中原地產(chǎn)培訓(xùn)(46)頁(yè)

1、首先，讓我的報(bào)告從一個(gè)錘子開(kāi)始,對(duì)于錘子的兩種解釋,（1）由兩部分組成，錘子把和錘子頭，錘子把通常為木質(zhì)，錘子頭通常為鑄鐵或者不銹鋼,（2）一種用來(lái)錘東西的工具,創(chuàng)新的根本，就是回歸本源,存在主義的基本概念之一——異化,第一步：產(chǎn)生錘東西的需要,第二步：有人發(fā)明了第一個(gè)錘子,第三步：這個(gè)錘子得到廣泛認(rèn)可,第四步：從此，人們把這種形狀的東西統(tǒng)一叫做錘子,,,,低層次創(chuàng)新：改變錘子頭的形狀——圓頭錘子、方頭錘子,高層次創(chuàng)新：

2、 忘記錘子頭的形狀——回歸本源，回溯到“錘東西的需要”上面去,——海德格爾,房地產(chǎn)的本源，就是回歸到人的居住需求上去,——吳愛(ài)吾,第一步：產(chǎn)生居住的需要,第二步：有人造出第一棟房子,第三步：這種房子受到廣泛認(rèn)可,第四步：從此，人們把這種東西統(tǒng)一叫做“房子”,,,,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，本質(zhì)上是源于人類(lèi)對(duì)于更美好生活的向往和不斷追求,混居,空間的分割,功能的分割,房間的分割,套間的分割,地點(diǎn)的分割,時(shí)間的分割,（原始狀態(tài)）,（開(kāi)

3、始出現(xiàn)房間的概念）,（功能房獨(dú)立）,（房間開(kāi)始獨(dú)立）,（進(jìn)入高級(jí)狀態(tài)）,（進(jìn)入多套房時(shí)代）,（？）,,,,,,,下面，我們就從人的幾個(gè)基本需求層面去重新認(rèn)識(shí)房子,不要以為我會(huì)講馬斯洛需求層次理論,我沒(méi)有那么老土,一個(gè)成功人士一生需要擁有的五套房子,,第一套：一周居住五天的房子,,,,,,,,代表符號(hào),城市中心,Add Your Text,Add Your Text,,,,,,,現(xiàn)代風(fēng)格外立面玻璃、金屬材料,配套：大型超市,娛樂(lè)方式

4、：酒吧、咖啡廳,交通：方便的公共交通,方便的生活服務(wù),案例一：杭州·綠城·深藍(lán)廣場(chǎng),,三角形的“雞肋”地塊,全玻璃幕墻,三角形的酒店,住宅大堂,五星級(jí)內(nèi)飾,房產(chǎn)品在本質(zhì)上是一種居住的生活狀態(tài)，進(jìn)而是一種生活氛圍，而建筑僅僅是表達(dá)場(chǎng)景的一種手段 ——綠城集團(tuán),特色符號(hào),全玻璃外墻住宅外立面,五星級(jí)酒店式服務(wù),總統(tǒng)套房等級(jí)內(nèi)飾,商業(yè)內(nèi)街設(shè)計(jì),你給我設(shè)計(jì)一棟五星級(jí)酒店，里面全是總統(tǒng)套間——綠城副總,第二套：一周居住兩天的房

5、子,,,,,,,,代表符號(hào),自然景觀（不一定有強(qiáng)勢(shì)資源）,Add Your Text,Add Your Text,,,,,,,樸實(shí)外立面、石材極度重視園林打造,配套：小型生活超市,娛樂(lè)方式：爬山、釣魚(yú),交通：方便的公路交通,“隱形”物管,十七英里,棠樾,天麓,。。。。。。,第三套：一個(gè)月居住一次的房子——Resort,,,,,,,,代表符號(hào),強(qiáng)勢(shì)自然景觀,Add Your Text,Add Your Text,,,,,,,藝術(shù)的

