房產(chǎn)公司清算資產(chǎn)分配如何納稅

1、1房產(chǎn)公司清算資產(chǎn)分配如何納稅？房產(chǎn)公司清算資產(chǎn)分配如何納稅？來源：《中國稅務(wù)報》作者：陳萍生問題：一家房地產(chǎn)企業(yè)清算時，尚有部分余房（開發(fā)產(chǎn)品）未銷售，現(xiàn)該企業(yè)將未銷售的房產(chǎn)作為清算后的所得分給股東，存在兩個稅收問題：清算后把開發(fā)產(chǎn)品分給股東時，是否要作為銷售繳納營業(yè)稅？清算分配財產(chǎn)時，在所得稅上如何進(jìn)行處理？一種意見認(rèn)為，清算后剩余開發(fā)產(chǎn)品分給股東應(yīng)視同銷售，繳納營業(yè)稅及附加。同時應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問

2、題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）規(guī)定應(yīng)視同銷售，按收入扣除成本計算企業(yè)所得稅。另一種意見則不同，認(rèn)為企業(yè)清算后的資產(chǎn)（包括余房）其所有權(quán)本身就是股東的，股東分配清算后的企業(yè)資產(chǎn)（包括余房）屬于股東收回其投資款，不應(yīng)按視同銷售處理，不需要繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。另外，在對股東取得資產(chǎn)的價值超過其投資額的部分征稅時，是按股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征稅，還是作為股息所得計算繳納所得稅，在實務(wù)操作中也存在不一致的意見。解答：以上兩種意見主要是對公司的清

3、算資產(chǎn)程序不太了解，因此我們首先需要了解公司的解散和清算方面相關(guān)法律規(guī)定?！吨腥A人民共和國公司法》第一百八十七條規(guī)定：清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負(fù)債表和財產(chǎn)清單后，應(yīng)當(dāng)制訂清算方案，并報股東會、股東大會或者人民法院確認(rèn)。公司財產(chǎn)在分別支付清算費用、職工的工資、社會保險費用和法定補(bǔ)償金，繳納所欠稅款，清償公司債務(wù)后的剩余財產(chǎn)，有限責(zé)任公司按照股東的出資比例分配，股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。清算期間，公司存續(xù)，但不得開展與清

4、算無關(guān)的經(jīng)營活動。公司財產(chǎn)在未依照前款規(guī)定清償前，不得分配給股東。第一百八十九條規(guī)定：公司清算結(jié)束后，清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報告，報股東會、股東大會或者人民法院確認(rèn)，并報送公司登記機(jī)關(guān)，申請注銷公司登記，公告公司終止。從以上規(guī)定可以看出，公司剩余財產(chǎn)分配給股東實際上也是資產(chǎn)清算分配程序，不過是最后程序之一而已，在剩余財產(chǎn)尚未處置之前，公司仍然存在，剩余資產(chǎn)還是屬于公司。只有將全部資產(chǎn)清算完畢后，也就是說公司不存在剩余資產(chǎn)的情況下，公司才宣告

5、終止。根據(jù)以上法律規(guī)定分析，房地產(chǎn)公司解散之前其資產(chǎn)仍然屬于公司法人所有，公司部分余房分配給債權(quán)人和股東實際上是一種不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓行為，按照營業(yè)稅法規(guī)定，應(yīng)該繳納營業(yè)稅及相應(yīng)稅費。由于此營業(yè)稅及相關(guān)稅費是在清算過程中發(fā)生的，應(yīng)列入清算費用處理。2在企業(yè)所得稅處理上，不按視同銷售處理，應(yīng)按照清算所得繳納所得稅。《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第十三條規(guī)定：納稅人依法進(jìn)行清算時，其清算終了后的清算所得，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納企業(yè)所

6、得稅?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則》第四十四條規(guī)定：條例第十三條所稱清算所得，是指納稅人清算時的全部資產(chǎn)或者財產(chǎn)扣除各項清算費用、損失、負(fù)債、企業(yè)未分配利潤、公益金和公積金后的余額，超過實繳資本的部分。納稅人清算時，應(yīng)當(dāng)以清算期間作為一個納稅年度。如果清算企業(yè)將剩余產(chǎn)品分配給股東應(yīng)按市場銷售價值確定為企業(yè)資產(chǎn)，不能扣除相應(yīng)成本。如果企業(yè)不作分配，則可以按照公允價值或同期市場銷售價合理確定剩余資產(chǎn)價值。然后再按規(guī)定扣除各項清

7、算費用、損失、負(fù)債、企業(yè)未分配利潤、公益金和公積金后計算繳納所得稅。此外，股東在獲得余房（開發(fā)產(chǎn)品）清算所得時，該所得為稅后分配所得，個人獲得經(jīng)濟(jì)利益后（包括非貨幣性資產(chǎn)），雖然同時處置了股權(quán)，不再擁有股權(quán)，但這種所得不是股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，仍然屬于稅后利潤分配形成的“股息、利息、紅利所得”。根據(jù)個人所得稅法規(guī)定，自然投資人的這部分所得，應(yīng)按20％稅率全額繳納個人所得稅。如果股東為單位法人，該部分清算所得也是稅后利潤分配的股息性質(zhì)所得，根據(jù)《