東麗區(qū)非本集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村房屋案件的實證研究2

1、1非本集體非本集體經(jīng)濟組織經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)員購買農(nóng)村房屋案件村房屋案件實證實證研究研究、、引言引言近年來隨著天津社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，城市化不斷向農(nóng)村輻射。我市城鄉(xiāng)結合地區(qū)，農(nóng)村房屋流轉的隱形市場悄然出現(xiàn)。為進一步解決濱海新區(qū)建設用地緊張的問題，2003年，天津市開始在華明鎮(zhèn)試點實行以宅基地換房政策并收到了良好的社會效果1，2006年4月14日，天津等五省市獲得國土資源部批準成為第一批試點，“宅基地換房”項目由此獲得政策支持。2009年

2、8月1日，《天津市以宅基地換房建設示范小鎮(zhèn)管理辦法》正式實施。該政策的實施必將帶給農(nóng)村居民巨大現(xiàn)實利益，而利益相關者對利益的爭奪直接導致局部利益沖突的激化，在此形勢下，近年來我院受理的涉及農(nóng)村房屋買賣的訴訟案件呈現(xiàn)出了激增的態(tài)勢。2010年第一季度，我院受理的農(nóng)村房屋買賣訴訟案件占全部案件的8%。司法實踐中，通常根據(jù)買方身份的不同，將農(nóng)村房屋買賣區(qū)分為二大類型：第一類是本集體經(jīng)濟組織的成員購買農(nóng)村房屋；第二類是非集體經(jīng)濟組織的成員購買農(nóng)

3、村房屋，這其中又包括其他集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋兩種情況。對于第一類合同，法院一般認定有效。第二類合同在理論和實務中爭議最大、糾紛最多，審判實踐中既有被認定為有效的，也有被認定為無效的。如何在現(xiàn)有的法律和政策框架下，通過對《合同法》《物權法》及相關法律的解釋適用，妥善解決非本集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村房屋的糾紛，是目前實踐中我們1胡運霞：《農(nóng)村宅基地換房流轉績效研究——以天津市華明鎮(zhèn)宅基地換房為例》，《小城鎮(zhèn)建設

4、》，2008年第4期，第77－81頁。依據(jù)該政策，農(nóng)民可以其宅基地按照規(guī)定的轉換標準無償換取小城鎮(zhèn)的一套住宅并遷入小城鎮(zhèn)居住，最后由區(qū)統(tǒng)一組織在原有的村莊范圍內對相當于農(nóng)民還遷住房面積大小的土地進行復耕，其余的土地則為節(jié)約出的建設用地，一部分進入土地市場拍賣后支付建設小城鎮(zhèn)所需要的各項費用，一部分作為區(qū)內經(jīng)濟社會建設的儲備用地。3經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村房屋的問題。再次，從《土地管理法》第62條第4款關于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅

5、基地的，不予批準”的規(guī)定中，可以看出該法實際上是允許農(nóng)村村民出賣住房的，只不過禁止其出賣住房后再申請宅基地而已。禁止農(nóng)村房屋買賣實質上侵犯了房屋所有人的所有權，影響了財產(chǎn)價值的充分發(fā)揮?？梢姡锻恋毓芾矸ā返?2條及63條顯然不屬于《合同法》第52條第5項中所說的“法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，不能作為認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)。《物權法》第153條規(guī)定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)

6、定?！辈]有明令禁止農(nóng)村房屋的流轉。這一規(guī)定是為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有關農(nóng)村土地政策，并為今后修改有關法律或調整有關政策留有余地。22008年10月中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過的《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》明確指出“依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權”，就是要“依法保障農(nóng)戶宅基地依法取得、使用和收益的權利。逐步推行農(nóng)村宅基地使用權的有償使用和流轉制度，發(fā)揮市場機制在資源配置中的基礎作用?！庇纱?，可以

7、知道，農(nóng)村房屋流通的“隱形市場”早已經(jīng)公開化了。2國國務院及有關部院及有關部門的文件明確禁止的文件明確禁止農(nóng)村房屋流通村房屋流通明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的是國務院及其有關部門發(fā)布的文件。1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號）明確要求：“農(nóng)民的房屋不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地2黃松有主編：《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年