[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的偷面積設(shè)計(jì)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的偷面積設(shè)計(jì),,,,萬(wàn)科“萬(wàn)科城”、“17英里”的半地下室 佳兆業(yè)“桂芳園”、“可園”的可拆卸凸窗 佳兆業(yè)“桂芳園”、“可園”的隱藏式衣櫥 招商“城市主場(chǎng)”的可打掉步入式凸窗梁京地“海世界”的過(guò)道花園和露臺(tái)花園中信華南“中信紅樹(shù)灣”的空中院館 金光華“新天地”的6米高入戶花園和客廳偷面積 金眾“香詩(shī)美林”的共享梯廳 百安隆“陽(yáng)光新干線”的生活陽(yáng)臺(tái),建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,其鉆的空子是住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)入

2、面積,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,,萬(wàn)科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送,在TOWNHOUSE一層，有樓梯可以直下半地下室,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,,半地下室可以采光,半地下室層凈高約2.4米，估計(jì)層高在2.6米,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,由于室外架空1米左右，給采光窗創(chuàng)造了通風(fēng)采光的條件,室內(nèi)采光還是很不錯(cuò)的,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,寬景HOUSE的一樓單位從天井看，每戶就象是一樓的復(fù)式房,寬景HOUSE的一樓單位的半

3、地下室有兩房一廳的面積,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,寬景HOUSE的一樓單位半地下室之一房,寬景HOUSE的一樓單位半地下室之一廳,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,寬景HOUSE的二樓單位，居然也有專用樓梯直下半地下室（穿過(guò)一樓）！被送了半地下室約 50多平方米,寬景HOUSE的二樓單位通過(guò)直下兩層室內(nèi)樓梯，到達(dá)被送的半地下室,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,萬(wàn)科的半地下室“偷面積”,事實(shí)上其層高多在2.2米以上，其鉆的空子不是“低于2.2米的 空間

4、不計(jì)建筑面積”條款，而是正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)空間不計(jì)入容積率面積（比如地下停車場(chǎng)的 不計(jì)入建筑面積）.萬(wàn)科的半地下室的高明之處在于其“半”字，使得所送的空間可以自然通風(fēng)和采光.依此類推，凡是有一樓的住宅建筑，都可以抬高其正負(fù)零標(biāo)高，為一樓（甚至二樓）業(yè)主大送其半地下室，使一樓住宅增加賣點(diǎn)，使消費(fèi)者嘗到實(shí)惠。,武功秘籍揭密?。?！,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,2024/3/26,“佳兆業(yè) ”秘籍之一“百變凸窗”,,,佳兆業(yè)地產(chǎn)近年開(kāi)發(fā)“桂芳園”6期、

5、“可園”都有“可拆卸凸窗”。這些“可拆卸凸窗”是將可以原設(shè)計(jì)的凸窗（不計(jì)建筑面積）打掉。既不計(jì)入建筑面積，又使業(yè)主在今后的有比一般的凸窗更多的室內(nèi)地面面積，也比步入式凸窗有更高的空間高度。,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,這些“可拆卸凸窗”在交樓時(shí)是真正的凸窗（在結(jié)構(gòu)上是虛設(shè)的）。 業(yè)主在裝修時(shí)，可以自行將該凸窗打掉（不影響外墻立面）,驗(yàn)收和交樓的凸窗,打掉凸窗后的樣板 ！,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,佳兆業(yè)“桂芳園”6期、“可園”的這類“可拆

6、卸凸窗”，在其外立面是看不出是凸窗的— —外墻與外窗齊平,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,該凸窗打掉后的室內(nèi)空間，比步入式凸窗更好使用，空間也沒(méi)有壓抑感,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,2024/3/26,“佳兆業(yè) ”秘籍之二“隱藏式衣櫥 ”,,,佳兆業(yè)“桂芳園”、“可園”的“隱藏式衣櫥” “桂芳園”、“可園”在臥室內(nèi)設(shè)有外凸的壁柜空間，由于其高度為2.1米（鉆了“低于2.2 米層高不計(jì)入建筑面積”的規(guī)定空子），不計(jì)入建筑面積，也屬“偷面積”的行為

