“輕資產(chǎn)”開發(fā)模式引發(fā)的思考

1、熱點聚焦◆HOTSPOTFOCUS“輕資產(chǎn)’’開發(fā)模式引發(fā)的思考文f丁常清JI廣京時間2007年12月13日，河南L_J地產(chǎn)企業(yè)一一鑫苑(中國)置業(yè)有限公司在美國紐約交易所上市，代號“XIN”，發(fā)行價14美元，共發(fā)行1750萬股，上市當(dāng)天收盤價168美元，漲幅20％，融資約245lg美元。鑫苑公司的生產(chǎn)運營方式是“快速拿地、快速建設(shè)、快速銷售”，為此鑫苑公司還提出了自己的口號：“不囤地、不存房、零庫存”。為此，“鑫苑模式”也猶如一縷清風(fēng)

2、，吹過當(dāng)前熱浪涌現(xiàn)的房地產(chǎn)市場。香港資本市場以土地儲備量作為重要標(biāo)準(zhǔn)來考查一個房地產(chǎn)企業(yè)的實力，所以大多數(shù)的香港投資者都對鑫苑這種“不存地、不存房、零庫存”的“輕資產(chǎn)”商業(yè)模式產(chǎn)生質(zhì)疑。但是鑫苑公司在英國、迪拜、德國、美國、澳大利亞等7個國家和地區(qū)的路演中得到了認同，來自中東、歐美和澳大利亞的投資者投資認購了鑫苑股票，又不由得讓人對這種“輕資產(chǎn)”的開發(fā)模式產(chǎn)生了無限遐想?！拜p資產(chǎn)”開發(fā)模式的利與弊土地對于鑫苑公司來說更像是生產(chǎn)資料，而不

3、是資產(chǎn)，“鑫苑模式”也可以說是一種“輕資產(chǎn)”的模式。“輕資產(chǎn)”模式是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的理想模式：第一，從開發(fā)模式上來看，籌集資在資金和人才充足以及各個開發(fā)環(huán)節(jié)均能快速銜接的情況下“輕資產(chǎn)”方能“輕車熟路”金買地、蓋房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)，這已經(jīng)成為絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的開發(fā)模式。這種開發(fā)模式，實質(zhì)上是資金和資本的轉(zhuǎn)化過程，也是資本的增值過程。如果這一過程始終是良性循環(huán)，企業(yè)資本不斷增值，就不會有資產(chǎn)產(chǎn)生，也沒有必要積累資產(chǎn)。第

4、二，從資產(chǎn)折舊來看，有形資產(chǎn)，總是有使用年限和損耗存在，理論上，資產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營的“包袱”。第三，從開發(fā)企業(yè)性質(zhì)來看，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中一直起著“導(dǎo)演”的作用。物色地塊，買地，委托規(guī)劃設(shè)計，工程招標(biāo)發(fā)包，委托工程質(zhì)量監(jiān)理，委托策劃銷售等。每一個開發(fā)過程，通過簽定的合作協(xié)議在起作用，除去抵押貸款，企業(yè)資產(chǎn)不參與任何企業(yè)活動。第四，從規(guī)避風(fēng)險來看，不儲備土地，隨買隨開發(fā)，快速建設(shè)，快速銷售，快速回籠資金，大大縮短開發(fā)周期，快速獲利，占用資金

5、少，能規(guī)避項城市開發(fā)URBEVELOPMENT2008MARCH03目開發(fā)周期長可能遭遇的政策和現(xiàn)金流風(fēng)險，屬于以運營速度制勝而不以規(guī)模取勝?！拜p資產(chǎn)”經(jīng)營，可以使企業(yè)輕裝上陣，但它對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營提出了更高的要求，在資金和人才充足以及各個開發(fā)環(huán)節(jié)均能快速銜接的情況下，“輕資產(chǎn)”方能“輕車熟路”。“輕資產(chǎn)”模式是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的理想模式，作為個案可以進行探索，如若全面普及，存在許多疑問：首先，房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，巨量資金云集房地產(chǎn)

