房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)的成本與質(zhì)量管理

1、人文與房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)的成本與質(zhì)量管理遼寧省鞍山市房地產(chǎn)交易中心李春梅摘要：隨著建筑原材料價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)的成本控制是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的重心之重。這不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，而且也關(guān)系到企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的大小。本文先分析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理的現(xiàn)狀，然后研究房地產(chǎn)工程的成本控制，最后分析如何進(jìn)行項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)成本管理質(zhì)量管理。近幾年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也在

2、不斷地攀升。與此同時(shí)，建筑原材料鋼筋水泥價(jià)格也在水漲船高，身為房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)的成本和質(zhì)量管理是當(dāng)前工作的重點(diǎn)。在項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如何運(yùn)用科學(xué)的方法來(lái)融入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中去，在不斷降低工程成本的同時(shí)，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對(duì)市場(chǎng)的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目

3、工程成本管理的現(xiàn)狀首先，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程缺乏一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系不斷發(fā)生變化，以及相關(guān)設(shè)備資源的短缺，企業(yè)實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力缺乏，這些都會(huì)給房企帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。涉及到開(kāi)發(fā)商和承包商，就是信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目工程最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，這也是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信譽(yù)的重要因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究不夠熟悉，工程項(xiàng)目成本控制的手段比較落后，很容易造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠重視，也缺乏規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，導(dǎo)致項(xiàng)目工

4、程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)卻過(guò)高。其次，在成本控制方面，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于錯(cuò)誤的決策，使得工程投資成本上升。例如，在剛開(kāi)始招投標(biāo)的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只追求造價(jià)，嚴(yán)重忽視實(shí)際工程開(kāi)發(fā)中問(wèn)題，最終足的施工進(jìn)程無(wú)法按正常時(shí)問(wèn)進(jìn)行，導(dǎo)致成本的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益就會(huì)下降。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的成本控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)實(shí)時(shí)的市場(chǎng)物價(jià)信息，及時(shí)關(guān)注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實(shí)施的方案來(lái)進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)是追求利

5、益最大化，用最小的成本去獲得最大的價(jià)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程要控制好成本，使得成本保持不變而提升價(jià)值比例，在某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程，本來(lái)這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過(guò)市場(chǎng)人員的分析，這個(gè)地方具備商業(yè)潛力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)地增加幾套商業(yè)辦公寫(xiě)字樓，減少一些住宅。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本保持不變的情況下，就擴(kuò)大了項(xiàng)目工程的價(jià)值。還有一種方法提升價(jià)值，那就是不斷降低成本。例如，在一揀多層房屋中，原本使用短螺扦樁基，但是開(kāi)發(fā)人員對(duì)

6、當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)實(shí)際情況進(jìn)行了勘探，發(fā)現(xiàn)這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來(lái)，成本降低了，但是價(jià)值沒(méi)有變化。但是這棟房屋的相對(duì)價(jià)值提升了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以對(duì)成本的預(yù)算，能提升項(xiàng)目工程的價(jià)值。我們要對(duì)每一個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查研究，仔細(xì)的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低成本和提升價(jià)值。要針對(duì)本地區(qū)同類型房屋進(jìn)行調(diào)查，以便淪證，找出其中一些影響成本以及利潤(rùn)的因素，制定應(yīng)對(duì)方案，克服盲gl性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)食業(yè)先要進(jìn)行施工圖

7、預(yù)算，制作出項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)的施工費(fèi)用及成本水平，根據(jù)相應(yīng)的實(shí)際情況，通過(guò)計(jì)劃改變描施，做出降低成本的1182012年5月實(shí)施書(shū)面規(guī)劃方案。這就要求項(xiàng)目管理員要熟悉圖紙，運(yùn)用科學(xué)的施工方法和工藝流程，從而使該計(jì)劃成為降低成本的指導(dǎo)文件。一旦圖紙規(guī)劃做好之后，施工管理人員要嚴(yán)格按照成本計(jì)劃來(lái)開(kāi)展工作，對(duì)影響成本的種種因素要認(rèn)真管理，合理控制成本。要積極采取有效的措施，把施工過(guò)程中各種消耗的支出納入成本計(jì)劃之中，并及時(shí)反饋，對(duì)比實(shí)際成本和計(jì)劃成

8、本的差異，及時(shí)采取糾偏措施，在實(shí)行成本控制時(shí)要建立項(xiàng)目成本管理責(zé)任制，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任心意識(shí)。3、如何進(jìn)行項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理項(xiàng)目工程的質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一個(gè)重要部分。質(zhì)量管理要求在降低項(xiàng)目成本的前提下，滿足工程質(zhì)量要求的一系列活動(dòng)。其中包括作業(yè)活動(dòng)和管理活動(dòng)，項(xiàng)目工程管理人員要樹(shù)立明確的質(zhì)量目標(biāo)，柬制定出行動(dòng)方案，積極合理資源配置，按照規(guī)定的計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。項(xiàng)目管理人員要市場(chǎng)制度入手，堅(jiān)持持證上崗的制度，積極把關(guān)管控，禁

