房地產項目可行性研究投資決策咨詢特點分析

1、房地產投資決劉惠萍劉惠雯資決策咨詢是在投資發(fā)生之前，咨詢機構受業(yè)主委托，運用現(xiàn)代工程學、經濟學和管理科學理論，借助先進的科學手段、市場調查方法、現(xiàn)場調查技術和信息處理技術，在掌握大量信息資源的基礎上，為投資者和業(yè)主投資決策提供的咨詢服務活動。在項目投資決策前，如何確定項目定位市場究竟需要什么樣的產品如何為建設單位把好關、定好位如何寫出具有前瞻性、創(chuàng)新型、可操作性的可研報告作者經過對各種大型房地產項目可行性研究報告的編制，總結出一些編制特

2、點，現(xiàn)介紹如下。一、投資決策咨詢報告研究思路和方法耍有創(chuàng)新性、先進性21世紀初，隨著社會主義市場經濟體制的確立和城鎮(zhèn)住房制度的進一步深化改革，我市的房地產業(yè)急劇升溫。隨著人們生活水平的不斷提高，改善居住條件，追求環(huán)保意識，提高生活質量已成為新形勢下人們的強烈要求。為此，近年來涌現(xiàn)了大批住宅樓盤的建設，至2006年沈陽市市區(qū)住宅樓盤已達到430多個。房地產項目屬大型公建項目，此類型項目的可行性研究報告編制(即投資決策咨詢報告)是近年剛剛出

3、現(xiàn)的新生事物，多年形成的工業(yè)項目可研思路及工作程序已不適應房地產項目的要求。2001年至2006年，沈陽國際工程咨詢中心相繼接受多個大型樓盤的房地產可研報告編制任務(如：地王國際花園、銀河園、白塔堡小城鎮(zhèn)改造、北市改造等項目)。如何使可研報告的研究思路和方法具有創(chuàng)新性、先進性，成為可研報告的關鍵。經過幾年的實踐，我們認為房地產項目在市場供應調查、需求調查、市場分析和預測的基礎上，應重點對競爭力狀況進行對比分析，弄清自身項目的SWOT分析

4、(優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅)，并對劣勢提出相應的對策，分析資料應詳盡、充實，社會評價與風險分析方法應科學，這樣，研究思路和方法才具有創(chuàng)新性、先進性。二、研究難度大房地產項目在決定上項目前，必須要展開大量、廣泛的調查工作，百姓希望獲得怎樣的居住享受究竟什么產品能夠熱銷這些都是在項目運作前期需要進行細致入微的調查，把所有相關的市場因素考慮周全，才能得到市場的充分認可!前期深入細致的調查研究至關重要，只有經過仔細、深入的調查研究，才能做出正確的

5、判斷，才會有后來的成功。深入研究項目的地理位置、近幾年該市房地產產業(yè)政策及發(fā)展趨勢、國家的土地政策、項目的土地利用來源是否合法、項目的獨特優(yōu)勢、項目的消費人群定位、房價定位、戶型定位及規(guī)劃方案定位等問題將成為項目成敗的關鍵。足夠的調查分析研究難度較大。多年的研究表明，專建岳羹；|圖采用文獻調查、網上調查與實地調查相結合的方法，對市場預測、工程技術方案、財務分析等進行較為詳細的研究，是提出切實可行的研究成果的必由之路。蘭、市場分析應特點鮮

6、明、分析透徹可研報告應通過調查全國、省和市房地產的現(xiàn)狀，首先進行消費分析、再進行該市住房需求量分析、房地產項目的SWOT分析，進而總結出該市上一年房地產市場地域熱點概況，使報告的市場分析特點鮮明。市場定位和市場競爭力，是關系到項目建設成敗的關鍵問題。有的項目建成后，產品市場已飽和或不符合市場的需求，沒市場或價值太高，市場無法承受或缺乏市場競爭力。因此市場分析是項目投資決策的前提。通過對房地產項目SWTO分析，應明確提出規(guī)避風險的對策、建

7、議，并著重對本項目未來市場定位、消費人群定位、項目功能定位進行深入細致的研究分析，使市場分析透徹、客觀，這樣，才能為開發(fā)商決策提供可靠的依據。四、市場預測輿有前瞻性、科學性。方法實用住房是居民的基本生活需求。在全面建設小康社會階段，隨著經中國工程咨詢2007年第5期總第8127萬方數(shù)據房地產項投資決策劉惠萍劉惠雯盟則咨詢是在附生之前，咨詢機構受業(yè)主委托，運用現(xiàn)代工程學、經濟學和管理科學理論，借助先進的科學手段、市場調查方法、現(xiàn)場調查技術