6、，“輕資產(chǎn)”模式能否籌集資金甚至長期籌集到資金確實無法保證；其次，房地產(chǎn)開發(fā)是高風(fēng)險的行業(yè)，存在政策、管理、經(jīng)營、市場、財務(wù)等風(fēng)險，“輕資產(chǎn)”模式能否抵御風(fēng)險值得考慮：再次，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有天然的保值增值的功能，由于土地的稀缺性和人口增長對房產(chǎn)的需求，長期來看，房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于供不應(yīng)求，資本的本性是趨利，如果企業(yè)資本經(jīng)營增值幅度小于資產(chǎn)自然增值幅度，企業(yè)將如何選擇最后，房地產(chǎn)開發(fā)過程中有許多環(huán)節(jié)和外在的影響因素，快速籌集資金，快速建設(shè)和快速

7、銷售需要一定的外部環(huán)境。所以，快速經(jīng)營對于多數(shù)開發(fā)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)而言，往往是心有余而力不足，成為企業(yè)的一塊心病。“鑫苑模式”是鑫苑公司在企業(yè)發(fā)展過程中進行的一種探索和嘗試，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家單位共同組成的權(quán)威研究機構(gòu)發(fā)布了“2OO6中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告”，報告中對鑫苑公司的評價是：由于專注于特定區(qū)域房地產(chǎn)市場的維普資訊城市開發(fā)URBEVELOPMENT2008MARCH0

8、3開發(fā)，并形成了具有相當(dāng)價值的房地產(chǎn)品牌，通過全方位、多層次的業(yè)務(wù)拓展實現(xiàn)企業(yè)品牌的迅速擴張，成為區(qū)域性房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先者?！拜p資產(chǎn)”模式的啟示：建立房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)市場隨著社會的進步和發(fā)展，分工精細、專業(yè)優(yōu)勢已經(jīng)成為趨勢?！蚌卧纺Ｊ健蹦壳翱磥磉€比較另類，但它給我們以這樣的啟示：未來應(yīng)該創(chuàng)造什么樣的環(huán)境，才能有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展、有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。如果能建立一個房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)市場，從市場調(diào)研、項目策劃、資金籌集等運作開始到末端的物

9、業(yè)管理企業(yè)的選擇，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)有盡有，操作合理規(guī)范，并貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)全過程，這樣的市場將有利于企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展?；舅悸罚悍康禺a(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、上下游企業(yè)全部進入房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)市場，進入企業(yè)的資質(zhì)由市場管理部門熱點聚焦◆HOTSPOTFOCUS審核和管理。如果有可能，政府的政務(wù)公開等辦事機構(gòu)也能進入市場內(nèi)辦公，效果更好。操作模式：針對技術(shù)性強、標(biāo)底較大、不完全競爭等服務(wù)，按《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的方法進行，如建筑工程、大宗建筑材料、電梯、鍋爐

10、及其他專用設(shè)備等。針對非技術(shù)性、標(biāo)底小、完全競爭的服務(wù)，采取超市模式，明碼標(biāo)價，自由選擇，如房屋中介、咨詢、造價、評估、廣告等。費用收?。菏袌龉芾聿皇召M，入住企業(yè)僅交納房租和水電費?！斑M場”企業(yè)類型：咨詢類企業(yè)：市場調(diào)研、項目策劃、可行性研究、房地產(chǎn)評估、造價管理、工程監(jiān)理、廣告宣傳等i融資類企業(yè)：風(fēng)險投資基金、貸款擔(dān)保、信托理財?shù)龋灰?guī)劃設(shè)計類企業(yè)：規(guī)劃設(shè)計、市政設(shè)計、景觀設(shè)計等：建設(shè)類企業(yè)：建筑工程、安裝工程、裝飾工程、綠化工程、景觀

11、工程、市政工程(給排水、電、氣、路、燈)等；成品和材料類企業(yè)：門窗供應(yīng)、建筑材料、裝飾材料等；房屋中介類企業(yè)：房屋銷售、房屋中介等；物類企業(yè)：物業(yè)管理公司、維修月6生保潔、家政服務(wù)等。市場管理：企業(yè)進出自由；企業(yè)，采取資質(zhì)管理，企業(yè)誠信記錄入檔作為選擇依據(jù)；企業(yè)碼標(biāo)價，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)問、質(zhì)量、要求、承諾等內(nèi)容；議由市場公證，服務(wù)收入存入用帳戶，由市場監(jiān)管，被服務(wù)方支付款項。交易方式：市場內(nèi)洽談成網(wǎng)上交易成交。建立房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)市場于