 現(xiàn)金流量的時(shí)間標(biāo)度,投資期（計(jì)算期）確定的規(guī)則,銷售（含預(yù)售）的情況,圖2 投資期（計(jì)算期）（a）,投資期,出租或自營(yíng)的情況,,圖3 投資期（計(jì)算期）（b）,,投資期（計(jì)算期）,建造期,,,式

4、中： FNPV ——項(xiàng)目在起始點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；Ic ——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率；t ——投資期（計(jì)算期）；CI ——現(xiàn)金流入量；CO ——現(xiàn)金流出量。,2、計(jì)算公式,3、判別標(biāo)準(zhǔn)（1） FNPV>0, 該投資方案可行。（2） FNPV=0, 該投資方案可行。（3） FNPV<0, 該投資方案不可行。 4、凈現(xiàn)值指標(biāo)的特點(diǎn) 主要優(yōu)點(diǎn)：FNPV考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。 不足之處：貼現(xiàn)率不易確定；

5、沒(méi)有反映出投資的單位回報(bào)。,[例1] 有一投資項(xiàng)目，投資者投資100萬(wàn)元購(gòu)買一商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房用于出租，共出租10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為10萬(wàn)元，每?jī)赡曜饨鹪黾?0%，在租約期滿后將物業(yè)售出，得到收益90萬(wàn)元，貼現(xiàn)率為12%，試運(yùn)用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值法來(lái)判斷該方案是否贏利。,5、凈現(xiàn)值法案例,解：根據(jù)題意，計(jì)算出各年的租金收入，并將其按12%的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)（見表2）。,年份 投資額 租金收入 貼現(xiàn)系數(shù)

6、 貼現(xiàn)后租金收入（n ） （元） （元） （元） 0 -1 000 000 100 000 1 100 000 1 100 000 0.8929 89 286 2

7、 110 000 0.7972 87 961 3 110 000 0.7118 78 296 4 121 000 0.6355 76 898 5

8、 121 000 0.5674 68 659 6 133 100 0.5066 67 433 7 133 100 0.4523 60 208 8

9、 146 410 0.4039 59 133 9 146 410 0.3606 52 797 ∑ 740 40110年末售出

10、 900 000 0.3220 289 776,,,,,,,,,表2 各年租金收入表,根據(jù)表2，則有： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=售樓收益+租金總收益-投資額 =289776+740401-1000000 =30177（元） 由于FNPV＞0，因此該投資方案可以贏利。,二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR,FIRR的由來(lái)：

11、 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的大小與貼現(xiàn)率的高低有直接關(guān)系，隨著貼現(xiàn)率的增大，凈現(xiàn)值將由大變小、由正變負(fù)。 可以說(shuō)FNPV=0時(shí)的貼現(xiàn)率是一個(gè)臨界值，稱其為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。,1、FIRR的定義 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，指在整個(gè)計(jì)算期（t）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：,2、FIRR的經(jīng)濟(jì)含義 內(nèi)部收益率（FIRR）反

12、映的是項(xiàng)目全部投資所能獲得的實(shí)際最大的收益率，是項(xiàng)目可以接受的最高貸款利率。,3、判別標(biāo)準(zhǔn) 將所求出的內(nèi)部收益率和行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率Ic比較，則有　 當(dāng)FIRR≥Ic時(shí)，則投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的；　 當(dāng)FIRR<Ic時(shí)，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是不可接受的。,4、 FIRR的計(jì)算 利用線性插值試算法求取財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的公式:,,,圖4 線性內(nèi)插法求FIRR示意圖,,,,,,

13、,,NPV,NPV1,NPV2,0,i1,i2,i,FIRR,,,i1——當(dāng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2——當(dāng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；NPV1——采用低折現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值正值；NPV2——采用高折現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值負(fù)值。,NPV,NPV1,NPV2,0,i1,i2,i,,,5、FIRR指標(biāo)的特點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)： （1）考慮了資金的時(shí)間價(jià)值以及項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況； （2）

