易居如何做好房地產市場研究課程培訓(56)頁

1、主要內容,,,房地產市場研究基本思路,1,,一、房地產市場研究基本思路,1、總體認識——體、面、線、點,市場是一個多面體，多面體是由不同的面構成的，而面是由線構成，線是由點構成，每一個點可以理解成為一個交易行為，在房地產市場可以理解為一個項目的開發(fā)和銷售。 按照這種設想，宏觀環(huán)境是“體”，而房地產市場與其它的市場一樣是構成國民經濟宏觀環(huán)境的“面”；房地產市場這個面又是由各類型物業(yè)市場的一條條“線”構成，各類型物業(yè)市場這條線是由一個個

2、項目開發(fā)的“點”構成的。 房地產市場分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點的層層深入，直到認清項目市場的方方面面。,一、房地產市場研究基本思路,2、房地產市場分析的十大常見問題,對未來市場預測不足定量分析方法運用不當分析層次不清市場研究的方向不明確對需求分析不足不進行供求對比對市場份額估計過高市場研究沒有給出多種可能方法過高的估價了土地市場價值過于偏重二手資料的運用，缺少對消費者的跟蹤調查,一、房地產市場研究基

3、本思路,3、房地產市場分析的方法與思路,比較法模式 運用估價方法，與可比案例進行比較、修正 假設條件法模式 假設房地產市場某種發(fā)展趨勢，進行預估未來價格等 現(xiàn)狀類推法模式 通過對現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)什么類型物業(yè)成交量最大等， 然后假設項目所在市場與宏觀市場同構進行分析,方法：,一、房地產市場研究基本思路,3、房地產市場分析的方法與思路,三個層次 地區(qū)市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場

4、 兩個方面 供給、需求 三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 五個影響因素 經濟方面、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點的經濟地理方 面、人文心理方面 五個項目分析指標 區(qū)域、價格、體量、客戶、產品,思路： 3 2 3 5 5,一、房地產市場研究基本思路,3、房地產市場分析的方法與思路,,,,房地產市場分析所需基本信息表,一、房地產市場研究基本思路,4

5、、房地產市場分析的基本內容,,,,估價 成本－效益分析 可行性研究 營銷分析 專業(yè)市場供求分析 土地最佳用途和最佳利用分析 地區(qū)經濟分析及預測,一、房地產市場研究基本思路,4、房地產市場分析的基本內容,不同委托人的不同要求，可選的市場研究種類,4、CBD的開發(fā),主要內容,,,,房地產宏觀經濟分析,2,,二、房地產宏觀經濟分析,1、房地產市場行情與經濟周期的關系,不同的國家或地區(qū)，房地產波動的周期長度不同。 從

6、1870年到20世紀末，美國的房地產周期基本為18-20年，日本的大約為10年，香港的大約在7-8年，臺灣大約為5-6年。,二、房地產宏觀經濟分析,1、房地產市場行情與經濟周期的關系,美國房地產經濟周期與宏觀經濟周期的關系,二、房地產宏觀經濟分析,2、房地產宏觀分析內容,,,二、房地產宏觀經濟分析,2、房地產宏觀分析內容,房地產市場總體分析內容： 房地產市場總體趨勢預測 一般用房地產業(yè)的主要經濟指 標的變動來表現(xiàn)。主要經

7、濟指標分為總量指標和結構指標（物業(yè)分類和地區(qū)分類）。 房地產政策法規(guī)動向與影響分析 土地、商品房、二手房、經濟適用房等方面。,二、房地產宏觀經濟分析,2、房地產宏觀分析內容,可借鑒的專業(yè)成果： 中國經濟宏觀景氣專家 調查問卷系統(tǒng) 中經宏觀景氣動向 各城市的景氣報告系統(tǒng),,二、房地產宏觀經濟分析,3、宏觀基本數(shù)據的獲得,全國社會經濟統(tǒng)計指標,總量指標：GDP、人口、進出口等 結構指標：GDP、第一產業(yè)、第二

8、產業(yè)、第三產業(yè)等 水平指標：人均可支配收入、人均居住面積（人均建筑面積）、人均使用面積等 動態(tài)指標：零售價格指數(shù)、固定資產投資、價格指數(shù)、貸款利率、通貨膨脹率等,數(shù)據來源：統(tǒng)計年鑒、經濟統(tǒng)計年鑒,二、房地產宏觀經濟分析,3、宏觀基本數(shù)據的獲得,地方經濟統(tǒng)計指標,宏觀年度經濟指標 GDP、GNP、GDP指數(shù)、人均GDP、固定資產投資需求、社會消費品零售總額、進出口總額、商品零售價格總額 宏觀月度經濟指標 第一、二、三產業(yè)