6、外立面,配套：小而全的生活配套如小鎮(zhèn)一般精致的商業(yè)街,娛樂(lè)方式：水上活動(dòng) 戶(hù)外活動(dòng),交通：方便但通常較遠(yuǎn) 的公路交通,靈活的物管方式,巽寮灣：金融街首個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，總建筑面積將近2000萬(wàn)平米，超大旅游度假綜合項(xiàng)目,項(xiàng)目概況位置：惠東縣稔山巽寮轄區(qū)占地面積：2400萬(wàn)平方米總建筑面積：1920萬(wàn)平方米容積率：0.8；綠化率：75% 資源：沙灘 、海景、山景開(kāi)發(fā)商：金

7、融街惠州置業(yè)有限公司,金海灣作為金融街控股到南中國(guó)海的首個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，投資逾100億，打造集合星級(jí)酒店、度假公寓、別墅、商業(yè)、餐飲、高爾夫、游艇碼頭等綜合設(shè)施的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,紅樹(shù)林生態(tài)保護(hù)觀光區(qū),濱海休閑新市鎮(zhèn),低密度高尚度假休閑區(qū),資源整合：利用天然的海、山體、沙灘資源，打造出星級(jí)酒店、度假公寓、別墅，以及商業(yè)、餐飲、球場(chǎng)、游艇碼頭等娛樂(lè)設(shè)施,項(xiàng)目擁有24平方米公里的控制版圖，11公里長(zhǎng)的沙灘，16公里的海岸線(xiàn)，60畝紅樹(shù)林，99個(gè)大

8、大小小的洲島，8個(gè)月形海灣，百米內(nèi)水深不超過(guò)2米的海水浴場(chǎng),南區(qū)五星級(jí)酒店群落中的喜來(lái)登酒店于2006年開(kāi)工建設(shè)，2008年5月對(duì)外營(yíng)業(yè)；,項(xiàng)目利用天然的海、山體、沙灘資源，打造出星級(jí)酒店、度假公寓、別墅，以及商業(yè)、餐飲、球場(chǎng)、游艇碼頭等娛樂(lè)設(shè)施，拓展高爾夫、游艇、帆船等山地運(yùn)動(dòng)、水上運(yùn)動(dòng)等戶(hù)外運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目；中區(qū)民俗文化村、購(gòu)物中心、酒吧街預(yù)計(jì)于2012年完工；,喜來(lái)登酒店,推售情況：以投資型小戶(hù)型公寓和觀海別墅（雙拼別墅占5成以上）為主

9、，現(xiàn)只剩4套別墅，銷(xiāo)售情況良好,各期物業(yè)推售詳情：一期：兩棟酒店式公寓，08年5月推出，距沙灘60米，共442戶(hù) ；58~85 ㎡ 一房，均價(jià)8000元/平米，已售罄：二期：32棟海灘別墅，09年8月推出，180 ㎡聯(lián)排20套，價(jià)格1.9萬(wàn)，獨(dú)棟12套，價(jià)格2.1~3萬(wàn)元/ ㎡，面積368~430 ㎡，剩四套；三期：3棟酒店式公寓，09年10月推出，共391戶(hù)，面積70~90 ㎡，80%一房，20%兩房，價(jià)格區(qū)間7000多-900

10、0多，已售罄；,首期物業(yè)“鳳池島” ：位于整個(gè)金海灣區(qū)域“陽(yáng)光之都”的中區(qū)，由公寓、小高層、別墅組成；占地面積10萬(wàn)㎡ ，建筑面積13萬(wàn)㎡ ；,別墅外立面,公寓外立面,產(chǎn)品：首期產(chǎn)品以小戶(hù)型度假公寓為主，全套間設(shè)計(jì)，精裝修入住，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)方式,產(chǎn)品特點(diǎn)： 小戶(hù)型、精裝修、全套間、大露臺(tái)設(shè)置，淋漓展現(xiàn)度假風(fēng)情；度假公寓經(jīng)營(yíng)方式： 70年產(chǎn)權(quán)，自由產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)方式，是否將物業(yè)交由物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)由業(yè)主自愿；年平均4%~5%

