案例2 就一個(gè)住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理中的物業(yè)究竟指什么

1、1案例案例2就一個(gè)住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理中的物業(yè)究竟指什么就一個(gè)住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理中的物業(yè)究竟指什么我是一個(gè)學(xué)工程的本科生，畢業(yè)后到物業(yè)公司工作。公司領(lǐng)導(dǎo)讓我負(fù)責(zé)一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，可我實(shí)在連物業(yè)的概念都不清楚。請(qǐng)問(wèn)，就一個(gè)住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理中的物業(yè)究竟指什么簡(jiǎn)要說(shuō)明：很多人認(rèn)為，物業(yè)就是房子，或者物業(yè)就是建筑物，實(shí)際上，這是很不全面，甚至是錯(cuò)誤的。比較受大家認(rèn)可的物業(yè)概念是：物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套

2、的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。就一個(gè)住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理中的物業(yè)，就是與該小區(qū)密切聯(lián)系的房屋及相關(guān)設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。詳細(xì)評(píng)析：物業(yè)一詞原出于港澳及東南亞一帶的地區(qū)和國(guó)家；英語(yǔ)為“Estate”或“Property”，其含義為“財(cái)產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“擁有物”、“房地產(chǎn)”等，是一個(gè)較為廣義的范疇。而現(xiàn)實(shí)中所稱的物業(yè)，應(yīng)是物業(yè)的一種狹義范疇。物業(yè)一詞自20世紀(jì)80年代從香港引入我國(guó)大陸，至今已近20年，但目前國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界、理論界及房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際工作部門和人

3、士對(duì)物業(yè)(狹義)的定義尚未形成一致的認(rèn)識(shí)。從已出版的國(guó)內(nèi)各類教材、報(bào)刊來(lái)看，對(duì)物業(yè)的理解不下十余種提法。從物業(yè)的概念中可以看出，一個(gè)完整的物業(yè)，應(yīng)至少包括以下幾個(gè)部分：(1)建筑物。包括房屋建筑、構(gòu)筑物(如橋梁、水塔等)、道路、碼頭等。(2)設(shè)備。指配套的專用機(jī)械、電氣等設(shè)備。如電梯、空調(diào)、備用電源等。(3)設(shè)施。指配套的公用管、線、路。如上下水管、消防、強(qiáng)電(供變電等)、弱電(通訊、信號(hào)網(wǎng)絡(luò)等)、路燈，以及室外公建設(shè)施(如幼兒園、醫(yī)院

4、)等。(4)場(chǎng)地。指開(kāi)發(fā)待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、庭院、停車場(chǎng)等。物業(yè)可大可小，可以是群體建筑物，如住宅小區(qū)；也可以是單體建筑物，如高層住宅、寫字樓等。物業(yè)還可以分割，如大物業(yè)可以劃分為小物業(yè)，住宅小區(qū)物業(yè)可以劃分為幾個(gè)小的單體住宅樓物業(yè)等。國(guó)際上，物業(yè)是一個(gè)通用的習(xí)慣詞匯，與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)表達(dá)同一種含義。在我國(guó)，物業(yè)則有其約定俗成的內(nèi)涵，即主要指進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而不是我們通常所說(shuō)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的整個(gè)過(guò)程中的房

5、地產(chǎn)。從這個(gè)角度上看，物業(yè)與房地產(chǎn)是有區(qū)別的。完整地把握物業(yè)的概念，需要注意以下兩點(diǎn)：第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設(shè)備、設(shè)施與場(chǎng)地等。如果沒(méi)有建筑物，而是單獨(dú)的設(shè)備、設(shè)施或是單獨(dú)的場(chǎng)地(如空地)，就不能稱其為物業(yè)，至少不能稱其為物業(yè)管理中2的物業(yè)。第二，物業(yè)管理中的物業(yè)(適用于住宅小區(qū))主要是物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施。其中，建筑物共同部位主要包括樓蓋、屋頂、梁、柱、

6、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳等。房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車棚、停車場(chǎng)等。規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施包括網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。業(yè)主自用物業(yè)建筑物

7、和自用設(shè)備通常不是物業(yè)管理的范疇，除非經(jīng)過(guò)單獨(dú)的委托，才能進(jìn)入物業(yè)管理的范圍。所謂自用物業(yè)建筑物部分和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)等。對(duì)于住宅，就是住宅的內(nèi)部(不含公共部分)；對(duì)于寫字間，就是寫字間的內(nèi)部(不含公共部分)。了解物業(yè)的概念和組成，對(duì)于搞好物業(yè)管理，處理物業(yè)管理的相關(guān)問(wèn)題，以及參與物業(yè)管理市場(chǎng)等都具有重要的意義。首先，對(duì)物業(yè)公司而言，弄清物業(yè)的概念及組成，就能全面地衡量自己將要或

8、正要管理的物業(yè)的情況，從而作出管理或不管理的決定。另外，物業(yè)公司也能正確地行使自己的管理權(quán)利和義務(wù)，既不漏掉該管的部分，如停車場(chǎng)、庭院等；又不去管理不屬于自己管理的部分，如業(yè)主自用房屋內(nèi)部(除非業(yè)主特約)。同時(shí)，又可根據(jù)目前我國(guó)物業(yè)的管理情況，適時(shí)擴(kuò)大自己的管理業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)拓自己的視野。目前，不少物業(yè)公司在沒(méi)有弄清自己所管物業(yè)范圍的情況下，盲目地去進(jìn)行管理。如有些業(yè)主并沒(méi)有委托給物業(yè)公司，如房屋裝修，物業(yè)公司卻把它作為一

9、件管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)來(lái)抓，到頭來(lái)不但沒(méi)有收到業(yè)主為此支付的管理費(fèi)用，而且還因管不好、管不了而引起業(yè)主的不滿，惹了很多麻煩，甚至導(dǎo)致物業(yè)公司自身信譽(yù)的下降，實(shí)在是得不償失的。其次，對(duì)業(yè)主或使用人而言，了解物業(yè)的概念和組成，就能正確地看待物業(yè)公司的管理，放棄那種認(rèn)為自己的物業(yè)只是建筑物本身(實(shí)際上，共用部分并非單個(gè)人所有)，公共部分管理與己無(wú)關(guān)的錯(cuò)誤觀念，積極參與到物業(yè)的民主管理中來(lái)。同時(shí)，業(yè)主還能根據(jù)物業(yè)的組成情況，嚴(yán)格監(jiān)督物業(yè)公司的管理活