中原地產(chǎn)培訓(xùn)(46)頁

1、首先，讓我的報告從一個錘子開始,對于錘子的兩種解釋,（1）由兩部分組成，錘子把和錘子頭，錘子把通常為木質(zhì)，錘子頭通常為鑄鐵或者不銹鋼,（2）一種用來錘東西的工具,創(chuàng)新的根本，就是回歸本源,存在主義的基本概念之一——異化,第一步：產(chǎn)生錘東西的需要,第二步：有人發(fā)明了第一個錘子,第三步：這個錘子得到廣泛認可,第四步：從此，人們把這種形狀的東西統(tǒng)一叫做錘子,,,,低層次創(chuàng)新：改變錘子頭的形狀——圓頭錘子、方頭錘子,高層次創(chuàng)新：

2、 忘記錘子頭的形狀——回歸本源，回溯到“錘東西的需要”上面去,——海德格爾,房地產(chǎn)的本源，就是回歸到人的居住需求上去,——吳愛吾,第一步：產(chǎn)生居住的需要,第二步：有人造出第一棟房子,第三步：這種房子受到廣泛認可,第四步：從此，人們把這種東西統(tǒng)一叫做“房子”,,,,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，本質(zhì)上是源于人類對于更美好生活的向往和不斷追求,混居,空間的分割,功能的分割,房間的分割,套間的分割,地點的分割,時間的分割,（原始狀態(tài)）,（開

3、始出現(xiàn)房間的概念）,（功能房獨立）,（房間開始獨立）,（進入高級狀態(tài)）,（進入多套房時代）,（？）,,,,,,,下面，我們就從人的幾個基本需求層面去重新認識房子,不要以為我會講馬斯洛需求層次理論,我沒有那么老土,一個成功人士一生需要擁有的五套房子,,第一套：一周居住五天的房子,,,,,,,,代表符號,城市中心,Add Your Text,Add Your Text,,,,,,,現(xiàn)代風(fēng)格外立面玻璃、金屬材料,配套：大型超市,娛樂方式

4、：酒吧、咖啡廳,交通：方便的公共交通,方便的生活服務(wù),案例一：杭州·綠城·深藍廣場,,三角形的“雞肋”地塊,全玻璃幕墻,三角形的酒店,住宅大堂,五星級內(nèi)飾,房產(chǎn)品在本質(zhì)上是一種居住的生活狀態(tài)，進而是一種生活氛圍，而建筑僅僅是表達場景的一種手段 ——綠城集團,特色符號,全玻璃外墻住宅外立面,五星級酒店式服務(wù),總統(tǒng)套房等級內(nèi)飾,商業(yè)內(nèi)街設(shè)計,你給我設(shè)計一棟五星級酒店，里面全是總統(tǒng)套間——綠城副總,第二套：一周居住兩天的房

5、子,,,,,,,,代表符號,自然景觀（不一定有強勢資源）,Add Your Text,Add Your Text,,,,,,,樸實外立面、石材極度重視園林打造,配套：小型生活超市,娛樂方式：爬山、釣魚,交通：方便的公路交通,“隱形”物管,十七英里,棠樾,天麓,。。。。。。,第三套：一個月居住一次的房子——Resort,,,,,,,,代表符號,強勢自然景觀,Add Your Text,Add Your Text,,,,,,,藝術(shù)的

6、外立面,配套：小而全的生活配套如小鎮(zhèn)一般精致的商業(yè)街,娛樂方式：水上活動 戶外活動,交通：方便但通常較遠 的公路交通,靈活的物管方式,巽寮灣：金融街首個標志性項目，總建筑面積將近2000萬平米，超大旅游度假綜合項目,項目概況位置：惠東縣稔山巽寮轄區(qū)占地面積：2400萬平方米總建筑面積：1920萬平方米容積率：0.8；綠化率：75% 資源：沙灘 、海景、山景開發(fā)商：金

