金地房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓

1、,,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓,,金地置業(yè)營銷中心,2007年7月,營銷中心培訓系列,,金地置業(yè)營銷中心編于2007年07月,,培訓的結(jié)構(gòu)主線,,,做為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，我們需要具備哪些方面的基本知識？一、房地產(chǎn)價格和估價知識二、城市和城市規(guī)劃知識三、房地產(chǎn)建筑知識四、房地產(chǎn)測繪知識五、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標,,,第一章 房地產(chǎn)價格及估價,,,房地產(chǎn)價格概述房地產(chǎn)價值和價格的種類房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)估價的基本方法,,,,樓面價,

2、樓面地價又稱為單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積的土地價格。樓面地價=土地總價/總建筑面積,金地以4.5888億拿下，樓面地價5338元/平米。如果去除15%的返還面積，樓面地價高達6281元/平米 。,,,第一章 房地產(chǎn)價格及估價,,,房地產(chǎn)估價的三種基本方法：比較法、成本法、收益法比較法適用于在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似的房地產(chǎn)交易。比較法估價一般可分為七個步驟：1）收集交易信息、2）選取可比實例；3）建立價格可比

3、基礎(chǔ)4）進行交易情況修正5）進行交易日期影響修正6）進行房地產(chǎn)狀況影響修正；7）求取比準價格,,,第一章 房地產(chǎn)價格及估價,,,房地產(chǎn)估價的三種基本方法：比較法、成本法、收益法成本法適用于哪些即無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價。房地產(chǎn)的成本構(gòu)成：1）土地取得成本、2）開發(fā)成本；3）管理費用4）投資利息；5）銷售費用6）銷售稅費；7）開發(fā)利潤,,,第一章 房地產(chǎn)價格及估價,,,房地產(chǎn)估價的三種基本方法：比較法、成本法、收益法收益法

4、是預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用的對象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商鋪、寫字樓等；收益法的基本計算公式：房地產(chǎn)的價格=房地產(chǎn)凈收益/房地產(chǎn)的資本化率或折現(xiàn)率,,,第二章 城市和城市規(guī)劃知識,,,用地紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設(shè)用地范圍的界線 。容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 建筑密度 一定地塊內(nèi)所有建筑

5、物的基底總面積占用地面積的比例。 道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。,1、用地性質(zhì)2、用地面積3、用地紅線4、容積率5、建筑控制高度6、建筑密度7、道路紅線8、建筑紅線后退距離9、建筑線10、綠地率11、交通出入口方位12、停車泊位13、建筑間距14、日照標準15、日照間距

6、系數(shù)16、城市綠線,城市規(guī)劃常用術(shù)語及指標,基本資料：總用地面積：5288.33平米總建筑面積：41780平米其中：計容積率建筑面積：36330平米不計容積率建筑面積：7480平米（地下車庫及設(shè)備用房）建筑物占地面積：2040平米住宅建筑面積：21090平米商業(yè)建筑面積：12550平米　　　容積率：6.87 覆蓋率：41%,,,,第二章 城市和城市規(guī)劃知識,,,,容積率的計算？,,,第二章 城市和城市規(guī)劃知識,深圳容積率的計

7、算規(guī)定？,建筑容積率=（地面以上建筑面積+半地下室建筑面積）/建設(shè)用地面積當半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的，在建筑容積率計算時，半地下室建筑面積不計入容積率。即：建筑容積率=地面以上建筑面積/建設(shè)用地面積,,附件：深圳容積率計算的詳細規(guī)定,地下室:房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室。半地下室:房間地平面低于室外高度超過該房間的凈高的1/3,且不超過1/2者為半地下室。,地下室,

8、,,地面,地面,地下室,,,地面,地面,,,,1/2線,1/2線,1/3線,,,在室外地面以上部分的高度大于1.50米的半地下層，其層數(shù)計入地面以上層數(shù)，面積計入地面以上建筑面積中,,第三章 房地產(chǎn)建筑知識,,,,建筑物的概念和分類建筑識圖建筑工程造價,,第三章 房地產(chǎn)建筑知識,,,,⑴按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑⑵按建筑物層數(shù)或總高度分類：住宅按層數(shù)分：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層

9、）、中高層住宅（7—9層）和高層住宅（10層以上）公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑建筑總高度超過100MR，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。,建筑物的分類,,⑶按建筑結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架簡體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。,第三章 房地產(chǎn)建筑知識,,,,建筑物的分類,剪力墻其實就是現(xiàn)澆鋼筋混

