[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式變遷

1、房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式變遷,目 錄,1. 房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式2. 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式3. 國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式,1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式,1.1 市場(chǎng)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1.2 產(chǎn)業(yè)鏈1.3 產(chǎn)品線與業(yè)務(wù)主線1.4 產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈1.5 企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程1.6 企業(yè)價(jià)值鏈1.7 廠商基本盈利模式識(shí)別1.8 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全流程核心能力識(shí)別1.9 未來10-15年產(chǎn)業(yè)盈利空間識(shí)別1.10 未來房地產(chǎn)市

2、場(chǎng)運(yùn)作模式變化趨勢(shì),,,,,,,新來者,供應(yīng)商,客戶,替代品,互補(bǔ)品,當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)者,進(jìn)入壁壘,議價(jià)能力,減少需求,議價(jià)能力,推進(jìn)需求,,,,,經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程與人均可支配收入增長(zhǎng)趨勢(shì),人口、土地、貨幣、信貸、金融及房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī),人口總量與結(jié)構(gòu)變化、家庭與社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì),國(guó)家資源與人均國(guó)土面積變化趨勢(shì),技術(shù)發(fā)展與文化變遷,退出壁壘,1.1 市場(chǎng)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),,,,,,,,,,,,,,,,,,

3、,,,,,,,,,,,土地開發(fā),房地產(chǎn)產(chǎn)品制造,新房面世,二手房流通,殘值處置,增量市場(chǎng),存量市場(chǎng),,土地出讓方,一級(jí)土地開發(fā)商,,,金融機(jī)構(gòu),,1.2 產(chǎn)業(yè)鏈,監(jiān)理單位,物料供應(yīng)商,施工企業(yè),設(shè)計(jì)院,營(yíng)銷機(jī)構(gòu),銷售代理,金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu),裝修企業(yè),房產(chǎn)中介,金融機(jī)構(gòu),評(píng)估機(jī)構(gòu),70年后？,物業(yè)管理,物業(yè)管理,物業(yè)經(jīng)營(yíng),物業(yè)投資,市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu),開發(fā)商,開發(fā)商,策劃?rùn)C(jī)構(gòu),,,住宅,商業(yè)地產(chǎn),寫字樓,目標(biāo)市場(chǎng)的精準(zhǔn)定位、品牌與文化的傳播

4、與滲透,土地,資金,工業(yè)地產(chǎn),旅游地產(chǎn),,,,,,,,,,,,,戰(zhàn)略合作伙伴,銀行,房地產(chǎn)信托基金,1.3 產(chǎn)品線與業(yè)務(wù)主線,,產(chǎn)品銷售,金融保障,定位傳播,識(shí)地拿地,資金籌集,產(chǎn)品制造,客戶服務(wù),產(chǎn)品線,業(yè)務(wù)主線,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,土地開發(fā),房地產(chǎn)產(chǎn)品制造,增量供給,存量流通,增量市場(chǎng),存量市場(chǎng),,,房地產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)化,,房地產(chǎn)一般投資價(jià)值變現(xiàn),,1.4 產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈,土地投資溢價(jià),房地產(chǎn)投資溢價(jià)變現(xiàn),土地

5、一般價(jià)值,房地產(chǎn)價(jià)值增值變現(xiàn),房地產(chǎn)一般價(jià)值變現(xiàn),房地產(chǎn)一般投資價(jià)值流轉(zhuǎn),房地產(chǎn)投資溢價(jià)流轉(zhuǎn),房地產(chǎn)價(jià)值增值流轉(zhuǎn),房地產(chǎn)一般價(jià)值流轉(zhuǎn),房地產(chǎn)價(jià)值增值,土地價(jià)值增值,土地一般投資價(jià)值,1.5 企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程,可研,儲(chǔ)地,策劃,融資,施工,設(shè)計(jì),服務(wù),租售,,,,,,,,找地,,運(yùn)營(yíng),,,廣告,客戶推薦,Internet,地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),參觀樣板房,用戶需求說明平面設(shè)計(jì)地塊選擇,簽訂合同繳納定金,申請(qǐng)按揭貸款,房屋建設(shè)個(gè)性化選擇,交付使

