[教育]有關(guān)地價評估的一些認(rèn)識

1、有關(guān)地價評估的一些認(rèn)識,北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心,地價與房價的關(guān)系有關(guān)地價指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)評估方法—假設(shè)開發(fā)法（剩余法）建設(shè)用地、地價與城鎮(zhèn)化建設(shè)用地、地價與GDP建設(shè)用地、地價與交通,一、地價與房價的關(guān)系,觀點1，地價上漲是引起房價上漲的主要因素觀點2，地價上漲是房價上漲的因素因素之一，但不是主要因素房價上漲的主要因素有：一、土地，二、市場供求（需求：自住、投資、投機(jī)），三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，固定資產(chǎn)投資，拉動GDP，四、

2、城市居民收入增加，購買力增加，住房升級換代，五、城市更新改造、拆遷的被動需求，六、建材漲價，七、投資渠道單一，股市不景氣，八、人民幣升值，九、城鎮(zhèn)化加速，九、開發(fā)商左右。概括：四方面：市場供求關(guān)系、開發(fā)成本、開發(fā)商利潤、消費心理預(yù)期。,一、地價與房價的關(guān)系,商品房定價（1）成本加成定價（成本＋利潤），（2）盈虧平衡定價（收支平衡），（3）目標(biāo)利潤定價，（4）需求導(dǎo)向定價，（5）競爭導(dǎo)向定價，等。介于以上，土地估價應(yīng)研究：征地補償費用

3、，拆遷成本，一級開發(fā)成本，建筑安裝成本，開發(fā)商利潤，土地資源稀缺性，市場供求，GDP與地價，房地產(chǎn)周期，城鎮(zhèn)化速度，土地供應(yīng)，金融等。,二、有關(guān)地價指數(shù),,二、有關(guān)地價指數(shù),地價指數(shù)測算模型的選取地價指數(shù)的編制與一般物價指數(shù)的編制差異較大。特別是在權(quán)數(shù)的確定上。一般物價指數(shù)編制中，所用的資料都是商品流通過程中實際的商品交易數(shù)據(jù)。因此，物價指數(shù)公式中的權(quán)重可以從商品流通的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中求取。而地價指數(shù)測算中選取的樣點資料并非全都是真正的土地

4、交易案例，地價的求取往往通過間接的方法。住宅用地地價主要通過從房價中剝離地價，商業(yè)地價則是主要通過從房屋租金中剝離地價，真正意義上的土地交易案例較少，無法確定從實際工作中取得各級各類土地的實際交易額，因此，在確定分類地價指數(shù)和地價總指數(shù)的計算公式時就無法采用拉氏公式[1]或帕氏公式[2]。但為了盡量準(zhǔn)確反映地價的變化幅度，我們借鑒美國的一種股票價格指數(shù)：價值線綜合平均數(shù)。[1] 拉式公式：K=∑P1 q0/∑P0 q0，以固定基期流轉(zhuǎn)

5、量作為權(quán)數(shù)。[2] 帕氏公式：K=∑P1 q1/∑P0 q1，以報告期流轉(zhuǎn)量作為權(quán)數(shù)。,二、有關(guān)地價指數(shù),價值線綜合平均數(shù)雖稱為平均數(shù)，實際上是一個股價指數(shù)，由美國價值線投資咨詢顧問處編制和發(fā)表。它包括了紐約證券交易所，美國股票交易所和場外交易市場（OTC）發(fā)行的主要股票。該指數(shù)的計算方法是不加權(quán)的幾何平均法，即以樣本中的N種的價格相對數(shù)之積，開N次方根。,二、有關(guān)地價指數(shù),拉氏或帕氏公式。公式中的權(quán)重，多采用土地面積或宗地個數(shù)。筆者

6、認(rèn)為以土地面積或宗地個數(shù)作為土地價格或地價指數(shù)的權(quán)重是不合理的：①在分級分類地價指數(shù)的測算中，若以所選樣本的土地面積或樣本個數(shù)作為價格的權(quán)重，由于樣本是人為選取的，樣本的土地面積或個數(shù)會直接影響地價指數(shù)的大小。因此，地價指數(shù)會被人為地增大或減小，使得地價指數(shù)不能客觀反映地價的變動情況。②在地價類指數(shù)或總指數(shù)的測算公式中，若以各級各類土地的面積或各類土地的面積作為權(quán)重，由于各類或各級土地的面積在很長時間內(nèi)是相對穩(wěn)定的，而且土地面積的大

7、小不能反映土地市場交易額的大小或交易頻繁程度，因此，以土地面積為權(quán)重測算的地價指數(shù)不能客觀反映價格變動中的市場交易量（或頻率）的影響因素。比如某城市一級商業(yè)用地的價格變動較大而且交易活躍、交易量大但土地總面積較小，其他級別的商業(yè)用地價格變動小且交易量很少但土地總面積很大，根據(jù)價格指數(shù)理論，土地交易市場上價格的總體變動是由一級商業(yè)用地起主要作用，但若用土地面積作為權(quán)重計算出的價格指數(shù)會呈相反趨勢。,二、有關(guān)地價指數(shù),采用價值線綜合平均數(shù)

8、或者說幾何平均數(shù)來測算地價指數(shù)有以下優(yōu)點：①在目前我們無法獲取土地交易市場上的客觀交易額的情況下，采用價值線綜合平均數(shù)法，避免了用土地面積或宗地個數(shù)為權(quán)重而帶來的人為偏差。②價值線綜合平均數(shù)法在過去相當(dāng)長的時期中，計算股票價格指數(shù)取得了很大成功，在價格指數(shù)的測算中值得借鑒。③價值線綜合平均數(shù)法簡潔、明了，操作性強。尤其是在土地市場發(fā)達(dá)，交易活躍的城市，采用該方法會簡化大量不必要的工作量，而且能很客觀地反映地價的變動程度。,二、有關(guān)

