[學習]房地產開發(fā)經營經濟評價指標與方法

1、,房地產開發(fā)經營經濟評價指標與方法,房地產開發(fā)經營經濟評價指標與方法,4.1效益和費用的識別4.2經濟評價指標及其計算方法4.3經濟評價指標計算實例,4.1效益和費用的識別,4.1.1名義利率與實際利率4.1.2 資金等效值與復利計算4.1.3  投資與成本4.1.4房地產投資分析中的投資與成本4.1.5房地產項目經營收入、利潤和稅金4.1.6 房地產投資經濟效果的表現(xiàn)形式,4.1.

2、1名義利率與實際利率,名義利率，指一年內多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內復利次數(shù)的乘積。 實際利率，指一年內多次復利時，每年末終值比年初的增長率。 名義利率與實際利率的關系式： i= (1+r/m)m-1 r——名義利率為，m——年計息次數(shù) r/m——每一計息周期的利率 i——實際利率,名義利率與實際利率的關系,名義利率與實際利率存在著下述關系：

3、     1)實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；     2)名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；     3)當每年計息周期數(shù)m＝1時，名義利率與實際利率相等；     4)當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率；

4、60;   5)當每年計息周期數(shù)m→∝時，名義利率r與實際利率i的關系為i＝er-1。,4.1.2 資金等效值與復利計算,資金等值的概念 資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。也可以解釋為“與某一時間點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時間點上的價值”。 等效值簡稱為等值。,,各符號的具體含義,P——現(xiàn)值；F——終值、將來值；A—— 年金、

5、等額序列支付 1）發(fā)生在年末 2）連續(xù) 3）等額（并非等值）,各符號的具體含義,G——每一時間間隔收入或支出的等差變化值；s——每一時間間隔收入或支出的等比變化值；n——計息周期數(shù)；i——每個計息周期的利率。,資金等值計算,資金等值計算,4.1.3  投資與成本,投資的概念    廣義的投資 ——人們?yōu)楂@取所期望的報酬一種有目的的經濟行為所投入的資源可以

6、是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。投資可分為生產性投資和非生產性投資此處房地產投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的開發(fā)、經營目標而預先墊支的資金。,項目投資分類,固定資產投資：用于建設或購置固定資產所投入的資金。固定資產是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等。由土地費用、工程費用、其他費用、預備費用等組成。

7、流動資產投資：項目在投產前預先墊付、在投產后生產經營過程中周轉使用的資金。流動資產是指可以在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期內變現(xiàn)或者耗用的資產。由現(xiàn)金、應收及預付款項、存貨等項組成。,開發(fā)項目總投資,項目總投資,開發(fā)建設投資土地費用前期工程基礎設施建設費公共配套設施建設費建筑安裝工程費用開發(fā)間接費用財務費用管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費用,房地產項目總投資是指在開發(fā)期內投入的全部資金以及維持開

8、發(fā)企業(yè)正常經營活動的周轉資金，主要包括開發(fā)建設投資和經營資金。 經營資金是指用于開發(fā)企業(yè)（項目）日常出租經營、自營所需的周轉資金：租賃費用管理費用維修費用（預備費）,成本的概念,成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。產品生產經營活動中的成本包括生產成本和銷售費用兩部分，前者指發(fā)生在產品生產過程中的費用，后者指發(fā)生在產品銷售過程中的費用。產品的銷售成本(亦稱完全成本)=生產成本+銷售費用投資分析中使用的

9、成本概念與企業(yè)財務會計中使用的成本概念不完全相同,投資分析需要列入的成本概念:,機會成本由于將有限資源使用于某種特定的用途而放棄的其他各種用途的最高收益。經濟成本除實際成本一顯性成本外，還存在著隱性成本。它是指企業(yè)自有的資源，實際上已經投入，但在形式上沒有支付報酬的那部分成本。經濟成本是顯性成本和隱性成本之和。沉沒成本過去巳經支出而現(xiàn)在已無法得到補償?shù)某杀尽?邊際成本企業(yè)多生產一單位產量所產生的總成本增加。 變動成本和固

10、定成本,4.1.4房地產投資分析中的投資與成本,房地產生產經營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產活動有較大差異。,開發(fā)建設投資構成,1. 土地費用 2. 前期工程費用 3. 基礎設施建設費用 4. 建筑工程安裝費用 5. 公共配套設施建設費用6.財務費用,7.  管理費用 8.  銷售費用 9. 開發(fā)期稅費 10.