9、的GDP、 工業(yè)（工業(yè)綜合效益指數(shù)）、 商業(yè)(社會消費品零售額、社會商品購售存總值等)、 投資（固定資產投資、開復工面積、竣工面積、商品房銷售建筑面積、銷售額） 、收入（職工數(shù)、職工平均工資）、 人口（人口總數(shù)、家庭規(guī)模、出生率、死亡率）、外經貿、財政、金融、物價等,數(shù)據來源：地方統(tǒng)計年鑒、地方經濟法發(fā)展月報,二、房地產宏觀經濟分析,3、宏觀基本數(shù)據的獲得,房地產業(yè)統(tǒng)計,全國房地產統(tǒng)計指標投資：全國總計、商品房建設投資、土地開發(fā)投資、

10、計劃總投資 資金：本年資金來源、國家預算內資金、國內貸款、利用外資、自籌資金等開發(fā)：本年購置土地面積、完成開發(fā)土地面積、施工面積、竣工面積銷售：商品房銷售面積、銷售額、銷售價格 地方房地產統(tǒng)計指標土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、土地使用權出讓金、土地開發(fā)面積開發(fā)投資、開發(fā)量、銷售、資金同上,數(shù)據來源：中房指數(shù)、國房指數(shù)、房地產開發(fā)投資月度統(tǒng)計快報、中經網、地方經濟信息網及地區(qū)政府（統(tǒng)計局、房產局）網,二、房地產宏觀經濟分析,4、宏觀

11、基本數(shù)據的管理,一般情況下以兩種方式進行管理：圖和表例1：政策法規(guī)數(shù)據格式,二、房地產宏觀經濟分析,4、宏觀基本數(shù)據的管理,例2：宏觀經濟基本指標數(shù)據格式,4、CBD的開發(fā),主要內容,,,房地產市場研究基本思路,1,,,房地產整體市場分析,3,,,,6,三、房地產整體市場分析,1、市場行情波動分析方法,指數(shù)分析法：反映市場行情周期性變化的一種預測方法 景氣分析方法：反映地區(qū)經濟活動水平 投入產出方法：反映基礎產業(yè)投入變化對房地

12、產業(yè)的影響 價格及銷售量分析方法：動態(tài)的綜合的反映市場行情變動方向和程度,三、房地產整體市場分析,2、地區(qū)房地產市場總體趨勢分析報告,,三、房地產整體市場分析,2、地區(qū)房地產市場總體趨勢分析報告,北京住宅指數(shù)與Hedonic指數(shù)圖,房地產開發(fā)投資額與商品房銷售額圖,三、房地產整體市場分析,2、地區(qū)房地產市場總體趨勢分析報告,商品房竣工面積與銷售面積圖,商品住宅價格走勢圖,4、CBD的開發(fā),主要內容,,,房地產市場研究基本思路,1,,

13、,房地產整體市場分析,3,,,房地產政策影響分析,4,,,四、房地產政策影響分析,1、房地產政策對市場的影響,,,,,,,,,,金融、稅收政策等以及“四證”的控制影響施工進度，從而影響市場供應,“90/70”政策、限高、限容積率政策,政策傾斜的區(qū)域將成為開發(fā)熱點區(qū)域,影響市場供求，從而影響價格走勢,,,,,,,,,對供應節(jié)奏的影響,對產品形式的影響,,對開發(fā)空間的影響,對價格的影響,四、房地產政策影響分析,2、房地產政策影響分析的方法,

14、跟蹤市場政策動向信息，了解最新政策動態(tài)及背景 領會政策內容和含義，比較分析相關政策，發(fā)現(xiàn)其中變化與 聯(lián)系的脈絡，由此判斷政策目標和意圖 判斷政策影響的確切部分，以及對各主體的影響程度 盡可能用定量方法分析政策影響 分析政策后果，尤其是對供求的影響，并進行必要的預測 政策評論，如缺失之處，從而預測政策的未來趨勢,四、房地產政策影響分析,3、房地產政策影響分析的案例,政策出臺背景——《近期政策謹防地