9、地價指數(shù),（2）各類指數(shù)測算模型①分級分類指數(shù)樣本宗地為某類某級土地中的標(biāo)準(zhǔn)宗地或交易地價樣點。標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價內(nèi)涵一致，交易地價樣點數(shù)據(jù)在用于地價指數(shù)測算前首先參照標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修正，而且在樣點選取時遵守地價區(qū)域均勻分布的原則，所以樣本宗地設(shè)置中使它們的地價標(biāo)示水平大致相似，因而權(quán)重均為1。Iij=∑[ (Pit/Pi0)/nij]×100Iij:i級j類指數(shù);Pt:樣本宗地現(xiàn)期價格P0:樣本宗地基期價格ni

10、j: j級i類樣本宗地的個數(shù),二、有關(guān)地價指數(shù),②分類指數(shù)以i類各級指數(shù)的乘積求j 次方根，得出 i類指數(shù)。 Ii--i類地價指數(shù)；Iij—j級i類地價指數(shù)。③總指數(shù)城市土地價格總指數(shù)等于城市各類土地價格指數(shù)的幾何平均數(shù)I---地價總指數(shù)； Ii--i類地價指數(shù)（如商業(yè)地價指數(shù)、住宅地價指數(shù)等）。,三、中關(guān)村寫字樓價格指數(shù),研究意義描述寫字樓價格變動規(guī)律，反映寫字樓市場供求變化揭示寫字樓價格的宏觀水平，預(yù)測寫字樓價格未

11、來走勢反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的發(fā)展，便于投資者選擇合適的投資時機(jī)完善寫字樓價格公布制度，加強寫字樓價格管理為房地產(chǎn)稅收提供依據(jù)提高市場通明度，符合WTO規(guī)則為房地產(chǎn)價格評估與基準(zhǔn)地價調(diào)整提供重要參數(shù)為房地產(chǎn)信息系統(tǒng)與寫字樓價格動態(tài)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測體系建立數(shù)據(jù)基礎(chǔ),三、中關(guān)村寫字樓價格指數(shù),成本投入法加權(quán)平均法重復(fù)交易法特征價格法,中關(guān)村寫字樓價格指數(shù),中關(guān)村寫字樓價格指數(shù),中關(guān)村寫字樓價格指數(shù),中關(guān)村寫字樓價格指數(shù),中關(guān)村寫字樓價

12、格指數(shù),中關(guān)村寫字樓價格指數(shù),樣本的確定交易價格指數(shù)樣本數(shù)量：銷售樓盤采取全面抽樣，要求所選樣本應(yīng)該是拿到銷售許可證的并且已銷售2-3個月的項目（銷售量已超過85%的寫字樓應(yīng)該剔除）。租金指數(shù)樣本數(shù)量：全面覆蓋寫字樓面積在1萬平方米以上的所有項目；寫字樓面積在1萬平方米以下的項目，按上述抽樣原則抽取30個樣本。樣本采集時點：每月最后一個星期五。樣本采集的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：指數(shù)測算中所需的基本數(shù)據(jù)為每個寫字樓的交易價格（實際成交價格）和租

13、賃價格（實際租金，不含物業(yè)管理費）（以離采集時點最近的一筆合同為準(zhǔn)）。具體數(shù)據(jù)包括：交易價格/實際租金、交易（出租）面積、交易（出租）時間、以及當(dāng)期建筑面積、樓層面積、層高。,中關(guān)村寫字樓價格指數(shù),標(biāo)準(zhǔn)樓層：通過大量調(diào)查及分析，為消除寫字樓不同樓層對指數(shù)造成的偏差，我們把7層作為10層以上寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)樓層，將3層作為10層以下寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層。標(biāo)準(zhǔn)層是指數(shù)測算的基本平臺，所有當(dāng)期調(diào)查的價格（租金）都要轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)層的價格或租金，以利于消除由

14、于樓層變化而產(chǎn)生對指數(shù)波動的偏差。樣本數(shù)據(jù)的計算標(biāo)準(zhǔn)單位。（1）交易價格的單位為元/平方米，租金單位為元/平方米·天；（2）幣種：采用人民幣計算，外幣幣種一律按交易期間匯率折算，并注明折算比率；（3）涉及面積指建筑面積，單位為平方米。,中關(guān)村寫字樓價格指數(shù),建立一個標(biāo)準(zhǔn)化模型，以消除不同樓層對價格指數(shù)測算造成的偏差。為此，我們根據(jù)數(shù)據(jù)抽樣規(guī)則，抽取37個樣本，求取各層均價，并將層數(shù)與價格建立回歸模型，經(jīng)綜合分析，得出以下標(biāo)

15、準(zhǔn)化處理模型：1、對于10層以上的在租寫字樓：樓層和價格之間存在高度相關(guān)（r=0.858）；樓層和價格之間的線形關(guān)系：Y=0.024*X+4.067（可決系數(shù)= 0.839）；7層定為標(biāo)準(zhǔn)層，由于7層成交價格與報價的偏差最小。,中關(guān)村寫字樓價格指數(shù),對于10層以下的在租寫字樓：樓層和價格之間存在一定相關(guān)（r=0.7173）；樓層和價格之間的線形關(guān)系：Y=0.0859*X+3.202（可決系數(shù)= 0.5145）；3層定為標(biāo)準(zhǔn)