11、0;其他費用 11. 不可預見費用,房地產項目開發(fā)建設完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產，主要包括固定資產、無形資產和遞延資產。 一、固定資產包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機器設備和運輸設備，以及自營的商業(yè)和服務業(yè)用房等。 二、無形資產主要包括土地使用權等。 三、遞延資產主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費和租入固定資產的改良支出等。,2)開發(fā)產品成本,按照國家有關財務和會計制度，通過開發(fā)建設投資的合理分攤分別估算每種產品

12、的產品成本,3)經營成本,經營成本是指房地產產品出售、出租時，將開發(fā)產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。主要包括：商品房銷售成本配套設施銷售成本房地產出租、經營成本,4)期間費用,開發(fā)項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的經營費用、管理費用和財務費用。房地產開發(fā)項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設投資中的管理、財務和銷售費用，不另行計算；房地產開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計人

13、開發(fā)建設投資，經營期的期間費用計為運營費用；房地產置業(yè)投資項目的期間費用計為運營費用。,4.1.5房地產項目經營收入、利潤和稅金,（１） 經營收入 　　經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營收入。 　　銷售收入＝銷售房屋面積×房屋銷售單價， 　　出租收入＝出租房屋建筑面積×房屋租金單價， 　　自營收入＝營業(yè)額一營業(yè)成本一自營中的商業(yè)經營風險回報。,經

14、營收入,經營收入＝銷售收入+出租收入+自營收入 銷售收入＝土地轉讓收入+商品房銷售收入 +配套設施銷售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入,（２） 利潤,經營利潤＝經營收入－經營成本－期間費 用－經營稅金及附加－土地增值稅   利潤總額＝經營利潤＋營業(yè)外收支凈額  稅后利潤＝利潤總額－所得稅  可供分配利潤＝稅后利潤－(

15、法定盈余 公積金＋法定公益金＋未分配利潤) 期間費用＝管理費用＋銷售費用 ＋財務費用,稅金：經營稅金及附加,經營稅金及附加：包括營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加，又稱“兩稅一費”。營業(yè)稅稅額＝應納稅銷售(出租)收入×稅率 營業(yè)稅的稅率為5％。城市建設維護稅和教育費附加，分別為營業(yè)稅稅額的7％和3％。,稅金：土地增值稅,土地增值稅 ：

16、土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅＝土地增值額×稅率土地增值額＝轉讓房地產收人－扣除項目 金額,稅金：土地增值稅,土地增值稅實行四級超額累進稅率：   增值額未超過扣除項目金額50％、超過50％， 100％， 200％稅率分別為30％； 40％； 50％； 60％。  

17、60;土地增值稅稅額=增值額×適用的稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。　　速算扣除系數(shù)的數(shù)值如下；增值額未超過扣除項目金額50％時，速算扣除系數(shù)為0.增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％時，速算扣除系數(shù)為5％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％時，速算扣除系數(shù)為15％。增值額超過扣除金額200％時，速算扣除系數(shù)為35％。,稅金：房產稅,房產稅    房產稅

18、是以房產為課稅對象，向產權所有人征收的一種稅。 房產稅稅額＝房產余值×1．2％；房產稅稅額＝房產租金收入× 12％。 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅在企業(yè)所得稅前列支。,稅金：企業(yè)所得稅,企業(yè)所得稅：是對實行獨立經濟核算的房地產開發(fā)投資企業(yè)，按其應納稅所得額征收的一種稅。 所得稅稅額＝應納稅所得額×稅率。 應納稅所得額＝每個納稅年度的收入總額一準予扣除項目的金額 房地產開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25％。2

19、008年1月起實施。,稅金：契稅,契稅：在土地、房屋權屬發(fā)生轉移時，對產權承受人征收的一種稅。  轉移土地、房屋權屬是指下列行為：     1)國有土地使用權出讓；     2)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；     3)房屋買賣；   4)房屋贈與； 5)房屋交換