10、凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大，預應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式,第三章 房地產(chǎn)建筑知識,,,,建筑物的分類,框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置

11、一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。,第三章 房地產(chǎn)建筑知識,,,,建筑物的分類,框架結(jié)構(gòu),框剪結(jié)構(gòu),核心筒,筒體結(jié)構(gòu) tube structure由豎向箱形截面懸臂筒體組成的結(jié)構(gòu)。筒體有剪力墻圍成豎向箱

12、形截面的薄壁筒和密柱框架組成豎向箱形截面的框筒。筒體由一個或多個組成；分筒中筒、單框筒、框架—薄壁筒和成束筒等四類。,,絕對標高：相對海平面的高度，海平面的標高規(guī)定為0，在以上的為正值，以下的為負值，相平的為0，也叫海拔高度，高程相對標高：對于一個地區(qū)，通常市政國土部門會測量出某個特定的、固定的點的絕對標高，其他的測點相對于絕對標高的高度，其上為正，下為負；建筑標高：建筑標高和結(jié)構(gòu)標高差別在于裝修，通常情況下，施工放線會在結(jié)構(gòu)高

13、度上作出而不是裝修高度，一些地區(qū)經(jīng)常忽略掉建筑標高和結(jié)構(gòu)標高的差別。以上的量單位只能是米(m)  高度,第三章 房地產(chǎn)建筑知識,,,,建筑識圖,現(xiàn)有標高,躍式,復式,ＬＯＦＴ,,,屋內(nèi)形態(tài)分類,錯層,躍復式,玄關(guān)，也被稱作門廳。玄關(guān)可以是一個封閉、半封閉或開放的空間，它是指靠近大門的區(qū)域。 　玄關(guān)的概念，源于中國，但最早用的可能是風水先生們。玄關(guān)，玄妙、關(guān)鍵的意思。,板樓：就是指“東西長、南北短”的樓型，一般板

14、樓同層住戶在2到4戶，板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。 塔樓：一般是一梯四戶到一梯12戶。,建筑單體分類,,什么是房地產(chǎn)圖？房地產(chǎn)圖是地籍圖和房產(chǎn)圖的總稱。,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,地籍圖分為基本地籍圖和宗地圖。▲基本地籍圖：是全面反映土地及其上附著物的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖?！诘貓D：是指土地

15、所有者或土地使用者的土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的一塊土地。,房產(chǎn)圖主要包括3類圖形：分幅圖、分丘圖和分層分戶圖。是辦理房產(chǎn)證的必要圖件資料。,地籍圖是全面反映土地及其上附著物的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。,宗地圖是指土地所有者或土地使用者的土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的一塊土地。,地形圖是表示地形、地物的平面圖件，是用測量儀器把實際測量出來，并用特定的方法按一定比例縮繪而成的。它是地面上地形和地物位置實際情況的反映。,,房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍

16、管理的重要資料▲房產(chǎn)分幅圖：比例尺一般為1：500?！慨a(chǎn)分丘圖：比例尺在1：100~1：1000之間?！慨a(chǎn)分戶圖：比例尺一般為1：200。,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測繪房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料，比例尺一般為1 ：500。房地產(chǎn)分幅圖表示的內(nèi)容有：控制點、行政邊界、丘界、房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護物、房產(chǎn)要

17、素和房產(chǎn)編號，以及與房產(chǎn)管理有關(guān)的地形要素和注記,房產(chǎn)分丘圖為單位繪制，是房產(chǎn)分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)附圖的基本圖，比例尺在1 ：100～1 ：1000之間,房產(chǎn)分戶圖以產(chǎn)權(quán)登記戶為單位繪制，是在房產(chǎn)分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細部圖，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用，比例尺一般為1 ：200,,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房

18、屋使用面積？,房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預售面積，竣工面積，產(chǎn)權(quán)面積。,,,套內(nèi)面積和套內(nèi)建筑面積？,,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,什么是房屋建筑面積？,房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。,,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,什么是房屋的使用面積？

19、,房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計算 。,什么是房屋的實用面積？,它是"建筑面積"扣除公共分攤面積后的余額。,使用率和實用率的差別？,,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？,房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積 。,套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 公共分攤面積＝公用建筑面積

