當(dāng)前銀行業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險與審計關(guān)注點

1、1當(dāng)前銀行業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險與審計關(guān)注點當(dāng)前銀行業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險與審計關(guān)注點劉志博（審計署駐昆明特派辦）【時間:2010年12月24日】【來源:】【字號：大中小】內(nèi)容摘要：近年來，在對商業(yè)銀行新增貸款與資產(chǎn)質(zhì)量的審計中發(fā)現(xiàn)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，尤其是今年以來，隨著地價、房價的較快上漲，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的規(guī)模擴(kuò)大，某些房地產(chǎn)企業(yè)僅今年一年新增經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的規(guī)模就達(dá)數(shù)十億元。本文結(jié)合審計工作實踐，揭示了銀

2、行在經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的監(jiān)管工作中存在的三大風(fēng)險，并提出金融審計工作中需要關(guān)注的重點。一、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的監(jiān)管風(fēng)險經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，有的銀行稱為資產(chǎn)支持類貸款，是指銀行向經(jīng)營性物業(yè)的法人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，還款來源包括但不限于經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營收入的貸款。這里的“經(jīng)營性物業(yè)”是指完成竣工驗收并投入商業(yè)運營，經(jīng)營性現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)營業(yè)用房和辦公用房，包括商業(yè)樓宇、星級賓館酒店、綜合

3、商業(yè)設(shè)施（如商場、商鋪）等。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款可用于企業(yè)經(jīng)營范圍內(nèi)合法合規(guī)的資金需求，包括但不限于置換負(fù)債性資金和超過項目資本金規(guī)定比例以上的資金，貸款期限一般是810年，最長可達(dá)到12年。與流動資金貸款、固定資產(chǎn)貸款等相比，這種貸款具有貸款用途靈活、貸款期限長、還款方式靈活、操作簡單等優(yōu)勢，但同時也對銀行的有效監(jiān)管提出更高的要求。結(jié)合審計工作實踐，銀行在經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款發(fā)放與使用過程中存在以下三方面的風(fēng)險：一是評估風(fēng)險。經(jīng)營性物業(yè)抵

4、押貸款期限較長，貸款期內(nèi)不確定和不可預(yù)見因素較多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和房地產(chǎn)市場周期變動、借款人高估抵押物價值或?qū)⑹袌鲎馐矍闆r不理想的項目抵押給銀行，都可能導(dǎo)致抵押不足；貸款用途與企業(yè)整體經(jīng)營情況相關(guān)，企業(yè)各方面經(jīng)營活動均會對貸款的用途產(chǎn)生影響。如何真實、客觀、科學(xué)地評估企業(yè)經(jīng)營與信用狀況、抵押物價值、還款來源的穩(wěn)定性等問題，增加了銀行貸前評估的難度與貸款發(fā)放的風(fēng)險。二是安全性風(fēng)險。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的抵押物是商業(yè)營業(yè)用房和辦公用房，在評估過

5、程中容易受到市場環(huán)境的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮、房地產(chǎn)價格高漲時期，其評估價值會相對較高，而由于還款期限過長，隨著經(jīng)濟(jì)周期的變化，容易出現(xiàn)抵押物貶值的情況，抵押物變現(xiàn)的難度也會增加，從而帶來銀行貸款抵押不足風(fēng)險。同時，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的第一還款來源為經(jīng)營性物業(yè)的租金收入，這種收入同樣受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，如果企業(yè)經(jīng)營不善或者外部環(huán)境的變化，導(dǎo)致租金收入降低甚至出現(xiàn)物業(yè)閑置的情況，就會大大增加形成不良貸款的風(fēng)險。三是貸款資金用途風(fēng)險。經(jīng)營性物業(yè)抵

6、押貸款不象流動資金貸款、固定資產(chǎn)貸款等對貸款資金的用途有著非常明確的規(guī)定，在銀行監(jiān)管方面也沒有國家發(fā)布的法律法規(guī)，大多只是銀行內(nèi)部制定的規(guī)章制度。在審計過程中，審計人員發(fā)現(xiàn)這種貸款的用途非常廣泛，如公司的日常經(jīng)營、償還債務(wù)、置換貸款等方面。由于這種貸款的主體通常是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我國對于房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度逐年加大，尤其是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資有嚴(yán)格的規(guī)定，導(dǎo)致目前存在一種現(xiàn)象，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款資金來償還房地產(chǎn)開

7、發(fā)項目的前期投入形成的借款，或者在新項目手續(xù)不全無法申請項目貸款的情況下用經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款資金投入新房地產(chǎn)開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過這種方式規(guī)避國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。二、對銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款審計中需要關(guān)注的重點隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，金融產(chǎn)品的種類與應(yīng)用形式也在不斷創(chuàng)新，加強(qiáng)對金融產(chǎn)品的2監(jiān)管，完善相應(yīng)制度，是維護(hù)良好金融秩序、促進(jìn)金融體系穩(wěn)定發(fā)展的必然要求。作為保障國家經(jīng)濟(jì)社會健康運行的“免疫系統(tǒng)”

8、，針對銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險，結(jié)合我國目前物價、地價、房價高漲的現(xiàn)實，金融審計要重點關(guān)注以下兩個方面：一是貸款安全性情況。抵押物與還款來源是銀行風(fēng)險控制的關(guān)鍵，在審計中要把握三點：抵押物的產(chǎn)權(quán)情況，相關(guān)權(quán)證如房產(chǎn)證、他項權(quán)證等的辦理情況，明確銀行的抵押權(quán)；抵押物的評估情況，在物價、房價普遍上漲的環(huán)境下抵押物價值是否被高估，抵押率是否符合相關(guān)制度要求，尤其要關(guān)注二次評估，在審計實踐中發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)通過向銀行申請對抵押物進(jìn)行重新評估，

9、導(dǎo)致抵押物價值被高估從而獲取更高額度的授信與貸款，增加銀行的貸款風(fēng)險；還款來源即經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營情況，由于貸款周期長，應(yīng)特別關(guān)注經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對于企業(yè)經(jīng)營的影響，揭示企業(yè)經(jīng)營不善、資金鏈斷裂而還款困難的風(fēng)險。二是貸款資金使用情況。如果房地產(chǎn)企業(yè)將經(jīng)營性物業(yè)貸款用于置換已建設(shè)完成的項目貸款或用于支付在建房地產(chǎn)開發(fā)項目工程款，這就需要結(jié)合貸款企業(yè)的實際來分析，首先要了解貸款企業(yè)的整體情況、目前正在運作的項目和過去已建成的項目情況，重點分析貸