[教育]長沙紅星-國際星城商業(yè)項(xiàng)目整合推廣策略案

1、,,借,力,造,勢,——紅星 · 國際星城整合推廣策略案,長沙市達(dá)觀機(jī)構(gòu),,方案目錄,,,營銷建議,市場分析,競爭分析,整合策略,項(xiàng)目分析,媒介建議,平面表現(xiàn),,,,,,,,市場分析,第一篇章,,,融城中央 · 炙手可熱,（一）2007年一季度商品房累計(jì)供銷總量增幅明顯，同比創(chuàng)歷史紀(jì)錄，且商品房同期供銷總量差異明顯，銷售量大于供給量。商品住房供銷比為0.85:1, 表明一季度消化了大量去年上市的預(yù)售樓盤存量。若與去年

2、數(shù)據(jù)綜合來看，供銷比為0.95：1，表明從長周期來看，長沙商品房供銷總量仍基本平衡。 （二）房價(jià)成長潛力巨大，2007年上半年增長超快，政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為 10.4,業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為其2—3倍.目前市中心樓盤基本在5000元/㎡以上,2環(huán)以內(nèi)基本在4000元㎡/以上,3環(huán)以內(nèi)則達(dá)到了3000元/㎡ （三）預(yù)計(jì)2007年長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資將達(dá)330億左右，預(yù)售面積將保持在900萬㎡以上。（四）外來開發(fā)商紛紛的搶灘

3、長沙，郊區(qū)大盤長期化，市中心小盤短平快：外來的大量開發(fā)商布局長沙，在2007年市場上，將不可避免的出現(xiàn)白熱化競爭趨勢，僅中心區(qū)在2007年將有２0多個(gè)項(xiàng)目面市，主要集中在南部與西部，2007年北城亦迅速崛起,大盤以實(shí)力進(jìn)駐，主要在郊區(qū)地域開發(fā)。而市中心區(qū)域，開發(fā)商將會(huì)以開發(fā)短平快項(xiàng)目為主。,市場基本面全線飄紅，不論住宅項(xiàng)目還是寫字樓項(xiàng)目，正處在前所未有的旺勢但市場調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)仍在,隨著長株潭三市融城的戰(zhàn)略推進(jìn)，南城地產(chǎn)開發(fā)一片火熱。奧

4、林匹克花園、中建桂苑、香墅美地、檸檬麗都、申奧美域、鑫天芙蓉等幾十個(gè)高品質(zhì)樓盤相繼推出，這些無疑證實(shí)了南城巨大的吸引力！,但南城商務(wù)寫字樓基礎(chǔ)薄弱，與傳統(tǒng)商務(wù)勢力如五一路、CBD相去甚遠(yuǎn)，起是往南，商務(wù)影響力越弱,如何塑造本項(xiàng)目的商務(wù)價(jià)值？,,,項(xiàng)目分析,第二篇章,,本項(xiàng)目緊臨紅星會(huì)展中心，位于紅星商圈中心靠近汽車南站附近，緊鄰京珠高速公路、107國道小戶型產(chǎn)品，空間自由組合空中走廊、架空層花園會(huì)所為建筑帶來靈性 整

5、體建筑風(fēng)格非常具有特色,紅星周邊的專業(yè)市場//紅星國際會(huì)展中心,,是本項(xiàng)目最重要的市場基礎(chǔ),最重要的投資、租住客戶來源、商業(yè)價(jià)值所在,,小戶型產(chǎn)品，空間自由組合,是本項(xiàng)目很重要的賣點(diǎn)也是區(qū)隔融城國際等對手的重要武器,,整體建筑風(fēng)格非常具有特色,本項(xiàng)目最重要的形象特征，地標(biāo)式建筑,本項(xiàng)目面臨兩個(gè)重要問題,一、如何用紅星品牌為本項(xiàng)目加分，而不是減分二、除了融城，如何尋找到新的價(jià)值基礎(chǔ)？,我們?nèi)绾斡眉t星品牌為本項(xiàng)目加分，而不是減分,紅星有

6、兩個(gè)印象，一是遠(yuǎn)，二是亂，這是紅星周邊的專業(yè)市場造成的。不管是推廣自住，還是推廣商務(wù),,除了融城，如何尋找新的價(jià)值基礎(chǔ)？,融城概念顯然是我們的重大優(yōu)勢，但提的多了，就不再是優(yōu)勢，在融科項(xiàng)目、融城國際對融城概念的炒作包裝下，我們?nèi)绾螌ふ倚碌氖袌鰴C(jī)會(huì)點(diǎn)，達(dá)到差異化營銷？,,,競爭分析,第三篇章,,一、標(biāo)志·長沙商務(wù)中心,三、上林國際,融城國際,,二、融城國際,以酒店和商務(wù)為主，約200多套左右,四、BOBO天下城,事實(shí)上，本項(xiàng)目的

