案例分析題(一)公司是某高檔商品房住宅小區(qū)(總建設面積80萬平方

1、,案例分析題,,案例分析題（一）公司是某高檔商品房住宅小區(qū)（總建設面積80萬平方米）的建設單位，現(xiàn)擬預售商品房，選聘物業(yè)管理企業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務。請回答下列問題：問題1、以下關于A公司選聘物業(yè)管理企業(yè)的說法，正確的是：A、可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)B、應當通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)C、應當通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，但如果投標人少于3個，則可以不通過政府房地產行政主管部門批準，直接采用協(xié)議方式選聘物業(yè)

2、管理企業(yè)D、應當通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，但如果投標人少于3個，且經(jīng)政府房地產行政主管批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)答案：（ ）,案例分析題,問題2、若A公司最終決定聘請B公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務，下列哪些說法是正確的？A、A公司與B公司簽訂的合同稱為前期物業(yè)服務合同B、A公司與B公司簽訂的合同稱為物業(yè)服務合同C、A公司與B公司簽訂的合同應當采用書面的形式D、A公司與B公司簽訂的合同可以約

3、定期限答案：（ ）問題3、現(xiàn)A公司與張某簽訂商品房買賣合同，以下關于買賣合同的說法正確是？A、買賣合同可以約定小區(qū)配套物業(yè)管理用房的所有權屬于A公司所有B、買賣合同可以約定A公司不承擔尚未出售房屋的管理費C、買賣合同可以約定張某所購買房屋的保修責任由B公司承擔D、買賣合同應當包含A公司與B公司合同約定的內容答案：（ ）,,案例分析題（二）經(jīng)業(yè)主大

4、會授權，某業(yè)主委員會擬聘請某物業(yè)管理公司為其住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務。雙方經(jīng)友好協(xié)商，已就物業(yè)服務合同中的主要條款，達成一致意見：“（一）物業(yè)服務事項包括：物業(yè)維修、養(yǎng)護；清潔衛(wèi)生；公共綠化；保安服務等等。（二）物業(yè)服務費用按每月1.5元/平方米的標準向業(yè)主收取，多退少補。（三）業(yè)主委員會的權利是執(zhí)行業(yè)主大會的決議，監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務合同，聽取業(yè)主的意見和建議。（四）物業(yè)管理公司有權制定物業(yè)管理規(guī)章制度，有權制訂和修改《業(yè)主公

5、約》。（五）雙方一致同意，物業(yè)管理公司有權采取停水停電的方法，催繳物業(yè)管理費。（六）雙方因履行本合同發(fā)生的爭議應當協(xié)商解決，不能協(xié)商的，提請仲裁委員會仲裁或向人民法院起訴。（七）本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。（八）本合同經(jīng)雙方簽字并蓋章后生效。”請根據(jù)以上內容，回答下列問題：問題1、關于物業(yè)服務合同生效的說法，正確的是？,A、雙方已就合同的主要條款達成一致意見，只要口頭承諾，合同即成立并生效B

6、、合同只要經(jīng)過業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽字即生效C、合同只有經(jīng)過業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽字蓋章后才生效D、合同只有經(jīng)過業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽字蓋章并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門備案后方生效答案：（ ）問題2、以下關于物業(yè)服務合同主要內容的表述，哪些是正確的？A、物業(yè)服務事項的約定清晰明確B、物業(yè)服務費的收取方式約定不明確C、合同僅約定了雙方的權利，忽略了對雙方義務的約定D、物業(yè)管理公司有權制訂和修改《業(yè)主公

7、約》的約定無效答案：（ ）,問題3、雙方擬定的物業(yè)服務合同缺少以下主要內容：（ ）A、關于合同期限的約定B、關于服務事項的約定C、關于服務質量標準的約定D、關于解決爭議方式的約定答案：（ ）問題4、以下關于物業(yè)服務合同主要條款法律效力的表述，正確的是（ ）A、雙方關于服務事項的約定無效B、雙方關于物業(yè)服務費收取標準的約定無效C、雙方關于催繳管理

8、費方式的約定無效D、雙方關于仲裁解決爭議方式的約定無效答案：（ ）,,,問題5、下列事項中，哪些有必要在物業(yè)服務合同中補充約定？A、風險責任的承擔B、合同的變更C、合同的終止D、合同的補充答案：( ),,案例分析題（三）某分期開發(fā)住宅小區(qū)，一期業(yè)主已入住，二期正處于開發(fā)建設期，工地內到處是凹洼積水及飯盒，一期與二期交界處也丟了很多空罐頭盒。一期有一個臨時垃圾收集點，十幾個沒蓋的垃圾桶就放置在未硬

