公司的財務(wù)報表分析

1、公司的財務(wù)報表分新口顏永軍一、業(yè)務(wù)分析本文通過SWoT分析法把公司的戰(zhàn)略與公司內(nèi)部資源。外部環(huán)境有機結(jié)合。通過分析企業(yè)發(fā)展中的優(yōu)勢、劣勢、機遇和挑戰(zhàn)這四個因素，SWOT分析可以分為兩部分：第一部分為SW，主要用來分析內(nèi)部條件；第二部分為0T，主要用來分析外部條件。(一)企業(yè)外部分析。外部分析主要是對企業(yè)發(fā)展環(huán)境的分析。外部分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對企業(yè)的可能影響上，外部分析主要包括政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境等。1998年以

2、后隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進入新的發(fā)展時期房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。1999年以后。隨著住房制度改革的不斷深化、居民收入水平的提高。消費觀念的改變。以及利率的不斷下調(diào)使得住房開始成為新的消費熱點。隨著加入WTO的進程推進，中國對外開放的程度加大有更多的包括外資在內(nèi)的資金和企業(yè)將加入到房地產(chǎn)市場中來，競爭將更加的激烈，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所面I臨的不僅僅是發(fā)展的機遇也將是更大的挑戰(zhàn)。(二)企業(yè)內(nèi)部分析

3、。內(nèi)部分析主要通過全面分析企業(yè)的實際狀況。來充分認識企業(yè)的實力或強項。內(nèi)部分析主要著眼于企業(yè)自身的實力及其與競爭對手的比較。企業(yè)實力主要通過基礎(chǔ)能力、營銷能力、組織能力和財務(wù)能力來反映。1基礎(chǔ)能力?；A(chǔ)能力包括品牌資源，客戶資源，產(chǎn)品服務(wù)組合。硬件設(shè)施／能力。政策和決策程序?！爸袊康禺a(chǎn)TOPl0研究組”發(fā)布的《2007中國房地產(chǎn)品牌價值研究報告》顯示，萬科以9168億元成為“2007中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導公司品牌”。2007中國房地產(chǎn)公司

4、品牌價值TOPl0的平均品牌價值為2620億元是平均品牌價值的35倍。借助客戶關(guān)系管理表現(xiàn)出的對待客戶群的定制化服務(wù)。通過專業(yè)性及權(quán)威數(shù)據(jù)的分析，對市場的把握會分寸有度。后期營銷會比競爭對手進入俠，也更有利于把項目快速地推出去，中原的快速發(fā)展與建立完善的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)有很大的關(guān)系。2營銷能力。企業(yè)的營銷能力包括客戶中的聲譽，市場份額，市場地114l決策第二部分為OT，主要用來分析外部條件。()企業(yè)外部分析。外部分析主要是對企業(yè)發(fā)展環(huán)境

5、的分析。外部分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對企業(yè)的可能影響上，外部分析主要包括政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境‘產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境等。]998年以后，隨著住房實物分配制度的濃消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進入新的發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為罔民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之…。1999年以后，隨著住房制度改革的不斷深化、居民收入水平的提高，消費觀念的改變，以及利率的不斷下調(diào)，使得住房開始成為新的消費熱點。隨著加入WTO的進程推諧，中間對外開放的程度加大，有更多的包括外資

6、在內(nèi)的資金和企業(yè)將加入到房地產(chǎn)市場中來，競爭將更加的激劇.間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的不僅僅是發(fā)展的機遇，tl1.將是更大的挑戰(zhàn)。(二)企止內(nèi)部分析。內(nèi)部分析主要通過全面分析企業(yè)的實際狀況，來充分認識企業(yè)的實力或強項。內(nèi)部分析主要著眼于企業(yè)自身的實力及其與競爭對手的比較。企業(yè)實力主察通過基礎(chǔ)能力、資銷能力、組織能力和財務(wù)能力來反映。1.基礎(chǔ)能力。荔礎(chǔ)能力包括品牌資源，客戶資源，產(chǎn)品服務(wù)組合，硬件設(shè)施能力，政策和決策程序?！爸袊康禺a(chǎn)TOPJO