11、收益率，業(yè)主免費(fèi)入住30天，入住時(shí)間自由選擇；,一期酒店式公寓,第四套：一年居住一次的房子,,,,,,,,代表符號(hào),極度強(qiáng)勢(shì)自然景觀（具有不可替代性）,Add Your Text,Add Your Text,,,,,,,以木材料居多，熱帶亞熱帶風(fēng)格外立面,配套：“造城”式配套,娛樂(lè)方式：高爾夫、出海,交通：較為不重要,“管家式”物管,案例借鑒,案例四:海南·雅居樂(lè)清水灣——你的清水灣，你的第二人生,同屬東線(xiàn)海景區(qū)資源大盤(pán)

12、,面臨著相似的客戶(hù)群體,有著相似的物業(yè)組合,在整個(gè)海南市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)比較成功，有參考借鑒之處,案例借鑒,借鑒點(diǎn)1：通過(guò)高品質(zhì)的園林打造和營(yíng)銷(xiāo)中心大氣的對(duì)稱(chēng)設(shè)計(jì)，營(yíng)造出了客戶(hù)的尊貴感，形成了自己的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔,大氣的營(yíng)銷(xiāo)中心設(shè)計(jì),高品質(zhì)的園林打造,案例借鑒,借鑒點(diǎn)2：通過(guò)將營(yíng)銷(xiāo)中心海緣化、海景樣板房的打造拉近了客戶(hù)與海的距離，將一線(xiàn)海景轉(zhuǎn)化為“來(lái)海南看真正的?！钡莫?dú)特賣(mài)點(diǎn),營(yíng)銷(xiāo)中心與海的零距離拉近了客戶(hù)的海的深層體驗(yàn)感,海景樣板房,案例借鑒,借鑒點(diǎn)

13、3：概念創(chuàng)新，文化植入，以未來(lái)“樂(lè)活”海岸小鎮(zhèn)的生活概念，挖掘出“你的第二人生”，震撼了市場(chǎng)，引起了圈層共鳴,第二人生：,在海南清水灣項(xiàng)目里，雅居樂(lè)提出了第二人生的營(yíng)銷(xiāo)概念，在海邊擁有一處屬于自己的私人空間，除了可以享受這樣如畫(huà)卷般的生活，還蘊(yùn)含著更多的含義,樂(lè)活小鎮(zhèn)：,樂(lè)活這個(gè)詞源自英文縮寫(xiě)LOHAS，原意為健康，快樂(lè)，綠色的生活方式。在上個(gè)世紀(jì)末，許多富裕階層經(jīng)歷了過(guò)度消費(fèi)的空虛之后，經(jīng)過(guò)反思，形成了這種崇尚環(huán)保，追求健康的生活理念

14、,,,,,,,第一步,營(yíng)銷(xiāo)中心、樣板房等都強(qiáng)化了對(duì)海的體驗(yàn)；園林的展示強(qiáng)化了客戶(hù)的尊貴感,第二步,“樂(lè)活”海岸小鎮(zhèn)生活概念的植入，加深了海的文化內(nèi)涵,“來(lái)海南看真正的海”,“你的第二人生”,案例借鑒,啟示：從早期的硬件植入到后期的文化植入，從品質(zhì)感、體驗(yàn)感突破，最后打造客戶(hù)身份的精神符號(hào)，對(duì)本項(xiàng)目有很大的借鑒意義,案例五：卡森·博鰲·亞洲灣,1級(jí)土地與海資源最近，規(guī)劃為大面積的海景別墅2級(jí)土地規(guī)劃為6棟高層海景