9、化的沙土上，由于長期投放垃圾且未及時清理，垃圾桶周圍土壤已發(fā)黑發(fā)臭。夏天到來，已入住的一期業(yè)主紛紛投訴小區(qū)蚊子、老鼠、蟑螂、蒼蠅多，要求物業(yè)公司徹底解決環(huán)境問題，否則將拒交管理費。問題1、造成該小區(qū)老鼠較多的主要原因有（ ）。A、垃圾收集點周圍衛(wèi)生沒做好 B、周圍有空罐頭盒 C、垃圾桶沒上蓋 D、周圍飯盒亂丟給老鼠提供食物 E、周圍積水答案：（ ）,問題

10、2、在本案例中，造成蚊子孳生的主要原因是（ ）。A、旁邊工地有凹洼積水 B、小區(qū)內有垃圾收集點 C、垃圾桶周圍未硬化 D、周圍環(huán)境有空飯盒及空罐頭盒 E、垃圾未及時清理答案：（ ）問題3、垃圾收集桶放置在未硬化的沙土上，長期投放垃圾且未及時清理，會造成（ ）孳生。A、蚊子 B、蟑螂 C、老鼠 D、蒼蠅答案：（ ）,問題4、要徹底解決該小區(qū)存在的環(huán)境問題，下列哪

11、些是必須做的（ ）。A、消除旁邊工地積水或在積水中投放殺蚊藥物B、清理周圍飯盒及罐頭盒C、嚴禁在小區(qū)內設垃圾收集點D、規(guī)范垃圾收集點的管理，硬化垃圾收集點周圍地面E、垃圾桶上蓋答案：（ ）問題5、鑒于該寫字樓大理石地面較多，為了做好石質地面的清潔保養(yǎng)工作，下面哪些設備應予以考慮購置（ ）。A、掃地車 B、晶面處理機 C、高壓水槍 D、拋光機 答案：（

12、）,問題3、下面哪些是寫字樓日常衛(wèi)生檢查要點（ ）。A、樓頂垃圾雜物及積塵B、大堂地面污染程度及各公共區(qū)域地腳線積塵C、電梯轎廂天花、門軌槽、轎廂壁及按鈕衛(wèi)生狀況D、公共區(qū)域玻璃痕印、地面垃圾雜物、亂張貼E、各類機房、設備房內的積塵及信報箱、窗臺上的積塵答案：（ ）,案例分析題（四）某別墅小區(qū)的綠化主要由大量的綠籬和草地組成。問題1、為了做好小區(qū)綠化管理質量控

13、制，應（ ）。A、根據(jù)該小區(qū)的檔次制定較高要求的質量管理標準B、對小區(qū)內的綠化管理人員進行充分的質量標準培訓C、做好綠化改造工程計劃和設計D、制定檢查路線及檢查抽樣方法、檢查周期E、根據(jù)質量標準對園林綠化定期進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正答案：（ ）,問題2、在對綠籬進行日常質量檢查時，下面哪些是檢查重點（ ）。A、病蟲害情況B、修剪造型情況 C、有無枯黃枝、空膛、空腳現(xiàn)象

14、 D、植物開花結果情況E、有無寄生或雜生植物答案：（ ）問題3、為了做好草坪管理，主要應做好（ ）。A、攀爬及寄生植物清理B、灌溉C、施肥D、修剪E、雜草防治答案：（ ）,,案例分析題（五）凌晨四點，某高層辦公樓監(jiān)控中心的物業(yè)管理公司人員在監(jiān)控屏幕上發(fā)現(xiàn)一人打開二樓窗戶進入本大廈。問題1、值班監(jiān)控人員應采取措施的最佳順序？（ ）（1）報告公司

15、領導（2）報告派出所（3）立即與業(yè)主和客戶聯(lián)系，在內部排查，了解是否是業(yè)主和物業(yè)管理人員所為（4）調集公司保安人員，封閉大廈（5）逐層尋查可疑人員蹤跡A、（4）（2）（5）（1）B、（1）（2）（4）（5）C、（4）（2）（3）（5）D、（3）（2）（4）（5）答案：（ ）,,問題2、物業(yè)管理人員在尋查中發(fā)現(xiàn)某辦公室內有異常響動，但門窗緊閉。此時可以采取哪些措施？A、敲門詢問里面是否有人B、如果敲門無人應答

16、，則破門而入C、如果敲門無人應答，設法從大樓外立面的窗戶進入D、立即與該辦公室的使用人聯(lián)系E、請公司領導到場，再進入該辦公室答案：（ ）問題3、如果發(fā)現(xiàn)嫌疑人，以下哪種處理方法是正確的？A、嫌疑人不滿十六周歲，在簡單詢問后，立即放人B、嫌疑人是物業(yè)管理公司的員工，由物業(yè)管理公司內部處理C、立即對嫌疑人進行詢問并等待公安機關人員到來D、立即檢查其隨身物品，搜尋贓物答案：（

