目前我國商品房住宅小區(qū)停車位存在四種形式

1、目前我國商品房住宅小區(qū)停車位存在四種形式：第一種是住宅小區(qū)地面停車位；第二種是住宅小區(qū)地下停車位；第三種是樓房首層架空停車位；第四種是樓房屋頂平臺停車位。對于這四種停車位的物權歸屬，我們將逐一討論：一、住宅小區(qū)地面停車位：所謂地面停車位是指直接設置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標明的停車設施，是經政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許可證》批準同意的。房地產開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，并辦理了初始登記及轉移登記，房屋單元所有人（即建筑

2、物區(qū)分所有人）便按份共同擁有了該小區(qū)宗地號的全部土地使用權。由于地面停車位是直接設置在小區(qū)土地表面的停車設施，也就是直接設置在房屋單元所有人按份共有的土地表面上。實際上地面停車位的房地產權就是土地使用權。又因為地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構造上和使用上的獨立性標準。所以，它不能夠成為所有權的客體，而只能被視為土地使用權的客體。（陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社1995年版，第

3、104頁。）因此，住宅小區(qū)地面停車位的房地產權由小區(qū)房屋單元所有人共同擁有。關于它的使用，有學者認為該種使用權所產生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。結合我國實際，應當由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會（即全體區(qū)分所有人的代表機構）交納使用費或租金，同時向提供看管服務的物業(yè)公司交納看管費用。因此，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權擅自在小區(qū)的地面設立停車位，而必須在得到業(yè)主大會的許可并與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，對有關收益分配作出具體約定（比如可約定

4、租金所得用于彌補小區(qū)內的物業(yè)管理費用開支）后，才能設立和運營這種地面停車位。否則，將構成無權處分的侵權行為。二、住宅小區(qū)地下停車位：所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。在如今的社會，市場經濟的競爭下，土地的需求日益膨脹，很多開發(fā)商就不得不向地表上空和地下空間發(fā)展。在我國現(xiàn)行的房地產行政管理法律的制度下，住宅小區(qū)地下停車位的建筑面積一般情況下是不計算建筑容積率的（所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的

5、比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。），即該停車位并沒有獲得相應的土地使用權面積份額。也就是說，該小區(qū)的土地使用權面積完全由地上建筑物（即房屋單元）分攤，地下建筑物便成了不分攤土地使用權面積的部分。依據“物權法”理論，計算建筑物容積率的建筑物是主物，不計算建筑物容積率的建筑物是從物。此時的地下停車場便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物（地上建筑物）的所有人即全體業(yè)主

6、。所以，住宅小區(qū)地下停車位的產權，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，住宅小區(qū)地下停車位依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑物。也就是住宅小區(qū)地下停車位的產權應由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開發(fā)商或物業(yè)公司是無權擅自處分的。當然在征得業(yè)主大會同意后，開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據業(yè)主大會的授權委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補物業(yè)管理費用開支。同時，停車位使用人必須向

7、提供看管服務的物業(yè)公司交納看管費用。然而，從全國范圍內來看，也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積是計算建筑容積率的，即按照建設用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車位，并和地上建筑物一樣要計入整個宗地上的建筑面積。因此，該種停車位可擁有獨立的產權。如北京市就規(guī)定，此類地下停車位可單獨核發(fā)房屋所有權證，也可以與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權證。此種地下停車位開發(fā)商有權予以出售、出租。通過買賣而擁有產權的業(yè)主雖然無須繳納車位使用費，但

8、仍應按期繳納物業(yè)管理費或車輛看管費。三、樓房首層架空停車位：所謂樓房首層架空層停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行的房地產行政管理法律的制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計算建筑容積率的，也不能獲得相應的土地使用權面積份額。樓房首層架空停車位的產權歸屬與地下停車位的情形如出一轍，樓房首層架空停車位的產權應由小區(qū)的業(yè)主共同享有。四、樓房屋頂平臺停車位：所謂樓房屋頂平臺停車位，是指在小區(qū)商品房樓頂平臺上設置

9、的停車位。對于樓房屋頂平臺停車位的產權歸屬頗有爭議，有學者認為其應屬于頂樓住房所有權的范圍，也有學者認為應當歸建筑物的全體區(qū)分所有人共有。而依我的看法，我認為應屬于由最高一層的區(qū)分所有人所有也就是屬于頂樓住房所有權的范圍。因為當業(yè)主購買了此房屋時，他也同時擁有了此房屋的所有權，頂樓部分相當于房屋的附屬部分，也由最高一層的區(qū)分所有人所有了。同理，開發(fā)商和物業(yè)公司都無權擅自在屋頂平臺設置停車位，而應與該樓的業(yè)主進行協(xié)商并征得同意之后才可。當