9、止一切無(wú)序設(shè)計(jì)和施工，禁止越級(jí)和掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象的發(fā)生，提高項(xiàng)目經(jīng)理和施工管理人員的質(zhì)量意識(shí)，樹(shù)立責(zé)任心。此外，還要對(duì)項(xiàng)目施工中的施工技術(shù)、工藝、方法和機(jī)械設(shè)備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應(yīng)的安排，加強(qiáng)審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進(jìn)度能夠正常合理進(jìn)行。其次，在施工作業(yè)過(guò)程的質(zhì)量控制中剛開(kāi)始要進(jìn)行技術(shù)和圖紙審查，認(rèn)真檢查每一個(gè)施工工序的合理性和科學(xué)性，檢查工序施工條件是不是滿足相應(yīng)的要求，進(jìn)行分批和分項(xiàng)工程實(shí)測(cè)，對(duì)中

10、間產(chǎn)品進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收和工序驗(yàn)收，一旦合格后，才允許進(jìn)入下一道工序施工。這里有很多注意事項(xiàng)：第一，要以預(yù)防為主：第二積極落實(shí)工序操作之間的抽查，對(duì)容易抽查的部位進(jìn)行跟蹤；第三，要對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行目測(cè)、實(shí)測(cè)和驗(yàn)收等程『芋。認(rèn)真做好相應(yīng)的記錄，看它是不是滿足要求：第四，要完善資料，為未來(lái)工程質(zhì)量驗(yàn)收以及質(zhì)量分析提高相應(yīng)的依據(jù)。結(jié)束語(yǔ)綜上所述，我們要不斷增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，合理把控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程成本和質(zhì)量，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行辦事和監(jiān)督，檢查容

11、易發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的環(huán)節(jié)，提高試驗(yàn)和抽查等監(jiān)督力度，及時(shí)完成相應(yīng)的進(jìn)度。在不斷降低工程成本的同時(shí)，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對(duì)市場(chǎng)的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)_月：發(fā)項(xiàng)目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害參考文獻(xiàn)：1、王高杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成晨控制知質(zhì)量管理中凈在的問(wèn)題與發(fā)展對(duì)蓑2010102、王麗坤如何管理和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的成本和質(zhì)

12、量問(wèn)題201110人文與房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)的成本與質(zhì)量管理遼寧省鞍山市房地產(chǎn)交易中心李春梅摘要：隨著建筑原材料價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)的成本控制是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的重心之重。這不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，而且也關(guān)系到企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的大小。本文先分析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理的現(xiàn)狀，然后研究房地產(chǎn)工程的成本控制，最后分析如何進(jìn)行項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)成本管理質(zhì)量管理。近幾年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了

13、快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也在不斷地攀升。與此同時(shí)，建筑原材料鋼筋水泥價(jià)格也在水漲船高，身為房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)的成本和質(zhì)量管理是當(dāng)前工作的重點(diǎn)。在項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如何運(yùn)用科學(xué)的方法來(lái)融入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中去，在不斷降低工程成本的同時(shí)，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對(duì)市場(chǎng)的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損

14、害。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理的現(xiàn)狀首先，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程缺乏一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系不斷發(fā)生變化，以及相關(guān)設(shè)備資源的短缺，企業(yè)實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力缺乏，這些都會(huì)給房企帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。涉及到開(kāi)發(fā)商和承包商，就是信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目工程最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，這也是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信譽(yù)的重要因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究不夠熟悉，工程項(xiàng)目成本控制的手段比較落后，很容易造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠重視，也缺乏規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

15、的能力，導(dǎo)致項(xiàng)目工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)卻過(guò)高。其次，在成本控制方面，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于錯(cuò)誤的決策，使得工程投資成本上升。例如，在剛開(kāi)始招投標(biāo)的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只追求造價(jià)，嚴(yán)重忽視實(shí)際工程開(kāi)發(fā)中問(wèn)題，最終足的施工進(jìn)程無(wú)法按正常時(shí)問(wèn)進(jìn)行，導(dǎo)致成本的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益就會(huì)下降。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的成本控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)實(shí)時(shí)的市場(chǎng)物價(jià)信息，及時(shí)關(guān)注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實(shí)施的方案來(lái)進(jìn)行。

16、房地產(chǎn)企業(yè)是追求利益最大化，用最小的成本去獲得最大的價(jià)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程要控制好成本，使得成本保持不變而提升價(jià)值比例，在某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程，本來(lái)這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過(guò)市場(chǎng)人員的分析，這個(gè)地方具備商業(yè)潛力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)地增加幾套商業(yè)辦公寫(xiě)字樓，減少一些住宅。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本保持不變的情況下，就擴(kuò)大了項(xiàng)目工程的價(jià)值。還有一種方法提升價(jià)值，那就是不斷降低成本。例如，在一揀多層房屋中，原本使用短螺扦樁

