易居如何做好房地產(chǎn)市場研究課程培訓(xùn)(56)頁

1、主要內(nèi)容,,,房地產(chǎn)市場研究基本思路,1,,一、房地產(chǎn)市場研究基本思路,1、總體認(rèn)識——體、面、線、點(diǎn),市場是一個多面體，多面體是由不同的面構(gòu)成的，而面是由線構(gòu)成，線是由點(diǎn)構(gòu)成，每一個點(diǎn)可以理解成為一個交易行為，在房地產(chǎn)市場可以理解為一個項(xiàng)目的開發(fā)和銷售。 按照這種設(shè)想，宏觀環(huán)境是“體”，而房地產(chǎn)市場與其它的市場一樣是構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的“面”；房地產(chǎn)市場這個面又是由各類型物業(yè)市場的一條條“線”構(gòu)成，各類型物業(yè)市場這條線是由一個個

2、項(xiàng)目開發(fā)的“點(diǎn)”構(gòu)成的。 房地產(chǎn)市場分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點(diǎn)的層層深入，直到認(rèn)清項(xiàng)目市場的方方面面。,一、房地產(chǎn)市場研究基本思路,2、房地產(chǎn)市場分析的十大常見問題,對未來市場預(yù)測不足定量分析方法運(yùn)用不當(dāng)分析層次不清市場研究的方向不明確對需求分析不足不進(jìn)行供求對比對市場份額估計過高市場研究沒有給出多種可能方法過高的估價了土地市場價值過于偏重二手資料的運(yùn)用，缺少對消費(fèi)者的跟蹤調(diào)查,一、房地產(chǎn)市場研究基

3、本思路,3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路,比較法模式 運(yùn)用估價方法，與可比案例進(jìn)行比較、修正 假設(shè)條件法模式 假設(shè)房地產(chǎn)市場某種發(fā)展趨勢，進(jìn)行預(yù)估未來價格等 現(xiàn)狀類推法模式 通過對現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)什么類型物業(yè)成交量最大等， 然后假設(shè)項(xiàng)目所在市場與宏觀市場同構(gòu)進(jìn)行分析,方法：,一、房地產(chǎn)市場研究基本思路,3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路,三個層次 地區(qū)市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目物業(yè)市場

4、 兩個方面 供給、需求 三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 五個影響因素 經(jīng)濟(jì)方面、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)地理方 面、人文心理方面 五個項(xiàng)目分析指標(biāo) 區(qū)域、價格、體量、客戶、產(chǎn)品,思路： 3 2 3 5 5,一、房地產(chǎn)市場研究基本思路,3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路,,,,房地產(chǎn)市場分析所需基本信息表,一、房地產(chǎn)市場研究基本思路,4

5、、房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容,,,,估價 成本－效益分析 可行性研究 營銷分析 專業(yè)市場供求分析 土地最佳用途和最佳利用分析 地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析及預(yù)測,一、房地產(chǎn)市場研究基本思路,4、房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容,不同委托人的不同要求，可選的市場研究種類,4、CBD的開發(fā),主要內(nèi)容,,,,房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析,2,,二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析,1、房地產(chǎn)市場行情與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系,不同的國家或地區(qū)，房地產(chǎn)波動的周期長度不同。 從

6、1870年到20世紀(jì)末，美國的房地產(chǎn)周期基本為18-20年，日本的大約為10年，香港的大約在7-8年，臺灣大約為5-6年。,二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析,1、房地產(chǎn)市場行情與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系,美國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系,二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析,2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容,,,二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析,2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容,房地產(chǎn)市場總體分析內(nèi)容： 房地產(chǎn)市場總體趨勢預(yù)測 一般用房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)的變動來表現(xiàn)。主要經(jīng)

7、濟(jì)指標(biāo)分為總量指標(biāo)和結(jié)構(gòu)指標(biāo)（物業(yè)分類和地區(qū)分類）。 房地產(chǎn)政策法規(guī)動向與影響分析 土地、商品房、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等方面。,二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析,2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容,可借鑒的專業(yè)成果： 中國經(jīng)濟(jì)宏觀景氣專家 調(diào)查問卷系統(tǒng) 中經(jīng)宏觀景氣動向 各城市的景氣報告系統(tǒng),,二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析,3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得,全國社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計指標(biāo),總量指標(biāo)：GDP、人口、進(jìn)出口等 結(jié)構(gòu)指標(biāo)：GDP、第一產(chǎn)業(yè)、第二

8、產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等 水平指標(biāo)：人均可支配收入、人均居住面積（人均建筑面積）、人均使用面積等 動態(tài)指標(biāo)：零售價格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價格指數(shù)、貸款利率、通貨膨脹率等,數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒,二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析,3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得,地方經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計指標(biāo),宏觀年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo) GDP、GNP、GDP指數(shù)、人均GDP、固定資產(chǎn)投資需求、社會消費(fèi)品零售總額、進(jìn)出口總額、商品零售價格總額 宏觀月度經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第一、二、三產(chǎn)業(yè)