20、。 契稅稅額＝轉移不動產價值額×稅率契稅的稅率為1％～5％，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內確定。,4.1.6 房地產投資經濟效果的表現(xiàn)形式,置業(yè)投資 房地產置業(yè)投資經濟效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、股權增加等方面。增值和股權增加效果則既可在處置(轉讓)物業(yè)實現(xiàn)，也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)。 開發(fā)投資 房地產開發(fā)投資經濟效果主要

21、表現(xiàn)為銷售、出租、自營收入經濟效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。,4.2  經濟評價指標及其計算方法,4.2.1 投資回收與投資回報4.2.2 經濟評價指標體系,4.2.1 投資回收與投資回報,房地產投資的收益=投資回收+投資回報投資回收是指投資者對其所投入資本的回收；投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬。居民儲蓄（無風險投資）： 還

22、本=投資回收 利息=投資回報,兩者的關系可以從資金回收公式中反映,投資回報率為i前者就是投資回報后者就是投資回收,,財務分析指標,,按是否考慮資金時間價值因素劃分,按指標性質劃分,按財務分析的目標劃分,4.2.2 經濟評價指標體系,房地產投資項目經濟評價指標體系,房地產投資項目經濟評價指標體系,（1）靜態(tài)指標的方法與計算,靜態(tài)盈利能力指標是指不考慮貨幣時間價值因素的影響而計算的盈利能力指標。,,（1）靜態(tài)指標的方法與

23、計算,開發(fā)商成本利潤率：是開發(fā)利潤占開發(fā)總成本的比例，是初步判斷開發(fā)項目可行性的靜態(tài)指標。,（1）靜態(tài)指標的方法與計算,計算項目總開發(fā)價值，項目全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；全部出租，為項目在整個持有期內所有凈經營收入的現(xiàn)值累計之和?？傞_發(fā)成本一般包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、管理費、財務費用、銷售費用和其他費用。,（1）靜態(tài)指標的方法與計算,投資利潤率是指項目在計算期內正常生產年份的年息稅前利潤或運營期

24、平均年息稅前利潤與項目總投資之比，它是考察單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。,,（1）靜態(tài)指標的方法與計算,資本金利潤率是指項目的年凈利潤或年均利潤總額與項目資本金之比。 計算出的資本金凈利潤率應高于同行業(yè)的資本金凈利潤率，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。,（1）靜態(tài)指標的方法與計算,靜態(tài)投資回收期：在不考慮資金時間價值的基礎上，以項目的靜收益抵償全部投資所需要的時間。房地產投資項目的靜態(tài)投資回收期自投

25、資起始點算起。 項目靜態(tài)投資回收期要與行業(yè)的平均標準對比，低于或等于行業(yè)平均投資回收期，則項目可行，否則認為項目不可行。靜態(tài)投資回收期= [累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量],（1）靜態(tài)指標的方法與計算,現(xiàn)金回報率：房地產置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率?，F(xiàn)金回報率反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關系。它與資本化率不同——資

26、本化率通常不考慮還本付息的影響；現(xiàn)金回報率分為： 1）稅前現(xiàn)金回報率＝凈經營收入－還本付息后的/ 投資者初始現(xiàn)金投資； 2）稅后現(xiàn)金回報率＝稅后凈現(xiàn)金流量/ 投資者初始現(xiàn)金投資,例題：某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款，余款20萬

27、元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2．8萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為：2．8／20×100％＝14％；如果該項投資年稅后凈現(xiàn)金流量為2．2萬元，則：該項投資的稅后現(xiàn)金回報率為：2．2／20×100％＝11％。,（1）靜態(tài)指標的方法與計算,投資回報率：房地產置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。投資回報率中的收益包括

28、 1）還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權益增加的價值 2）物業(yè)升值所帶來的收益投資回報率＝(稅后現(xiàn)金流量十投資者權益增加值)／權益投資數(shù)額；考慮物業(yè)增值收益時： 投資回報率＝(稅后現(xiàn)金流量+投資者權益增加值+物業(yè)增值收益)／權益投資數(shù)額。,（2）動態(tài)指標的方法與計算,動態(tài)盈利能力指標是指考慮貨幣時間價值因素的影響而計算的盈利能力指標。,（2）動態(tài)指標的方法與計算,財務凈現(xiàn)值（FNPV）:項目按行業(yè)的基準