6、用,,,,,,,,,,,,香港模式,美國(guó)模式,住宅開發(fā)商在客戶確認(rèn)購買，并且確認(rèn)能夠取得按揭貸款支持的情況下才開始房屋的建設(shè),,,,,,,,,1.6 企業(yè)價(jià)值鏈,主流程,,,一級(jí)市場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng),三級(jí)市場(chǎng),一般價(jià)值,投資一般價(jià)值,投資溢價(jià),,,,,（經(jīng)營(yíng)型）,（投資型）,（投機(jī)型）,（房地產(chǎn)運(yùn)作）,（房地產(chǎn)開發(fā)）,（土地開發(fā)）,1.7 廠商基本盈利模式識(shí)別,價(jià)值增值,,,,,Ｄ,Ｅ,Ｆ,,,,Ａ,Ｂ,Ｃ,,,,Ｇ,Ｈ,Ｉ,,,

7、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,土地開發(fā),房地產(chǎn)產(chǎn)品制造,增量供給,存量流通,殘值處置,增量市場(chǎng),存量市場(chǎng),,政府關(guān)系,資金實(shí)力,,產(chǎn)品能力,,營(yíng)銷能力,融資能力,,運(yùn)營(yíng)能力,投資管理能力,1.8 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全流程核心能力識(shí)別,投資能力,市場(chǎng)能力,管理能力,管理能力,投資能力,識(shí)地能力,,,土地開發(fā),增量市場(chǎng),,投資管理能力,1.8.1 核心能力識(shí)別：Ａ　土地開發(fā)——經(jīng)營(yíng)型,存量市場(chǎng),政府關(guān)系,資金實(shí)力,融資能力,識(shí)

8、地能力,,,土地開發(fā),增量市場(chǎng),,投資管理能力,1.8.2 核心能力識(shí)別：Ｂ　土地開發(fā)——投資型,存量市場(chǎng),政府關(guān)系,資金實(shí)力,融資能力,識(shí)地能力,,,土地開發(fā),增量市場(chǎng),,投資管理能力,1.8.3 核心能力識(shí)別：Ｃ　土地開發(fā)——投機(jī)型,存量市場(chǎng),政府關(guān)系,資金實(shí)力,融資能力,識(shí)地能力,,,,,,,,,,,,,,,,土地開發(fā),房地產(chǎn)產(chǎn)品制造,增量供給,增量市場(chǎng),,,產(chǎn)品能力,,營(yíng)銷能力,投資管理能力,1.8.4 核心能力識(shí)別：Ｄ　房地產(chǎn)

9、開發(fā)——經(jīng)營(yíng)型,市場(chǎng)能力,存量市場(chǎng),管理能力,政府關(guān)系,資金實(shí)力,融資能力,識(shí)地能力,,,,,,,,,,,,,,,,土地開發(fā),房地產(chǎn)產(chǎn)品制造,增量供給,增量市場(chǎng),,,產(chǎn)品能力,,營(yíng)銷能力,投資管理能力,1.8.5 核心能力識(shí)別：Ｅ　房地產(chǎn)開發(fā)——投資型,市場(chǎng)能力,存量市場(chǎng),管理能力,政府關(guān)系,資金實(shí)力,融資能力,識(shí)地能力,,,,,,,,,,,,,,,,土地開發(fā),房地產(chǎn)產(chǎn)品制造,增量供給,增量市場(chǎng),,,產(chǎn)品能力,,營(yíng)銷能力,投資管理能力,

10、1.8.6 核心能力識(shí)別：Ｆ　房地產(chǎn)開發(fā)——投機(jī)型,市場(chǎng)能力,存量市場(chǎng),管理能力,政府關(guān)系,資金實(shí)力,融資能力,識(shí)地能力,,,,,,,,,,,,,,,存量流通,殘值處置,增量市場(chǎng),存量市場(chǎng),,投資管理能力,1.8.7 核心能力識(shí)別：Ｇ　房地產(chǎn)運(yùn)作——經(jīng)營(yíng)型,,,,,,,,增量供給,,投資能力,運(yùn)營(yíng)能力,投資能力,管理能力,,,,,,,,,,,,,,,存量流通,殘值處置,增量市場(chǎng),存量市場(chǎng),,投資管理能力,1.8.8 核心能力識(shí)別：Ｈ　房

11、地產(chǎn)運(yùn)作——投資型,,,,,,,,增量供給,,投資能力,運(yùn)營(yíng)能力,投資能力,管理能力,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,增量供給,存量流通,殘值處置,增量市場(chǎng),存量市場(chǎng),投資能力,1.8.9 核心能力識(shí)別：Ｉ　房地產(chǎn)運(yùn)作——投機(jī)型,投資管理能力,,,運(yùn)營(yíng)能力,投資能力,管理能力,行業(yè)利基,,,一級(jí)市場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng),三級(jí)市場(chǎng),產(chǎn)品一般價(jià)值,投資一般價(jià)值,投資溢價(jià),,,,,1.9 未來１０－１５年產(chǎn)業(yè)盈利空間識(shí)別,,,,產(chǎn)品價(jià)值