8、和信息處理技術，在掌握大量信息資源的基礎上，為投資者和業(yè)主投資決策提供的咨詢服務活動。在項目投資決策前，如何確定項目定位市場究竟需要什么樣的產品如何為建設單位把好關、定好位如何寫出具有前瞻性、創(chuàng)新型、可操作性的可研報告作者經過對各種大型房地產項目可行性研究報告的編制，總結出一些編制特點，現(xiàn)介紹如下。一、投資決策咨詢報告研究思路和方法要有創(chuàng)新性、先進性21世紀初，隨著社會主義市場經濟體制的確立和城鎮(zhèn)住房制度的進一步深化改革，我市的房地產業(yè)

9、急劇升溫。隨著人們生活水平的不斷提高，改善居住條件，追求環(huán)保意識，提高生活質量已成為新形勢下人們的強烈要求。為此，近年來涌現(xiàn)了大批住宅樓盤的建設，至2006年沈陽市市區(qū)住宅樓盤已達到430多個。房地產項目屬大型公建項目，此類型項目的可行性研究報告編制(即投資決策咨詢報告)是近年剛剛出現(xiàn)的新生事物，多年形成的工業(yè)項目可研思路及工作程序已不適應房地產項目的要求。2001年至2∞6年，沈陽國際工程咨詢中心相繼接受多個大型樓盤的房地產可研報告編

10、制任務(如:地王國際花園、銀河園、白塔堡小城鎮(zhèn)改造、北市改造等項目)。如何使可研報告的研究思路和方法具有創(chuàng)新性、先進性，成為可研報告的關鍵。經過幾年的實踐，我們認為房地產項目在市場供應調查、需求調查、市場分析和預測的基礎上，應重點對競爭力狀況進行對比分析，弄清自身項目的SWOT分析(優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅)，并對劣勢提出相應的對策，分析資料應詳盡、充實，社會評價與風險分析方法應科學，這樣，研究思路和方法才具有創(chuàng)新性、先進性。二、研究難度

11、大房地產項目在決定上項目前，必須要展開大量、廣泛的調查工作，百姓希望獲得怎樣的居住享受究竟什么產品能夠熱銷這些都是在項目運作前期需要進行細致入微的調查，把所有相關的市場因素考慮周全，才能得到市場的充分認可!前期深入細致的調查研究至關重要，只有經過仔細、深入的調查研究，才能做出正確的判斷，才會有后來的成功。深入研究項目的地理位置、近幾年該市房地產產業(yè)政策及發(fā)展趨勢、國家的土地政策、項目的土地利用來源是否合法、項目的獨特優(yōu)勢、項目的消費人群

12、定位、房價定位、戶型定位及規(guī)劃方案定位等問題將成為項目成敗的關鍵。足夠的調查分析研究難度較大。多年的研究表明，專題:擠兌|圈.采用文獻調查、網上調查與實地調查相結合的方法，對市場預測、工程技術方案、財務分析等進行較為詳細的研究，是提出切實可行的研究成果的必由之路。豆、市場分析應特點鮮明、分析遺徹可研報告應通社調查全國、省和市房地產的現(xiàn)狀，首先進行消費分析、再進行該市住房需求量分析、房地產項目的SWOT分析，進而總結出該市上一年房地產市場

13、地域熱點概況，使報告的市場分析特點鮮明。市場定位和市場競爭力，是關系到項目建設成敗的關鍵問題。有的項目建成后，產品市場已飽和或不符合市場的需求，沒市場或價值太高，市場無法承受或缺乏市場競爭力。因此市場分析是項目投資決策的前提。通過對房地產項目SWTO分析，應明確提出規(guī)避風險的對策、建議，并著重對本項目未來市場定位、消費人群定位、項目功能定位進行深入細致的研究分析，使市場分析透徹、客觀，這樣，才能為開發(fā)商決策提供可靠的依據。四、市場預測具

14、有前瞻性、科學性，方法實用住房是居民的基本生活需求。在全面建設小康社會階段，隨著經中國工程咨詢2007革第5期總第8127一圖鋈i建羹i羹“；濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力。供不應求是未來幾十年中國房地產市場的主導趨勢。房地產業(yè)既是資本密集、關聯(lián)度高的產業(yè)，又是提供生活必需品的基礎產業(yè)，判斷房地產業(yè)形勢和發(fā)展前景必須從前瞻性與風險意識的認知著手。市場預測：是指事物未來或未來

15、事物的推測，是根據已知時間通過科學分析去推測未知事件。市場預測方法可分為定量預測、定性預測和組合預測。定性預測是指利用直觀材料，依靠個人和群體的經驗及分析判斷能力，對事物未來發(fā)展進行的預測。房地產建設項目的定性預測方法比較實用的是類推預測法。定量預測是指根據歷史數(shù)據和資料，應用數(shù)理統(tǒng)計等方法預測未來或利用事物發(fā)展的因果關系等預測未來的方法。組合預測是指采用兩種以上不同方法的預測。它既是集中定量方法的組合，也是集中定性方法的組合，實踐中更