29、收益率或設定的目標收益率，將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。按分析內容不同，財務凈現(xiàn)值分為：全部投資財務凈現(xiàn)值自有資金財務凈現(xiàn)值投資各方的財務凈現(xiàn)值。,式中： CI—現(xiàn)金流入

30、 C0— 現(xiàn)金流出 CI-CO— 凈現(xiàn)金流量 ic—基準折現(xiàn)率,,（2）動態(tài)指標的方

31、法與計算,FNPV≥0說明項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，在財務上是可行的。 財務凈現(xiàn)值小于零時，項目不可行。財務凈現(xiàn)值反映了資金的時間價值；并且考慮了項目在整個壽命期內的經濟狀況。經濟意義明確，直觀能夠以貨幣額表示項目的凈效益。必須首先確定一個基準收益率，這是很困難的。不能真正反映項目投資中單位投資的使用效率。不能直接說明在項目運營期間各年的經營成果,（2）動態(tài)指標的方法與計算,與FNPV相關的一個評價指標是財務凈年

32、值(FNAV)，即將項目凈現(xiàn)值分攤到投資期各年的等額年值。財務凈現(xiàn)值率（NPVR）:,（2）動態(tài)指標的方法與計算,財務內部收益率（FIRR）：在項目投資有效期內，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。按分析內容不同，財務凈現(xiàn)值分為：全部投資財務凈現(xiàn)值自有資金財務凈現(xiàn)值投資各方的財務凈現(xiàn)值。,（2）動態(tài)指標的方法與計算,r1:當項目凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；r2:當項目凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率;NPV

33、(r1):采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值；NPV(r2):采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值。r1與r2之間的差距應在2％之內，否則兩者之間不一定呈線性關系。,（2）動態(tài)指標的方法與計算,計算出財務內部收益率要與國家規(guī)定的基準收益率或者投資者的目標收益率進行對比，項目的內部收益率高于國家規(guī)定的基準收益率或者投資者的目標收益率，則認為項目可行，否則認為項目不可行。即：FIRR≥ ic，則認為項目可行； FIRR< ic，則

34、認為項目不可行。,（2）動態(tài)指標的方法與計算,財務內部收益率反映了資金的時間價值；并且考慮了項目在整個壽命期內的經濟狀況。能夠直接衡量項目的真正的投資收益率。不須事先確定一個基準收益率，而只要知道大致范圍就可以了。需要大量的與投資項目有關的數(shù)據，計算比較麻煩。對于非常規(guī)現(xiàn)金流量的項目，其內部收益率可能是不唯一的，或者不存在。,（2）動態(tài)指標的方法與計算,動態(tài)回收期（DPP）：在考慮了資金的時間價值的基礎上，以項目每年的凈收益回收

35、項目全部 投資所需要的時間?？梢愿鶕F(xiàn)金流量表計算DPP。,（2）動態(tài)指標的方法與計算,計算出的動態(tài)投資回收期要與行業(yè)的標準投資回收期進行對比，低于行業(yè)平均標準，則認為項目可行，否則認為項目不可行?？紤]資金的時間價值。依然沒有考慮投資回收后的投資效益情況。,（3）項目償債能力的指標,投資項目的清償能力指標，主要是考察計算期內項目各年的財務狀況及償還到期債務的能力。,,（3）項目償債能力的指標,借款償還期： 在國

36、家財政規(guī)定及項目具體財務條件下，項目開發(fā)經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它還款資金償還項目借款本息所需要的時間。,,式中，Id——項目借款還本付息數(shù)額(不包括已用資本金支付的建設期利息)，Pd——借款償還期(從借款開始期計算)Rt——第t期可用于還款的資金(包括：利潤、折舊、攤消及其他還款資金)。,,（3）項目償債能力的指標,借款償還期可用資金來源與運用表或借款還本付息計算表直接計算，其詳細計算公式為 ：,（3）項目償

37、債能力的指標,（3）項目償債能力的指標,利息備付率，指項目在借款償還期內各年用于支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率。其計算公式為：,（3）項目償債能力的指標,利息備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。  利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2。否則，表示項目付息能力保障程度不足。,（3）項目償債能力的指標,償債備付率——項目在借款償還期內各年用