7、融街惠州置業(yè)有限公司,金海灣作為金融街控股到南中國海的首個標志性項目，投資逾100億，打造集合星級酒店、度假公寓、別墅、商業(yè)、餐飲、高爾夫、游艇碼頭等綜合設(shè)施的旅游地產(chǎn)項目,紅樹林生態(tài)保護觀光區(qū),濱海休閑新市鎮(zhèn),低密度高尚度假休閑區(qū),資源整合：利用天然的海、山體、沙灘資源，打造出星級酒店、度假公寓、別墅，以及商業(yè)、餐飲、球場、游艇碼頭等娛樂設(shè)施,項目擁有24平方米公里的控制版圖，11公里長的沙灘，16公里的海岸線，60畝紅樹林，99個大

8、大小小的洲島，8個月形海灣，百米內(nèi)水深不超過2米的海水浴場,南區(qū)五星級酒店群落中的喜來登酒店于2006年開工建設(shè)，2008年5月對外營業(yè)；,項目利用天然的海、山體、沙灘資源，打造出星級酒店、度假公寓、別墅，以及商業(yè)、餐飲、球場、游艇碼頭等娛樂設(shè)施，拓展高爾夫、游艇、帆船等山地運動、水上運動等戶外運動項目；中區(qū)民俗文化村、購物中心、酒吧街預(yù)計于2012年完工；,喜來登酒店,推售情況：以投資型小戶型公寓和觀海別墅（雙拼別墅占5成以上）為主

9、，現(xiàn)只剩4套別墅，銷售情況良好,各期物業(yè)推售詳情：一期：兩棟酒店式公寓，08年5月推出，距沙灘60米，共442戶 ；58~85 ㎡ 一房，均價8000元/平米，已售罄：二期：32棟海灘別墅，09年8月推出，180 ㎡聯(lián)排20套，價格1.9萬，獨棟12套，價格2.1~3萬元/ ㎡，面積368~430 ㎡，剩四套；三期：3棟酒店式公寓，09年10月推出，共391戶，面積70~90 ㎡，80%一房，20%兩房，價格區(qū)間7000多-900

10、0多，已售罄；,首期物業(yè)“鳳池島” ：位于整個金海灣區(qū)域“陽光之都”的中區(qū)，由公寓、小高層、別墅組成；占地面積10萬㎡ ，建筑面積13萬㎡ ；,別墅外立面,公寓外立面,產(chǎn)品：首期產(chǎn)品以小戶型度假公寓為主，全套間設(shè)計，精裝修入住，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式,產(chǎn)品特點： 小戶型、精裝修、全套間、大露臺設(shè)置，淋漓展現(xiàn)度假風(fēng)情；度假公寓經(jīng)營方式： 70年產(chǎn)權(quán)，自由產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式，是否將物業(yè)交由物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營由業(yè)主自愿；年平均4%~5%

11、收益率，業(yè)主免費入住30天，入住時間自由選擇；,一期酒店式公寓,第四套：一年居住一次的房子,,,,,,,,代表符號,極度強勢自然景觀（具有不可替代性）,Add Your Text,Add Your Text,,,,,,,以木材料居多，熱帶亞熱帶風(fēng)格外立面,配套：“造城”式配套,娛樂方式：高爾夫、出海,交通：較為不重要,“管家式”物管,案例借鑒,案例四:海南·雅居樂清水灣——你的清水灣，你的第二人生,同屬東線海景區(qū)資源大盤

12、,面臨著相似的客戶群體,有著相似的物業(yè)組合,在整個海南市場運營比較成功，有參考借鑒之處,案例借鑒,借鑒點1：通過高品質(zhì)的園林打造和營銷中心大氣的對稱設(shè)計，營造出了客戶的尊貴感，形成了自己的競爭區(qū)隔,大氣的營銷中心設(shè)計,高品質(zhì)的園林打造,案例借鑒,借鑒點2：通過將營銷中心海緣化、海景樣板房的打造拉近了客戶與海的距離，將一線海景轉(zhuǎn)化為“來海南看真正的?！钡莫毺刭u點,營銷中心與海的零距離拉近了客戶的海的深層體驗感,海景樣板房,案例借鑒,借鑒點