7、,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,臥室壁柜空間高度為2.1米，由于低于2.2米而不計(jì)入建筑面積，被稱為“隱藏式衣櫥”。,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,2024/3/26,招商“城市主場(chǎng)”的無(wú)敵“步入式凸窗梁 ”,,在“城市主場(chǎng)”樓書(shū)的戶型平面上，在窗口位置后標(biāo)注了進(jìn)深有1.5米的虛線,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,在售樓處的戶型模型上，這個(gè)進(jìn)深1.5米步入式凸窗的位置，標(biāo)明了“送”面積字樣,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,當(dāng)然這并不是深圳最大進(jìn)深（1.

8、5米）的步入式凸窗。,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,步入式凸窗的進(jìn)深越大，所送面積當(dāng)然也越大。 步入式凸窗在今年深圳的小戶型住宅中大行其道，是其直接增加了小戶型的室內(nèi)面積（又由于其低于2.2米層高，可以不計(jì)入建筑面積）。,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,“城市主場(chǎng)”的創(chuàng)新點(diǎn)，并不完全在于其步入式凸窗的進(jìn)深之大，關(guān)鍵在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成為有效的室內(nèi)空間,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,在樣板房中展示了可打掉部分的上梁（頂柜）,在1.

9、5米的步入式凸窗中，可以打掉0.9米，其0.6米是真實(shí)的步入式凸窗的上梁結(jié)構(gòu),建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,招商“城市主場(chǎng)”的可打掉步入式凸窗之梁與“桂芳園”、“可園”的可拆卸凸窗有異曲同工之妙——即將低于2.2米的凸窗高度空間，轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)層高空間。兩者都實(shí)現(xiàn)了偷面積，即這些室內(nèi)平面面積，不計(jì)入套內(nèi)建筑面積,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,2024/3/26,“中信紅樹(shù)灣”－“香蜜山”童子功,,,“中信紅樹(shù)灣”以其“空中院館”為其創(chuàng)新賣點(diǎn),建筑

10、設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,“中信.紅樹(shù)灣”的這種“空中院館”應(yīng)該是和“金地.香蜜山”的內(nèi)院露臺(tái)異曲同工,兩者的區(qū)別： “金地.香蜜山”的內(nèi)院露臺(tái)是兩層高的，全部不計(jì)入建筑面積， “中信.紅樹(shù)灣”的空中院館是一層高的，需要計(jì)一半建筑面積；,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,“中信紅樹(shù)灣”的“空中院館”雖然只“偷”了一半面積，但還是吸引了消費(fèi)者購(gòu)房熱點(diǎn),建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,2024/3/26,金光華“新天地”的6米神功,,,羅湖的小戶型樓盤(pán)“新天

11、地”之所以熱銷，除了其8500帶裝修的深南大道樓之外，與其大量的“偷面積”給消費(fèi)者不無(wú)關(guān)系?！巴得娣e”對(duì)于小戶型住宅十分必要，它使有限的空間得到更高的實(shí)用率。小戶型公寓“偷面積”正在成為這類商品房的必選動(dòng)作?！靶鹿馊A”的“偷面積”，除了時(shí)下小戶型住宅流行的步入式凸窗（落地凸窗）得到了大量應(yīng)用外，頗有新意的是其“6米高入戶花園”,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,“新天地”的“6米高入戶花園”采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度，可以 10

12、0%的“偷面積”。,左右錯(cuò)層的入戶花園（兩層高度）,,,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,近20平方米的入戶花園，使得客戶感覺(jué)得到了實(shí)惠,“6米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,一套85平方米的三房二衛(wèi)戶型，又送了12平方米的入戶花園，真不亞于近100平方米的戶型,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,2024/3/26,金眾“香詩(shī)美林”的輕功---共享梯廳,,,香詩(shī)美林其電梯廳花園由兩層高露臺(tái)組成，即每

