淺談鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫形成原因及對(duì)策分析

1、淺談鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫形成原因及對(duì)策分析【摘要】房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生于房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中，房地產(chǎn)泡沫形成的核心問(wèn)題不在于是否存在著傳統(tǒng)分析中提及的房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象，而在于投資市場(chǎng)中形成的虛擬需求是否有消費(fèi)市場(chǎng)中形成的真實(shí)需求作為基礎(chǔ)?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；需求彈性；供給彈性；體制改革；政府調(diào)控一、鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因（一）房地產(chǎn)泡沫的含義“房地產(chǎn)泡沫”是資產(chǎn)泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)。它一般是指由房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫

2、離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)格的持續(xù)上漲現(xiàn)象。通常表現(xiàn)為在經(jīng)濟(jì)繁榮期，地價(jià)飛漲形成形成泡沫景氣，但到達(dá)頂峰狀態(tài)后，市場(chǎng)需求量急劇下降，房?jī)r(jià)大跌，泡沫也隨之破滅。（二）鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的形成原因1.房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的不規(guī)范目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序還存在著很多問(wèn)題，投訴事件也不少。由于房地產(chǎn)行業(yè)投資大、周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)多、情況復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不規(guī)范局面還難以扭轉(zhuǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范化的管理。鄂爾多斯市房地產(chǎn)亦如此。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的不規(guī)范化又加

3、劇了房20世紀(jì)90年代世界銀行中國(guó)局的首席經(jīng)濟(jì)師黑馬恩德在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，曾經(jīng)提出了一個(gè)比較理想的經(jīng)驗(yàn)比例，認(rèn)為房?jī)r(jià)應(yīng)該為居民家庭年收入的3～4倍。當(dāng)房?jī)r(jià)收入比過(guò)大時(shí)，有關(guān)政府部門(mén)應(yīng)該注意房?jī)r(jià)，并適時(shí)采用相應(yīng)的措施。2.整頓住房金融市場(chǎng)秩序整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。首先，要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理.住房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

4、業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對(duì)路的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證）.其次，強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款.商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò)80%.商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及住房開(kāi)發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意