7、研究組“發(fā)布的。∞7中國房地產(chǎn)品牌價值研究報傳》顯示，i科以91.68億元成為“2007中國房燦產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導公司品牌“。2007中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOPlO的平均品牌價值為26.20億元，是平均品牌價值的3.5倍。借助客戶關(guān)系管理表現(xiàn)出的對待客戶群的定制化服務(wù)。通過專業(yè)性及權(quán)威數(shù)據(jù)的分析，對市場的把握會分寸有度，后期營銷會比競爭對手進入快，也更有利于把項目快速地推出去，中原的快速發(fā)展與建立先鋒的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)有很大的關(guān)系o2.營銷能

8、力o企業(yè)的傳銷能力包括客戶中的聲譽，市場份額，市場地1141k策)年第5期總第53期位，渠道，營銷力量，定價機制，市場研究。萬科1988年進入住宅行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公詞核心業(yè)務(wù)。在這…領(lǐng)域的競爭對手有招商地產(chǎn)，保利地產(chǎn)，金地地產(chǎn)，SOHO等…些知名的地產(chǎn)公司。分析近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)整個銷售水平，繭2ω7年來，萬科全國市場占有率為2.1%，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海旦大城市經(jīng)濟周為重點的工二十九個城市。~年共銷售

9、住宅4.8萬套，銷售套數(shù)位居世界前茅，躋身全球最大的住宅企業(yè)行列。3.組織能力。公司采用總部、區(qū)域、一線的三級管理模式，兼顧集中與秉性管理，加強對公司運營的管理。董事會下設(shè)審計委員會、投資與決策委員會、薪酬與提名費員會，加強對公司信息披露、商管任命與考核的管理和對重大投資的風險控制，完善對公司管理層的考核與監(jiān)臂。并確立并一貫!黑守職業(yè)化底線，包括對人永遠尊重、追求開放透明的體制和公平的回報等。從財務(wù)、顧客、內(nèi)部運作和學習成長四個維度出發(fā)

10、制定考核方案并據(jù)此對總部、區(qū)域本部和子公詞進行考核。這些都保證了團隊持續(xù)價值的創(chuàng)施和企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。4.財務(wù)能力。財務(wù)能力包括財務(wù)控制，反映企業(yè)實力的主要財務(wù)指標，償債能力，資本結(jié)構(gòu)，盈利能力，經(jīng)營能力。2∞7年，房地產(chǎn)上市公司的盈利能力跟著提高，滬深上市公司總資產(chǎn)收益率(ROA)均由達5.32%，較2∞6年提高1.41個百分點，部分企業(yè)超過10%，體現(xiàn)出較強的盈利能力。凈資產(chǎn)收益事方面(RO凹，2∞7年滬深房地產(chǎn)上市公司該指標均但

11、達到]4.48%，同比挺商4.17個百分點，平均EPS(每股收益)從2ω6年0.148元提高到2007年的。.35元，增幅超過1ω%0而萬科在2ω7年的總資產(chǎn)收益感情。A)達到6.5197%，凈資產(chǎn)收益率(ROE)達到了16工i%，EPS(每股收益)0.7049元。這些均高于行業(yè)的平均水平，有著較強的贏利水平。二、財務(wù)分析(一)償還債務(wù)的能力。1.短期的償還債務(wù)能力。在短期償債能力的分析中，流動比E但是一個意要指標，近年來該指標經(jīng)波浪式

12、變動趨勢，03年流動比率較低源于短期借款的增加，04年的陰款情況良好使其上升，05年降低0.58，但仍然高于阿華行業(yè)0.539的平均水平，06年流動比率增憂。.21，其流動資產(chǎn)中的貨幣資產(chǎn)較多。07年又有所下降。從以上面I以看出，短期償債能力仍有待提高，特別是2007年來以來，部分城葉飛房地產(chǎn)市場咒易量下降明顯，給公司帶來的短期經(jīng)營風防不容忽視。最后來關(guān)注反映經(jīng)營成果償還短期債務(wù)的能力的現(xiàn)金流動比惑，其現(xiàn)金償債能力較弱，在06，07年出

