城里人買宅基地房 拆遷補(bǔ)償款未必全歸農(nóng)民

1、城里人買宅基地房拆遷補(bǔ)償款未必全歸農(nóng)民中國新聞網(wǎng)因城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民的宅基地房買賣是無效的，若宅基地房幾年后被拆，買房人是否應(yīng)將多于買房款的拆遷補(bǔ)助返還給身為農(nóng)民的賣房人？日前，北京市一中院就審理了這樣一件案例，在綜合考量雙方利益和具體情況后，法院最終判定買房人只需返還小部分房屋價(jià)款。1995年10月，大興區(qū)農(nóng)民陳某將自家宅基地上共113平方米的房屋以6.5萬元的價(jià)格賣給了城鎮(zhèn)居民王先生。2001年11月，該房屋被劃入拆遷范圍內(nèi)，王先生因此

2、獲得18.8萬元的拆遷補(bǔ)償款。2007年，通州區(qū)宋莊畫家村一案讓許多賣了宅基地房的村民如夢方醒，紛紛向法院起訴房屋買賣合同無效，陳某也在此之列。陳某向法院提起訴訟，稱自己賣宅基地房違反了國家規(guī)定，應(yīng)屬無效。由于房屋已拆遷，因此陳某起訴要求王先生返還拆遷補(bǔ)償款，扣除6.5萬元買房款等款項(xiàng)后，要求王先生返還共計(jì)12萬元。北京市一中院認(rèn)為，宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。由于王先生不是農(nóng)民，他與陳某之間房屋買賣的行為已侵犯了集體組織的權(quán)益

3、，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。既然房屋買賣是無效的，那么王先生是否要退還拆遷款？對此，法院認(rèn)為，盡管房屋買賣合同無效，但通過公平的買賣行為，陳某在賣房時已獲得在當(dāng)時與其房屋價(jià)值等值的價(jià)款。因此，在距離賣房已達(dá)12年之久后，陳某以該房屋在拆遷時升值、確認(rèn)合同無效可獲得一定利益的情況下提起訴訟，在一定程度上違背了誠實(shí)信用的原則。從現(xiàn)有證據(jù)上看，雖然房屋的拆遷補(bǔ)償款高于房屋買賣價(jià)格，但這是房屋升值因素所致，且拆遷補(bǔ)償款是政府對王先生

4、拆遷后的安置問題進(jìn)行基本補(bǔ)償，王先生并沒因此獲利。“如果在房屋買賣合同無效后，讓王先生將所獲拆遷款返還，對王先生顯失公平。”審理法官表示，綜合考量雙方利益和具體情況，最終判定王先生應(yīng)按照約20%的比例返還陳某房屋價(jià)款，返還數(shù)額為2.3萬余元。（北京商報(bào)李雪）“畫家村”“畫家村”房屋買賣合同房屋買賣合同糾紛糾紛1997年1月城鎮(zhèn)居民王某（買房方）與朝陽區(qū)蔣臺鄉(xiāng)村民白某（賣房方）簽訂《房屋出售協(xié)議書》，王某購買白某位于本市朝陽區(qū)將臺鄉(xiāng)東八間

5、房村的房屋八間（建筑面積：114平方米）及院落(面積：169平方米)，白某承諾為王某辦理過戶及辦理戶口遷入手續(xù)，出賣方白某承擔(dān)辦理過戶及遷入戶口的一切費(fèi)用。房款總價(jià)為十萬元，王某先行支付九萬元，待白某辦理完畢一切手續(xù)后，再支付另外一萬元。該協(xié)議簽署還取得了當(dāng)?shù)卮逦瘯恼J(rèn)可，村委會干部孫某作為“中證人”也在協(xié)議上簽字確認(rèn)。王某支付九萬元后，多次催促白某辦理過戶手續(xù)，白某均推諉。付款一個月左右，王某發(fā)現(xiàn)不能辦理過戶手續(xù)及戶口遷移手續(xù)，就找白

6、某協(xié)商解決，但白某一直推諉。中證人也說：沒事兒，你踏踏實(shí)實(shí)的住吧。王某基于對白某的信賴未再提及此事。1997年1月20日，王某對原有房屋進(jìn)行了翻新及裝修，還在院落內(nèi)新建了1間新房，并安裝了上下水、暖氣等生活設(shè)施。王某也踏踏實(shí)實(shí)的住上了......前些年，大家都相安無事，可是隨著北京房價(jià)一年比一年高，2007年達(dá)到了歷年頂峰，終于，王某平靜的生活結(jié)束了.....2007年12月，王某收到了法院送達(dá)的訴狀，白某要求法院確認(rèn)其與王某的《房屋出

7、售協(xié)議》無效，要求王某返還房屋。王某非常憤怒，都買了快十年了，怎么說無效就能無效呢，想想法院也是個說理的地兒吧，王某勝券在握，自己親自上陣應(yīng)訴了。2008年1月，法院認(rèn)定：“雙方簽署的《房產(chǎn)出售協(xié)議書》雖為雙方真實(shí)意思表示，但雙方的房屋買賣行為違反了相關(guān)法律規(guī)定，宅基地屬于集體所有，故雙方所簽協(xié)議無效。依據(jù)無效協(xié)議取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，賣方應(yīng)退還已收取的房款，買方應(yīng)退還房屋”一審法院判決猶如晴天霹靂，令王某王某措手不及啊，十年前9萬元可以

8、買一套200300平米的小院落，可是今天在北京市朝陽區(qū)同處位置連一個5平米的衛(wèi)生間也買不了啊，這下王某急了，怎么辦？有朋友支招了，找律師吧，也許律師有辦法。當(dāng)我第一次面對他時，內(nèi)心對他充滿了同情。可是法院的判決也沒有錯?。∪绻显V，二審維持原判的可能性非常大。經(jīng)過仔細(xì)分析，我給出一方案：不上訴，等該判決生效后，我們單訴要求白某賠償因《房屋出售協(xié)議》無效給我們帶來的經(jīng)濟(jì)損失。2008年1月，王某啟動了賠償之訴；要求白某支付房屋擴(kuò)建、添附折

9、價(jià)款、并賠償損失共計(jì)50萬元。我們收集了大量的證據(jù)證明現(xiàn)在同處位置房價(jià)情況，申請法院主持專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。酒仙橋法官還是非常負(fù)責(zé)的，組織了專業(yè)機(jī)構(gòu)評估，后依據(jù)評估結(jié)果，作出了一審判決認(rèn)定“因無效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還則應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)損失。本案中，王某、白某間所簽署的房屋買賣協(xié)議已經(jīng)我院認(rèn)定無效，對此白某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。就王某對房屋的擴(kuò)建及添附部分，