可行性研究報(bào)告作業(yè)

1、第一章第一章項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論一項(xiàng)目背景隨著北京城市化進(jìn)程的加快、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市用地功能需作進(jìn)一步調(diào)整。為此擬建住宅樓“毛紡廠居住區(qū)”。1項(xiàng)目名稱北京市毛紡廠居住區(qū)2項(xiàng)目承辦單位北京益華集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)部3項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)擬建“毛紡廠居住區(qū)”位于朝陽(yáng)區(qū)東八里莊，地塊北臨六里屯路，南至朝陽(yáng)北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營(yíng)東路。本項(xiàng)目總占地面積28000㎡，其中：規(guī)劃用地面積20000㎡。詳見表111所示。項(xiàng)目用

2、地面積及其分布用地單位規(guī)劃用地面積㎡可開發(fā)用地面積㎡益華1200011950五建80007850合計(jì)2000019800二項(xiàng)目現(xiàn)狀特點(diǎn)1特點(diǎn)項(xiàng)目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉(cāng)庫(kù)和住宅，將來(lái)都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開發(fā)，北部為第二期發(fā)，中間鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開發(fā)。規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近朝陽(yáng)北路的住宅樓為毛紡廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓

3、，分屬毛紡廠和五建公司，目前保留，待將來(lái)有條件時(shí)再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓。另外，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來(lái)小區(qū)供熱。項(xiàng)目規(guī)劃范圍以北是石佛營(yíng)住宅小區(qū)，西側(cè)是東八里莊住宅小區(qū)，南側(cè)也已建成居住區(qū)，東側(cè)隔鐵路專用線為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。鐵路專用線以西，本項(xiàng)目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。按照初步規(guī)劃方案，毛紡廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、小高層

4、和寫字樓。（3）戶型與功能?？紤]到銷售對(duì)象，普通住宅戶型以三室一廳、三室二廳、二室二廳為主，約占70%；四室二廳為輔，占10%，其余為二室或一室。面積約60120平方米。在節(jié)約成本的前提下，應(yīng)盡量使功能達(dá)到中檔水平，如設(shè)計(jì)冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)的預(yù)留位置。二市場(chǎng)分析（一）北京市寫字樓市場(chǎng)分析（二）北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析第四章第四章產(chǎn)品與技術(shù)方案產(chǎn)品與技術(shù)方案房屋預(yù)測(cè)技術(shù)成果應(yīng)符合以下條件：1每建筑樓棟（所有地下相連通的建筑視為一個(gè)建筑樓棟）

5、的總預(yù)測(cè)建筑面積不得超過(guò)建筑工程規(guī)劃許可證中批準(zhǔn)該建筑樓棟的總建筑面積。2.預(yù)售房屋建筑面積總和不得超過(guò)該樓棟規(guī)劃可售面積。3.房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書應(yīng)由開發(fā)企業(yè)委托有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具，測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)按有資質(zhì)的施工圖審查機(jī)構(gòu)審查合格的施工圖進(jìn)行面積預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供合法準(zhǔn)確的施工圖；未按審查合格的施工圖進(jìn)行商品房面積預(yù)測(cè)的，由開發(fā)企業(yè)和測(cè)繪機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)連帶責(zé)任。第五章第五章項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)條件一項(xiàng)目用地功能布局小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主

6、要分布在廠區(qū)西北角和南端。規(guī)劃住宅主要集中在小區(qū)中央，部分布置于靠近鐵路的東北角，在高度控制方面，本著中間高、兩邊低的原則，越靠近鐵路高度越低，以減少鐵路噪音對(duì)居民的干擾。毛紡廠周圍居住區(qū)建成較早，配套設(shè)施不完善，缺乏集中的、有規(guī)模的地區(qū)級(jí)公建中心。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（朝陽(yáng)北路和星火路）交匯處的東北部，由于缺少有規(guī)模的寫字樓，所以在園星路以北，靠星火路一側(cè)規(guī)劃一棟寫字樓，并配備空調(diào)，寫字樓出租按每年70℅出租率，月租金為2676

7、96元（價(jià)格出處:金鋪網(wǎng)）。星火路是經(jīng)過(guò)居住區(qū)的一條主要生活性道路，規(guī)劃寫字樓多沿星火路布置。在現(xiàn)狀綜合樓以南安排一處農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，以解決星火路沿線的馬路市場(chǎng)問(wèn)題。在朝陽(yáng)北路與園星路之間的星火路東側(cè)形成一組完整的商業(yè)區(qū)。居住區(qū)東部目前是倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，有一組電氣化鐵路從居住區(qū)邊經(jīng)過(guò)。規(guī)劃中將鍋爐房、公交首末站和其它市政場(chǎng)站布置在鐵路沿線，另外將中小學(xué)用地也靠近鐵路布置，但要采取降低噪音影響的物理措施。規(guī)劃在石佛營(yíng)東路西側(cè)布置一條20—30米寬的綠化