住宅設(shè)計偷面積實(shí)例

1、■ 何為“偷面積”■ “偷面積”之常用方法■ “偷面積”·經(jīng)典案例,本文綱要：,一、何為“偷面積”,【概念詮釋】： 依據(jù)：《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》 偷法： 把只計算半建筑面積（比如未封閉的陽臺，挑梁等） 和不計算建筑面積的各類建筑（比如層高小于2.20m以下的夾層，插 層，技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 臺，飄

2、窗等)的面積盡量的放大； 增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實(shí)用（多為頂樓復(fù)式），通過減少分?jǐn)偅黾?實(shí)惠，促進(jìn)銷售。,二、 “偷面積”的幾種常用方法,＄,房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總,房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總,三、深圳◎偷面積由來,背景：典型移民城市，置業(yè)需求旺盛； 地根緊縮，寸土寸金，樓面地價日益飆升，銷售單價水 漲

3、船高，高容積率、高土地使用率、高得房實(shí)用率的產(chǎn) 品成為市場不二選擇，偷面積的各類有效辦法成為深圳 所有開發(fā)商贏得市場的利器；,利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(一）,其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。

4、60;    在設(shè)計中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開發(fā)商在設(shè)計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。 這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間

5、結(jié)合起來。 缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計上下功夫。,“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例,綠洲豐和的臥室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是衛(wèi)生間也有0.9米深的凸窗，衛(wèi)生間的凈高要求低，落地凸窗的應(yīng)用最為理想,“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例,利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁,開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2

6、米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設(shè)計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺點(diǎn)：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫 。,,“桂芳園”凸窗經(jīng)典案例,,,,“城市主場”凸窗經(jīng)典案例,,,,,

7、,,隱藏式衣櫥的設(shè)計方法有點(diǎn)類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。缺點(diǎn)：外墻的保溫和整個小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。,隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”的無微不至,利用超大入戶花園和大陽臺 “偷面積”,由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景

8、觀較好的樓盤中使用。缺點(diǎn)：作為購房者，由于入戶花園要計一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺適合多大的戶型。,利用超大入戶花園和大陽臺 “偷面積”,入戶花園可以隔成一個小書房，非常實(shí)用,利用超大入戶花園和大陽臺 “偷面積”,大陽臺設(shè)計，陽臺面積12㎡,錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”,雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。對于錯層

9、大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對偷面積提高實(shí)用率有非常大的幫助。但要考慮上下層對視的問題，如采用內(nèi)封閉的方式。,,,錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”,奇數(shù)層露臺可能有對視問題,,,露臺經(jīng)典案例,,,,,露臺經(jīng)典案例,,,,,,,“京地海世界”露臺經(jīng)典案例,,,,,,,,“入戶花園” —全新設(shè)計理念,6米高入戶花園”采用左右錯層設(shè)計，將入戶花園設(shè)計成兩層高度，可以100%的“偷面積”。

10、 左右錯層的入戶花園（兩層高度），使得業(yè)主得到了實(shí)惠?！?米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓（見下頁圖片）。,入戶花園經(jīng)典案例,,,入戶花園經(jīng)典案例,空中院館“偷面積” 電梯廳,電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個近30—40平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。 空中花園，一般是兩層或者三層做一個。 由于電梯廳露臺兩層高度，按照建筑計算有關(guān)規(guī)定，不計入容積率部

11、分，因此這部分面積沒計入公攤面積，給業(yè)主帶來了實(shí)惠,電梯廳露臺是兩層高度，可以不計算建筑面積,空中院館“偷面積” 電梯廳,空中院館 空中過道,在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部 分空間。業(yè)主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個休閑空間。,50,空中院館 空中過道,,,,陽光房“偷面積”,利用地下室和半地下室“偷面積”,“17英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例,,,,,“

12、17英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例,夾層的層高低于2.2米，可以不計算建筑面積?？蛷d設(shè)計成3.9-4米，標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接 。夾層處于兩個標(biāo)準(zhǔn)層之間，一般來說，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面，同時夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾層、標(biāo)準(zhǔn)層不在同一水平面上

13、，形成三錯層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，沒有基本的透視圖，現(xiàn)場圖片資料很難說清楚。缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長，減少可售面積，從而單價較高。附平面圖,利用送夾層“偷面積”,長沙新景祥房地產(chǎn)投資顧問有限公司,,,27,,,利用送夾層“偷面積”,該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三錯層。,利用送夾層“偷面積”,這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實(shí)際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計到4.8米、4