7、競爭對手并不多，主要是融城國際和標(biāo)志商務(wù)中心，其它項(xiàng)目要么接近尾聲，要么和本項(xiàng)目在產(chǎn)品類型上并無直接競爭關(guān)系,我們該如何創(chuàng)造‘差異化推廣’,,雖然市場競爭并不大，但在如此遠(yuǎn)郊及商務(wù)基礎(chǔ)薄弱的現(xiàn)實(shí)情況下，我們?nèi)绾尾拍苊摲f而出？引起關(guān)注？,,整合策略,第四篇章,,,1、革命路線的問題,,本項(xiàng)目的小戶型產(chǎn)品，該走什么路線？商？還是?。空l是主角，誰又是配角？,本項(xiàng)目有兩大價(jià)值基礎(chǔ),紅星市場群及//紅星國際會(huì)展中心,融城中心,,紅星概念,,融城中

8、心話題很熱，省府搬遷也很熱，未來發(fā)展無限，但它屬于“遠(yuǎn)而空”的前景描繪，像畫一張大餅，告訴人家它會(huì)怎么樣怎么樣，可以做為重要契機(jī)，但在話題炒作已經(jīng)泛濫的情況下，僅以此做為項(xiàng)目熱銷的理由是不夠的。,,融城概念并非本項(xiàng)目核心價(jià)值基礎(chǔ),而紅星市場群及紅星國際會(huì)展中心，云集了近萬商家、做生意的老板，會(huì)展中心每年客商云集，商務(wù)活動(dòng)極其活躍，有著非?，F(xiàn)實(shí)的客戶來源和熱銷爆發(fā)點(diǎn)。,,紅星概念才是本項(xiàng)目的核心價(jià)值基礎(chǔ),借助紅星概念，本項(xiàng)目面臨龐大的商務(wù)

9、、辦公、租賃需求,我們認(rèn)為：本 項(xiàng)目應(yīng) 該主打商務(wù)牌，輔以公寓牌,！,一、商務(wù)牌滿足市場需求二、商務(wù)牌能提高形象，更易塑造開發(fā)商品牌形象三、商務(wù)牌更易拉升價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利潤最大化四、商務(wù)牌并不排斥居住，但居住一定排斥商務(wù),以商務(wù)辦公樹立項(xiàng)目形象,以公寓投資和居住促進(jìn)銷售,,2、商務(wù)價(jià)值的核心挖掘,在紅星概念里，紅星市場群因其亂、差、不上檔次，是擺不上臺(tái)面的，且市場群并非一個(gè)可以炒作的話題,市場群是一個(gè)重要的價(jià)值支撐，但不能

10、做為主題概念,,紅星國際會(huì)展中心 帶來的概念剛好相反,！,會(huì)展經(jīng)濟(jì)是雙無形的手，是城市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)會(huì)展業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益 和社會(huì)效益高，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)達(dá)到1∶100 中國會(huì)展經(jīng)濟(jì)高達(dá)近1000億已經(jīng)是廣州地產(chǎn)炒作最大熱點(diǎn),會(huì)展經(jīng)濟(jì)，近千億的產(chǎn)業(yè),,紅星國際會(huì)展中心,,湖南省標(biāo)志性建筑，常年舉辦大中型展會(huì)四十余場，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值50-100億 ，拉動(dòng)消費(fèi)200億元以上。 車博會(huì)、房交會(huì)、農(nóng)博會(huì)具有深遠(yuǎn)影響力，是紅星區(qū)域聲名

11、遠(yuǎn)播、深入人心的最大功臣。,會(huì)展概念,有光輝的發(fā)展前途，誘人的前景,利于塑造項(xiàng)目價(jià)值,客商云集，商機(jī)龐大,有形象，有高度,,,,,,,,,,會(huì)展概念,提高企業(yè)形象，增加會(huì)展交易對商家有誘惑力,利于塑造項(xiàng)目價(jià)值,背靠會(huì)展大樹，租賃者云集，對投資者有誘惑力,,,,,,,,,重要的是，在長沙還沒有一個(gè)項(xiàng)目大張旗鼓的宣傳會(huì)展概念，我們第一個(gè)大聲說出來，以差異化攻擊市場。,借會(huì)展之力,造項(xiàng)目之勢,兩個(gè)問題：一、會(huì)展概念會(huì)不會(huì)使項(xiàng)目有所局限？

12、會(huì)展概念包括了紅星市場群及整個(gè)紅星區(qū)域，對他們有吸引力，對投資者而言，會(huì)展概念是一個(gè)價(jià)值連城的概念，對他們有誘惑力，本項(xiàng)目只要達(dá)到上述目的，就已足夠。二、融城國際的圍墻做了會(huì)展概念，是否有沖突？融城國際的命名決定了它的路線當(dāng)走融城概念，高舉高打；且融城國際并不是把會(huì)展概念做為主打概念，只是做為其中一個(gè)賣點(diǎn)來推，沒有任何沖突可言。就如本項(xiàng)目提融城概念，與融城國際并無沖突。,,3、客戶群定位,紅星市場群周邊生意人、老板,長沙其它區(qū)域投

