中海地產(chǎn)的成長與管理-組織、流程、管控(34)頁

1、組織、流程、管控,房地產(chǎn)企業(yè)的成長與管理,一、中海地產(chǎn)的成長,,1、銷售額,2、投資支出,3、新項目投資,,4、凈資產(chǎn),中海地產(chǎn)的成長,5、利潤,6、產(chǎn)業(yè)布局,項目：2000年6~8項目---2007年60個項目,,,杭州,,,,南京,,,,,深圳,,廣州,,,成都,,,長春,,,,珠海,,中山,,,佛山,,,,寧波,,沈陽,,,,大連,,,青島,,,西安,,,蘇州,二、組織的變更,,,,總經(jīng)理,工程部,合約部,設計部,地產(chǎn)部,人事部,

2、行政部,財務部,工程項目,地產(chǎn)項目,,,,,,,,,,,,,,,物業(yè)部,,助理總經(jīng)理,,助理總經(jīng)理,副總經(jīng)理,,行政公關部,公司董事長,公司總經(jīng)理,副總經(jīng)理,總會計師,設計總監(jiān),助理總經(jīng)理,助理總經(jīng)理,助理總經(jīng)理,人力資源部,財務部,設計管理部,投資策劃部,經(jīng)營銷售部,客戶服務中心,** 項目發(fā)展部,工程開發(fā)部,合約管理部,物資管理部,中海物業(yè)管理公司,** 項目發(fā)展部,** 項目發(fā)展部,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

3、,,,,,,,,,,副總經(jīng)理,,,副總經(jīng)理,**公司管理架構示意圖,經(jīng)營銷售部,,,,財務資金部,財務組,財務組,財務組,公司總經(jīng)理,副總經(jīng)理,設計總監(jiān),副總經(jīng)理,總會計師,經(jīng)營銷售部,營銷組,營銷組,營銷組,,,,,,,,,,,,,,,,,**項目發(fā)展部,**項目發(fā)展部,**項目發(fā)展部,工程開發(fā)部,工程組,工程組,,,,,,工程組,,,設計管理部,設計組,設計組,,,,設計組,物資管理部,物資組,物資組,,物資組,合約管理部,合約組,

4、合約組,,,,合約組,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,**公司項目發(fā)展部運作流程圖,,,,項目經(jīng)理,項目副經(jīng)理,項目助理經(jīng)理,電氣工程師,水暖工程師,土建裝飾工程師,主任工程師,土建裝飾工程師,設計管理部,營銷策劃部,合約管理部,發(fā)展管理部,裝飾監(jiān)工（臨時）,裝飾監(jiān)工（臨時）,裝飾監(jiān)工（臨時）,土建監(jiān)工（臨時）,土建監(jiān)工（臨時）,項目裝飾開始后增設裝飾工

5、 程師3-4名,結構施工階段增設到粗裝飾完成,主管建筑師,營銷策劃主管,合約主管,配套主管,專業(yè)建筑師,營銷策劃師,工料測量師,配套工程師,項目文員兼檔案員,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,**公司項目發(fā)展部組織架構,注：　　1．矩陣結構的動作－－矩陣中的**組人員有兩個上司：他們所屬職能部門的經(jīng)理和他們所工作的項目經(jīng)理。即項目對于作為其項目小組成員的職能人員的職能人員也擁有職權。一般地，項目經(jīng)理擁有對項目小組成

6、員行使有關項目目標達成的權利；職能經(jīng)理（部門經(jīng)理）擁有該等人員的晉升、式薪建議和年度評價等決策的責權?！　?．矩陣結構可以兼收職能部門化和產(chǎn)品部門化（項目化）的優(yōu)點，而避免各自的缺點。　　矩陣結構的優(yōu)點：促進一系列復雜而獨立的項目取得協(xié)調(diào)，同時又保留將職能專家組合一起所具有的經(jīng)濟性?！　【仃嚱Y構的缺點：造成一定的混亂，并隱藏著權利斗爭的傾向。當放棄了統(tǒng)一指揮原則，也就是在相當程度上增加了組織的模糊?；靵y存在于誰匯報工作方面，這種混

7、亂和模糊性反過來培植了權利斗爭的種子。因此職能經(jīng)理和項目經(jīng)理之間的關系通常并不是由規(guī)則和程序確定的，而是經(jīng)由兩者相互協(xié)商，而這就容易產(chǎn)生權利斗爭和溝通協(xié)調(diào)不足，造成混亂?！　?．公司目前的組織結構是從職能型向矩陣結構過渡?！　÷毮苄徒Y構的優(yōu)點：它能將職能專家組合在一起，可以減少所需人員，并促進專業(yè)化資源在各產(chǎn)品或項目間共享共用。其缺點燭難以協(xié)調(diào)各職能專家的活動，以便按時、按預算完成任務?！　‘a(chǎn)品部門化（項目化）的優(yōu)點?。捍龠M職能專

8、家的協(xié)調(diào)，以便按時、按預算目標完成任務，并明確各職能活動對特定產(chǎn)品或項目的責任?！　∑淙秉c：導致重復配置的高成本，且沒有人對專家技能的長遠開發(fā)負責，即只負責使用人員完成本產(chǎn)品或項目的目標。,即中海地產(chǎn)總部、區(qū)域事業(yè)部和地區(qū)公司，相應的組織架構見圖：,董事會,公司管理層,人力資源部,深圳地區(qū),行政公關部,發(fā)展管理部,物資采購部,營銷策劃中心,規(guī)劃設計中心,投資發(fā)展部,財務資金部,審計部,廣州地區(qū),中山地區(qū),佛山地區(qū),上海地區(qū),南京地區(qū),