13、3：概念創(chuàng)新，文化植入，以未來“樂活”海岸小鎮(zhèn)的生活概念，挖掘出“你的第二人生”，震撼了市場，引起了圈層共鳴,第二人生：,在海南清水灣項目里，雅居樂提出了第二人生的營銷概念，在海邊擁有一處屬于自己的私人空間，除了可以享受這樣如畫卷般的生活，還蘊含著更多的含義,樂活小鎮(zhèn)：,樂活這個詞源自英文縮寫LOHAS，原意為健康，快樂，綠色的生活方式。在上個世紀末，許多富裕階層經(jīng)歷了過度消費的空虛之后，經(jīng)過反思，形成了這種崇尚環(huán)保，追求健康的生活理念

14、,,,,,,,第一步,營銷中心、樣板房等都強化了對海的體驗；園林的展示強化了客戶的尊貴感,第二步,“樂活”海岸小鎮(zhèn)生活概念的植入，加深了海的文化內(nèi)涵,“來海南看真正的海”,“你的第二人生”,案例借鑒,啟示：從早期的硬件植入到后期的文化植入，從品質(zhì)感、體驗感突破，最后打造客戶身份的精神符號，對本項目有很大的借鑒意義,案例五：卡森·博鰲·亞洲灣,1級土地與海資源最近，規(guī)劃為大面積的海景別墅2級土地規(guī)劃為6棟高層海景

15、酒店式公寓和酒店3級土地離海資源最遠，規(guī)劃為島嶼別墅，依托人工打造成，提升產(chǎn)品價值，拉伸內(nèi)部產(chǎn)品的均好性4級土地是項目內(nèi)部競爭力最低的地塊，由于受東側(cè)其它項目的干擾，海景資源價值最低，必須靠內(nèi)部價值打造拉升該地塊的產(chǎn)品競爭力,地塊價值層級劃分,按照地塊內(nèi)部與海資源的關(guān)系，可以將項目地塊分為4個層級,2塊其它項目酒店、公寓規(guī)劃用地對本項目造成嚴重干擾,,,資源條件：1.2公里的海岸線資源，為打造“看海、聽海、親?！钡臑I海公園提供了

16、條件,如何將海岸、沙灘、防護林等共建配套，轉(zhuǎn)化為小區(qū)業(yè)主休閑、放松、度假的濱海體驗公園，是提升項目自身價值的重要方向,,,1.2公里沙灘、海岸、防護林,我們對項目的自我認知,灣流會所,六島六居的領(lǐng)域感與整體開放布局鮮明對比，表達了項目“專屬”與“開放”兼?zhèn)涞脑O(shè)計理念,六島六居的私密島嶼居住空間,,,“專屬”,“開放”,通透的規(guī)劃布局，最大限度的利用了海景資源，中軸線景觀大道和濱海廣場增強了項目的尊貴感和開放性,VS,我們對項目的自我認知

17、,第五套：不知道什么時候去住的房子——“分時度假”概念,何為“分時度假”？,分時度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權(quán)分成若干個周次，按10至40年甚至更長的期限，以會員制的方式一次性出售給客戶，會員獲得每年到酒店或度假村住宿7天的一種休閑度假方式。并且通過交換服務(wù)系統(tǒng)會員把自己的客房使用權(quán)與其他會員異地客房使用權(quán)進行交換，以此實現(xiàn)低成本的到各地旅游度假的目的,分時度假概念具有兩重含義,一個是分

