淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)可行性分析

1、淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)可行性分析王昭琴貴州國電房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司器l麓藕黼嘲黼礴鞠圜研究霸【摘要】房地產(chǎn)項(xiàng)目投資要考慮的因素很多，投資項(xiàng)目一旦投入，要想改變是相當(dāng)困難的。因此，投資項(xiàng)目可行性分析已成為企業(yè)項(xiàng)目投資前最重要的內(nèi)容。在項(xiàng)目投資前做好項(xiàng)目的可行性分析，做好項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性論證，是提高投資效益的前提項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性分析又是投資項(xiàng)目可行性分析的核心內(nèi)容之一。正確合理的財(cái)務(wù)可行性分析，對(duì)加強(qiáng)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理至關(guān)重要。本文將從

2、財(cái)務(wù)可行性角度對(duì)某房地產(chǎn)公司的具體投資項(xiàng)目進(jìn)行分析，闡述房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)可行性分析過程。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目投資；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；實(shí)例一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)可行性分析的概述房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的投資活動(dòng)，同是也是一項(xiàng)高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的投資行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資要考慮的因素很多，投資項(xiàng)目一旦投入，要想改變是相當(dāng)困難的；一旦投資失誤，就會(huì)影響企業(yè)的現(xiàn)金流量、經(jīng)營狀況，在嚴(yán)重的情況下會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目不能按期完成，達(dá)不到預(yù)期

3、建設(shè)目標(biāo)，甚至可能給企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。因此，為提高收益、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，投資項(xiàng)目可行性分析已成為企業(yè)項(xiàng)目投資前最重要的內(nèi)容。在項(xiàng)目投資前做好項(xiàng)目的可行性分析和經(jīng)濟(jì)陛論證，是提高投資效益的前提。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性分析又是投資項(xiàng)目可行性分析的核心內(nèi)容之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性分析是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前通過對(duì)房地產(chǎn)市場的實(shí)地調(diào)查與資料收集，在宏觀經(jīng)濟(jì)、市場需求和競爭分析的基礎(chǔ)上預(yù)測投資項(xiàng)目的銷售收入、投資成本費(fèi)用、稅金及利潤等，通過計(jì)算項(xiàng)目的投

4、資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等指標(biāo)，綜合論證投資項(xiàng)目的必要性，判斷該投資項(xiàng)目是否具有財(cái)務(wù)可行性，為正確的投資決策提供可靠的依據(jù)，減少或避免投資決策失誤。正確合理的財(cái)務(wù)可行性分析，對(duì)加強(qiáng)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理至關(guān)重要。通過正確的項(xiàng)目投資，為股東或其他利益相關(guān)者獲取預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理目標(biāo)。本文將從財(cái)務(wù)可行性角度對(duì)某房地產(chǎn)公司的具體投資項(xiàng)目進(jìn)行分析，闡述房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)可行性分析的具體內(nèi)容。二、具體項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)可行性分析某投資項(xiàng)

5、目位于開發(fā)新區(qū)的CBD中央商務(wù)區(qū)，用地性質(zhì)屬于辦公、酒店和商業(yè)用地。區(qū)域中一大批三產(chǎn)項(xiàng)目已建成或即將投入運(yùn)營，一個(gè)高端商務(wù)圈已基本形成。故公司擬將該項(xiàng)目定位為商業(yè)、辦公及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，為相關(guān)項(xiàng)目的參與人員提供高質(zhì)量的工作生活保障服務(wù)，實(shí)現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的金融、保險(xiǎn)、證券、商貿(mào)、辦公等為主要功能。外部裝修達(dá)到5A級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)部配置達(dá)到4A級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，宣傳推廣定位為5A級(jí)商業(yè)辦公綜合大廈。項(xiàng)目總占地面積7780平方米，總建筑面積79356

6、平方米，14層為商業(yè)裙樓，建筑面積10099平方米，5—21層為寫字樓，建筑面積44361平方米，地下室4層，建筑面積24896平方米，可設(shè)計(jì)車位655個(gè)。1項(xiàng)目總投資預(yù)測項(xiàng)目總投資由開發(fā)成本和各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成，開發(fā)成本是指項(xiàng)目的土地及拆遷費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)問接費(fèi)用等；各項(xiàng)費(fèi)用是指管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅費(fèi)等。本項(xiàng)目的開發(fā)成本已考慮以下因素：(1)本市相關(guān)工程竣工(結(jié))決算的主要指標(biāo)，并考慮費(fèi)用調(diào)整因素；(2)國