10、然，如果物業(yè)公司提供看管服務，也可以收取一定的看管費用。小區(qū)地下人防車位、車庫的產權問題附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”。由此兩規(guī)定可以看出，我國對于房地關系采取的是“房隨地走，地隨房走”的原則。所以，開發(fā)商在銷售完商品房以后，開發(fā)商的建設用地使用權，也就轉移給了業(yè)主，成為了業(yè)主的建設用地使用權。附屬于建設用地使用權的空間權，也相應的轉移給了業(yè)主。在業(yè)主已取得了小區(qū)的建

11、設用地使用權、已成為權利主體的前提下，如果同時承認開發(fā)商保留地下車庫的產權，等于承認了地下空間權可以與土地的使用權相分離。而此問題在現(xiàn)有立法上是空白，在法理上也解釋不通。所以，人防車位、車庫是利用業(yè)主的建設用地使用權修建的，產權應該歸于業(yè)主。（2）地下人防車位、車庫是利用地表建設用地使用權的地下必要范圍建造的《物權法》規(guī)定了建設用地使用權可以在地表、地上或者地下分別設立。如果地表建設用地使用權只允許利用地表，那么法律的規(guī)定就是沒有意義的

12、。因為任何對土地的利用都需要對地表以上、以下的一定范圍的空間展開利用。比如，建造房屋，地面以上的房屋需要占用地上的一定空間，房屋根基需要利用地下的一定空間。種植莊稼、樹木，地上的枝干部分需要占用地上的一定空間，地下根系需要占用地下的一定空間。開發(fā)商取得建設用地使用權的時候，規(guī)劃部門必須規(guī)劃一定數(shù)量的地上、地下空間，否則開發(fā)商無從開發(fā)。該基礎平面以上地表以下，都是地表建設用地使用權的地下必要范圍，是附屬于地表建設用地使用權的。也就是說地下

13、人防車位、車庫是利用地表建設用地使用權修建的，是占用業(yè)主的建設用地使用權的。所以，根據“房隨地主，地隨房走”的原則，人防車位、車庫的產權應該歸屬業(yè)主。（3）地下人防車位、車庫不計入容積率，說明了地下人防車位、車庫的土地使用權與地表建設用地使用權的一致性《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條規(guī)定，作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積。人防車位、車庫是人防地下室改造的，也就是人防車位、車庫不計入公用建筑面積、不計入專有建筑面積

14、，進而不計入容積率。地下人防車位、車庫不計入容積率，說明了其土地使用權與地表建設用地使用權的一致性，其是附屬于地表建設用地使用權的。進一步說明，人防車位、車庫是利用業(yè)主的建設用地使用權修建的，產權應該歸于業(yè)主。（二）從經濟角度分析，業(yè)主是地下人防車位、車庫的真正投資者，根據“誰投資，誰所有，誰受益”原則，產權應該歸于業(yè)主（1）“誰投資，誰所有，誰受益”原則《防空法》第五條：“國家對人民防空設施建設按照有關規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)

15、事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”建設部《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條：“地下工程應本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護’的原則，允許建設單位對其投資開發(fā)建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃”。根據這兩條規(guī)定，國家鼓勵平時投資人防工程建設，人防工程的產權歸投資者所有。但是對于誰是投資者，沒有明確的規(guī)定。（2）小區(qū)業(yè)主是小區(qū)結建人防工程的

16、真正投資者現(xiàn)實中，開發(fā)商根據以上兩條的規(guī)定，認為自己是人防工程的投資者。特別是根據《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》中，“允許建設單位對其投資開發(fā)建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃?！钡囊?guī)定。將地下人防車位、車庫單獨出賣給業(yè)主，業(yè)主不買就拒絕業(yè)主停車，造成了業(yè)主也開發(fā)商、物業(yè)之間關系的緊張局面。開發(fā)商之所以在小區(qū)地下人防車位、車庫的產權歸屬上與業(yè)主激烈爭奪，在于人防車位、車庫的巨大利益。多年研究人防問題的一位學者計算，以一個售價為1

17、萬元，建筑安裝等成本為3000元，土地成本(樓面地價)為6000元的樓盤為例，地上住宅利潤10%。但是對地下車位來說，建筑成本只增加10002000元，售價卻達到4000至6000元，因為不承擔土地費用，所以利潤至少60%。如此暴利，車庫的秘密不可不察。如果按照投資者受益的原則分配車庫收益，表面上看來，開發(fā)商是地下車庫的投資人。但實際上，商品房開發(fā)成本最終都將體現(xiàn)為房價，雖然地下車庫并未像電梯樓道那樣列入業(yè)主公攤面積，真正的出資者卻仍然