18、時使用權(quán)，一個是度假時段的交換,案例六：亞龍灣·人間天堂酒店，由三亞林業(yè)局和三亞亞龍灣云天熱帶森林公園有限公司合作開發(fā),亞龍灣熱帶天堂森林公園規(guī)劃圖,,,亞龍灣熱帶天堂森林公園,位于海南省三亞市亞龍灣國家旅游度假區(qū)?？偯娣e1506公頃，是三亞市第一個森林公園，是海南第一座濱海山地生態(tài)觀光兼生態(tài)度假型森林公園； 園區(qū)與亞龍灣國家旅游度假區(qū)形成強烈的差異、互補和互動，使亞龍灣真正形成了大景區(qū)的概念，填補了三亞森林生態(tài)旅游的空白

19、；建設(shè)分兩個階段進行。第一階段自06年至09年底，以生態(tài)觀光區(qū)域建設(shè)為主。已建成的有：游步道約8公里，游覽車道約14公里、 10多處觀光樓臺亭閣，主峰的山頂園區(qū)等及 “鳥巢”等。,總投資約19億元，著力打造亞龍灣標志性的綠色旅游品牌,項目市場定位是以中高收入人群和境外游客為主要客源，并自然生態(tài)游和高端山地雨林度假游為主打產(chǎn)品,亞龍灣大佛,鳥巢度假酒店,公園植被,過江龍索橋,蘭花谷,亞龍灣海景全貌,亞龍灣熱帶天堂森林公園的服務(wù)配套以餐飲

20、、SPA及特色度假酒店為主，生態(tài)與旅游休閑緊密結(jié)合,山頂公園地點： 森林公園主峰頂峰構(gòu)成： 龍文化廣場、滄海樓、足沐草堂 特色：以中國文化融會其中，為休閑觀光點,流云軒餐廳地點：流云軒養(yǎng)生餐廳坐落在亞龍灣熱帶天堂森林公園的最高處主營：黎苗風(fēng)味、野菜素齋、藥膳… 等養(yǎng)生美食,煙波亭酒吧地點：人間天堂集結(jié)地外過江龍索道西入口處主營：各式茶水，新鮮果汁，飲料，早餐零點，簡餐其他：涼亭外古樹參天，150

21、米索道直通鳥巢西區(qū)，索道可將亞龍灣全景盡收眼底,流云軒餐廳,山頂公園,煙波亭,亞龍灣熱帶森林公園在二期及三期建設(shè)中將包含3塊山地度假村用地，逐步完善公園休閑度假的功能,人間天堂鳥巢度假村位于亞龍灣森林公園內(nèi)，以原生態(tài)的天然建采為元素，以熱帶風(fēng)情為建筑風(fēng)格,地理位置：位于三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū)、伴山面海，建造手法國內(nèi)罕見?？头浚簱碛歇殫潉e墅及客房共142幢（套）建筑風(fēng)格：以原生態(tài)的天然建材為元素，以熱帶風(fēng)情為建筑風(fēng)格，質(zhì)樸建筑內(nèi)含奢

22、侈豪華。飲食：以養(yǎng)生、西餐、泰餐為主 管理：度假村項目建設(shè)向世界頂級森林度假項目看齊，引進當今最先進的跨國山地度假專業(yè)管理集團，打造超五星級的山地森林度假村。,度假村客房依山而建，管理設(shè)施和服務(wù)設(shè)施基本規(guī)劃在曾人為破壞的地帶,集結(jié)地房間分布圖,鳥巢東區(qū)房間分布圖,客房規(guī)劃：鳥巢客房：依循山嶺骨架，順勢根石脈絡(luò)，懸架鳥巢式木屋，是雨林龍圖極具個性的手筆。管理設(shè)施和服務(wù)設(shè)施基本規(guī)劃在曾人為破壞的地帶,,,,鳥巢西區(qū)房間分布圖,,,

23、度假村飲食以養(yǎng)生、西餐、泰餐為主，注重健康養(yǎng)生，讓客戶在欣賞山海景觀的同時品嘗美食,度假村除了餐飲之外，同時設(shè)有車隊、游泳池、會議廳、SPA、臺球廳等多種休閑、商務(wù)配套設(shè)施,度假村配套服務(wù),,路虎車隊：提供接送服務(wù)、包車服務(wù)，司機全部為女司機游泳池：集結(jié)地/鳥巢西區(qū)/鳥巢東區(qū)分別有四個泳池會議廳：滿足高端會議的需求，提供各種不同標準的會議場地。SPA：專業(yè)按摩技師為客人服務(wù)，此按摩理療可以在別墅和戶外亭子中進行臺球室：54平方米