13、現(xiàn)了負值。就本行業(yè)來說，萬科的短期償債能力應囊視現(xiàn)金為玉的原則，加強現(xiàn)金流的管理。2.長期償債能力。企業(yè)全部資本陽結(jié)起來不外乎是權(quán)益資本和債務(wù)資本兩大部分。權(quán)茲資本是企業(yè)創(chuàng)立初發(fā)展般若在本的因素，是企業(yè)擁有的凈資產(chǎn)，它不需要償還，可以在企業(yè)經(jīng)營中永久使用。同時權(quán)益資本也是股東承擔民事責任的限度如果借款不能按時歸還。法院可以強制債務(wù)人出售財產(chǎn)償債因此權(quán)益資本就成為借款的基礎(chǔ)。債務(wù)資本不僅能從數(shù)量上補充企業(yè)資金的不足，而且由于企業(yè)支付給債務(wù)

14、資本的債權(quán)人收益(如債券的利息)，國家允許在所得稅前扣除，就降低了融資資金成本。同時由于負債的利息是固定的，不管企業(yè)是否盈利以及盈利多少。都要按約定的利率支付利息。(二)營運能力分析。1短期資產(chǎn)營運能力。短期資產(chǎn)營運能力主要通過存貨周轉(zhuǎn)率和應收賬款周轉(zhuǎn)率這兩個指標來體現(xiàn)。從存貨周轉(zhuǎn)率來看存貨對企業(yè)經(jīng)營活動變化具有特殊的敏感性控制失敗會導致成本過度，作為萬科的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重。由于萬科業(yè)務(wù)規(guī)模擴大存貨規(guī)模增長速度大于其銷售

15、增長的速度。因此存貨的周轉(zhuǎn)率逐年下降。2長期資產(chǎn)營運能力?？偟膩碚f。萬科的資產(chǎn)營運能力較強尤其時其應收賬款、固定資產(chǎn)的營運能力非常優(yōu)秀，堪稱行業(yè)典范。近年來的土地儲備和在建工程的增多存貨管理效率下降較為明顯，因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低管理層應關(guān)注存貨的管理。(三)盈利能力分析。1營業(yè)收入分析。營業(yè)收入是企業(yè)營銷能力的綜合反映是獲利能力的基礎(chǔ)，也是企業(yè)發(fā)展的根本。從表l可以看出，公司的收入主要來源于珠江三角洲，長江三角洲和環(huán)渤海區(qū)域。逐

16、步形成了以珠江三角洲，長江三角洲和環(huán)渤海區(qū)域為主。以其他區(qū)域經(jīng)濟中心城市為輔的“3X”跨地域布局。公司堅持以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域為重點的城市經(jīng)濟圈聚焦戰(zhàn)略，2007年深圳、廣州、上海、北京、天津兒大核心城市占營業(yè)收入和凈利潤的比重分別達到55O％和634％。表1營業(yè)收入分析銷售收入(億元)占公司比例凈利潤(億元)占公司比例珠江三角洲1826349％338637％長江三角潲1789342％109206％環(huán)渤海區(qū)域1087208％44

17、83％其它534102％474％2期間費用分析。期問費用是企業(yè)為了取得利潤而付出的代價與技術(shù)水平、產(chǎn)品設(shè)計、規(guī)模經(jīng)濟和對成本的管理水平密切相關(guān)。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要大量資金做后盾銀行借款利息大量資本化的同時也存在大量的銀行存款。因此萬科在存在大量借款的情況下，其財務(wù)費用卻在04年度出現(xiàn)負數(shù)管理層應注意提高資金利用效率。隨后幾年大量進行建設(shè)需要投入大量資金。財務(wù)費用大幅度增長。3財務(wù)綜合分析。為了全面了解公司各個方面財務(wù)狀況之間的關(guān)系，我們

18、利用杜邦分析法進行財務(wù)綜合分析。以全面地揭示公司財務(wù)狀況的全貌。我們可以從下圖可以看出萬科近三年的杜邦分析圖。從以上杜邦分析圖可以看出。決定凈資產(chǎn)收益率高低的日索有三個方面：主營業(yè)務(wù)利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)。05年凈資產(chǎn)收益率為1625％當年的主營業(yè)務(wù)利潤率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為：127889％05627％。而06年的凈資產(chǎn)收益率／(1—066X07年)，(1—065X06年)，(1一O60(05年)f04781／0(07年)0506