16、層，由于3層成交價格與報價的偏差最小。對于在售寫字樓：樓層和價格之間存在高度相關(guān)（r=0.9529）；樓層和價格之間的線形關(guān)系：Y=99.89*X+11475.44（可決系數(shù)= 0.908）；10層以上以7層為標(biāo)準(zhǔn)層，10層以下以3層為標(biāo)準(zhǔn)層。,中關(guān)村寫字樓價格指數(shù),根據(jù)抽樣調(diào)查所獲得上述數(shù)據(jù)，采用拉氏公式，測算中關(guān)村寫字樓租金指數(shù)和價格指數(shù)：,中關(guān)村寫字樓價格指數(shù),四、假設(shè)開發(fā)法（剩余法）,馮長春北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心

17、北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系二零零六年四月,一、定義,假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、倒算法等。它不僅被大量用于房地產(chǎn)價格評估，而且也是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法。其基本思路是通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本與效益分析，從房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期總收入或房價中扣除各項開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及開發(fā)商利潤后，倒算出估價對象房地產(chǎn)的價格。,二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路,簡而言之，剩余法測算地價的理論依據(jù)是采用倒算的公式，計算出在

18、房地產(chǎn)經(jīng)營中，完全由土地產(chǎn)生的超額利潤部分，即地價。剩余法的理論基礎(chǔ)可以追溯到18世紀(jì)著名古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)·斯密（Adam Smith）關(guān)于地租原理和19世紀(jì)區(qū)位論的創(chuàng)造人杜能關(guān)于農(nóng)業(yè)區(qū)位論的論述當(dāng)中。杜能在《獨立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)關(guān)系》一書曾指出：“有一田莊，莊上全部房屋、樹木、垣籬都遇焚毀，凡想購置這一田莊的人，在估值時總首先考慮，田莊建設(shè)完備之后，這塊土地的純收益是多少，然后扣除建造房屋等投資利息，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)確定買價。

19、”可以說，這是最早關(guān)于剩余法基本思想的闡述。,二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路,剩余法的基本思想也可用這樣一個假想的例子來形象地表達(dá)“假如有一家土地即將出讓，地產(chǎn)商就需首先研究該宗土地的內(nèi)外條件，如面積大小、周圍環(huán)境、允許用途、規(guī)劃設(shè)計要求以及規(guī)定的容積率、覆蓋率等。根據(jù)土地的內(nèi)外條件，按最高效用和最佳利用原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)，然后預(yù)測開發(fā)完的建筑物連同土地轉(zhuǎn)讓出去的價格，以及建造建筑物所花費的建筑費、專業(yè)費、測量費、銷售費和投資利

20、息、開發(fā)利潤、稅收等等之后，再從預(yù)測的土地與其上建筑物的共同轉(zhuǎn)讓價格即樓價中，減去建筑費、專業(yè)費、利息利潤和稅收之后，就可得到房地產(chǎn)開發(fā)商購買這宗土地所能承受的最高價格。,三、基本公式,地價＝樓價－建筑費－專業(yè)費用－利息－發(fā)展商 利潤－稅金,式中：（1）建筑費依據(jù)社會一般發(fā)生費用及行業(yè)慣例預(yù)算；（2）專業(yè)費用包括建筑師、工程師、測量師的收費，一般以占 建筑費的百分比i計算，即：專業(yè)費＝

21、建筑費×I；（3）正常利息率為r，則利息＝（建筑費＋專業(yè)費＋地價） ×r；（4）正常利潤率為p，則利潤＝（建筑費＋專業(yè)費＋地價）×p；（5）與地價有關(guān)的稅收為t，（6）按上述每項費用的具體計算方法匯總，即可得到： 地價＝樓價－建筑費－建筑費×i－（建筑費＋專業(yè)費＋地 價）×r－（建筑費＋專業(yè)費＋地價）×

22、;p－t。,三、基本公式,整理上式，剩余法評估地價的公式又可表示為：,待開發(fā)土地價格指開發(fā)前的“生地”或“素地”的價格，用原價倒算法。具體計算公式為：,四、難點與問題,大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)項目從投資建設(shè)到竣工驗收交付使用需要一定的周期，在這一周期過程中，房地產(chǎn)開發(fā)的各項資金費用的投入和回收都與它們發(fā)生的時點緊密相關(guān)，即資金的時間價值運動形態(tài)時刻貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中。據(jù)此，假設(shè)開發(fā)法中所涉及的土地取得與開發(fā)費用、建筑費用、專業(yè)費用

23、等的投入和銷售收入的獲取都表現(xiàn)為開發(fā)周期內(nèi)不同時段上的現(xiàn)金流動量，充分反映出資金運用的時間價值規(guī)律特征，因此，假設(shè)開發(fā)法在實際評估中運用的關(guān)鍵是判斷好各項費用發(fā)生的時點，運用資金時間價值運動規(guī)律進(jìn)行估算，才能使估算的結(jié)果準(zhǔn)確可靠。但是，目前的問題就在于有關(guān)估價書籍對假設(shè)開發(fā)法所涉及的各項費用和銷售收入等指標(biāo)的時間價值運動規(guī)律闡述得不清楚或理解不一致，從而造成實際評估結(jié)果的偏差。針對這一情況，現(xiàn)就假設(shè)開發(fā)法的具體計算公式、利息、利潤的計算

24、等問題進(jìn)行討論。,四、難點與問題,（一）關(guān)于計算方式的選擇,,,從資金的時間價值計算角度考慮，假設(shè)開發(fā)法的計算方法可分為動態(tài)和靜態(tài)兩種方式。所謂動態(tài)方式，就是考慮貨幣時間價值對房地產(chǎn)價格的影響，從復(fù)利計算公式出發(fā)，運用折現(xiàn)現(xiàn)金流的方法逐一考慮不同時點的資金變化情況來估算待估房地產(chǎn)的價值。靜態(tài)方式，則不考慮貨幣的時間價值，僅從單利計息的角度著眼，考慮利息支出作為一項投資機(jī)會成本對房地產(chǎn)價格的影響。因此，在實務(wù)評估中，動態(tài)與靜態(tài)評估方法