12、增值,,,,,,,,,,,1.10 未來房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作模式變化趨勢(shì),盈利空間由投資溢價(jià)和房地產(chǎn)產(chǎn)品一般價(jià)值為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值增值和投資一般價(jià)值為主，企業(yè)市場(chǎng)能力與產(chǎn)品能力成為決勝根本房?jī)r(jià)與地價(jià)分離，代建制大城市土地持續(xù)稀缺，但主要由政府獲得土地溢價(jià)，在開發(fā)商則反映為高成本，高波動(dòng)性，長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)加大存量市場(chǎng)容量超過增量市場(chǎng)容量70年產(chǎn)權(quán)限制，物業(yè)稅征收，行業(yè)監(jiān)管的日趨嚴(yán)厲等，將是消費(fèi)者/投資者日趨理性，泡沫逐漸消除，市場(chǎng)投機(jī)

13、性減弱,目 錄,1. 房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式2. 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式3. 國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式,2. 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式,2.1 萬科2.2 招商2.3 合生創(chuàng)展2.4 順馳2.5 萬通2.6 復(fù)地2.7 綠城2.8 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖,2.1 萬科,萬科是目前中國(guó)惟一一家按美國(guó)模式拷貝并進(jìn)行操作的房產(chǎn)企業(yè)萬科的特點(diǎn)專注于房地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)著重研究中產(chǎn)收入者的房產(chǎn)品需求然后

14、在全國(guó)范圍內(nèi)取得相應(yīng)的土地復(fù)制產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和品牌策略產(chǎn)品單一面向極其準(zhǔn)確的客戶目標(biāo)該模式的突出之處產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、投資模式標(biāo)準(zhǔn)化資本投入、產(chǎn)品品質(zhì)和管理團(tuán)隊(duì)都能有效控制,2.2 合生創(chuàng)展,合生創(chuàng)展是致力發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán) 合生創(chuàng)展的特點(diǎn)做大規(guī)模，率先采用大盤操作的概念 客戶定位以滿足城市中高收入的置業(yè)需要為主，開發(fā)的物業(yè)集中于中高檔項(xiàng)目，銷售均價(jià)比

15、當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)平均價(jià)格水平高出15％一72％ 對(duì)市場(chǎng)前景的準(zhǔn)確把握，開發(fā)未來升值潛力大而當(dāng)時(shí)位置偏僻價(jià)格低廉的土地戰(zhàn)略擴(kuò)張三部曲：1、通過集中化戰(zhàn)略和一體化戰(zhàn)略，建立企業(yè)規(guī)?；l(fā)展的基礎(chǔ)；2、通過集約化拓展進(jìn)行跨區(qū)域擴(kuò)張 ；3、實(shí)施規(guī)?；l(fā)展 行事低調(diào)注重資本運(yùn)作該模式的突出之處規(guī)模化發(fā)展有利于降低成本、提升品牌效應(yīng)，抵御市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì),2.3 招商,招商地產(chǎn)具有招商局這一得天獨(dú)厚的背景，伴隨著蛇口開發(fā)區(qū)的成長(zhǎng)而迅猛

16、發(fā)展招商地產(chǎn)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃和水電供應(yīng)三駕馬車定位于中高端產(chǎn)品建立以房地產(chǎn)開發(fā)、出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)、二手房買賣中介和物業(yè)管理為一體的業(yè)務(wù)模式，為客戶提供房地產(chǎn)全面增值服務(wù)注重產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，注重風(fēng)險(xiǎn)控制面向全國(guó)積極拓展，形成3+X格局多元化融資并與招商銀行結(jié)成緊密的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系 該模式的突出之處經(jīng)常性收入與開發(fā)性收入比為1：4，為行業(yè)之最，抗風(fēng)險(xiǎn)性與抵御周期波動(dòng)的能力較強(qiáng),2.4 順馳,順馳以二手房市