7、家及本市的有關(guān)工程建設(shè)及其他建設(shè)費(fèi)用的現(xiàn)行規(guī)定。該項(xiàng)目總投資預(yù)測見下表。成本費(fèi)用項(xiàng)目金額(刀兀)備注土地及拆遷費(fèi)用45O0取得開發(fā)用地而發(fā)生的費(fèi)用前期工程費(fèi)用564O規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用l6665土建、水電安裝、消防等費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)332O綠化、排污、道路等費(fèi)用開發(fā)問接費(fèi)用6l00勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)等不可預(yù)見費(fèi)用18oo整體移交前物管費(fèi)60o稅費(fèi)及手續(xù)費(fèi)920o成本費(fèi)用合計(jì)478252項(xiàng)目的資金籌措該公司現(xiàn)有

8、資金來源渠道有：將公司現(xiàn)有房產(chǎn)等資產(chǎn)抵押給銀行可取得貸款3000萬元，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓可獲得約5000萬元，公司另一項(xiàng)目銷售獲利約5000萬元，即公司自有資金部份可籌集到約13000萬元。銀行貸款方面：由于目前國家實(shí)行嚴(yán)歷的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，加上銀行緊縮的貨幣政策，該項(xiàng)目無法獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款，只能用土地抵押向銀行申請(qǐng)貸款。土地的評(píng)估價(jià)值約6000萬元，向銀行抵押可能取得貸款3000萬元。在不考慮承建方墊資的情況下，可籌集到資金總額約

9、16000萬元。根據(jù)項(xiàng)目投資計(jì)劃，項(xiàng)目資金需求預(yù)測見下表。進(jìn)度開工前基坑開地下室及地地面4內(nèi)外裝修、節(jié)點(diǎn)挖面4層施工層以上稅費(fèi)及各項(xiàng)至封頂目結(jié)算時(shí)段2Ol42014焦2015年4月2016正2016年7月年7月10月一l2月1月一6一2017年6月一9月一2O15月年3月資金380oI70o萬l1I1O萬元9300萬21915_力兀需求萬元——兀兀資金土地抵自有資股權(quán)轉(zhuǎn)讓及銷售資銷售資金籌措押金自有資金金方式資金可行可行可行可行可行策劃

10、評(píng)估由于中國巨大勞動(dòng)力供應(yīng)量的存在，施工企業(yè)長期處于買方市場，承建企業(yè)為獲得工程合同往往會(huì)有一定的墊資承諾，開發(fā)企業(yè)可以在一定的時(shí)間內(nèi)少付、甚至不付工程費(fèi)用，根據(jù)目前建筑市場的行業(yè)潛規(guī)則，承建方可墊資3000萬元左右。墊資實(shí)際上起到了為公司融資的作用，在一定程度上可以減輕公司的資金壓力。綜合以上分析，該項(xiàng)目資金需求可得到初步解決。Chinabusinesspdate275囂3項(xiàng)目的收入預(yù)測收入預(yù)測是指項(xiàng)目銷售帶來的預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益的流人，是

11、利潤產(chǎn)生的前提和基礎(chǔ)。銷售收入的預(yù)測是一項(xiàng)復(fù)雜細(xì)致的工作，需要企業(yè)的銷售部門在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過市場供需分析，結(jié)合本公司項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行銷售預(yù)測，從而估算出銷售收入。通過市場調(diào)查，該項(xiàng)目區(qū)域板塊的概念炒作具有強(qiáng)大的吸引力，成規(guī)模的寫字樓群會(huì)吸引大量客戶追逐。該項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目林立，已基本形成圍繞市政府和輕軌站點(diǎn)為主的寫字樓商圈。公司投資此項(xiàng)目正好迎合了市場需求，將形成良好的銷售前景。根據(jù)周邊寫字樓銷售狀況的市場調(diào)查及消費(fèi)能力預(yù)測，結(jié)合當(dāng)

12、地房地產(chǎn)預(yù)售政策及項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度，公司預(yù)計(jì)在2015年底可取得該項(xiàng)目的預(yù)售許可證，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2015年可實(shí)現(xiàn)銷售收入20％，2016年可實(shí)現(xiàn)銷售收入60％，2017年全部銷售完畢。該項(xiàng)目總收入預(yù)測見下表銷售面銷售最低銷售最高銷售銷售收入積(1If)單價(jià)收入(萬收入(萬平均值(萬項(xiàng)目(萬兀J了CJ36J兀)商業(yè)裙10o9912121188161584l41386樓16寫字樓44361O8～354888399249377068509車位655

13、7～9458558955240銷售合5219266197835708545計(jì)2015正lO438521239566l1417O9可實(shí)現(xiàn)銷售收／k2016正313155637186983425127可實(shí)現(xiàn)銷售收人2017正1O4385212395661141709可實(shí)現(xiàn)銷售收八4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。常用的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的靜態(tài)評(píng)價(jià)方法如投資利潤率、主營業(yè)務(wù)利潤率等；動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法主要有凈現(xiàn)值法、

