國外四大房地產(chǎn)金融模式分析

1、國外四大房地產(chǎn)金融模式分析國外四大房地產(chǎn)金融模式分析國外房地產(chǎn)金融的四種模式不同國家由于不同的歷史特點和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度而采取不同的房地產(chǎn)金融制度，形成了不同的房地產(chǎn)金融模式，歸納起來，國際上具有代表性的主要有四種模式：證券型、基金型、儲蓄型和混合型。(一)以美國為代表的證券融資型房地產(chǎn)金融模式美國是國際上房地產(chǎn)金融市場最發(fā)達(dá)、制度體系最健全、品種最豐富的國家。20世紀(jì)70年代以來，幾乎所有的房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新工具都起源于美國。到目前房地產(chǎn)金

2、融在美國金融業(yè)務(wù)中所占份額越來越高。美國房地產(chǎn)金融模式概括起來，主要有以下四方面特征：1、美國房地產(chǎn)金融架構(gòu)體系完善，專業(yè)分工度高美國的房地產(chǎn)金融市場，分為一級市場和二級市場。在一級市場和二級市場，有的專門從事住宅金融業(yè)務(wù)，有的專門從事商業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)?？傮w上講，一級市場以商業(yè)性金融為主導(dǎo)，二級市場以政策性金融為主導(dǎo)，同時政府通過提供相關(guān)保險擔(dān)保服務(wù)對住房金融體系實施了有力的間接干預(yù)。一級市場：由儲蓄機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、抵押

3、銀行、人壽保險公司和其他商業(yè)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成，直接為家庭或企業(yè)提供抵押貸款業(yè)務(wù)。儲蓄機(jī)構(gòu)包括儲蓄與貸款協(xié)會、儲蓄銀行和信用合作社，它們是美國金融體系的創(chuàng)立者。其中抵押銀行是美國最具特色的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，其本身不吸收存款，主要通過商業(yè)票據(jù)和商業(yè)銀行短期抵押，銀行將發(fā)起的抵押貸款處理和交割后就將其在房地產(chǎn)金融二級市場上出售，一般情況下，只保留貸款運(yùn)作權(quán)，而不持有自己發(fā)起的貸款。二級市場：美國房地產(chǎn)金融二級市場主要是從事買賣抵押貸款的市場。在抵押

4、貸款發(fā)起后，部分儲蓄機(jī)構(gòu)和全部抵押銀行將貸款出售給聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(FNMA，即房利美)、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FHLMA，即房地美)等專門從事房地產(chǎn)金融二級市場業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)通過發(fā)行債券或其他類型的債務(wù)工具籌集其購買貸款所需資金。二級市場的參與者主要是政府支持的兩大企業(yè)房利美和房地美，此外還有私營金融企業(yè)，主要是金融控股集團(tuán)(如AIG)和投資銀行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒閉的雷曼等)。到20世紀(jì)90年代，抵押銀行發(fā)起

5、的貸款己遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商業(yè)銀行和貸款協(xié)會貸款的總額。美國房地產(chǎn)金融一級和二級市場的參與者及主要業(yè)務(wù)流程如下圖所示。2、房地產(chǎn)金融市場的競爭性與開放性美國國會通過的一系列房地產(chǎn)金融法案，目的就是保證消費(fèi)者能夠獲得房地產(chǎn)銷售過程中的所有信息。從1968年開始，聯(lián)邦政府先后制定了《跨州土地銷售信息完全披露法》、《消費(fèi)者信貸保護(hù)法》(即z條例)、《房地產(chǎn)交割程序法》等一系列法規(guī)，以保證市場的充分競爭性。這些法規(guī)規(guī)定開發(fā)商、提供貸款的金融機(jī)構(gòu)必須向購房

6、者書面提供有關(guān)地塊、總?cè)谫Y費(fèi)用、年利率、還款周期、每周期的還款額、到期日及其他可能發(fā)生的費(fèi)用等(2)運(yùn)用配貸儲蓄系統(tǒng)吸收存款。所謂配貸儲蓄系統(tǒng)，是參加者按照合同儲存一定數(shù)量金額以后，就得到了取得貸款的權(quán)利，貸款金額相當(dāng)于存款金額。存款和貸款利率都低于市場利率水平。也就是用潛在購房者儲蓄，對購房者提供貸款。配貸儲蓄系統(tǒng)在德國占優(yōu)勢的主要原因：一是有足夠供私人租賃使用的住房，因此大多數(shù)住戶可通過租房住很長時間，這種時間上的充裕為吸收合同儲蓄

7、提供了必要條件；二是政府與互助儲金信用社和其他金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系密切，德國三分之一的社團(tuán)活動由公共機(jī)構(gòu)擔(dān)保，而大部分私營社團(tuán)歸其他金融機(jī)構(gòu)所有。因此，由住房互助儲金信貸社經(jīng)營的配貸儲蓄系統(tǒng)，得到了公眾認(rèn)可。(3)德國商業(yè)銀行一般采用出售抵押契約、發(fā)行地方債券等方式來作為抵押貸款的資金來源，而通過儲蓄籌集的資金所占比例很小。其住宅抵押貸款業(yè)務(wù)主要通過下屬抵押銀行進(jìn)行。它不僅為住宅建筑商、代理商和個人購建房發(fā)放貸款，而且對其他經(jīng)營住宅的金融機(jī)構(gòu)發(fā)

8、放融資貸款。其中住房貸款占德國抵押銀行貸款總額的份額最大。2、儲貸結(jié)合的住房金融模式儲貸結(jié)合的住房金融模式德國住房制度的一大特色，是自成體系、利率隔離、專款專用封閉式運(yùn)營的。主要有五方面特點：一是專款專用。德國住房儲蓄銀行的資金來源于居民住房儲蓄、銀行間融資、國家資金等，而資金用途僅能用于為參加住房儲蓄居民發(fā)放購、建房貸款。二是存貸掛鉤。德國居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項。按規(guī)定居民要先與銀行簽定住房儲蓄合同

9、，按月在銀行存款，當(dāng)存款額達(dá)到儲蓄合同金額50%之后，住房儲蓄銀行把合同金額付給儲戶，其中存款額和貸款額各占50%，德國銀行將此稱為“配貸”。貸款是每月按固定金額償付，一般為合同金額的0.6%。配貸發(fā)放是銀行根據(jù)對各儲蓄合同評估值確定的順序核定的，存款越多，評估值就越高，貸款的發(fā)放就越快。配貸機(jī)制的推行，有效地降低了借款人的信用風(fēng)險。三是利率固定。德國住房融資體系中存、貸款利率都是固定不變的。一般情況下，存款利率為3%，貸款利率為5%，

10、存、貸款利差為2%，同時貸款利率低于其他同期貸款利率水平。四是實行獎勵。為了鼓勵存款，德國政府針對收入狀況及住房儲蓄合同中的存款額對居民實行不同獎勵政策，包括住房獎勵儲蓄金、雇員儲蓄獎金和職工資產(chǎn)積累獎勵等，使更多中低收入者從中受益。五是政府與市場緊密結(jié)合。德國參與合同儲蓄的金融機(jī)構(gòu)既有公營的，也有私營的。住房儲蓄銀行是國家為解決居民住宅問題于1924年創(chuàng)立的。信用合作社是典型民間合作互助組織，而建房儲蓄信貸社、住房貸款協(xié)會和建筑協(xié)會則