16、多的是利用定性方法與定量方法的組合預測。房地產開發(fā)項目對價格的預測是可行性研究工作的一項重要內容。對項目效益估算的準確性和評價結論的可靠性有著至關重要的影響，價格預測方法主要有：回歸分析法——即充分考慮影響價格的相關因素，采用因果分析方法，建立實用的數(shù)學模型進行回歸分析。比價法——即根據利益均衡原則，利用產成品價格與原材料價格、半成品價格之間，以及不同產品之間往往存在的一定的比價關系進行預測。為使預測方法科學、實用，調查資料翔實、可靠，

17、內容豐富全面，重點突出，對工程建設有重要的參考價值。房地產項目應采用網上調查與實地調查相結合的方法對具有競爭能力的多家樓盤現(xiàn)狀進行充分的市場調查，并采用科學的比價法對與本項目樓盤規(guī)模、標準相類似的樓盤和該項目周邊的其它樓盤情況(規(guī)模、標準、戶型、售價)等進行多方比較選擇，進而預測出房地產項目未來銷售價格。依據此方法所作的市場預測與市場發(fā)展需求能夠基本保持一致，具有一定的前瞻性?；?。嗣避糍劃蠢寨鍵詩起點““要離≤設計鞫感瘴蠢勢體璦人文≤現(xiàn)

18、代；生態(tài)特點發(fā)展房地產，規(guī)劃是龍頭。搞好樓盤整體規(guī)劃、注意節(jié)約用地和保護環(huán)境，合理利用、開發(fā)各種自然資源，積極地探索大盤開發(fā)的新理論與新模式已成為地產與城市共同關心的問題。如何堅持以“人”為中心，堅持環(huán)境質量與生態(tài)建設相結合，體現(xiàn)為人服務的人文主義思想，體現(xiàn)地方風格、突出個性，使群體建筑與空間層次在協(xié)調中求變化，創(chuàng)造一個優(yōu)美的城市景觀，向人們提供一個居住條件良好，各類設施齊全的經典社區(qū)是規(guī)劃方案的基本要求。房地產項目規(guī)劃方案只有新穎、科

19、學合理，與總體功能定位和諧，才具有可操作性。曩一。jj)!：I本薹麟舞分輯方耩辯學房地產開發(fā)的特點決定財務分析方法不同于工業(yè)項目，它自有一套分析方法。此類項目的財務分析中，出售計劃即遵守政府有關房地產租售和經營的規(guī)定，還與開發(fā)商的投資策略相結合，基礎數(shù)據準確、參數(shù)選擇合理才行。財務分析運用動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結合的方法，對項目的財務盈利能力、清償能力、資金平衡等方面進行分析，對項目的回收與回報作出準確的預測。為房地產開發(fā)商做出科學的決策

20、提供依據，減少開發(fā)投資的盲目性，并為項目融資提供可靠的數(shù)據和依據是可研報告要解決的主要問題。j。i。j≮i麟糍縫黎蒜簿較煮的_i、毒矗。囊o；=鲞i萋萋簍；i壤期紛馕ii：《jij近年來，房地產業(yè)形勢喜人，大型高檔樓盤相繼涌現(xiàn)，投資前研究工作的質量直接影響到項目的成敗。國家為慎重項目投資行為，在項目立項前均需要編制項目可行性研究報告或資金申請報告。項目可研報告對于項目的建設具有明確的指導作用，按照上述編制特點編制的報告具有較強的系統(tǒng)性、

21、實用性、可操作性和可持續(xù)發(fā)展性，具有較高的應用價值，是開發(fā)商和政府審批必不可少的重要文獻。2002年作者主持完成的《沈陽地王花園一期建設項目可行性研究報告》就是依據上述特點編制的，它曾為沈陽銀基集團成功開發(fā)大型高檔住宅樓盤起到了良好的指導作用，該報告曾獲遼寧省2005年度優(yōu)秀咨詢成果一等獎。房地產項目的投資咨詢是近十幾年來工程建設中常見的課題，因此，對它的特點分析對全國各地的此類項目具有普遍意義，本文意在對這類項目的可行性研究提供一些借

22、鑒和思考。一(作者單位：沈陽國際工程咨詢中心)責任編輯楊新民目協(xié)辦單位貴陽市瑞金北路101號(550003)院長：林永明電話：(0851)6812928本欄目協(xié)辦單位成都市新華大道玉沙路201號(610017)院長：尹科夫電話：(028)8694247528中國工程咨詢2007年第5期總第81期萬方數(shù)據翩圈|專黯研究濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)住房的增最需求和改善需求雙旺盛，是房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力。供不應求是未來幾十年中國房