24、,鳥巢度假村客房包括集結(jié)地及老鷹區(qū)、大雁區(qū)、孔雀區(qū)、喜鵲區(qū)、白鷺區(qū)客房，各具特色,集結(jié)地（共20間）：是項目度假村極具特色風(fēng)格的客房，所有客房均為半敞開式帳篷房,規(guī)格房間面積為25㎡ 露臺面積4-5㎡房間均為1.8×2M的大床。具體房型及景色（共20間）集結(jié)地為半敞開式帳篷房；房間內(nèi)均提供大型的保險箱方便客人存放物品；在露臺可欣賞到原生態(tài)熱帶雨林、亞龍灣海景、市景、野豬島、市景、高爾夫球場、鹿回頭等景觀。門市

25、價￥1500（預(yù)訂價￥750）,,集結(jié)地設(shè)有一處零售商場商場，為戶外運動愛好者提供攀巖、越野裝備以及森林公園紀念品,規(guī)格房間面積為57㎡, 陽臺面積為20㎡,泡池1.76㎡×H0.65M。具體房型及景色（共21間）有大床和雙床可供選擇。房間三面環(huán)窗,躺在床上就可觀賞到廣闊海景、草木青蔥，有種歸隱山林的氛?？腿颂稍陉柵_的泡池內(nèi),充分享受林間日光浴,聆聽林間鳥蟲鳴叫。自然木地板，兩個盥洗臺和獨立的淋浴及衛(wèi)生間。門市

26、價￥5000（預(yù)訂價￥1720）,老鷹區(qū)客房（共21間）：該類客房為懸架木屋，房間三面環(huán)窗，并配有獨立泡池,大雁區(qū)客房（共33間）：該區(qū)域房間景色不同于其他房型，可以看到森林公園、海棠灣及蜈支洲島全景,規(guī)格房間面積為72㎡，每棟房間帶后花園并帶泡池3.3㎡×H0.58M門市價￥5000（預(yù)訂價￥1720）,具體房型及景色（共33間）有大床和雙床可供選擇,獨立的淋浴間和及兩個盥洗臺，獨立衣柜及行李區(qū)都有寬闊的空間該

27、區(qū)域房間景色不同于其他房型，不僅可觀賞到青山綠樹，還可以看到海棠灣及蜈支洲島全景寬廣的陽臺搭配戶外織布床墊,舒適的躺床、躺椅客人可陽臺上享受海景、山景,,孔雀區(qū)客房（共38間）：以獨特的建筑造型，構(gòu)成360度景觀，目前該區(qū)域客房仍在建設(shè)中,規(guī)格房間面積為61㎡，全圓型房配大圓床，床的規(guī)格：2.2*2.2M內(nèi)設(shè)泡池3.5㎡×H 0.65M具體房型及景色（共38間）獨特房型設(shè)計可360度觀山景、海景寬敞的露臺面向大海

28、可由房間直接進入泡池,,喜鵲區(qū)客房（9間）及白鷺區(qū)客房（6間）：戶型結(jié)構(gòu)相似，客房功能區(qū)域較多，后者更帶獨立泳池,,喜鵲區(qū)客房,規(guī)格92㎡，內(nèi)設(shè)室內(nèi)游泳池25.5㎡×H 1.27M，床的規(guī)格：2.2*2M(大床)具體房型及景色（共6間）白鷺區(qū)房型基本與喜鵲區(qū)相同，不同之處有寬敞游泳池，池邊配有餐椅和床墊供客人休憩獨立擁有26平方米左右的泳池,規(guī)格房間面積為69㎡，泡池2.6㎡×H0.5M  ，