25、的運用，應(yīng)針對不同的估價對象和估價目的進(jìn)行選擇。,（一）資金的時間價值 一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程往往要持續(xù)較長時間，而投資的資金支出，大多在建設(shè)初期發(fā)生；投資的收益大多在建設(shè)后期發(fā)生；這些資金的流出和流入發(fā)生在不同的時期。因此，要評價投資方案是否可行，必須將這些現(xiàn)金流量折成到同一時點才具可比性。這樣，折現(xiàn)率（）的選擇必須能反映“資金的時間價值”和“未來不確定因素所帶來的風(fēng)險”，即： 折現(xiàn)率=無

26、風(fēng)險報酬率+風(fēng)險率,（一）資金的時間價值,你有6個橘子、3個蘋果、1塊手表。如果這三件商品是市場上主要的商品，你可以根據(jù)價格進(jìn)行三種商品的交換，賣出你所有的商品，以換取你想要的商品。為了計算你所擁有的商品，以它們的價值來計算是一種有用的方式。這樣，我們可以對差異巨大的商品進(jìn)行比較，這種比較是為了方便各種商品的買賣，而不是為了消費（即使用）。我不喜歡鉆石，我喜歡冰淇淋蛋筒，但是只要我進(jìn)入了市場，我寧愿擁有1克拉的鉆石，而不要冰淇淋蛋筒，不

27、管冰淇淋有多好吃。,（一）資金的時間價值,同樣的方法可以用來為各種商品定價，而不受時間的限制。假設(shè)我得到了兩份雇傭合同：哈佛大學(xué)以年薪8萬美元雇傭我10年;耶魯大學(xué)準(zhǔn)備第一年給我6.2萬美元，但是保證在隨后的9年里，他將以每年4000美元的幅度給我增加工資。雙方都以10年為期限，以10年的工資換取我10年工作（10年的工資換取他們所要的物品）。應(yīng)該接受哪一份合同呢？要知道錢的價值每年都在變化。,（一）資金的時間價值,為了便于比較，我用今

28、天的現(xiàn)值衡量兩份報價。假如我今年以10％的利率借入1000美元，明年我要歸還1100美元。按現(xiàn)值計算，我借入的1000美元等于1100美元。如果我把10年的工資總和按照1.1的比率折算，我將得出每一方出價的現(xiàn)值，應(yīng)該接受哪一份合同就一目了然了。,（一）資金的時間價值,先計算哈佛的報價，每一年我的收入是8萬美元，它的現(xiàn)值就是8萬美元。第二年的8萬美元可以借用公式$80000/1.1轉(zhuǎn)換成第一年的價值（現(xiàn)值）；如果我在第一年借入這筆錢，我正

29、好用第二年的收入還清這筆借款。第三年，8萬美元的現(xiàn)值是$80000/(1.1*1.1)，以此類推。將表1－1的第三欄中的所有數(shù)目相加，我們得出哈佛10年報價的現(xiàn)值總和為540723美元。相當(dāng)于我在第一年借入這個數(shù)目，然后用整整10年的收入償還。,（一）資金的時間價值,表1－1兩份工作的比較,（一）資金的時間價值,用同樣的計算方法，我得出了耶魯10年報價的現(xiàn)值，他的報價比哈佛低。通過恰當(dāng)?shù)慕栀J比較，哈佛提供的每一筆年收入都可以轉(zhuǎn)換成耶魯提

30、供的年收入，并且還有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的報價比較符合我的利益。這就如同價值100美元的商品顯然高于價值90美元的商品，如果我們通過商品出售獲得100美元，再用這筆錢購買價值90美元的商品，顯然有10美元的剩余，這就是我們的收益。利用這種現(xiàn)值計算方法。我們可以對任何一筆投資項目、雇用合同或類似的經(jīng)濟(jì)行為作出評估。我們只要能夠按時間順序?qū)⑦@些經(jīng)濟(jì)行為的收益（為正）或成本（為負(fù)）一一列出，就會一清二楚。如果你必須從中作出選擇，你

31、顯然會選擇現(xiàn)值高的一列數(shù)值。,（一）關(guān)于計算方式的選擇,我認(rèn)為：適合用動態(tài)方式計算的情況有：待開發(fā)的土地價格評估；待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)價格評估；已完成拆遷的空地的地價評估；正在建設(shè)的房地產(chǎn)價格評估；需要改造的舊有房地產(chǎn)價格的評估；待開發(fā)房地產(chǎn)項目的預(yù)期投資利潤估算；開發(fā)項目需控制的最大成本費用，以及開發(fā)商試圖獲得擬開發(fā)場地的最高承受價格。,,,（一）關(guān)于計算方式的選擇,上述情況，都需要對市場進(jìn)行分析后，預(yù)估開發(fā)周期內(nèi)

32、各項投資費用發(fā)生在不同時點的金額，以及預(yù)測開發(fā)周期末房屋的預(yù)期售價和銷售總收入、銷售總費用、稅金、利潤等，然后利用不同的貼現(xiàn)期和貼現(xiàn)率將它們折現(xiàn)到開發(fā)期初或估價時點，從而得到所要求的估價結(jié)果。所以，用動態(tài)計算方式比較合適。,,（一）關(guān)于計算方式的選擇,靜態(tài)方式主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價評估。因為已建成的房屋價格，可通過市場比較法直接求得，建筑費用和其他各項費用均可根據(jù)當(dāng)前市場上的正常一般情況預(yù)算，或直接用成本法測算建筑物的價格，然后從