38、于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。,（3）項目償債能力的指標,可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤消，在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等等。當期應還本付息金額包括當期應還貸款本金及計人成本的利息。償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1．15~1,25。當指標小于1．2時，表示當期資金來源不足以償付

39、當期債務，需要通過短期借款來償還已到期的債務。,（3）項目償債能力的指標,資產負債率 ：資產負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例，即總資產中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度。其表達式為：     資產負債率＝負債合計/資產合計×100％ 資產負債率高，則企業(yè)的

40、資本金不足，對負債的依賴性強，在經濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差；資產負債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應變能力強。,（3）項目償債能力的指標,流動比率CR：反映項目償付流動負債能力的指，為流動資產總額和流動負債總額之比。流動比率=流動資產合計/流動負債合計*100% 　流動比率是用來表示資金流動性的，即企業(yè)（項目）短期債務償還能力的數(shù)值，基準值是2。注意：流動比率高的企業(yè)并不一定償還短期債務的能力就很強，因為流動資產之中

41、雖然現(xiàn)金、有價證券、應收賬款變現(xiàn)能力很強，但是存貨、待攤費用等也屬于流動資產的項目則變現(xiàn)時間較長，特別是存貨很可能發(fā)生積壓、滯銷、殘次、冷背等情況，流動性較差。,（3）項目償債能力的指標,速動比率：是指速動資產對流動負債的比率。它是衡量企業(yè)流動資產中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負債的能力。速動比率是企業(yè)速動資產與流動負債的比率。速動資產包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款、其他應收款項等。而流動資產中存貨、預付賬款、待攤費用等則不應

42、計入。,（3）項目償債能力的指標,速動比率=（流動資產-存貨-預付賬款-待攤費用）/流動負債總額×100%速動比率是用來表示資金流動性的，即企業(yè)（項目）短期債務償還能力的數(shù)值，基準值是1?！　》康禺a開發(fā)項目的存貨占流動資產的的大部分，速動比率較低，低于100%,4.3,經濟評價指標計算實例,【例4—1】某投資者以10 000元／㎡的價格購買了一棟建筑面積為27000㎡的寫字樓用于出租經營，該投資者在購買該寫字樓的

43、過程中，又支付了相當于購買價格4％的契稅、0．5％的手續(xù)費、0．5％的律師費用和0．3％的其他費用。其中，相當于樓價30％的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金(股本金)支付，相當于樓價70％的購買投資來自期限為15年、固定利率為7．5％、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設在該寫字樓的出租經營期內，其月租金水平始終保持160元／㎡，前三年的出租率分別為65％、75％、和85％，從第4年開始出租率達到95％且在此后的出租經營期內始終保持該出

44、租率。  出租經營期間的運營成本為毛租金收入的28％。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率為分別為10％和14％。試計算該投資項目全部投資和資本金的財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率，并判斷該項目的可行性。,[解] (1)寫字樓購買總價：27000㎡×l0000元/㎡＝27000萬元  &#

45、160; (2)寫字樓購買過程中的稅費： 27000萬元×(4％+0.5％+0.5％+0.3％)＝143l萬元    (3)投資者投入的資本金： 27 000萬元×30％+1431萬元＝9531萬元    (4)抵押貸款金額： 27 000萬元×70％＝18900萬元  

46、60; (5)抵押貸款年還本付息額：    A＝P×i／[l-(1+i)-n]＝18 900×7.5％/ [1-(1+7．5％)-15]    ＝2 141.13萬元,(7)全部投資財務內部收益率和財務凈現(xiàn)值 1)求FNPV因為ic＝10％，故FNPV=4747.1(萬元)

47、60; 2)求FIRR。 a)因為i1=11％時，NPV1＝l701．6萬元 b)設i2＝12％，則可算出NPV2＝一870．7萬元 c)所以FIRR＝14％+1％×l701.6／(1 701.6+870.7)  ＝11.66％ (8)資本金財務內部收益率和財務凈現(xiàn)值 1)求FNPVE。 因為icE=14％，故 FN

48、PVE=789.8(萬元) 2)求FIRRE a)因為iE1＝14％時，NFVE1＝789.8萬元      b)設iE2＝15％，則可算出NPVE2＝一224．3萬元      c)所以FIRRE＝14％+1％×789．8／(789．8+224．3) ＝14．78％ (9)因為FNPV