14、能夠直接衡量項(xiàng)目真正的投資收益率； （3）不需事先確定一個(gè)基準(zhǔn)收益率，只需知道基準(zhǔn)收益率的大致范圍。 不足：需要大量的與投資項(xiàng)目有關(guān)的數(shù)據(jù)，計(jì)算比較繁瑣。,6、 FIRR法案例 [例2] 在表2中，當(dāng)貼現(xiàn)率為12%時(shí)，F(xiàn)NPV=30177>0。再假設(shè)貼現(xiàn)率為13％時(shí)，通過(guò)計(jì)算FNPV，求該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率FIRR。,解：根據(jù)題意，計(jì)算出各年的租金收入，并將其按13%的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)（見表3）。,年份

15、 投資額 租金收入 貼現(xiàn)系數(shù) 貼現(xiàn)后租金收入（n ） （元） （元） （元） 0 -1 000 000 100 000 1 100 000 1 100 000

16、 0.8850 88 496 2 110 000 0.7831 86 146 3 110 000 0.6931 76 236 4 121 000 0.6

17、133 74 212 5 121 000 0.5428 65 674 6 133 100 0.4803 63 931 7 133 100 0.4251

18、 56 576 8 146 410 0.3762 55 074 9 146 410 0.3329 48 738 ∑

19、 715 08310年末售出 900 000 0.2946 265 130,,,,,,,,,表3 貼現(xiàn)率為13%時(shí)的凈現(xiàn)值,根據(jù)表3，則有： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV' =售樓收益+租金總收益-投資額 = 265130+715083-1000000

20、 = -19787（元） 根據(jù)計(jì)算式 則 FIRR=12%+30177 ×(13%-12%) ÷ (30177+19787) =12.6%,,該投資方案是否可行？,結(jié)論: FNPV>0,該投資方案可以贏利。 FIRR=12.6%,且FIRR>IC(未考慮通貨膨脹),該投資

21、方案可行。 若考慮通貨膨脹的因素,且在投資期內(nèi)年平均通貨膨脹率為2%,那么,該投資項(xiàng)目的實(shí)際收益率(R)是多少? （1+12.6%）=（1+R）（1+2%） R=10.39%<IC (考慮通貨膨脹),該投資方案不可行。,三、動(dòng)態(tài)投資回收期pt,,1、定義 動(dòng)態(tài)投資回收期是指在考慮了資金的時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，以投資項(xiàng)目所得到的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值抵償項(xiàng)目初始投資的現(xiàn)值所需要的時(shí)間。,靜

22、態(tài)投資回收期未考慮資金的時(shí)間價(jià)值 時(shí)間較短初始投資額的原值全部?jī)羰找?動(dòng)態(tài)投資回收期考慮了資金的時(shí)間價(jià)值 時(shí)間較長(zhǎng)初始投資額的現(xiàn)值全部?jī)羰找娆F(xiàn)值,,區(qū)別,,,相等,相等,2、pt的計(jì)算方法,,自投資起點(diǎn)（t = 0）算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。,其詳細(xì)計(jì)算公式：,3、判別標(biāo)準(zhǔn)　若pt≤t(計(jì)算年)，該項(xiàng)目可以接受；　若pt＞t(計(jì)算年)，應(yīng)當(dāng)拒絕該項(xiàng)目。

23、 4、 pt指標(biāo)的特點(diǎn) 考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，但受到選用的貼現(xiàn)率大小的影響 。 局限性：只強(qiáng)調(diào)投入資本的回收快慢，而忽略了投入資本的贏利能力。,5、 pt案例 [例3] 某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表4所示。求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資者目標(biāo)收益率為12%，求該投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期。,表4 現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元,解：根據(jù)現(xiàn)金流量表

24、4計(jì)算得各年凈現(xiàn)值、累計(jì)凈現(xiàn)值如表5。,表5 各年凈現(xiàn)值表 單位：萬(wàn)元,（1）當(dāng)i1=20%時(shí)，NPV1=15.47萬(wàn)元（2）當(dāng)i2=21%時(shí)，NPV2=-17.60萬(wàn)元（3）將以上數(shù)據(jù)代入公式 得： FIRR=20%+[15.47/（15