33、房價中扣除，即可得到估價時日的土地價格，所以，適宜用靜態(tài)方式測算。,（一）關(guān)于計算方式的選擇,另外，應(yīng)注意兩點：其一，動態(tài)與靜態(tài)方法不能在同一評估項目中混合使用，這樣不僅會產(chǎn)生重復(fù)計算，而且使估算結(jié)果出現(xiàn)偏差；其二，同一項目不能用兩種方法分別計算，這樣有可能出現(xiàn)測算結(jié)果差別較大，給人產(chǎn)生評估方法不科學(xué)合理的印象，使評估價格的可信程度受到影響。下面的例題中就存在這些問題。,[例題1]某七通一平的空地，面積1200平米，允許用途為商住混合樓

34、，容積率7，覆蓋率≦50％，土地使用年限50年。1992年8月出售，求購買價。其他估價條件：（1）設(shè)計建筑面積8400平方米，14層，1～2層1200平方米用于商業(yè)，3～14層7200平方米用于住宅；（2）開發(fā)費用估計：總建筑費600萬元，專業(yè)費為建筑費的6％，利息率10％，稅費按樓價的4％計；（3）建設(shè)共需3年完成（到1995年8月），第一年投入50％的總建筑費，第二年投入30％，第三年投入20％；（4）假設(shè)建成后即可全部售出，預(yù)計當(dāng)

35、時售價商業(yè)樓3000元/平方米，住宅樓1800元/平方米，投資利潤率為20％。,該題的計算過程與結(jié)果為：總樓價＝[(3000×1200)÷(1＋10％)3]＋[(1800×7200)÷(1＋10％)3]＝12441528（元）（2）總建筑費＝[(6000000×50％)÷(1＋10％)0.5]＋[(6000000×30％)÷(1＋10％)1.5]＋[

36、(6000000×20％)÷(1＋10％)2. 5]＝5366182（元）（3）總地價＝[12441528－5366182×（1＋6％＋10％＋20％＋6％×10％＋6％×20％）－12441528×4％]÷(1＋10％＋20％)＝3499437（元）（4）單地價＝3499437÷1200＝2916（元/平方米）,這一估價過程存在如下問題：（1）

37、動態(tài)方法和靜態(tài)方法混用?？倶莾r、總建筑費的計算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動態(tài)計算公式；地價計算卻直接套用靜態(tài)計算的理論公式。（2）利息計算存有偏差，與假設(shè)開發(fā)法的總體評估思路矛盾。以土地利息支出和建筑費利息支出為例，兩者的計算過程為（10％為年利率）：土地利息＝地價×10％；建筑費利息支出＝各年建筑費的折現(xiàn)值之和×10％地價在項目開發(fā)之初支付，按本題折現(xiàn)思路考慮，理應(yīng)不再存在土地利息支出因素；并且本題利息支出的

38、算法，應(yīng)理解為僅是一年內(nèi)發(fā)生的費用，是按單利計算的結(jié)果。同樣道理，分年支出的建筑費折現(xiàn)之后，利息因素業(yè)已考慮在內(nèi)；在折現(xiàn)基礎(chǔ)上按單利方式加算一年利息，無疑折現(xiàn)和計算方法思路自相矛盾，結(jié)果有一定重復(fù)計算。此外，依照總體評估的思路，各項費用的計算應(yīng)統(tǒng)一到某一時點上，而且再逐步分解，本題算法與此有悖。,鑒于上述分析，本題按不同的思路有不同的正確解法，具體如下：靜態(tài)計算思路（將計算時點定在銷售時）按本題給定條件，實際發(fā)生的各項收支為：總樓價

39、1656萬元，總稅費66.24萬元，總建筑費600萬元，總專業(yè)費36萬元?？偫⒅С觯娇偟貎r×10％×3＋第一年建筑費和專業(yè)費×2.5×10％＋第二年建筑費和專業(yè)費×1.5×10％＋第三年建筑費和專業(yè)費×0.5×10％）＝0.3×總地價＋600×（1＋6％）×(50％×2.5×10％＋30％×

40、;1.5×10％＋20％×0.5×10％)＝0.3×總地價＋114.48(萬元)總利潤＝（總建筑費＋總專業(yè)費＋總地價）×20％＝0.2×總地價＋127.2（萬元）單位地價＝總地價÷土地面積＝3956（元/平方米）,(2)動態(tài)計算思路之一（假設(shè)利息計利潤）總樓價和總建筑費都參照例題1的原解法，分別為12441528元和5366182元?？偟貎r＝[(124

41、41528－5366182)×(1+6％＋20％＋6％×20％)－12441528×4％]÷(1＋20％)＝4265070（元）單位地價為3554元/平方米。,（3）動態(tài)計算思路之二（假設(shè)利息不計利潤）總利潤＝（總地價＋總建筑費實際投入額＋總專業(yè)費實際投入額）×20％÷（1＋10％）3 ＝0.1503×總地價＋955672.43總地價＝[12441528

42、－5366182×（1＋6％）－9555672.43－12441528×4％]÷（1＋0.1503）＝4607530（元）單位地價為3840元/平方米。從以上計算結(jié)果看，靜態(tài)方法計算的單位地價為3956元/平方米，而動態(tài)方法計算結(jié)果為3554元/平方米，兩者相差402元/平方米。所以說，不能用兩種方法同時評估同一項目。另外，動態(tài)方法中，利息計利潤和不計利潤也相差了近300元/平方米。,（二）關(guān)于利

