萬科成本管理經(jīng)驗(yàn)推廣報(bào)告(33)頁

1、萬科集團(tuán)成本管理部 劉石磊,萬科成本管理經(jīng)驗(yàn)推廣報(bào)告,,主要內(nèi)容,一、萬科成本管理的實(shí)踐二、萬科成本管理模式三、成本管理的幾點(diǎn)思考,,萬科成本管理的實(shí)踐,萬科成本管理重要?dú)v程回顧,1998年： 集團(tuán)“成本管理年”2000年： 集團(tuán)財(cái)務(wù)部設(shè)成本審算組，深圳地產(chǎn)改審算部為“成本管理部”2002年： 確定萬科成本管理目標(biāo)和宗旨2003年: 目標(biāo)成本管理＋責(zé)任成本管理＋作業(yè)成本管理的萬科成本管理模式確立。2004年： 深圳成立區(qū)

2、域成本管理部2005年： 首屆集團(tuán)造價(jià)研討會(huì)召開2006年： 萬科成本知識(shí)體系平臺(tái)搭建成型，啟動(dòng)工廠化成本研究2007年： 適應(yīng)新發(fā)展時(shí)期的成本管理方法論探索、制度完善、風(fēng)險(xiǎn)控制、信息化 平臺(tái)升級(jí)工作全面開展2007年： 集團(tuán)成本管理部成立,,成本管理目的及內(nèi)涵：,健康,合理,有序,成本管理應(yīng)符合制度要求，透明、規(guī)范，杜絕黑箱操作，摒棄個(gè)人利益的存在。并通過前溯管理與內(nèi)控，促進(jìn)公司相應(yīng)環(huán)節(jié)運(yùn)作的規(guī)范

3、性。,在科學(xué)、準(zhǔn)確的分析基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘成本管理空間，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客戶價(jià)值、帶來經(jīng)濟(jì)收益，控制、減少無效成本的發(fā)生。,通過精細(xì)化的成本管理，用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)提供決策依據(jù)，使可研成本測(cè)算、目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致，公司對(duì)成本的發(fā)生具有較強(qiáng)的事前控制能力。,萬科成本管理的實(shí)踐,,萬科成本管理的實(shí)踐,項(xiàng)目管理部,萬科一線公司成本管理部設(shè)置,組織架構(gòu)設(shè)置是工作開展的基礎(chǔ)。,,造價(jià)管理,產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性

4、,招標(biāo)管理,變更簽證管理,預(yù)結(jié)算管理,綜合成本體系,成本信息化,成本軟件,信息月報(bào),成本數(shù)據(jù)庫,,目標(biāo)成本,責(zé)任成本,無效成本,綜合成本,萬科成本管理的實(shí)踐,,“成本管理部”的定位,全員成本意識(shí)的推動(dòng)者 公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的保證者 貫穿項(xiàng)目始終，規(guī)范所有部門工作的隱形管理者 項(xiàng)目成本總體控制的組織者和最終成效的責(zé)任者,成本管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務(wù)部門。,萬科成本管理的實(shí)踐,,萬科成本管理實(shí)踐－管理鏈條,,,,成本數(shù)據(jù)分析

5、、無效成本分析,,,萬科成本管理實(shí)踐－可研成本,成本管理在可研階段的兩種工作模式：1、基于公司相關(guān)部門確定的方案進(jìn)行項(xiàng)目可研成本測(cè)算；2、從成本及盈利的角度提出產(chǎn)品組合選型的方案建議與意見；,您選擇哪一種？,,萬科成本管理實(shí)踐－目標(biāo)成本,目標(biāo)成本形成,新項(xiàng)目發(fā)展,規(guī)劃設(shè)計(jì),擴(kuò)初設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),施工組織與材料采購(gòu),竣工結(jié)算,可研成本,,目標(biāo)成本,動(dòng)態(tài)成本,結(jié)算成本分析,,,,,,,,,,,,,,,,目標(biāo)成本形成,目標(biāo)成本執(zhí)行,,

6、,,萬科成本管理實(shí)踐－目標(biāo)成本,目標(biāo)成本的兩個(gè)考核指標(biāo)----,目標(biāo)成本絕對(duì)變動(dòng)率； 目標(biāo)成本科目變動(dòng)率。,,萬科成本管理實(shí)踐－動(dòng)態(tài)成本,,,,,,1,2,3,4,及時(shí)了解項(xiàng)目成本狀況，為經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù),項(xiàng)目之間能夠有效對(duì)比,預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化，修正待發(fā)生成本應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,產(chǎn)品分?jǐn)?，了解每種產(chǎn)品成本狀況,動(dòng)態(tài)成本價(jià)值,動(dòng)態(tài)成本的管理價(jià)值,,動(dòng)態(tài)成本管理要求,,即時(shí)記錄 決策、合同、變更 、結(jié)算,系統(tǒng)分

