餐飲行業(yè)專題研究：鋪租比緣何有差？-20190325-長江證券-23頁

1、請閱讀最后評級說明和重要聲明123┃研究報告┃消費者服務(wù)Ⅱ行業(yè)2019325餐飲行業(yè)專餐飲行業(yè)專題研究題研究：鋪租比緣何有差鋪租比緣何有差？行業(yè)研究┃深度報告評級看好看好維持維持報告要點?零售業(yè)態(tài)租賃模式各異不同零售業(yè)態(tài)、不同地段、不同樓層承租水平均有所不同，商場會綜合考量業(yè)態(tài)所帶來客流量、可負(fù)擔(dān)承租水平等制定相應(yīng)的租賃合約，一般而言可分為固定租金和保底提成兩種模式。不同業(yè)態(tài)承租水平不同：毛利率較高的業(yè)態(tài)可承租水平較高，如服飾品牌和影院

2、；而毛利率相對較低的超市則承租水平也相對較低。不同區(qū)位承租水平也不同：遠(yuǎn)離一樓位置的租戶獲得租金折扣，主要原因是隨著樓層增加、其客流量相對越少；而將顧客從一樓引致上面樓層并不容易，因此一般來說不同樓層的單位租金水平為：1F2FNF。?餐飲業(yè)態(tài)鋪租比有差餐飲業(yè)態(tài)基于其引流能力強、客戶粘性大、逗留時間長等核心競爭力在與物業(yè)談判時獲得相對較低的租金比例。我們根據(jù)可得數(shù)據(jù)分析餐飲業(yè)態(tài)不同品牌鋪租差異，得到以下結(jié)論：（1）相較而言，正餐平均租金收

3、入快餐茶飲；（2）樓層越高，平均租金收入比重越低；（3）知名度較高的品牌具有一定議價能力，故平均租金收入比重較低；（4）剔除茶飲特殊品類僅比較快餐正餐，則坪效越高，平均租金收入越低；（5）月均接待客流量越高，平均租金收入比重越低。?外婆家的制勝之道外婆家能在平均壽命較短、競爭激烈的餐飲行業(yè)保持長盛不衰的原因我們可以總結(jié)為形成高性價比——吸引客流量——商鋪給與低租金&中央廚房&高翻臺帶來低成本——盈利能力強——讓利給消費者——維持高性價比

4、的正循環(huán)：（1）外婆家采取中央廚房有效降低后廚人數(shù)以及場地面積從而節(jié)省成本，集采規(guī)模效應(yīng)降低食材采購成本；（2）依靠其時尚的裝修風(fēng)格以及極高的性價比虹吸效應(yīng)明顯、獲取與零售綜合體談判中的強勢地位，從而取得有利的租金合約；（3）采用激進的定價策略導(dǎo)致翻臺率較高，因此每個人工貢獻的營業(yè)額更高。用另一個角度來看，人力成本更低或者說效率更高。?為何海底撈租金收入比顯著低于同業(yè)？海底撈招股說明書中表明海底撈成本優(yōu)勢的一大亮點是其遠(yuǎn)低于行業(yè)平均的物

5、業(yè)租金比例，我們認(rèn)為海底撈租金收入比重顯著低于同業(yè)的原因主要為：（1）租約相對較長，且為固定合約；（2）單店面積較大，且?guī)缀醪惶粑恢?，不用切割商鋪，會獲得一定租金折讓及免租期；（3）一二線城市占比較低；（4）坪效顯著高于呷哺呷哺；（5）年接待顧客量海底撈高于呷哺。分析師分析師趙剛趙剛（8621）61118739zhaogang@.cn執(zhí)業(yè)證書編號：S0490517020001分析師分析師高超高超（8621）61118739gaochao

6、2@.cn執(zhí)業(yè)證書編號：S0490516080001聯(lián)系人聯(lián)系人分析師分析師市場表現(xiàn)對比圖（近12個月）市場表現(xiàn)對比圖（近12個月）28%21%14%7%0%7%14%201832018620189201812消費者服務(wù)Ⅱ滬深300資料來源：Wind相關(guān)研究相關(guān)研究《多角度看酒店行業(yè)拐點是否到來？》2019324《體育賽事版權(quán)價值凸顯，關(guān)注掌握優(yōu)質(zhì)IP的龍頭公司》2019317《從如家與凱悅聯(lián)姻再看中外酒店合作》201933風(fēng)險提示：1