43、息額的計算投資利息額的計算是假設(shè)開發(fā)法中較復(fù)雜的一步，應(yīng)注意：（1）地價款一般是在投資項目開發(fā)期初一次性投入，若采用動態(tài)計算方法時，按資金時間價值運動規(guī)律，不存在地價利息支出問題，故不需要進(jìn)行折現(xiàn)。（2）采用動態(tài)計算方法時，建筑費用、專業(yè)費用和其他費用的折現(xiàn)過程中已含有利息的支出，無需單獨再進(jìn)行利息一項計算，否則，就產(chǎn)生重復(fù)計算，例題1中就存在此問題。（3）計息期應(yīng)根據(jù)投入資金的時點及其持續(xù)過程確定，若是年初投入，計息期為

44、一年，年中投入或日均勻投入，計息期為1/2年。動態(tài)方式計息期是開發(fā)期末向開發(fā)期初折算，而靜態(tài)方式則是開發(fā)期初向開發(fā)期末推算。,（三）關(guān)于開發(fā)商利潤的計算1.目前，我們看到的房地產(chǎn)估價書籍，計算開發(fā)商利潤的方法有三種：（1）以房地產(chǎn)開發(fā)總收益或開發(fā)總價值為基準(zhǔn)，計算開發(fā)商利潤；（2）以房地產(chǎn)開發(fā)投資總成本為基準(zhǔn)，計算開發(fā)商利潤；（3）以總地價、總建筑費用、總專業(yè)費用之和為基準(zhǔn)，計算開發(fā)商利潤。這三種方法究竟哪種更為合理，需要進(jìn)一步研究

45、，但從開發(fā)利潤率來看，三者的關(guān)系應(yīng)為：（1）＜(2)＜(3)。,2.如果總利潤的計算基數(shù)是總地價、總建筑費用和總專業(yè)費用三者之和，在采用動態(tài)方式計算時，不應(yīng)以折現(xiàn)后的總建筑費用和總專業(yè)費用加總地價之和為基數(shù)計算利潤額。因為，按“折現(xiàn)過程即計算過程”這一觀點，折現(xiàn)后的總建筑費和總專業(yè)費中已包含利息在內(nèi)，以致無形中，利息也計了利潤。另外，應(yīng)注意利潤的取得應(yīng)在商品房售出之時，無銷售收入則無利潤可言。因此，總利潤值也應(yīng)進(jìn)行折現(xiàn)，以與其他指標(biāo)相統(tǒng)

46、一。據(jù)此分析，例題1中，總利潤的正確計算式應(yīng)為：總利潤＝（總地價＋總建筑費實際投入額＋總專業(yè)費實際投入額）×20％÷（1＋10％）3 ＝（總地價＋6000000＋360000）×20％÷（1＋10％）3 ＝0.1503×總地價＋955672.43,五、建設(shè)用地、地價與城鎮(zhèn)化、GDP等的關(guān)系分析,,北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心

47、 The Centre of Real Estate Studies and Appraisals。PKU,馮長春 北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心 北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系2006年4月 昆明,一、建設(shè)用地、地價與城鎮(zhèn)化的關(guān)系分析,北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心

48、 The Centre of Real Estate Studies and Appraisals。PKU,,我國城鎮(zhèn)化經(jīng)歷的階段,一、建設(shè)用地與城鎮(zhèn)化的關(guān)系分析,根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，1984-2003年，我國城市化水平從23.01

49、%上升到40.53%，年均增長0.88%；在城市建設(shè)用地方面，根據(jù)《城市建設(shè)統(tǒng)計年報》提供的資料，同期我國城市建設(shè)用地由8480.4km2，增至28971.9km2，建設(shè)用地面積增加了240%，年均增長率為12%?？梢哉f，城市化的發(fā)展在一定程度上推動了建設(shè)用地的擴(kuò)展。1984-2001年，建設(shè)用地增加了64%，年均增長率為6.39%；而同期城市非農(nóng)業(yè)人口增加41%，年均增長率為4.39%。可見城市用地增長率已超過城市人口增長率。,一、

50、建設(shè)用地與城鎮(zhèn)化的關(guān)系分析,,北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心 The Centre of Real Estate Studies and Apprai

51、sals。PKU,北京市近年城市化水平與建設(shè)用地規(guī)模關(guān)系,,分析北京市1994－2003年的數(shù)據(jù)情況，發(fā)現(xiàn)在城市化發(fā)展的不同階段（不同的城市化水平），對建設(shè)用地的增量需求也不盡相同，呈現(xiàn)出一定的階段性變化規(guī)律，這與我國特色的城市化發(fā)展、土地利用情況都有一定的關(guān)系。,工業(yè)化各個階段對土地結(jié)構(gòu)的影響,北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心

52、 The Centre of Real Estate Studies and Appraisals。PKU,一、建設(shè)用地與城鎮(zhèn)化的關(guān)系分析,如上圖所示，在工業(yè)化初期，大機(jī)器工業(yè)體系正在建立之中，工業(yè)迅猛發(fā)展，城市用地規(guī)模增大，城市內(nèi)部或郊區(qū)興建大量工業(yè)區(qū)，城市呈

53、同心圓式向外擴(kuò)展，工業(yè)用地面積隨工業(yè)的高速發(fā)展不斷擴(kuò)大。工業(yè)化中期，工業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的主體，工業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換加快，工業(yè)部門門類齊全，工業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系更加密切，工業(yè)區(qū)域開始由分散走向集中。這一時期由于城市人口的增加，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，居住用地比重不斷上升。工業(yè)化后期，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值接近或超過工業(yè)產(chǎn)值，居住區(qū)快速發(fā)展，工業(yè)區(qū)只單純的承擔(dān)“生產(chǎn)功能”，居住用地的比重不斷上升，同時帶動商業(yè)、廣場、道路、綠地等各類用地比重大幅上升。此時期工業(yè)以高技