7、解 各科目、各部門,動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè) 待發(fā)生成本、預(yù)計(jì)未來,復(fù)審核對(duì) 成本、財(cái)務(wù)定期核對(duì),及時(shí)通報(bào) 公司領(lǐng)導(dǎo)層、相關(guān)部門,,,,,,萬科成本管理實(shí)踐－動(dòng)態(tài)成本,,萬科成本管理實(shí)踐－責(zé)任成本,責(zé)任成本管理方式的實(shí)質(zhì)是---- 類似于工業(yè)企業(yè)的預(yù)算管理。 責(zé)任成本是目標(biāo)-動(dòng)態(tài)成本體系有效運(yùn)作的制度保證。,,無效成

8、本 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。,萬科成本管理實(shí)踐－無效成本,,管理原則,指導(dǎo)確定準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本 以數(shù)據(jù)為語言，展現(xiàn)公司費(fèi)用的浪費(fèi)情況 激發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層、全員的成本意識(shí) 清楚了解成本構(gòu)成，做到“心里有數(shù)” 推動(dòng)各部門提高專業(yè)能力、加強(qiáng)計(jì)劃管理,萬科成本管理實(shí)踐－無效成本,效果：“無效成本”成為相關(guān)部門的“口頭禪”；無效成本的總結(jié)深受公司領(lǐng)導(dǎo)

9、層的重視。,,,萬科成本管理實(shí)踐－成本信息管理,信息系統(tǒng)對(duì)萬科成本各項(xiàng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的高效運(yùn)作、對(duì)企業(yè)管理決策的重要支撐作用已經(jīng)被萬科十多年的信息化建設(shè)歷史所印證。萬科成本信息化的歷程： K3 -- EAS,,,,成本信息化,造價(jià)管理,A-housing平臺(tái),計(jì)價(jià)評(píng)標(biāo)系統(tǒng),成本管理軟件,成本數(shù)據(jù)庫,成本專業(yè)網(wǎng)站,前置知識(shí)體系,成本缺陷手冊(cè),成本信息月報(bào),課件培訓(xùn)體系,綜合成本,知識(shí)管理,合同管理系統(tǒng),萬科成本管理實(shí)踐－成本信息管

10、理,,萬科成本管理實(shí)踐－成本信息管理,萬科集團(tuán)使用的成本管理信息化軟件----K3,,萬科成本管理實(shí)踐－成本信息管理,,,,,,目標(biāo)成本,成本數(shù)據(jù)庫,招標(biāo),評(píng)標(biāo),動(dòng)態(tài)成本,合同,變更,資金計(jì)劃,,,,,,,責(zé)任成本,待發(fā)生成本,,,信息月報(bào),,測(cè)算模塊,借助EAS系統(tǒng)平臺(tái)形成的成本作業(yè)流程閉環(huán),,萬科成本管理實(shí)踐－成本信息管理,提升效率、規(guī)范管理、降低成本。,成本信息化所提供的價(jià)值：,造價(jià)管理,綜合成本,知識(shí)管理,,萬科成本管理實(shí)踐

11、－成本知識(shí)管理,,萬科成本管理實(shí)踐－成本知識(shí)管理,,萬科成本管理實(shí)踐－社會(huì)資源利用,現(xiàn)階段，萬科集團(tuán)各一線公司均加速、加大力度使用社會(huì)資源----造價(jià)咨詢公司： 預(yù)結(jié)算工作； 招標(biāo)工作； 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品管理； 經(jīng)濟(jì)性分析……,關(guān)鍵詞：合適、事務(wù)性工作、效率、價(jià)值,,新的環(huán)境與思考,,,成本管理的思考----新的環(huán)境,新的外部環(huán)境：一半是海水一半是火焰：人民幣升值、大眾投資意識(shí)崛起帶來的機(jī)遇與國(guó)家宏觀調(diào)控的壓力；房地產(chǎn)經(jīng)

12、營(yíng)環(huán)境變化：低成本低售價(jià)----低成本高售價(jià)----高成本高售價(jià)通貨膨脹：生產(chǎn)資料、人工的不斷大幅上漲建筑標(biāo)準(zhǔn)：更加嚴(yán)格規(guī)范的建筑、節(jié)能等標(biāo)準(zhǔn)……,,成本管理的思考----新的環(huán)境,新的內(nèi)部環(huán)境：快速的業(yè)務(wù)發(fā)展：工作量的劇增；人員能力稀釋：人力資源與業(yè)務(wù)發(fā)展的匹配度；工廠化時(shí)代的召喚：產(chǎn)品質(zhì)量、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、勞動(dòng)力要求的交集；精細(xì)化：粗放管理方式帶來的效率、效益雙低問題；效率：快速周轉(zhuǎn)與資金效率、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系；……,,成

13、本管理的思考,成本管理部工作的思考......,數(shù)據(jù)中心綜合能力管理方法價(jià)值創(chuàng)造,,,成本管理工作的思考,1、數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)事關(guān)決策，成為數(shù)據(jù)中心將是成本工作的主要方向：,主題詞：準(zhǔn)確、及時(shí),,成本管理工作的思考,2、綜合的專業(yè)能力綜合的專業(yè)能力是指：成本管理人員應(yīng)迅速?gòu)念A(yù)結(jié)算人員轉(zhuǎn)變成為綜合管理人員----多面手；資源整合者和管理者；標(biāo)準(zhǔn)化；,,成本管理工作的思考,3、管理方法 全員成本管理；