試論住宅小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬——兼評(píng)《物權(quán)法》第74條規(guī)定.pdf

1、居民住宅小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛問(wèn)題由來(lái)已久。尤其是近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人民生活水平日益提高，擁有私家車(chē)的人越來(lái)越多。在住宅小區(qū)中設(shè)置停車(chē)位作為業(yè)主代步工具的存放地點(diǎn)也越來(lái)越重要。但是另一方面城市化的快速發(fā)展，大量人口涌入城市，使得本來(lái)就有限的城市土地資源日趨緊張。土地資源緊張，停車(chē)費(fèi)用日益上漲，人們對(duì)停車(chē)問(wèn)題甚為關(guān)注，尤其是對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)停車(chē)位的分配、使用、費(fèi)用分擔(dān)等問(wèn)題尤為關(guān)心，因此業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司之間的糾紛不斷。

2、 住宅小區(qū)停車(chē)位的歸屬是建筑物區(qū)分所有中的一項(xiàng)具體制度，各國(guó)因各自國(guó)情迥異而規(guī)定不一，但都對(duì)此問(wèn)題作了明確的規(guī)定。我國(guó)商品房市場(chǎng)起步較晚，相關(guān)法律制度尚不完善，因此住宅小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛問(wèn)題的癥結(jié)主要就在于沒(méi)有法律的明確規(guī)定，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不清。理論界和司法實(shí)務(wù)界對(duì)小區(qū)停車(chē)位的性質(zhì)和權(quán)屬存有很大的爭(zhēng)議。歷經(jīng)七次修改于今年剛剛通過(guò)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)這一問(wèn)題做出了相關(guān)的規(guī)定，但該規(guī)定并未注意到我國(guó)住宅小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬現(xiàn)狀，忽視了現(xiàn)行

3、法律和現(xiàn)實(shí)問(wèn)題之間的矛盾，對(duì)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的不對(duì)等以及我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的不完善也欠缺考慮。因此，有必要在此對(duì)住宅小區(qū)停車(chē)位的歸屬及完善相關(guān)制度作一番探討。 筆者從實(shí)際出發(fā)，實(shí)地考察了周邊住宅小區(qū)停車(chē)位的現(xiàn)狀，對(duì)小區(qū)停車(chē)位的法律歸屬進(jìn)行了全面分析，從我國(guó)傳統(tǒng)民法和比較法的角度展開(kāi)論述，結(jié)合我國(guó)的房地產(chǎn)法律法規(guī)，將土地使用權(quán)和容積率納入考慮范圍提出了自己的見(jiàn)解。本文分為五個(gè)部分。 第一部分介紹住宅小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛案例。

4、分別介紹了南京住宅小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)和北京住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)權(quán)屬糾紛案，認(rèn)為同一性質(zhì)的建筑物其法律性質(zhì)上是相同的，而法院的判決不同，主要原因在于相關(guān)法律規(guī)定的缺失。因此，明確住宅小區(qū)停車(chē)位的法律性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)歸屬十分重要。 第二部分分析住宅小區(qū)停車(chē)位的法律屬性。通過(guò)對(duì)住宅小區(qū)停車(chē)位應(yīng)然的法律性質(zhì)和實(shí)然的法律性質(zhì)分析，發(fā)現(xiàn)二者存在很大的差異。因此，住宅小區(qū)停車(chē)位既不能完全歸屬小區(qū)業(yè)主所共有，也不能一概認(rèn)定歸開(kāi)發(fā)商所有，應(yīng)視實(shí)際情況而定。

5、 第三部分從比較法的角度論述了日本、美國(guó)、德國(guó)和法國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于住宅小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的立法規(guī)定和司法實(shí)務(wù)，并提出了借鑒的意義。認(rèn)為住宅小區(qū)停車(chē)位的權(quán)利歸屬模式并不是唯一的，在很多情況下，它既可以作為住宅小區(qū)的專(zhuān)有部分，也可以作為它的共有部分。我們應(yīng)當(dāng)以開(kāi)放的思路來(lái)考察小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬狀態(tài)。 第四部分從我國(guó)傳統(tǒng)民法理論角度結(jié)合房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)分析我國(guó)住宅小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)的歸屬，對(duì)三種類(lèi)型的停車(chē)位，特別是地下停車(chē)場(chǎng)的權(quán)屬進(jìn)