15、酒店式公寓和酒店3級(jí)土地離海資源最遠(yuǎn)，規(guī)劃為島嶼別墅，依托人工打造成，提升產(chǎn)品價(jià)值，拉伸內(nèi)部產(chǎn)品的均好性4級(jí)土地是項(xiàng)目?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力最低的地塊，由于受東側(cè)其它項(xiàng)目的干擾，海景資源價(jià)值最低，必須靠?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值打造拉升該地塊的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,地塊價(jià)值層級(jí)劃分,按照地塊內(nèi)部與海資源的關(guān)系，可以將項(xiàng)目地塊分為4個(gè)層級(jí),2塊其它項(xiàng)目酒店、公寓規(guī)劃用地對(duì)本項(xiàng)目造成嚴(yán)重干擾,,,資源條件：1.2公里的海岸線(xiàn)資源，為打造“看海、聽(tīng)海、親?！钡臑I海公園提供了

16、條件,如何將海岸、沙灘、防護(hù)林等共建配套，轉(zhuǎn)化為小區(qū)業(yè)主休閑、放松、度假的濱海體驗(yàn)公園，是提升項(xiàng)目自身價(jià)值的重要方向,,,1.2公里沙灘、海岸、防護(hù)林,我們對(duì)項(xiàng)目的自我認(rèn)知,灣流會(huì)所,六島六居的領(lǐng)域感與整體開(kāi)放布局鮮明對(duì)比，表達(dá)了項(xiàng)目“專(zhuān)屬”與“開(kāi)放”兼?zhèn)涞脑O(shè)計(jì)理念,六島六居的私密島嶼居住空間,,,“專(zhuān)屬”,“開(kāi)放”,通透的規(guī)劃布局，最大限度的利用了海景資源，中軸線(xiàn)景觀大道和濱海廣場(chǎng)增強(qiáng)了項(xiàng)目的尊貴感和開(kāi)放性,VS,我們對(duì)項(xiàng)目的自我認(rèn)知

17、,第五套：不知道什么時(shí)候去住的房子——“分時(shí)度假”概念,何為“分時(shí)度假”？,分時(shí)度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權(quán)分成若干個(gè)周次，按10至40年甚至更長(zhǎng)的期限，以會(huì)員制的方式一次性出售給客戶(hù)，會(huì)員獲得每年到酒店或度假村住宿7天的一種休閑度假方式。并且通過(guò)交換服務(wù)系統(tǒng)會(huì)員把自己的客房使用權(quán)與其他會(huì)員異地客房使用權(quán)進(jìn)行交換，以此實(shí)現(xiàn)低成本的到各地旅游度假的目的,分時(shí)度假概念具有兩重含義,一個(gè)是分

18、時(shí)使用權(quán)，一個(gè)是度假時(shí)段的交換,案例六：亞龍灣·人間天堂酒店，由三亞林業(yè)局和三亞亞龍灣云天熱帶森林公園有限公司合作開(kāi)發(fā),亞龍灣熱帶天堂森林公園規(guī)劃圖,,,亞龍灣熱帶天堂森林公園,位于海南省三亞市亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)?？偯娣e1506公頃，是三亞市第一個(gè)森林公園，是海南第一座濱海山地生態(tài)觀光兼生態(tài)度假型森林公園； 園區(qū)與亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)形成強(qiáng)烈的差異、互補(bǔ)和互動(dòng)，使亞龍灣真正形成了大景區(qū)的概念，填補(bǔ)了三亞森林生態(tài)旅游的空白

19、；建設(shè)分兩個(gè)階段進(jìn)行。第一階段自06年至09年底，以生態(tài)觀光區(qū)域建設(shè)為主。已建成的有：游步道約8公里，游覽車(chē)道約14公里、 10多處觀光樓臺(tái)亭閣，主峰的山頂園區(qū)等及 “鳥(niǎo)巢”等。,總投資約19億元，著力打造亞龍灣標(biāo)志性的綠色旅游品牌,項(xiàng)目市場(chǎng)定位是以中高收入人群和境外游客為主要客源，并自然生態(tài)游和高端山地雨林度假游為主打產(chǎn)品,亞龍灣大佛,鳥(niǎo)巢度假酒店,公園植被,過(guò)江龍索橋,蘭花谷,亞龍灣海景全貌,亞龍灣熱帶天堂森林公園的服務(wù)配套以餐飲