15、產泡沫》 前后政策對比——《兩稅合并對外資開發(fā)商的影響》 作用部位分析——《 “90/70”政策解析》 效應量化分析——《土地增值稅清算管理政策評析》 政策走勢預期——《2007年中國房地產市場策略研究》 政策缺失評價——《對商品房預售款專戶管理的一點置疑》,主要內容,,,房地產市場研究基本思路,1,,4、CBD的開發(fā),,,房地產整體市場分析,3,,,房地產政策影響分析,4,,,房地產市

16、場供求分析,5,,房地產項目市場分析,6,五、供求分析,1、供求分析的基本內容,板塊的界定 市場的細分 供求缺口的分析,五、供求分析,2、供應量及供應結構分析,潛在供應量分析 可售面積 M1 未建面積 M2 潛在土地供應量= M1 + M2,現(xiàn)有市場存量分析 已竣工量

17、 銷售量 平均銷售周期,五、供求分析,2、供應量及供應結構分析,供應結構分析方法 對區(qū)域、環(huán)線、板塊、戶型、面積、單價、總價進行分類分析,五、供求分析,3、需求量分析方法,主要內容,,,房地產市場研究基本思路,1,,4、CBD的開發(fā),,,房地產整體市場分析,3,,,房地產政策影響分析,4,,,房地產市場供求分析,5,,房地產項目市場分析,6,六、房地產項目市場分析,1、房地產項目一般特性分析,

18、法律特性分析：土地出讓方式、規(guī)劃條件、開發(fā)限制條件等 經濟特性分析：價格、租金、促銷手段、付款方式、定價策略等 地理特性分析,六、房地產項目市場分析,1、房地產項目一般特性分析,地理特性分析,地塊物理條件：地塊的面積、形狀、高度、深度、角度 地表的自然狀況：地貌、地表景觀、地基狀況、水文地質、植被狀況 配套設施的物理特性 ：建筑物的布局、設計、通行模式 便利配套：停車場特色、安全性設施,

19、六、房地產項目市場分析,2、對不同用途物業(yè)特性的分析,住宅物業(yè)特性的基本要素,財務特性：租金、價格、停車費、付款方式及折扣、物業(yè)管理費、其他相關稅費 建筑特性：使用年限、面積、房間數(shù)量、特殊設計（錯層、飄窗、天井） 地塊特性 ：社區(qū)配套（小配套）、景觀等 （大）配套特性：商業(yè)中心、文教娛醫(yī)、交通干道、公交站點、運動休閑,六、房地產項目市場分析,2、對不同用途物業(yè)特性的分析,商業(yè)、寫字樓物業(yè)特性的基本要素,財務特性：租金

20、、價格、租金折扣、出租面積、可用期限、物業(yè)管理費等 建筑特性：標準層面積、功能區(qū)面積及比例、可分割性、智能化水平、裝修水平、交通設計、空調等設備情況 地塊特性 ：停車場設施、配套設施、對外交通、景觀 環(huán)境特性：與主干道、交通樞紐的接近程度、與行人密集區(qū)的接近程度、商業(yè)區(qū)或附近商鋪的類型和數(shù)量、周邊商業(yè)的租賃條件,附錄一、房地產市場分析常用工具,工具方面：簡單的餅狀圖、折線圖、柱狀圖、表格；量價配比關系（可用于分析市

21、場形勢）去化周期（可用于分析市場形勢和尋找市場機會點）價值價格吻合度（可用于分析市場形勢）供需比差（可用于尋找市場機會點）,表格：適于涉及數(shù)字較為復雜的情況,餅狀圖：適于組成分析，且各比例合計 為100%的數(shù)據統(tǒng)計,折線圖：適于處理歷史走勢的數(shù)據統(tǒng)計,柱狀圖：適于處理兩組或多組數(shù)據相比較 的數(shù)據統(tǒng)計,量價配比關系 第一步：統(tǒng)計交易量并簡單描述走勢,2006年10月-2007年

22、3月商品住宅成交量走勢,量價配比關系 第二步：統(tǒng)計交易價格并簡單描述走勢,2006年10月-2007年3月商品住宅成交價格走勢,量價配比關系 第三步：對交易量和交易價格配比,量價配比關系 放量上漲，后市看好 縮量盤整，價格看跌 縮量下跌，交易看淡 跌后放量，構筑平臺,去化周期 第一步：統(tǒng)計可售量,去化周期 第二步：統(tǒng)計去化量,去化周期 第三步：