從物權(quán)法74條規(guī)定看地下車庫歸屬之爭

1、從物權(quán)法74條規(guī)定看地下車庫歸屬之爭內(nèi)容摘要：住宅小區(qū)地下車庫的歸屬之爭由來已久，法學(xué)界向來也有不同的觀點，但似乎從未有一種較為統(tǒng)一的觀點占據(jù)上風。從司法實踐來看，法院也沒有成熟的實務(wù)性意見。人們將希望寄托于《物權(quán)法》出臺，但物權(quán)法第74條的規(guī)定多少有些讓人們失望，因為它并沒有完全解決有關(guān)地下車庫歸屬的爭議，而是以“由當事人約定”這種回避的態(tài)度將此爭議熱點問題暫且擱置，不能不說是一種遺憾。本人試從住宅地下車庫歸屬在理論上的爭議展開探討，

2、以請教于同仁。關(guān)鍵詞：物權(quán)法住宅小區(qū)車庫地下車庫歸屬一、有關(guān)住宅小區(qū)地下車庫的理論之爭（一）約定說住宅小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商與購房者在房地產(chǎn)買賣合同中約定，確定其產(chǎn)權(quán)歸屬，沒有約定或約定不明時，推定其產(chǎn)權(quán)屬于購房者共有。該觀點的依據(jù)在于：其一，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，因此地下車庫不可能單獨獲得土地使用權(quán)，地下車庫所使用的土地是業(yè)主交納土地

3、使用費的土地，該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分攤到全體業(yè)主，小區(qū)的下，該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當屬于全體業(yè)主共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積出售，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。實際操作起來可以看小區(qū)的土地使用權(quán)面積和分攤面積是否相等，如一小區(qū)的土地使用權(quán)面積等于分攤面積，則說明小區(qū)土地使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，作為小區(qū)配套設(shè)施的附屬停車位也應(yīng)當歸全體業(yè)主所有，那么開發(fā)商就無權(quán)出售。這類的地下車位（庫）屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴格的說屬

4、于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。如果小區(qū)土地使用權(quán)面積大于分攤面積，說明有部分土地使用權(quán)未納入分攤，若開發(fā)商利用這部分未納入分攤的土地建立停車位，則完全有可能單獨取得建筑物停車位的產(chǎn)權(quán)，從而有權(quán)再行出讓、出租。（四）確權(quán)說住宅小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持有者所有；地下車位產(chǎn)權(quán)歸誰所有，則權(quán)益歸誰所有，否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)。目