20、分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和,,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,什么是房屋的共用建筑面積？,房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進行分攤 。,,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,分攤的共有建筑面積：是指某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分攤的面積。預售面積：俗稱樓花面積。指在商品預售時按建筑設(shè)計圖上尺寸

21、計算的房屋面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積：是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。,商品房有哪些公共面積需要分攤？,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,,1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。,,,,,第四章 房地產(chǎn)測

22、繪知識,,不應(yīng)分攤的共有建筑面積包括那些？　　1、從屬于人防工程的地下室、半地下室?！　?、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?。　?、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。,,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,,層高 層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。,,,,,

23、第四章 房地產(chǎn)測繪知識,房屋建筑面積的計算計算建筑面積的一般規(guī)定如下①計算建筑面積的的房屋應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋②計算建筑面積的房屋，層高應(yīng)在2.2m以上。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。③同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時，應(yīng)分別計算建筑面積。,,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,房屋建筑面積的計算組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積計算：⑴套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下

24、規(guī)定計算：①套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。②套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。③不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。④內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。,,計算全部建筑面積的范圍：⑴單層房屋，按一層計算建筑面積；二層以上（含二層）的房屋，按各層建筑面積的總和計算建筑面積。⑵房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.2m以

25、上的部位計算建筑面積。⑶穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2m以上的，按其水平投影面積計算。⑷樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。⑸房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,備注：具體請參照GB/T50353—200

26、5 ＜建筑工程建筑面積計算規(guī)范＞,,⑹挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。⑺地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。⑻有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊

27、、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,計算全部建筑面積的范圍：,,⑼玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計算。⑽屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算。⑾依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的按其高度在2.2m以上部位的外圍水平投影面積計算。⑿有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,計算全部建筑面積的范圍

28、：,,⑴與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。⑵獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。⑶未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。⑷無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。⑸有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,計算一半建筑面積的范圍：,,⑴層高在2.2m以下（不含2.2m

29、，下同）的夾層、插層、技術(shù)層和層高在2.2m以下的地下室和半地下室。⑵突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾件、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。⑶房屋間無上蓋的架空通廊。⑷房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。⑸建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。⑹騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。⑺利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。⑻活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。⑼獨立煙囪、亭

30、、塔、罐、池、地下人防干、支線⑽與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,不計算建筑面積的范圍：,共有建筑面積分攤１．計算公式各套應(yīng)分攤的共有建筑面積（㎡）=應(yīng)分攤的共有建筑面積/參加共有建筑面積分攤的各套內(nèi)建筑面積之和*參加共有建筑面積分攤的各套內(nèi)建筑面積．２．分攤的方法：住宅樓：以套為單位，按各套內(nèi)建筑面積比例分攤共用建筑面積；商住樓：先將住宅與商用的共有建筑面積區(qū)分，商住共用部分進行分攤，然后將

31、住宅與商住共用分攤的面積相加，得出分攤面積 ．,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,,,,,第四章 房地產(chǎn)測繪知識,案例：某項目設(shè)計指標,穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算面積。,挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算面積。,屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積1/2計算;,無蓋的室外樓梯、架空走廊不計算面積。,有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗

32、，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。,玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算,未封閉的陽臺、挑廓，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。,房屋之間無上蓋的架空通廓不計算面積。,地下室、半地下室層高在2.2米以上時應(yīng)計算全部面積,層高不足2.2米時應(yīng)計算1/2面積.,,,,,第四章 房地產(chǎn)統(tǒng)計指標,,房屋建設(shè)狀況統(tǒng)計房屋居住狀況統(tǒng)計房屋面積及價值指標商品房銷售與出租,附件：房地產(chǎn)統(tǒng)計指標的解釋,,,,第四章 房地

33、產(chǎn)統(tǒng)計指標,,房屋建設(shè)狀況統(tǒng)計,【房屋施工面積】【房屋新開工面積】【房屋竣工面積】【竣工房屋價值】,,,,第四章 房地產(chǎn)統(tǒng)計指標,,房屋居住狀況統(tǒng)計,【居住人口】【居住戶數(shù)】【人均住宅建筑面積】【人均住宅使用面積】【戶均住宅套數(shù)】【住宅成套率】【住宅自有（私有）率】,,,,第四章 房地產(chǎn)統(tǒng)計指標,,商品房銷售與出租,【實際銷售面積】 【外銷（租）】 【預售面積】 【空置面積】 【出租面積】 【出租給個人】