54、術(shù)為特點，土地的產(chǎn)出效率大幅提高，工業(yè)用地的比重減小。,北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心 The Centre of Real Estate Studi

55、es and Appraisals。PKU,城市化、工業(yè)化影響建設(shè)用地需求的動力機(jī)制,北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心 The Centre of Re

56、al Estate Studies and Appraisals。PKU,隨著城市城市化、工業(yè)化的發(fā)展，產(chǎn)生了各種驅(qū)動力，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)變遷、科技進(jìn)步、人口增長等，各種驅(qū)動力綜合影響建設(shè)用地的需求，使建設(shè)用地的規(guī)模不斷擴(kuò)展，土地利用結(jié)構(gòu)不斷演變。同時，隨著人流、物流、信息流、能量流的流動傳播，對自然環(huán)境和資源也帶來了一定的影響，當(dāng)自然環(huán)境和資源條件不堪重負(fù)的時候，也會約束城市工業(yè)化、城市化的發(fā)展。,城市化、工業(yè)化發(fā)展的速度對土地利用

57、的影響,1）巴西的過度城市化20世紀(jì)70年代以前，巴西大力推行工業(yè)優(yōu)先發(fā)展政策，以圖民族獨立和國家強大。在傳統(tǒng)工業(yè)部門沒有得到改造的情況下，在少數(shù)大中城市集中大量資金、人力、物力進(jìn)行大規(guī)模工業(yè)化建設(shè)，城市化速度迅速提高。早在20世紀(jì)90年代初，城市化水平已達(dá)到75％，出現(xiàn)了“過渡城市化”的現(xiàn)象。然而，其農(nóng)業(yè)用地的利用率低下，生態(tài)破壞嚴(yán)重，形成了惡性循環(huán)。2）印度的滯后城市化從20世紀(jì)60年代起，印度農(nóng)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重明顯下

58、降，但是其農(nóng)業(yè)人口比重缺高居不下，城市化水平較低。工業(yè)在農(nóng)村分散布局，占用大量耕地，土地利用效益較差，也造成了嚴(yán)重的環(huán)境污染，影響農(nóng)地質(zhì)量。據(jù)統(tǒng)計，印度全國70％以上的地表水遭到了污染。其次，城市化水平滯后、失業(yè)與人口增長等存在惡性循環(huán)，也增加了對土地需求的壓力，影響生態(tài)環(huán)境和土地質(zhì)量的提高。3）臺灣地區(qū)的均衡發(fā)展型城市化臺灣地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在相當(dāng)長的時間內(nèi)始終把勞動密集型的輕工業(yè)放在工業(yè)化的首位，吸納了大量的農(nóng)業(yè)剩余勞動力，同時對

59、農(nóng)業(yè)實行有效的保護(hù)，在實現(xiàn)城市化的同時，農(nóng)地資源也得到了合理的利用和保護(hù)。其城市化率從1952年的47.6%一直上升，到90年代初已達(dá)到80％多，而耕地面積在90年代后期還維持在1952年的水平。,北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心

60、 The Centre of Real Estate Studies and Appraisals。PKU,臺灣之所以能夠?qū)崿F(xiàn)耕地面積、城市化水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口的同步增長主要緣由有以下幾個方面：土地開發(fā)。為了確保糧食生產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地的需求，臺灣不斷開發(fā)山坡地、海埔地與河川地等邊際土地，以增加耕地及其他用地。土地重劃。土地重劃是提高土地利用效率、緩解土

61、地資源稀缺的一種重要手段，臺灣土地重劃包括農(nóng)地重劃與市地重劃.集中的城市化道路。臺灣走的是一條典型的集中型城市化道路，其城市化過程是人口從農(nóng)村及小城鎮(zhèn)地區(qū)向西海岸城市移動的過程，結(jié)果形成臺北、臺中和高雄三大都市區(qū)。集中型城市化模式是對資源環(huán)境的恰當(dāng)回應(yīng)，這與美國的模式正好相反，體現(xiàn)了不同人地關(guān)系下的不同取向。,一、建設(shè)用地與城鎮(zhèn)化的關(guān)系分析,正確的城市化道路（政策）和適當(dāng)?shù)某鞘谢俣龋瑢τ趯崿F(xiàn)土地資源保護(hù)、土地合理利用和農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

62、具有十分重要的作用。巴西、印度、臺灣地區(qū)在土地利用、保護(hù)上出現(xiàn)的不同結(jié)果，原因雖然是多方面的，但城市化道路和形態(tài)的不同也是一個重要的原因。我國現(xiàn)有城市化水平明顯滯后于工業(yè)化的發(fā)展，在這樣的背景下，我國的建設(shè)用地需求會有怎樣的影響？我國應(yīng)該選擇怎樣的城市化道路？需要多大的建設(shè)用地規(guī)模來支持和保障？對于不同發(fā)展階段的區(qū)域，怎樣因地制宜的制定土地政策？這些都是我們亟待解決的問題。,城市化的過程是土地集約利用的過程,誠然，無論從土地投入強度，土

63、地產(chǎn)出效益等各個方面來看，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的集約利用程度要遠(yuǎn)大于農(nóng)村建設(shè)用地，在城市化的過程中必然促進(jìn)了土地的節(jié)約、集約利用。我國城市化、工業(yè)化過程中建設(shè)用地使用效率有怎樣的發(fā)展趨勢？同世界其他國家相比，我國土地集約利用的問題在哪里？怎樣才能在城市化進(jìn)程中使土地利用效率維持在較高的水平之上？,如何滿足城市化的土地需求,從上文的分析來看，在一定時期內(nèi)，城市化、工業(yè)化對建設(shè)用地存在需求，需要有一定量的建設(shè)用地來保障社會的發(fā)展。但是，是不是城市化