14、現(xiàn)值指數(shù)法和內(nèi)部收益率法等。本項(xiàng)目的各指標(biāo)計(jì)算見下表。單位：萬元年限銷售項(xiàng)目合計(jì)狀況2014201520l62017成本費(fèi)4782550()011610224498766用銷售收最低521926lO438523131556lO43852最高61978312395663718698l239566八平均57085451141709342512711417O9凈現(xiàn)金最低43676—5o00117148886656167252最高141533—

15、5O0o785661473798362966流量平均926045—5Oo0—1929ll1802272651O9最低43676凈利潤最高141533平均926o45最低913％投資和最高2959％瀾率平均19_36％276中國經(jīng)貿(mào)主營業(yè)最低837％務(wù)利潤最高2284％蠱平均1622％折現(xiàn)089290797207ll806355系數(shù)(12％)成本費(fèi)352699844645925549159792557079用現(xiàn)值銷售收最低37245698

16、321592229042663368最高44228959881822646969787744人現(xiàn)值平均40737_329101712438005725556最低197571—4645933963ll22106289凈現(xiàn)值最高89589746d5626331049O4923o665平均546734—446451537884o85168477現(xiàn)值指最低106最高125數(shù)平均1_16內(nèi)部收最低4672％最高9431％益率平均7052％(1)投

17、資利潤率及主營業(yè)務(wù)利潤率：表中兩指標(biāo)的平均數(shù)均優(yōu)于房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)，說明本項(xiàng)目可行。(2)凈現(xiàn)值。指項(xiàng)目未來現(xiàn)金流人量的現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值之間的差額。若凈現(xiàn)值為正，說明項(xiàng)目的收益率超過了基準(zhǔn)收益率或預(yù)定的投資收益率，則項(xiàng)目可行；反之若凈現(xiàn)值為負(fù)，則項(xiàng)目應(yīng)放棄。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)及營運(yùn)期限較長，應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折成建設(shè)初期的現(xiàn)值進(jìn)行比較。本公司的加權(quán)平均資金成本為12％，本項(xiàng)目以此作為折現(xiàn)率計(jì)算凈現(xiàn)值。表中本項(xiàng)目在不同銷售狀況下

18、的凈現(xiàn)值均為正值，說明本項(xiàng)目可行。(3)現(xiàn)值指數(shù)法。投資收益現(xiàn)值與初始投資額現(xiàn)值之比?，F(xiàn)值指數(shù)大于1，項(xiàng)目可行；反之則應(yīng)放棄。表中本項(xiàng)目在不同銷售狀況下的現(xiàn)值指數(shù)均大于1，說明本項(xiàng)目可行。(4)內(nèi)部收益率。是指在整個(gè)投資期內(nèi)使凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率，當(dāng)其超過資金成本時(shí)投資項(xiàng)目可行；如果低于資金成本則應(yīng)放棄。內(nèi)部收益率一般通過“試誤法”進(jìn)行計(jì)算，即先估計(jì)一個(gè)折現(xiàn)率，用它來計(jì)算方案的凈現(xiàn)值：如果凈現(xiàn)值為正數(shù)，提高折現(xiàn)率進(jìn)一步測試；如果凈現(xiàn)值為

19、負(fù)數(shù)，則降低折現(xiàn)率再測試。經(jīng)過多次測試，尋找出使凈現(xiàn)值接近于零的折現(xiàn)率，即為該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。經(jīng)過多次測試，表中本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率在不同銷售狀況下均大于項(xiàng)目平均資金成本12％，說明本項(xiàng)目可行。三、結(jié)束語通過以上分析，該項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)均說明該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可以接受的。但房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)經(jīng)營是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，開發(fā)周期長、資金投入量大，資料和信息的有限性，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估的有關(guān)費(fèi)用及收益的預(yù)測與估算和將來的實(shí)際情況可能有出入，具有相

20、當(dāng)程度的不確定性。為規(guī)避和盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，公司一方面在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析的同時(shí)，還應(yīng)結(jié)合其他分析進(jìn)行決策，以使投資效果更具有可靠性；另一方面需要有一定的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)變措施，以減少市場和其他突變情況而發(fā)生的損失。參考文獻(xiàn)：【1】楊安琪房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析o]，河南建材，2013(5)【21余應(yīng)敏淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)Ⅱ1，經(jīng)濟(jì)管理，2oo1(15)f3]王巍淺談項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性分析D】，財(cái)務(wù)理論，2015(5)[卅江學(xué)青對(duì)L企業(yè)投資項(xiàng)目的財(cái)