9、的GDP、 工業(yè)（工業(yè)綜合效益指數(shù)）、 商業(yè)(社會消費(fèi)品零售額、社會商品購售存總值等)、 投資（固定資產(chǎn)投資、開復(fù)工面積、竣工面積、商品房銷售建筑面積、銷售額） 、收入（職工數(shù)、職工平均工資）、 人口（人口總數(shù)、家庭規(guī)模、出生率、死亡率）、外經(jīng)貿(mào)、財政、金融、物價等,數(shù)據(jù)來源：地方統(tǒng)計年鑒、地方經(jīng)濟(jì)法發(fā)展月報,二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析,3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得,房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計,全國房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)投資：全國總計、商品房建設(shè)投資、土地開發(fā)投資、

10、計劃總投資 資金：本年資金來源、國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金等開發(fā)：本年購置土地面積、完成開發(fā)土地面積、施工面積、竣工面積銷售：商品房銷售面積、銷售額、銷售價格 地方房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)面積開發(fā)投資、開發(fā)量、銷售、資金同上,數(shù)據(jù)來源：中房指數(shù)、國房指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資月度統(tǒng)計快報、中經(jīng)網(wǎng)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)及地區(qū)政府（統(tǒng)計局、房產(chǎn)局）網(wǎng),二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析,4、宏觀

11、基本數(shù)據(jù)的管理,一般情況下以兩種方式進(jìn)行管理：圖和表例1：政策法規(guī)數(shù)據(jù)格式,二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析,4、宏觀基本數(shù)據(jù)的管理,例2：宏觀經(jīng)濟(jì)基本指標(biāo)數(shù)據(jù)格式,4、CBD的開發(fā),主要內(nèi)容,,,房地產(chǎn)市場研究基本思路,1,,,房地產(chǎn)整體市場分析,3,,,,6,三、房地產(chǎn)整體市場分析,1、市場行情波動分析方法,指數(shù)分析法：反映市場行情周期性變化的一種預(yù)測方法 景氣分析方法：反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動水平 投入產(chǎn)出方法：反映基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投入變化對房地

12、產(chǎn)業(yè)的影響 價格及銷售量分析方法：動態(tài)的綜合的反映市場行情變動方向和程度,三、房地產(chǎn)整體市場分析,2、地區(qū)房地產(chǎn)市場總體趨勢分析報告,,三、房地產(chǎn)整體市場分析,2、地區(qū)房地產(chǎn)市場總體趨勢分析報告,北京住宅指數(shù)與Hedonic指數(shù)圖,房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額圖,三、房地產(chǎn)整體市場分析,2、地區(qū)房地產(chǎn)市場總體趨勢分析報告,商品房竣工面積與銷售面積圖,商品住宅價格走勢圖,4、CBD的開發(fā),主要內(nèi)容,,,房地產(chǎn)市場研究基本思路,1,,

13、,房地產(chǎn)整體市場分析,3,,,房地產(chǎn)政策影響分析,4,,,四、房地產(chǎn)政策影響分析,1、房地產(chǎn)政策對市場的影響,,,,,,,,,,金融、稅收政策等以及“四證”的控制影響施工進(jìn)度，從而影響市場供應(yīng),“90/70”政策、限高、限容積率政策,政策傾斜的區(qū)域?qū)⒊蔀殚_發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域,影響市場供求，從而影響價格走勢,,,,,,,,,對供應(yīng)節(jié)奏的影響,對產(chǎn)品形式的影響,,對開發(fā)空間的影響,對價格的影響,四、房地產(chǎn)政策影響分析,2、房地產(chǎn)政策影響分析的方法,

14、跟蹤市場政策動向信息，了解最新政策動態(tài)及背景 領(lǐng)會政策內(nèi)容和含義，比較分析相關(guān)政策，發(fā)現(xiàn)其中變化與 聯(lián)系的脈絡(luò)，由此判斷政策目標(biāo)和意圖 判斷政策影響的確切部分，以及對各主體的影響程度 盡可能用定量方法分析政策影響 分析政策后果，尤其是對供求的影響，并進(jìn)行必要的預(yù)測 政策評論，如缺失之處，從而預(yù)測政策的未來趨勢,四、房地產(chǎn)政策影響分析,3、房地產(chǎn)政策影響分析的案例,政策出臺背景——《近期政策謹(jǐn)防地