17、場(chǎng)代理起家介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在近年內(nèi)迅速擴(kuò)張，成為集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理于一體的全國(guó)性開發(fā)企業(yè)。順馳的特點(diǎn)“樓賺樓”的銷售模式 高風(fēng)險(xiǎn)，激進(jìn)高調(diào)全國(guó)性大規(guī)模擴(kuò)張高價(jià)打壓對(duì)手獲取土地快速滾動(dòng)開發(fā)，通過加速現(xiàn)金流入，延遲現(xiàn)金流出緩解資金鏈開發(fā)、銷售、置換三大主營(yíng)業(yè)務(wù)良性互動(dòng)積極拓展融資渠道，多元化融資放權(quán)管理（2005年后逐漸調(diào)整，向上收權(quán)）注重銷售成長(zhǎng)（2005年后強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)成長(zhǎng)）該模式的突出之處二三

18、級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，帶來范圍經(jīng)濟(jì)效應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)過大，資金鏈條脆弱對(duì)上下游的擠壓導(dǎo)致企業(yè)短期內(nèi)得益但長(zhǎng)期生存環(huán)境惡化,2.5 萬通,萬通是在北京最早成立的以民營(yíng)資本為主體的大型股份制房地產(chǎn)企業(yè)，也是實(shí)收資本額最大的民營(yíng)房地產(chǎn)公司萬通的特點(diǎn)由“香港模式”變?yōu)椤懊绹?guó)模式”，由全能開發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司，將投資領(lǐng)域集中于“房屋供應(yīng)”、“土地經(jīng)營(yíng)”、“商用物業(yè)”和“定制服務(wù)”四大領(lǐng)域。期望通過定制化生產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)周期波動(dòng)

19、的影響市場(chǎng)目標(biāo)是形成一個(gè)具有國(guó)際影響的專業(yè)房地產(chǎn)投資商定位高端市場(chǎng)，重視項(xiàng)目系列的品牌建設(shè)注重創(chuàng)新有限土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略：目標(biāo)是將住宅類土地儲(chǔ)備控制在300萬-400萬平方米的水平上 該模式的突出之處市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)在中國(guó)產(chǎn)業(yè)環(huán)境尚不夠成熟的背景下，不易做大規(guī)模在中國(guó)土地溢價(jià)占房?jī)r(jià)比重較高的現(xiàn)狀下，難以攫取高利潤(rùn)，為今后發(fā)展提供資金,2.6 復(fù)地,復(fù)地是中國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)之一，一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，香港聯(lián)交所主板H股上市公司（代

20、碼2337），公司總部設(shè)于中國(guó)上海復(fù)地的特點(diǎn)以中高檔住宅產(chǎn)品的開發(fā)為主準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位多項(xiàng)目管理的能力良好的售后服務(wù)體系在未來將逐漸增加一定比例長(zhǎng)期持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè) ，以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)多元化融資以上海為基地快速增長(zhǎng)后向全國(guó)拓展該模式的突出之處能力較為全面,2.7 綠城,綠城房地產(chǎn)集團(tuán)是浙江地區(qū)有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)商，在短短的十年時(shí)間里，綠城從只有幾個(gè)人的企業(yè)起步，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為“2005中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)開發(fā)企業(yè)——綜合

21、實(shí)力TOP10”。綠城的特點(diǎn)專注于開發(fā)優(yōu)質(zhì)的系列城市住宅產(chǎn)品，同時(shí)涉足教育、體育（足球）、酒店、醫(yī)院、文化傳媒等領(lǐng)域 清新典雅的產(chǎn)品風(fēng)格和人文主義的產(chǎn)品定位 規(guī)劃布局以人為本，因地制宜；建筑造型精美，用材用色考究；園區(qū)空間錯(cuò)落有致，疏密得當(dāng)；戶型寬敞舒適多樣靈活；景觀環(huán)境濃墨重彩與建筑有機(jī)融合；園林綠化與活動(dòng)功能相輔相成；社區(qū)會(huì)所配套完善，設(shè)施齊全；智能化設(shè)計(jì)無微不至；室內(nèi)裝潢精致氣派而不失典雅等等 綠城的產(chǎn)品總是同區(qū)域中綜合

22、品質(zhì)最高的，在二手房市場(chǎng)中成交價(jià)也總是最高的 拿地以協(xié)議為主，通過公益領(lǐng)域的投資帶動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，運(yùn)用人脈關(guān)系該模式的突出之處高品質(zhì)帶來高客戶忠誠(chéng)度協(xié)議拿地帶來搞土地溢價(jià)，為企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金血液,2.8 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖(1)國(guó)內(nèi)典型房企的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,,,,,,,,,,全國(guó)性,跨區(qū)域,局部區(qū)域,集中于工程管理,在房產(chǎn)價(jià)值鏈的適度延伸,居住需求衍生產(chǎn)業(yè)的適度捆綁,非相關(guān)多元化,萬科,順馳,萬通,

