天之韻項(xiàng)目策劃案

1、天之韻策劃案天之韻策劃案目錄前言市場(chǎng)篇一、本案面臨的市場(chǎng)特徵二、消費(fèi)者的調(diào)查三、本案及周邊市場(chǎng)情況的調(diào)查四、價(jià)格的調(diào)查産品篇一、産品定位二、産品優(yōu)劣勢(shì)分析三、對(duì)産品的建議四、産品的指標(biāo)建議五、臨河處理六、大門(mén)處理七、車(chē)位建議銷(xiāo)售篇一、總體銷(xiāo)售策略二、銷(xiāo)售價(jià)格策略三、付款方式策略四、銷(xiāo)售預(yù)測(cè)五、銷(xiāo)售造勢(shì)六、銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作廣告篇一、推廣時(shí)機(jī)建議二、推廣總體策略三、總體形象定位四、包裝重點(diǎn)五、廣告總體預(yù)算六、媒體建議七、立體化市場(chǎng)推廣建議環(huán)境篇

2、市場(chǎng)篇房地産業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)並存的行業(yè)，專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商能從衆(zhòng)多的市場(chǎng)現(xiàn)象中分析找出消費(fèi)者的真正需的需求的專(zhuān)案就能引起消費(fèi)者的購(gòu)房激情，從而創(chuàng)造出一個(gè)個(gè)銷(xiāo)售奇跡。（如“SOHO寓所”、“麗陽(yáng)天下”等）反之，那些與消費(fèi)者的需求發(fā)生錯(cuò)位的專(zhuān)案就只能在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，而成爲(wèi)積壓房。（如“萬(wàn)福世家”、“上河城”等）3、差異化營(yíng)銷(xiāo)成爲(wèi)佔(zhàn)領(lǐng)市場(chǎng)的有效辦法房地産營(yíng)銷(xiāo)之根本，就是要找出市場(chǎng)的空白點(diǎn)、機(jī)會(huì)點(diǎn)，爲(wèi)專(zhuān)案樹(shù)立鮮明的風(fēng)格特色，與其他專(zhuān)案形成區(qū)隔，從而

3、減少競(jìng)爭(zhēng)，佔(zhàn)領(lǐng)市場(chǎng)。人無(wú)我有，而“我有”若爲(wèi)市場(chǎng)所需，“我”就佔(zhàn)領(lǐng)了市場(chǎng)。因此，雖然市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此的激烈，但仍有少數(shù)的樓盤(pán)在消費(fèi)者中引起了轟動(dòng)，一面市就被一搶而空，甚至被炒高數(shù)倍的價(jià)格發(fā)售。比如：“SOHO”、“都市驛站”、“麗陽(yáng)天下”等，這些開(kāi)發(fā)商們看準(zhǔn)了市場(chǎng)上沒(méi)有酒店式的小公寓，同時(shí)又存在有這種需求的消費(fèi)者，市場(chǎng)出現(xiàn)了供需不平衡的空白點(diǎn)，進(jìn)而去開(kāi)發(fā)滿足這種需求的專(zhuān)案，再配以各自不同的風(fēng)格進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，最終贏得了市場(chǎng)。2、挖掘?qū)０笣摿?，?shí)現(xiàn)

4、等值營(yíng)銷(xiāo)，將成爲(wèi)房地産營(yíng)銷(xiāo)的主要趨勢(shì)同一區(qū)位、同一檔次甚至同一類(lèi)型的樓盤(pán)，因爲(wèi)挖掘潛力的程度不同，其最終結(jié)果也會(huì)大不相同。有的房子其本身價(jià)值並不高，單由於開(kāi)發(fā)商對(duì)其潛在價(jià)值進(jìn)行了大力的挖掘，使其最終實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)價(jià)值的最大化，如“置信雙楠誼苑”，本來(lái)只有1600元左右的價(jià)值，置信公司通過(guò)各種手段，將其潛在價(jià)值充分的挖掘出來(lái)，最終將其價(jià)值提高到2000元左右。這說(shuō)明，只有挖掘出項(xiàng)目的潛在價(jià)值並使其兌現(xiàn)的營(yíng)銷(xiāo)才是成功的營(yíng)銷(xiāo)。隨著越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商

5、認(rèn)識(shí)到等值營(yíng)銷(xiāo)的重要性，未來(lái)，等值營(yíng)銷(xiāo)將成爲(wèi)房産營(yíng)銷(xiāo)總趨勢(shì)。3、本案面臨的市場(chǎng)特徵1、總體供過(guò)於求，局部供不應(yīng)求自2000年以來(lái)，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求于開(kāi)發(fā)量同步增長(zhǎng)，總體上有效需求不足，供大於求，但區(qū)域內(nèi)個(gè)別樓盤(pán)能在短期內(nèi)完成100%的銷(xiāo)售，反映出市場(chǎng)無(wú)均衡性和開(kāi)發(fā)水平的差異性。2、開(kāi)發(fā)商注重市場(chǎng)研究，但準(zhǔn)確度把握不高。有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商均投入力量仔細(xì)分析市場(chǎng)需求，以便進(jìn)行産品定位，但在方法中不能百分之百保證産品定位的市場(chǎng)準(zhǔn)確度，造成大面積滯銷(xiāo)。

6、3、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房暢銷(xiāo)，小康型小熱銷(xiāo)，高檔住宅緩銷(xiāo)，高檔電梯公寓滯銷(xiāo)。4、購(gòu)買(mǎi)群體階層明顯90年代中期的購(gòu)房主體爲(wèi)高級(jí)富有階層和集團(tuán)，90年代後期的購(gòu)買(mǎi)主體爲(wèi)較成功企業(yè)商業(yè)主，目前的購(gòu)房主體爲(wèi)中高及工薪階層。5、購(gòu)買(mǎi)者注重實(shí)表於品質(zhì)共有的社區(qū)最能取悅消費(fèi)者的社區(qū)具有一定個(gè)性，有一定品味，但價(jià)格要絕對(duì)實(shí)惠。6總價(jià)市場(chǎng)主宰一切單價(jià)說(shuō)明了社區(qū)品質(zhì)高低，總價(jià)反映了真實(shí)的客戶購(gòu)買(mǎi)力，在有限的面積內(nèi)體會(huì)無(wú)限的生活品質(zhì)是當(dāng)今購(gòu)房的時(shí)尚心態(tài)。7競(jìng)爭(zhēng)空前激烈