19、3q“06年)【05627％(05年)為1448％，低于05年主要是成本和資產(chǎn)總額的增加導致了主營業(yè)務(wù)利潤率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的降低，從而影響了凈資產(chǎn)收益率。07年公司大規(guī)模的擴大資產(chǎn)使得總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所降低。但是由于權(quán)益乘數(shù)的提高和主營業(yè)務(wù)利潤率的增長并沒有影響本年度的凈資產(chǎn)收益率得到了回升。通過以上分析可見，萬科擁有較強的獲利能力。在行業(yè)滄海桑田變化的十年，萬科一直保持了很高的盈利水平除了市場強大需求外。說明其擁有很好的管理水平和決策能

20、力。三、增長性分析由于企業(yè)要以發(fā)展求生存銷售增長是任何企業(yè)都無法回避的問題。企業(yè)增長的財務(wù)意義是資金增長。在銷售增長是企業(yè)往往需要補充資金這主要是因為銷售增加通常會引起存貨和應收賬款等資產(chǎn)的增加。銷售增長的越多，需要的資金越多。如果通過技術(shù)和管理創(chuàng)新，使銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提高到一個新水平，則企業(yè)增長率可以相應提高。財務(wù)杠桿和股利分配受到資本市場的制約。通過提高這兩個比率支持高增長，只能是一個臨時的解決辦法，不可能持續(xù)使用。四、結(jié)語從

21、以上分析我們可以看出萬科的財務(wù)報表充滿了攻擊性，成長性隱藏在大量舉債購置土地使用經(jīng)營中的現(xiàn)金不斷補充進項目中。企業(yè)未來的經(jīng)營增長潛力看好。但是負債微微偏高。過于使用銀行負債，但是公司仍在一個較為安全的邊界內(nèi)，考慮公司的末來高速成長，高負債也在情理中。也看出萬科的負債率持續(xù)上升且流動負債比重大。并且融資渠道單一。過度依賴銀行信貸，再是信用政策過緊。因此應適當控制負債比率，增加長期負債比率，加強抵御風險能力：擴大融資渠道增加信托發(fā)行，合理利

22、用境外資金增加主要地區(qū)控股子公司的資本金，建立融資平臺；適度放寬信用政策等。近幾年是萬科公司大力發(fā)展的時期，需要大量投入資金。為了滿足未來的資金需求，公司將繼續(xù)加快銷售增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流入，充分運用財務(wù)杠桿空間，積極需找戰(zhàn)略合作機會，并進一步開拓融資渠道，加大與境內(nèi)外資本合作力度推進房地產(chǎn)基金項目合作的實踐，探索房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新模式?？?作者：中南財經(jīng)政法大學國民經(jīng)濟學博士生)參考文獻：【l】中國注冊會計師協(xié)會財務(wù)成本管理經(jīng)濟科學出

23、版社2008【2】馬忠財務(wù)管理一分析、規(guī)劃與估價北京交通大學出版杜清華大學出版杜【31Et2實務(wù)研究財務(wù)分析案例一萬科財務(wù)分析案例。2007【4瑚奕明財務(wù)分析案例公司戰(zhàn)略、業(yè)績預測與商業(yè)估值清華大學出版社2006決策適度放寬信用政策等。近幾年是萬科公司大力發(fā)展的時期，需要大最投入資金。為了滿足未來的資金需求，公司將繼續(xù)加快銷筒，增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流入，充分運用財務(wù)杠桿空間，積極簡找戰(zhàn)略合作機會，并進一步開拓融資燒酒，加大與境內(nèi)外賀本合作力

24、度，推進房地產(chǎn)基金項目合作的實踐，探索房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新模式?？?作者:中南財級政法大學國民經(jīng)濟學博士生)，型曹文睛:(1]小兇tt冊會計師協(xié)會.財務(wù)成功E管理.經(jīng)濟科學Ifl版役.2∞8.[2]馬息.財務(wù)管理…分析、規(guī)劃與他價.北京交通大學出版社清華大學出版社.[3]初毅.實務(wù)研究.財務(wù)分析黛例]j科財務(wù)分析黛例.2∞7.[4]胡績明.財務(wù)分析祭例公詞戰(zhàn)略、業(yè)績?yōu)l測與商業(yè)偽值“清華大學Ifl版社.2侃l6.決策&信息附ftJl111