13、資客,與會(huì)展行業(yè)相關(guān)的中小企業(yè),,紅星市場群周邊生意人、老板,買來自己用，或生意做大了，或品牌代理商提出形象要求，需要換一個(gè)高檔次的辦公場所，但又不能離紅星太遠(yuǎn)。,或是投資，他們有資金、實(shí)力，看好紅星發(fā)展。,買來自己住，多半是半商半住，合二為一,,,,,主要用途,與會(huì)展行業(yè)相關(guān)的中小企業(yè),服務(wù)于展覽行業(yè)，想近一點(diǎn)辦公，更好服務(wù)參展客戶，同時(shí)能展示企業(yè)形象與實(shí)力,,,,展覽、廣告、貿(mào)易公司等,,,,,,,,4、項(xiàng)目重新命名,體現(xiàn)會(huì)展概念,

14、拔高項(xiàng)目形象，塑造價(jià)值,,？,會(huì)是什 么名字,紅星·會(huì)展世紀(jì),1、會(huì)展直接點(diǎn)出本項(xiàng)目的核心價(jià)值——會(huì)展概念2、拉高形象，這是一個(gè)世紀(jì)性項(xiàng)目，是一個(gè)世紀(jì)都不落伍的項(xiàng)目，且與泛濫的‘國際’名稱區(qū)別開來,,備選命名：紅星·會(huì)展新翼 紅星·會(huì)展國際紅星·國際廣場紅星·天幕,,5、項(xiàng)目廣告語,會(huì)展商務(wù) 國際視野,1、廣告語巧妙嵌入了案名2、“會(huì)展商務(wù)”點(diǎn)出了項(xiàng)目核心價(jià)值3

15、、“國際視野”提高形象，確定高度，迎合辦公場所大氣的心理需求,主推:,會(huì)展新翼 商務(wù)如虎添翼,1、廣告語巧妙嵌入了案名2、“會(huì)展商務(wù)”點(diǎn)出了項(xiàng)目核心價(jià)值3、“國際視野”提高形象，確定高度，迎合辦公場所大氣的心理需求,主推:,備選廣告語：城市動(dòng)力 財(cái)富引擎布局會(huì)展 博弈商務(wù)享受奮斗的過程思想策源地,,6、項(xiàng)目定位,會(huì)展中心旁·FOCO商務(wù)地標(biāo),FOCO：Free Office Comfortable

16、Office　　　　自由的、自主的、實(shí)用的、舒適的辦公場所。 以一種全新的概念對項(xiàng)目進(jìn)行包裝，形成差異化，吸引受眾 眼球，從而引起消費(fèi)者與市場的更多關(guān)注。公寓式商務(wù)空間：體現(xiàn)項(xiàng)目宜商宜居的特性，適合剛起步的、正在 初步發(fā)展階段的SOHO等買家和中小型企業(yè)；為其提供一個(gè)充分滿足企業(yè)辦公需求的場所與環(huán)境。,,七、營銷推廣建議,因項(xiàng)目推出還需較長時(shí)間，難以準(zhǔn)確估計(jì)

17、開盤時(shí)間，故不對推廣節(jié)奏做出安排,◆本項(xiàng)目體量較大，銷售推廣應(yīng)采取“低開高走、分批推出”的策略， 預(yù)留策略調(diào)整空間。◆前期推廣訴求以商務(wù)概念為主，后期以公寓訴求為主，并根根銷售 進(jìn)度隨時(shí)調(diào)整投資訴求。,◆趕在秋交會(huì)之前，完成工地包裝或基本物料設(shè)計(jì)，不放過秋交 會(huì)這一絕佳的宣傳良機(jī)。◆修建漂亮的大堂，并提供相應(yīng)的商務(wù)服務(wù)，比如代訂飛機(jī)票等◆可考慮精裝修，商務(wù)會(huì)所，提供附加價(jià)值,,八、媒介推廣建議,媒介參

18、照：消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息渠道,報(bào)紙媒體：以《瀟湘晨報(bào)》為主，《長沙晚報(bào)》為輔 專業(yè)雜志：主要投放《金牌》、《TOP》雜志 網(wǎng)絡(luò)主要選擇0731、好房子，可做重要的輔助媒體 戶外廣告、電視廣告可在重要節(jié)點(diǎn)選擇性投放；特別關(guān) 注短信廣告的傳播力量,,媒介選擇：,,平面表現(xiàn),第五篇章,,,,項(xiàng)目新LOGO設(shè)計(jì),備選方案,,,VI設(shè)計(jì),名片,信封,杯子,手提袋,指示牌,CD碟,禮品