9、蘇州地區(qū),北京地區(qū),長春地區(qū),沈陽地區(qū),,,,,,,,,營銷策劃中心,,,,,,成都地區(qū),西安地區(qū),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,寧波地區(qū),杭州地區(qū),,,,天津地區(qū),,,,,大連地區(qū),青島地區(qū),,,,重慶地區(qū),,,支援性人員,組織圖表的幾種形式：垂直式、水平式（扁平化）、功能分類法、市場劃分法（產(chǎn)品地域）事業(yè)部制，型格架構（矩陣式架構、強矩陣弱矩陣）,Mintybevg劃分有五種協(xié)調(diào)措施：,簡單式,機械法治

10、式,專業(yè)法治式,區(qū)域制度,專職移體,三、房地產(chǎn)企業(yè)管理流程,投資管理程序,投資發(fā)展部對項目進行評估，經(jīng)公司總理審定后，報投資決策委員會審議,項目經(jīng)營單位編制可靠性研究報告,投資發(fā)展部審批是否立項,項目經(jīng)營單位編寫項目建議，申請立項,投資決策委員會全面評估項目，形成投資決議,項目經(jīng)營單位擬定項目投資合同（協(xié)議），上報投資發(fā)展部,投資發(fā)展部、財務資金部審議項目投資合同（協(xié)議），提出修改意見，報公司總經(jīng)理審批,項目經(jīng)營單位簽訂項目投資合同（

11、協(xié)議）,,,,,,,,,填寫立項審批表,,填寫可研報告卡片和可研報告審批表,,投資發(fā)展部提出評估意見,,投資評審會議紀要,,,填寫投資合同審批表,項目經(jīng)營單位按公司有關規(guī)章制度經(jīng)營管理項目,項目經(jīng)營單位對項目實施過程中出項重大變化做出及時報告,投資發(fā)展部、財務資金部核實變化、評審對策、經(jīng)公司總經(jīng)理審定，報投資決策委員會,投資決策委員會做出應對策略決議,,,,,填寫預警報告審批表,,項目經(jīng)營單位實施應對策略,,應對策略決議

12、,,,,框內(nèi)為程序性執(zhí)行步驟,框內(nèi)為程序性執(zhí)行過程產(chǎn)生的記錄,設計管理程序,密度分析管理程序概念設計管理程序規(guī)劃設計管理程序戶型平面設計管理程序立面設計管理程序裝修設計管理程序結構方案設計管理程序設計管理流程圖設計評審標準表格有關說明設計單位管理工程程序設計合同及設計費用管理程序設計圖紙管理程序設計變更工作程序施工現(xiàn)場設計協(xié)調(diào)與效果控制程序,設計管理程序,項目建筑師設計管理程序,項目設計管理,設計單位、合同

13、、費用管理,各部門協(xié)調(diào)管理,設計圖紙管理,工藝的推廣及應用新材料、新技術、新,專題研究,設計階段設計管理,施工階段設計管理,設計單位管理,設計合同及設計費用管理,合約,項目,物資,銷售,前期策劃,建筑設計管理,環(huán)境設計管理,裝修設計管理,機械設備管理,結構設計管理,初步設計及施工圖設計管理,設計成本控制體系,現(xiàn)場跟進,變更管理,銷售配合,竣工驗收,設計后評估,規(guī)劃設計,戶型,立面,,,,,,,,,,,,,,

14、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,營銷管理程序,經(jīng)營銷售部組織架構與工作職責營銷計劃的制訂一年度營銷計劃書 項目定位管理營銷策劃管理 項目營銷推廣策劃 項目銷售過程控制市場調(diào)研與營銷研究日常銷售管理廣告宣傳管理辦法宣傳物料制

15、作管理市場策劃銷售代理公司管理辦法委托律師服務管理辦法銷售現(xiàn)場管理辦法項目電子檔案庫的建立與管理租憑管理辦法售后服務管理辦法委托中間服務管理辦法銀行按揭擔?；刭彄＾k法品牌營銷管理中海會運作管理,,物資管理程序,供應商名冊管理工作程序裝飾性材料、設備招標采購工作程序機電設備招標采購工作程序議標采購和零星采購工作程序采購合同管理工作程序物資管理部歸檔文件清單工程物資管理辦法物資管理標準表式,合約管理程序,

16、合約管理部組織架構與工作職責分判商管理工作程序招標分判工作程序合約管理工作程序工程簽證管理辦法合約管理部資料管理辦法合約管理標準表式分判商登記表分判商考核意見表（1）分判商考核意見表（2）認可分判商名冊開標書分包工程定標記錄合同分發(fā)登記表合約交底記錄分判工程付款證書結算書工程簽證單變更、增加工程造價申請單變更、增加工程造價審核單工程聯(lián)系單,客戶服務管理程序,客戶服務中心組織架構與工作職責客戶投訴

17、處理與回訪工作程序客戶服務熱線管理工作程序合同檔案管理工作規(guī)定收樓入伙工作程序煤氣開戶工作程序商品房測繪工作程序辦理商品房房地產(chǎn)權證工作程序商品房確權（大確權）工作程序房屋面積差收退管理辦法處理工程質(zhì)量問題投訴工作管理程序客戶服務中心管理表式,四、企業(yè)成長的平衡與管理,大公司運作與管理精細化的平衡流程化運作與公司效率的平衡產(chǎn)品創(chuàng)新（個性化）與規(guī)模經(jīng)營的平衡制度化建設與官僚主義的平衡企業(yè)增長與人力資源匹