20、、SPA及特色度假酒店為主，生態(tài)與旅游休閑緊密結(jié)合,山頂公園地點(diǎn)： 森林公園主峰頂峰構(gòu)成： 龍文化廣場(chǎng)、滄海樓、足沐草堂 特色：以中國(guó)文化融會(huì)其中，為休閑觀光點(diǎn),流云軒餐廳地點(diǎn)：流云軒養(yǎng)生餐廳坐落在亞龍灣熱帶天堂森林公園的最高處主營(yíng)：黎苗風(fēng)味、野菜素齋、藥膳… 等養(yǎng)生美食,煙波亭酒吧地點(diǎn)：人間天堂集結(jié)地外過(guò)江龍索道西入口處主營(yíng)：各式茶水，新鮮果汁，飲料，早餐零點(diǎn)，簡(jiǎn)餐其他：涼亭外古樹(shù)參天，150

21、米索道直通鳥(niǎo)巢西區(qū)，索道可將亞龍灣全景盡收眼底,流云軒餐廳,山頂公園,煙波亭,亞龍灣熱帶森林公園在二期及三期建設(shè)中將包含3塊山地度假村用地，逐步完善公園休閑度假的功能,人間天堂鳥(niǎo)巢度假村位于亞龍灣森林公園內(nèi)，以原生態(tài)的天然建采為元素，以熱帶風(fēng)情為建筑風(fēng)格,地理位置：位于三亞亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)、伴山面海，建造手法國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)?？头浚簱碛歇?dú)棟別墅及客房共142幢（套）建筑風(fēng)格：以原生態(tài)的天然建材為元素，以熱帶風(fēng)情為建筑風(fēng)格，質(zhì)樸建筑內(nèi)含奢

22、侈豪華。飲食：以養(yǎng)生、西餐、泰餐為主 管理：度假村項(xiàng)目建設(shè)向世界頂級(jí)森林度假項(xiàng)目看齊，引進(jìn)當(dāng)今最先進(jìn)的跨國(guó)山地度假專(zhuān)業(yè)管理集團(tuán)，打造超五星級(jí)的山地森林度假村。,度假村客房依山而建，管理設(shè)施和服務(wù)設(shè)施基本規(guī)劃在曾人為破壞的地帶,集結(jié)地房間分布圖,鳥(niǎo)巢東區(qū)房間分布圖,客房規(guī)劃：鳥(niǎo)巢客房：依循山嶺骨架，順勢(shì)根石脈絡(luò)，懸架鳥(niǎo)巢式木屋，是雨林龍圖極具個(gè)性的手筆。管理設(shè)施和服務(wù)設(shè)施基本規(guī)劃在曾人為破壞的地帶,,,,鳥(niǎo)巢西區(qū)房間分布圖,,,

23、度假村飲食以養(yǎng)生、西餐、泰餐為主，注重健康養(yǎng)生，讓客戶(hù)在欣賞山海景觀的同時(shí)品嘗美食,度假村除了餐飲之外，同時(shí)設(shè)有車(chē)隊(duì)、游泳池、會(huì)議廳、SPA、臺(tái)球廳等多種休閑、商務(wù)配套設(shè)施,度假村配套服務(wù),,路虎車(chē)隊(duì)：提供接送服務(wù)、包車(chē)服務(wù)，司機(jī)全部為女司機(jī)游泳池：集結(jié)地/鳥(niǎo)巢西區(qū)/鳥(niǎo)巢東區(qū)分別有四個(gè)泳池會(huì)議廳：滿(mǎn)足高端會(huì)議的需求，提供各種不同標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)議場(chǎng)地。SPA：專(zhuān)業(yè)按摩技師為客人服務(wù)，此按摩理療可以在別墅和戶(hù)外亭子中進(jìn)行臺(tái)球室：54平方米