23、地產市場的主尊趨勢。房地產業(yè)既是資本槽集、關聯(lián)皮高的產業(yè)，又是提供生活必需品的基礎產業(yè)，判斷房地產業(yè)形勢和發(fā)展前景必須從前瞻性與風險意識的認知著手。市場預測:是指事物未來或未來事物的推測，是根據已知時間通過科學分析去推測未知事件。市場預測方法可分為定量預測、定性預測和組合預測。定性預測是指利用直觀材料，依靠個人和群體的經瞌及分析判斷能力，對事物未來發(fā)展進行的預測。房地產建設項目的定性預測方法比較實用的是類推預測法。定最預測是指根據歷史數(shù)

24、捕和資料，應用數(shù)理統(tǒng)計等方法預測未來或利用事物發(fā)展的因果關系等預測未來的方法。組合預測是指采用兩種以上不問方法的預測。它既是集中定量方法的組合，也是集中定性方法的組合，實踐中更多的娃利用定性方法與5E最方法的組合預測。房地產開發(fā)項目對價格的預測是可行性研究工作的…項重要內容。對項目效益估算的準確性和評價結論的可靠性有著至關重要的影響，價格預惻方法主要有:回歸分析法一一即充分考慮影響價格的相關因素，采用因果分析方法，建立實用的數(shù)學模型進行

25、回歸分析。比價法一…即根據利益均衡原則，利用產成品價格與原材料價格、半成品價格之間，以及不間產品之間往往存在的一定的比價關系進行預測。為使預測方法科學、實用，調菇資料翔實、可靠，內容豐富全面，熏點突出，對工程建設有熏耍的參考價值。房地產項目應采用網上調查與實地調查相結合的方法對具有競28中陽工轆咨詢2007華第5期總第81期爭能力的多家樓盤現(xiàn)狀進行充分的市場調蕉，井采用科學的比價法對與本項目樓盤規(guī)模、標準相類似的樓盤和該項目周邊的其它樓

26、盤情況(規(guī)模、標準、戶型、售價)等進行多方比較選擇，進而預測出房地產項目未來銷售價格。依據此方法所作的市場預測與市場發(fā)展需求能夠基本保持一致，具有一定的前瞻性。五、隱隱規(guī)劃方擦設計般點襄醋、設計構思黯充分體現(xiàn)人戈、現(xiàn)代、生態(tài)特點發(fā)展房地產，規(guī)劃是龍頭。搞好樓撤贅體規(guī)劃、注意節(jié)約用地和保護環(huán)境，合理利用、開發(fā)各種自然資源，積極地探索大盤開發(fā)的新理論句新模式已成為地產與城市共間關心的問題。如何堅持以“人“為中心，堅持環(huán)境質盤與生態(tài)建設相結合

27、，體現(xiàn)為人服務的人文主義思想，體現(xiàn)地方風楠、突出個性，使群體建筑與空間層次在協(xié)調中求變化，創(chuàng)清一個優(yōu)爽的城市景觀，向人們提供…小居住搔件良好，各類設施齊全的經典社區(qū)是規(guī)劃方案的基本要求。房地產瑣目規(guī)劃方案只有新穎、科學合理，與總體功能定位和諧，才具有可操作性。六、財卸分析方法科掌房地產開發(fā)的特點決定財務分析方法不同于工業(yè)項目，它自有一套分析方法。此類項目的財務分析中，出售計劃即遵守政府有關房地產租售和經營的規(guī)定，還與開發(fā)商的投資策略相結

28、合，者主礎數(shù)據準確、參數(shù)選擇合理才行。財務分析運用貴陽市瑞金~t路101號(550003)院長:林永明電話:(0851)6812928動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結合的方法，對項目的財務盈利能力、i青償能力、資金平衡等方面進行分析，對項目的四收句凹報作出準確的預測。為房地產開發(fā)商做出科學的決策提供依據，減少開發(fā)投資的盲目性，并為項目融資提供可靠的數(shù)據和依據是可研報告要解決的主要問題。七、研蠅箱5展S患有較商的應用價健近年來，房地產業(yè)形勢喜人，大

29、型商檔樓盤相繼涌現(xiàn)，投資前研究工作的質量直接影響到項目的成敗。國家為慎重項目投資行為，在項目立項前均需要編制項目可行性研究報告成資金申請報告。項目可研報告對于項目的建設具有明確的指導作用，按照上述編制特點編制的報告具有較強的系統(tǒng)性、實用性、可操作性和可持續(xù)發(fā)展性，具有較鬧的應用價值，是開發(fā)商和政府審批必不可少的重要文獻。2002年作者主持究成的《沈陽地王花圃一期建設項目可行性研究報告》就是依據上述特點編制的，它曾為tt陽銀3露集團成功開