17、基，但是開(kāi)發(fā)人員對(duì)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)實(shí)際情況進(jìn)行了勘探，發(fā)現(xiàn)這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來(lái)，成本降低了，但是價(jià)值沒(méi)有變化。但是這棟房屋的相對(duì)價(jià)值提升了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以對(duì)成本的預(yù)算，能提升項(xiàng)目工程的價(jià)值。我們要對(duì)每一個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查研究，仔細(xì)的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低成本和提升價(jià)值。要針對(duì)本地區(qū)同類型房屋進(jìn)行調(diào)查，以便淪證，找出其中一些影響成本以及利潤(rùn)的因素，制定應(yīng)對(duì)方案，克服盲gl性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

18、食業(yè)先要進(jìn)行施工圖預(yù)算，制作出項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)的施工費(fèi)用及成本水平，根據(jù)相應(yīng)的實(shí)際情況，通過(guò)計(jì)劃改變描施，做出降低成本的1182012年5月實(shí)施書(shū)面規(guī)劃方案。這就要求項(xiàng)目管理員要熟悉圖紙，運(yùn)用科學(xué)的施工方法和工藝流程，從而使該計(jì)劃成為降低成本的指導(dǎo)文件。一旦圖紙規(guī)劃做好之后，施工管理人員要嚴(yán)格按照成本計(jì)劃來(lái)開(kāi)展工作，對(duì)影響成本的種種因素要認(rèn)真管理，合理控制成本。要積極采取有效的措施，把施工過(guò)程中各種消耗的支出納入成本計(jì)劃之中，并及時(shí)反饋，對(duì)

19、比實(shí)際成本和計(jì)劃成本的差異，及時(shí)采取糾偏措施，在實(shí)行成本控制時(shí)要建立項(xiàng)目成本管理責(zé)任制，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任心意識(shí)。3、如何進(jìn)行項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理項(xiàng)目工程的質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一個(gè)重要部分。質(zhì)量管理要求在降低項(xiàng)目成本的前提下，滿足工程質(zhì)量要求的一系列活動(dòng)。其中包括作業(yè)活動(dòng)和管理活動(dòng)，項(xiàng)目工程管理人員要樹(shù)立明確的質(zhì)量目標(biāo)，柬制定出行動(dòng)方案，積極合理資源配置，按照規(guī)定的計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。項(xiàng)目管理人員要市場(chǎng)制度入手，堅(jiān)持持證上崗的制度

20、，積極把關(guān)管控，禁止一切無(wú)序設(shè)計(jì)和施工，禁止越級(jí)和掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象的發(fā)生，提高項(xiàng)目經(jīng)理和施工管理人員的質(zhì)量意識(shí)，樹(shù)立責(zé)任心。此外，還要對(duì)項(xiàng)目施工中的施工技術(shù)、工藝、方法和機(jī)械設(shè)備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應(yīng)的安排，加強(qiáng)審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進(jìn)度能夠正常合理進(jìn)行。其次，在施工作業(yè)過(guò)程的質(zhì)量控制中剛開(kāi)始要進(jìn)行技術(shù)和圖紙審查，認(rèn)真檢查每一個(gè)施工工序的合理性和科學(xué)性，檢查工序施工條件是不是滿足相應(yīng)的要求，進(jìn)行分批和

21、分項(xiàng)工程實(shí)測(cè)，對(duì)中間產(chǎn)品進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收和工序驗(yàn)收，一旦合格后，才允許進(jìn)入下一道工序施工。這里有很多注意事項(xiàng)：第一，要以預(yù)防為主：第二積極落實(shí)工序操作之間的抽查，對(duì)容易抽查的部位進(jìn)行跟蹤；第三，要對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行目測(cè)、實(shí)測(cè)和驗(yàn)收等程『芋。認(rèn)真做好相應(yīng)的記錄，看它是不是滿足要求：第四，要完善資料，為未來(lái)工程質(zhì)量驗(yàn)收以及質(zhì)量分析提高相應(yīng)的依據(jù)。結(jié)束語(yǔ)綜上所述，我們要不斷增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，合理把控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程成本和質(zhì)量，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行

22、辦事和監(jiān)督，檢查容易發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的環(huán)節(jié)，提高試驗(yàn)和抽查等監(jiān)督力度，及時(shí)完成相應(yīng)的進(jìn)度。在不斷降低工程成本的同時(shí)，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對(duì)市場(chǎng)的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)_月：發(fā)項(xiàng)目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害參考文獻(xiàn)：1、王高杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成晨控制知質(zhì)量管理中凈在的問(wèn)題與發(fā)展對(duì)蓑2010102、王麗坤如何管理和控制房地產(chǎn)