24、,鳥(niǎo)巢度假村客房包括集結(jié)地及老鷹區(qū)、大雁區(qū)、孔雀區(qū)、喜鵲區(qū)、白鷺區(qū)客房，各具特色,集結(jié)地（共20間）：是項(xiàng)目度假村極具特色風(fēng)格的客房，所有客房均為半敞開(kāi)式帳篷房,規(guī)格房間面積為25㎡ 露臺(tái)面積4-5㎡房間均為1.8×2M的大床。具體房型及景色（共20間）集結(jié)地為半敞開(kāi)式帳篷房；房間內(nèi)均提供大型的保險(xiǎn)箱方便客人存放物品；在露臺(tái)可欣賞到原生態(tài)熱帶雨林、亞龍灣海景、市景、野豬島、市景、高爾夫球場(chǎng)、鹿回頭等景觀。門(mén)市

25、價(jià)￥1500（預(yù)訂價(jià)￥750）,,集結(jié)地設(shè)有一處零售商場(chǎng)商場(chǎng)，為戶(hù)外運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者提供攀巖、越野裝備以及森林公園紀(jì)念品,規(guī)格房間面積為57㎡, 陽(yáng)臺(tái)面積為20㎡,泡池1.76㎡×H0.65M。具體房型及景色（共21間）有大床和雙床可供選擇。房間三面環(huán)窗,躺在床上就可觀賞到廣闊海景、草木青蔥，有種歸隱山林的氛?？腿颂稍陉?yáng)臺(tái)的泡池內(nèi),充分享受林間日光浴,聆聽(tīng)林間鳥(niǎo)蟲(chóng)鳴叫。自然木地板，兩個(gè)盥洗臺(tái)和獨(dú)立的淋浴及衛(wèi)生間。門(mén)市

26、價(jià)￥5000（預(yù)訂價(jià)￥1720）,老鷹區(qū)客房（共21間）：該類(lèi)客房為懸架木屋，房間三面環(huán)窗，并配有獨(dú)立泡池,大雁區(qū)客房（共33間）：該區(qū)域房間景色不同于其他房型，可以看到森林公園、海棠灣及蜈支洲島全景,規(guī)格房間面積為72㎡，每棟房間帶后花園并帶泡池3.3㎡×H0.58M門(mén)市價(jià)￥5000（預(yù)訂價(jià)￥1720）,具體房型及景色（共33間）有大床和雙床可供選擇,獨(dú)立的淋浴間和及兩個(gè)盥洗臺(tái)，獨(dú)立衣柜及行李區(qū)都有寬闊的空間該

27、區(qū)域房間景色不同于其他房型，不僅可觀賞到青山綠樹(shù)，還可以看到海棠灣及蜈支洲島全景寬廣的陽(yáng)臺(tái)搭配戶(hù)外織布床墊,舒適的躺床、躺椅客人可陽(yáng)臺(tái)上享受海景、山景,,孔雀區(qū)客房（共38間）：以獨(dú)特的建筑造型，構(gòu)成360度景觀，目前該區(qū)域客房仍在建設(shè)中,規(guī)格房間面積為61㎡，全圓型房配大圓床，床的規(guī)格：2.2*2.2M內(nèi)設(shè)泡池3.5㎡×H 0.65M具體房型及景色（共38間）獨(dú)特房型設(shè)計(jì)可360度觀山景、海景寬敞的露臺(tái)面向大海

28、可由房間直接進(jìn)入泡池,,喜鵲區(qū)客房（9間）及白鷺區(qū)客房（6間）：戶(hù)型結(jié)構(gòu)相似，客房功能區(qū)域較多，后者更帶獨(dú)立泳池,,喜鵲區(qū)客房,規(guī)格92㎡，內(nèi)設(shè)室內(nèi)游泳池25.5㎡×H 1.27M，床的規(guī)格：2.2*2M(大床)具體房型及景色（共6間）白鷺區(qū)房型基本與喜鵲區(qū)相同，不同之處有寬敞游泳池，池邊配有餐椅和床墊供客人休憩獨(dú)立擁有26平方米左右的泳池,規(guī)格房間面積為69㎡，泡池2.6㎡×H0.5M  ，