49、＝4 747.1萬元>0，F(xiàn)IRR＝11．66％>10％，故該項目從全投資的角度看可行。     因為FNPVE＝789．8萬元>0，F(xiàn)IRRE＝14．78％>14％，故該項目從資本金投資的角度看，可行。,還本付息的計算: 第1年還本付息收益=2141-18900×7.5%=723.6 第2年還本付息收益=2141-(18900-723.6)

50、15;7.5%=777.9 第3年還本付息收益=2141--(18900-723.6-777.9)×7.5%=836.2....... 由次可推導出,第t年的還本付息收益=723.6×(1+7.5%)t-1 第t年的還本付息收益=第t年還本付息額-（貸款總額-累計還本收益）×貸款利率,[例4—2]  某房地產開發(fā)商以5 000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4 0

51、00 平方米的土地50年的使用權，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標準層)，建造成本為3500元／㎡，專業(yè)人員費用為建造成本預算的8％，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5％，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5％、3.0％和6.5％，預計建成后售價為12 000元／㎡。項目

52、開發(fā)周期為3年，建設期為2年，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建設期內均勻投入；年貸款利率為12％，按季度計息，融資費用為貸款利息的10％。問項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率分別是多少?,[解]     (1)項目總開發(fā)價值     1)項目建筑面積：4 000×5.5＝22&

53、#160;000(㎡)     2)標準層每層建筑面積：(22 000-4 000×60％×4)／10＝1 240(㎡)     3)項目總銷售收入：22000×l2000＝26 400(萬元)     4)銷售稅費：26 400&#

54、215;6.5％＝l 716(萬元)     5)項目總開發(fā)價值：26400—1716＝24 684(萬元)     (2)項目總開發(fā)成本     1)土地成本：5000萬元     2)建造成本：22000×3 500＝7

55、0;700(萬元)     3)專業(yè)人員費用(建筑師、結構／造價／機電／監(jiān)理工程師等費用)：7700×8％＝616(萬元)    4)其他費用：460萬元    5)管理費：(5000+7700十616+460)×3.5％＝482.16(萬元),6)財務費用     a．

56、土地費用利息：      5000×[(1+12％／4) 3×4－1]＝2 128.80(萬元)     b．建造費用／專業(yè)人員費用／其他費用／管理費用利息： (7700十616+460十482.16)×[(1十12％／4)（2/2)x4—1) ＝l 161．98(萬元)  

57、;   c．融資費用：(2 128.80+1 161.98) ×10％＝329.08(萬元)         d．財務費用總計： 2 128.80+1 161.98+329.08＝3 619.86(萬元),7)市場推廣及銷售代理費用：26400

58、15;(0.5％+3.0％)＝924(萬元)      8)項目總開發(fā)成本：          5 000+7 700+616+460+482.16+3 619.86+924 ＝18 802.02(萬元)   (3)開發(fā)商利潤：24

59、 684－18 802.02＝5 881.98(萬元)   (4)成本利潤率： 5 881.98／18 802.02×100％＝31.28％,[例4—3] 已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元、年平均稅后利潤為500萬元。試計

60、算該投資項目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。    [解]    (1)投資利潤率＝年平均利潤總率/項目總投資×100％＝650/(4500+500)×100％＝13％    (2)資本金利潤率＝年平均利潤總額/資本金×100％＝650/1500×100％＝43．3％  

61、0; (3)資本金凈利潤率＝年平均稅后利潤總額×100％＝500/1500×l00％＝33．3％,[例4—4)  從某房地產投資項目的資產負債表上，我們可以得到如下項目信息：負債合計為3 000萬元，資產合計為5 000萬元，流動資產和流動負債分別為2 500萬元和1 250萬元，存貨為1 500萬元。試計算該房地產投資項目的資產負債率、

62、流動比率和速動比率。  [解]  (1)資產負債率=負債合計/資產合計×100％=3000×100％=60％      (2)流動比率＝流動資產總額/流動負債總額×100％＝2 500/1250×100％=200％      (3)速動比率＝（流動資產總額-存貨）/流動負債總額&#