64、水平提高就一定意味著建設(shè)用地總量的增加以及耕地的減少呢？城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求的來源主要為兩個方面：外延式擴(kuò)張和內(nèi)涵式挖潛。外延式擴(kuò)張包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和未利用地開發(fā)；內(nèi)涵式挖潛主要針對存量建設(shè)用地，即存量城鎮(zhèn)建設(shè)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地。如果選用適合的建設(shè)用地開發(fā)模式，配以內(nèi)涵式挖潛方式對城鎮(zhèn)、農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行合理的整理、改造、開發(fā)，就在一定程度上解決了二者之間的矛盾。如何在不同的環(huán)境、條件下，確定適宜的開發(fā)模式？如何以建設(shè)用地的供應(yīng)保障社會城

65、市化、工業(yè)化發(fā)展的要求？這些都是解決矛盾的關(guān)鍵問題，有必要進(jìn)行系統(tǒng)的研究,二、建設(shè)用地與GDP關(guān)系分析,,建設(shè)用地規(guī)模和結(jié)構(gòu)影響GDP總量 GDP是全社會勞動力、資產(chǎn)、土地、技術(shù)等諸多因素的函數(shù)。GDP=f(L,K,T,E…N)。建設(shè)用地作為土地利用中創(chuàng)造價值和財富的一部分，是影響國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP的重要因素。同時生產(chǎn)函數(shù)也表明在一定技術(shù)條件下，特定投入品組合有效使用能夠帶來最大產(chǎn)出的可能性，也即在給定技術(shù)下，勞動、資本、土地等

66、投入數(shù)量與產(chǎn)出GDP之間具有對應(yīng)關(guān)系，當(dāng)除土地以外的經(jīng)濟(jì)變量不可變時，土地的規(guī)模數(shù)量也是不可變的。,二、建設(shè)用地與GDP關(guān)系分析,與1990年相比，到2001年全國建設(shè)用地一共增加5632萬畝，平均每年增加512萬畝。其中1990－1996年建設(shè)用地增加3722萬畝，同期GDP增加49337億元，平均每年增加8223億元。1996－2001年建設(shè)用地增加1910萬畝，平均每年增加382萬畝，對應(yīng)的GDP增加值為28049億元，平均每年增

67、加5610億元。十一年平均每增加1億元的GDP，建設(shè)用地增加728畝，其中，1990－1996年每增加1億元GDP，建設(shè)用地增加754畝，1996－2001年每增加1億元GDP，建設(shè)用地增加681畝?？傮w上，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人均GDP的增長，單位面積建設(shè)用地的產(chǎn)出也相應(yīng)增加，每增加1億元GDP的建設(shè)用地增加量呈現(xiàn)遞減趨勢。,二、建設(shè)用地與GDP關(guān)系分析,1.建設(shè)用地增加值（△C）我國目前正處于由農(nóng)業(yè)社會向工業(yè)社會的過渡時期，工業(yè)化、城

68、市化進(jìn)程加快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的途徑主要是依靠外延擴(kuò)張。比如，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市規(guī)模擴(kuò)張，采掘業(yè)、加工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)也主要是依靠增量，等等，都要占用大量的土地資源，而上述產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都會體現(xiàn)在GDP的增長上。因此，在我國完全實現(xiàn)工業(yè)化之前，GDP增長也主要依靠建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模的增長，依靠資源的投入，土地資源的投入也是必然的。另外，資源的投入產(chǎn)出比也是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而提高，單位土地資源的投入所得到的GDP也將提高。2.人均GDP人均GD

69、P是反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)。隨著人均GDP的增長，單位GDP所消耗的資源呈現(xiàn)下降趨勢，土地資源的投入也會減少。3.GDP增加值（△G）GDP的增加與建設(shè)用地的增加密切相關(guān)。通過對大量統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，找出建設(shè)用地增加與GDP增長的相關(guān)關(guān)系，建立數(shù)學(xué)模型，并依據(jù)未來GDP增長指標(biāo)，預(yù)測對建設(shè)用地的需求。4.單位GDP增加所需建設(shè)用地的增加（△C/△G）按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，單位GDP所需建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)隨著人均GDP的增長而下降，這是經(jīng)

70、濟(jì)增長所帶來的勞動生產(chǎn)率提高的結(jié)果。,人均GDP變化與建設(shè)用地面積變化具有如下特征：（1）“人均GDP”很大或者很小時，每增加一億元GDP需要新增建設(shè)用地較少，低于565畝；（2）當(dāng)LnX取其均值時，即8.4805，函數(shù)取得最大值，此時X=4819左右，說明“人均GDP”在4819元/人左右時，每增加一億元GDP需要占用的建設(shè)用地相對最大，為598畝；（3）“人均GDP”小于4819元/人，隨著人均GDP的減少，每增加一億元GDP

71、需要占用的建設(shè)用地也相應(yīng)的減少。如在2000元的基礎(chǔ)上，減少1000元，相應(yīng)的單位GDP建設(shè)占地大約平均減少6.26畝左右（可以通過近似公式估計）。（4）“人均GDP”大于4819元/人，隨著人均GDP的增加，每增加一億元GDP需要占用的建設(shè)用地反而減少；如在10000元的基礎(chǔ)上，增加15000元，相應(yīng)的單位GDP建設(shè)占地大約減少8.89畝左右。（可以通過近似公式估計）（5）人均GDP大于4819元/人，每增加一億元GDP需要占用的