17、 ）,問題4、在控制嫌疑人后，物業(yè)管理公司應當采取哪些措施？A、保護現(xiàn)場B、通知辦公室使用人到場C、通知嫌疑人家屬到場D、由當值物業(yè)管理人員對事件進行記錄E、保存監(jiān)控錄像資料答案：（ ）,,案例分析題（六）某日下午，某住宅大廈大堂進來一陌生人，值班保安即上前詢問其來訪事由、訪問對象并要求登記、查驗和押存身份證，該人回答：“有事，你不用管”，徑入電梯，值班保安阻攔未

18、果，立即用對講機通知監(jiān)控中心工作人員和巡樓保安注意監(jiān)控觀察。該人到22層出電梯后，被巡樓保安員截住、再次追問并要求其出示身份證件，該人置之不理并用鑰匙打開22A房門進入，保安員緊盯尾隨至門口等候。稍后，該人搬出一臺電腦，保安繼續(xù)尾隨并用對講機通知大堂值班保安。該人將出大廈時在大堂被阻止，值班保安要求其出示物業(yè)管理單位出具的物品放行條或證明其業(yè)主身份的證件，該人無法提供，但稱是受22A業(yè)主所托搬取電腦。問題1、該人進入大堂時，值班保安哪

19、些做法是較為妥當?shù)?？A、禮貌詢問B、要求登記C、查驗并押存身份證D、阻止該人進入電梯答案：（ ）,,,,問題2、該人進入大廈樓層后，保安人員合情合理的做法是（ ）。A、截住，再次追問并要求出示證件B、緊盯尾隨等候C、通過監(jiān)控設備注意觀察D、禮貌詢問是否需要幫助E、巡樓保安在該樓層守望答案：（ ）問題3、該人搬電腦至

20、大堂，保安人員恰當?shù)奶幚泶胧┦牵?）。A、要求出示能證明其業(yè)主身份的證件B、要求出示物品放行條C、若無法出示放行條或身份證明，則可變通采用抵押個人證件或貴重物品予以放行D、若無法出示放行條或身份證明，及時打電話與22A業(yè)主聯(lián)系核實E、若無法與22A業(yè)主取得聯(lián)系，扣留物品后將其放行答案：（ ）,案例分析題（七）某物業(yè)管理項目采用包干制，可收費面積18萬平方米，物業(yè)管理服務費每月每平方米2.10元，年終核算各項

21、管理服務成本共計400萬元，若營業(yè)稅及附加為5.5%。問題1、當物業(yè)管理服務費收繳率為90%，物業(yè)管理企業(yè)的利潤總額是多少？A、14.2132 B、-14.2132C、28.652 D、-28.652答案：（B）（計算過程說明）：物業(yè)管理服務總收入：180000×2.1×12×90%=408.24（萬元）營業(yè)稅金及附加：408.24×5.5%=

22、22.4532 (萬元)利潤總額：408.24―22.4532―400= -14.2132（萬元）,,問題2、當物業(yè)管理服務費收繳為（ ）時，物業(yè)管理企業(yè)盈虧平衡？A、91.68 % B、93.32%C、94.32% D、98.68%答案：（B） （計算過程說明）：收繳率（x）180000×2.1×12×x×(1－5.5%)－400000

23、0=0x=93.32%,案例分析題（八）某物業(yè)管理項目招標書中規(guī)定：項目采用酬金制，酬金比例為8%，項目可收費總面積20萬平方米，停車場收入可用于物業(yè)服務支出，但不計酬金。物業(yè)管理企業(yè)在投標方案設計時，經(jīng)初步測算，物業(yè)服務支出為500萬元/年，停車場收入90萬元/年。問題1、該項目要達到收支平衡，物業(yè)管理服務費標準應為（ ）。A、1.65元/月·平方米 B、1.74元/月·平方米C、1

24、.86元/月·平方米 D、1.98元/月·平方米答案：（C） 計算過程說明：設物業(yè)管理服務費標準為x200000×X×12×（1－8%）＋900000=5000000X=1.86元/月·平方米,問題2、若管理服務費標準確定為1.78元/月·平方米，酬金比例為（ ）時，該項目能實現(xiàn)收支平衡。A、3.58% B、4.

25、02%C、6.21% D、8.36%答案：（B） 計算過程說明：設酬金比例為x200000×1.78×12×（1－X ）＋900000=5000000X=4.02%,問題3、若管理服務費標準確定為2.00元/月·平方米，酬金比例仍為8%時，通過調整物業(yè)管理方案，改變物業(yè)服務項目及標準，物業(yè)管理支出為（ ）時，項目能實現(xiàn)收支平衡。A、441.6萬元