23、天鴻,金地,復(fù)地,SOHO中國(guó),大華,港資地產(chǎn),美資地產(chǎn),首創(chuàng)置業(yè),華遠(yuǎn),中遠(yuǎn),中房,大連萬達(dá),合生創(chuàng)展,綠地,北京城建,奧園置業(yè),中遠(yuǎn)發(fā)展,綠城,碧桂園,中信華南,陸家嘴,中華企業(yè),,,,,,,2.8 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖(2)八家企業(yè)的盈利模式,,萬通,,萬科,順馳,合生,綠城,復(fù)地,金地,,,一級(jí)市場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng),三級(jí)市場(chǎng),產(chǎn)品一般價(jià)值,投資一般價(jià)值,投資溢價(jià),,,,,（經(jīng)營(yíng)型）,（投資型）,（投機(jī)型）,（房地產(chǎn)運(yùn)作）,（房

24、地產(chǎn)開發(fā)）,（土地開發(fā)）,產(chǎn)品價(jià)值增值,,,招商,目 錄,1. 房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式2. 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式3. 國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式,3. 國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式,3.1 香港模式3.2 美國(guó)模式3.3 房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境及其對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響3.4 我國(guó)對(duì)國(guó)外模式的借鑒,,,一級(jí)市場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng),三級(jí)市場(chǎng),產(chǎn)品一般價(jià)值,投資一般價(jià)值,投資溢價(jià),,,,,（經(jīng)營(yíng)型）,（投資型）,（投機(jī)型）,（房地產(chǎn)運(yùn)作）,

25、（房地產(chǎn)開發(fā)）,（土地開發(fā)）,3.1 香港模式,產(chǎn)品價(jià)值增值,,,,,,一級(jí)市場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng),三級(jí)市場(chǎng),產(chǎn)品一般價(jià)值,投資一般價(jià)值,投資溢價(jià),,,,,（經(jīng)營(yíng)型）,（投資型）,（投機(jī)型）,（房地產(chǎn)運(yùn)作）,（房地產(chǎn)開發(fā)）,（土地開發(fā)）,3.2 美國(guó)模式,產(chǎn)品價(jià)值增值,,,,3.3 （1）房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境比較,注：對(duì)開發(fā)商的影響分為：非常重要、重要、次要和不重要四種類型。,3.3 （2）環(huán)境對(duì)開發(fā)商的影響比較,,,,一級(jí)市場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng),三級(jí)市場(chǎng),

26、產(chǎn)品一般價(jià)值,投資一般價(jià)值,投資溢價(jià),,,,,（經(jīng)營(yíng)型）,（投資型）,（投機(jī)型）,（房地產(chǎn)運(yùn)作）,（房地產(chǎn)開發(fā)）,（土地開發(fā)）,3.4 我國(guó)對(duì)國(guó)外模式的借鑒：當(dāng)前中國(guó)模式,產(chǎn)品價(jià)值增值,,,,,一級(jí)市場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng),三級(jí)市場(chǎng),產(chǎn)品一般價(jià)值,投資一般價(jià)值,投資溢價(jià),,,,,（經(jīng)營(yíng)型）,（投資型）,（投機(jī)型）,（房地產(chǎn)運(yùn)作）,（房地產(chǎn)開發(fā)）,（土地開發(fā)）,3.4 我國(guó)對(duì)國(guó)外模式的借鑒：未來10-15年中國(guó)模式,產(chǎn)品價(jià)值增值,,,,,,,一級(jí)市

27、場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng),三級(jí)市場(chǎng),產(chǎn)品一般價(jià)值,投資一般價(jià)值,投資溢價(jià),,,,,（經(jīng)營(yíng)型）,（投資型）,（投機(jī)型）,（房地產(chǎn)運(yùn)作）,（房地產(chǎn)開發(fā)）,（土地開發(fā)）,3.4 我國(guó)對(duì)國(guó)外模式的借鑒：四類模式比較,產(chǎn)品價(jià)值增值,,,,,,香港模式,,未來中國(guó)模式,,美國(guó)模式,,當(dāng)前中國(guó)模式,,香港模式,美國(guó)模式,未來中國(guó)模式,當(dāng)前中國(guó)模式,3.4 我國(guó)對(duì)國(guó)外模式的借鑒： 盈利模式?jīng)Q定了業(yè)務(wù)模式,美國(guó)：市場(chǎng)——產(chǎn)品——土地香港：