15、產(chǎn)泡沫》 前后政策對比——《兩稅合并對外資開發(fā)商的影響》 作用部位分析——《 “90/70”政策解析》 效應(yīng)量化分析——《土地增值稅清算管理政策評析》 政策走勢預(yù)期——《2007年中國房地產(chǎn)市場策略研究》 政策缺失評價——《對商品房預(yù)售款專戶管理的一點(diǎn)置疑》,主要內(nèi)容,,,房地產(chǎn)市場研究基本思路,1,,4、CBD的開發(fā),,,房地產(chǎn)整體市場分析,3,,,房地產(chǎn)政策影響分析,4,,,房地產(chǎn)市

16、場供求分析,5,,房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析,6,五、供求分析,1、供求分析的基本內(nèi)容,板塊的界定 市場的細(xì)分 供求缺口的分析,五、供求分析,2、供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析,潛在供應(yīng)量分析 可售面積 M1 未建面積 M2 潛在土地供應(yīng)量= M1 + M2,現(xiàn)有市場存量分析 已竣工量

17、 銷售量 平均銷售周期,五、供求分析,2、供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析,供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析方法 對區(qū)域、環(huán)線、板塊、戶型、面積、單價、總價進(jìn)行分類分析,五、供求分析,3、需求量分析方法,主要內(nèi)容,,,房地產(chǎn)市場研究基本思路,1,,4、CBD的開發(fā),,,房地產(chǎn)整體市場分析,3,,,房地產(chǎn)政策影響分析,4,,,房地產(chǎn)市場供求分析,5,,房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析,6,六、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析,1、房地產(chǎn)項(xiàng)目一般特性分析,

18、法律特性分析：土地出讓方式、規(guī)劃條件、開發(fā)限制條件等 經(jīng)濟(jì)特性分析：價格、租金、促銷手段、付款方式、定價策略等 地理特性分析,六、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析,1、房地產(chǎn)項(xiàng)目一般特性分析,地理特性分析,地塊物理?xiàng)l件：地塊的面積、形狀、高度、深度、角度 地表的自然狀況：地貌、地表景觀、地基狀況、水文地質(zhì)、植被狀況 配套設(shè)施的物理特性 ：建筑物的布局、設(shè)計、通行模式 便利配套：停車場特色、安全性設(shè)施,

19、六、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析,2、對不同用途物業(yè)特性的分析,住宅物業(yè)特性的基本要素,財務(wù)特性：租金、價格、停車費(fèi)、付款方式及折扣、物業(yè)管理費(fèi)、其他相關(guān)稅費(fèi) 建筑特性：使用年限、面積、房間數(shù)量、特殊設(shè)計（錯層、飄窗、天井） 地塊特性 ：社區(qū)配套（小配套）、景觀等 （大）配套特性：商業(yè)中心、文教娛醫(yī)、交通干道、公交站點(diǎn)、運(yùn)動休閑,六、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析,2、對不同用途物業(yè)特性的分析,商業(yè)、寫字樓物業(yè)特性的基本要素,財務(wù)特性：租金

20、、價格、租金折扣、出租面積、可用期限、物業(yè)管理費(fèi)等 建筑特性：標(biāo)準(zhǔn)層面積、功能區(qū)面積及比例、可分割性、智能化水平、裝修水平、交通設(shè)計、空調(diào)等設(shè)備情況 地塊特性 ：停車場設(shè)施、配套設(shè)施、對外交通、景觀 環(huán)境特性：與主干道、交通樞紐的接近程度、與行人密集區(qū)的接近程度、商業(yè)區(qū)或附近商鋪的類型和數(shù)量、周邊商業(yè)的租賃條件,附錄一、房地產(chǎn)市場分析常用工具,工具方面：簡單的餅狀圖、折線圖、柱狀圖、表格；量價配比關(guān)系（可用于分析市

21、場形勢）去化周期（可用于分析市場形勢和尋找市場機(jī)會點(diǎn)）價值價格吻合度（可用于分析市場形勢）供需比差（可用于尋找市場機(jī)會點(diǎn)）,表格：適于涉及數(shù)字較為復(fù)雜的情況,餅狀圖：適于組成分析，且各比例合計 為100%的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,折線圖：適于處理歷史走勢的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,柱狀圖：適于處理兩組或多組數(shù)據(jù)相比較 的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,量價配比關(guān)系 第一步：統(tǒng)計交易量并簡單描述走勢,2006年10月-2007年

22、3月商品住宅成交量走勢,量價配比關(guān)系 第二步：統(tǒng)計交易價格并簡單描述走勢,2006年10月-2007年3月商品住宅成交價格走勢,量價配比關(guān)系 第三步：對交易量和交易價格配比,量價配比關(guān)系 放量上漲，后市看好 縮量盤整，價格看跌 縮量下跌，交易看淡 跌后放量，構(gòu)筑平臺,去化周期 第一步：統(tǒng)計可售量,去化周期 第二步：統(tǒng)計去化量,去化周期 第三步：