13、兩層電梯廳均有一個(gè)近30—40平方米的露臺(tái)，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,“香詩(shī)美林”所“偷的面積”，是下層的共享梯廳花園,“香詩(shī)美林”的共享梯廳花園也算“偷面積”之舉,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,,,6.2.6.1 走廊分為內(nèi)走廊和外走廊（圖12）。當(dāng)走廊沿延伸方向有一側(cè)不封閉并直接向室外開(kāi)敞時(shí)，該走廊視為外走廊；當(dāng)走廊為以下四種情況時(shí)視為內(nèi)走廊： a) 沿走廊延伸

14、方向兩側(cè)均封閉； b) 一條走廊僅局部一側(cè)或兩側(cè)開(kāi) 敞，其余部分兩側(cè)均封閉; c) 走廊雖有一側(cè)開(kāi)敞，但該側(cè)外 部接有另一進(jìn)深大于0.60米的有 蓋建筑空間； d) 走廊外側(cè)無(wú)建筑空間，但相鄰

15、 的上、下層樓板均超出走廊，使 走廊完全凹陷于結(jié)構(gòu)之內(nèi)。,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,2024/3/26,百安隆“陽(yáng)光新干線”的必殺絕學(xué) ---生活陽(yáng)臺(tái),,2005年元旦，羅湖“陽(yáng)光新干線”解籌。客戶在參觀其樣板房時(shí)都被告知，“陽(yáng)光新干線”的生活陽(yáng)臺(tái)也算是“偷面積”的招數(shù)。 “陽(yáng)光新干線”現(xiàn)有的生活陽(yáng)臺(tái)在施工圖上是空調(diào)室外機(jī)位，驗(yàn)收后將被改造為生活陽(yáng)臺(tái)。,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,由于

16、空調(diào)室外機(jī)位不計(jì)入建筑面積，改為生活陽(yáng)臺(tái)后，可以作為使用面積，起碼“偷”了一 半面積（陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積）。 這種“偷”法，使得每戶“偷”了約一個(gè)多平方米。雖然所“偷”面積不多，但對(duì)于小戶型住宅，所“偷”面積是多多益善的,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,,“陽(yáng)光新干線”每戶“偷”都了一個(gè)約一個(gè)多平方米的生活陽(yáng)臺(tái),建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—面積計(jì)算,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—經(jīng)典案例,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—經(jīng)典案例,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—經(jīng)典案例,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—經(jīng)典案例,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范

17、—經(jīng)典案例,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—經(jīng)典案例,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—經(jīng)典案例,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—經(jīng)典案例,建筑設(shè)計(jì)規(guī)范—經(jīng)典案例,住宅送面積建議—針對(duì)115㎡的三房戶型,陽(yáng)臺(tái)底板至陽(yáng)臺(tái)上蓋的垂直空間無(wú)水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)體的雙層挑高陽(yáng)臺(tái)，小于12㎡不計(jì)算建筑面積；,兩層挑高陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)視野的開(kāi)闊性。,通過(guò)法式陽(yáng)臺(tái)，增加室內(nèi)與自然的交流空間。,進(jìn)深不大于0.6米的不封閉陽(yáng)臺(tái)，俗稱法式陽(yáng)臺(tái)，不計(jì)入建筑面積,住宅送面積建議,落地凸窗，加大小戶型的空間視覺(jué)感。,凸窗高

18、度小于2.20米，或凸窗進(jìn)深不大于0.60米時(shí)，凸窗部分不計(jì)算建筑面積；進(jìn)深不大于0.60米的落地凸窗不計(jì)算建筑面積；,住宅送面積建議,中大戶型單位，可做入戶花園、頂層露臺(tái),,小于9平方米“異形入戶花園”計(jì)算一半建筑面積，局部采用錯(cuò)落式入戶花園可贈(zèng)送局部面積,住宅送面積建議,送面積實(shí)例計(jì)算,錯(cuò)落式異型入戶花園：9㎡凸窗＋落地凸窗：11.74㎡廚房、廁所低于2.2米的空間：3.18㎡合計(jì)：23.91㎡（不包括露臺(tái)）,115平米三房