《前期物業(yè)管理》ppt課件

1、物業(yè)管理,,第三章 物業(yè)管理早期介入與前期物業(yè)管理,,,模塊一,模塊二,一、兩個容易混淆的概念,1、 物業(yè)管理早期介入 是指物業(yè)服務企業(yè)接受開發(fā)企業(yè)或建設單位的邀請，在物業(yè)接管、用戶入住之前的各個階段，如在社區(qū)建設項目的可行性研究、規(guī)劃、設計、施工等階段就介入，從物業(yè)管理和運作的角度為開發(fā)商提出有關規(guī)劃設計、設備選用、功能布局、施工監(jiān)理、工程竣工、驗收接管、房屋銷售、房屋租賃等多方面的建設性意見,并在此階段制定出物業(yè)

2、管理方案，為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎。,,2、 什么是前期物業(yè)管理： 前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。,,物業(yè)管理早期介入有其特殊性，早期介入對開發(fā)建設單位而言并非強制性要求，而是根據物業(yè)項目和管理需要進行選擇。早期介入在物業(yè)項目的開發(fā)建設中所起的作用與前期物業(yè)管理有所不同，主要表現在以下兩個方面：,,1、內容作用不同。早期介入是建設單位在開發(fā)建設物業(yè)項目階

3、段引入物業(yè)管理，物業(yè)服務企業(yè)為建設單位的項目開發(fā)提供專業(yè)技術支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)服務企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務。,,2、服務的對象不同：早期介入服務對象是建設單位，并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用。前期物業(yè)管理服務的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務費用。,二、早期介入的主要工作內容,要做好物業(yè)管理早期介入工作，首先要了解早期介入工作主要的內容，工作重點與工作程序。 早期介入的主要內容

4、 早期介入根據物業(yè)項目開發(fā)——經營——管理的周期，可以劃分為以下幾個階段：可行性研究階段、規(guī)劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段，在這幾個不同階段，早期介入的內容是各不相同的，其主要工作內容大致可歸納如下：,,（一）可行性研究階段 ⒈根據物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式； ⒉根據規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務的基本內容； ⒊根據目標客戶情況確定物業(yè)管理的總體服務質量標準；

5、 ⒋根據物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務費的收費標準； ⒌設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比之上的物業(yè)管理框架性方案。,,（二）規(guī)劃設計階段 ⒈就物業(yè)的結構布局、功能方面提出改進建議； ⒉就物業(yè)環(huán)境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議； ⒊提供設備、設施的設置、選型及服務方面的改進意見； ⒋就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見

6、；,,（三）建設階段 ⒈與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案； ⒉配合設備安裝，確保安裝質量； ⒊對內外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見； ⒋熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料中及常規(guī)竣工資料中未反映的內容。,,（四）銷售階段⒈完成物業(yè)管理方案及實施進度表；⒉擬定物業(yè)管理的公共管理制度；⒊擬定各項費用的收費

7、標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；⒋對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓；⒌派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務；⒍將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。,,（五）竣工驗收階段 竣工驗收是指工程全部建成后為檢查工程質量而進行的一項工作程序。按照建設部關于建設工程質量控制的有關規(guī)定，任何建設工程竣工后，都必須進行竣工驗收。物業(yè)服務企業(yè)在此階段，要參與各項工程的

8、竣工驗收，如：各項單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收；工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。,,物業(yè)服務企業(yè)參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集存在的工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗做準備。,,對于物業(yè)管理企業(yè)而言，由于將來的業(yè)主擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權利，因此，在早期介入中物業(yè)管理企業(yè)能否主動站在業(yè)主的立場，充分考慮業(yè)主的需要，是一個能否在業(yè)主心目

9、中樹立起忠實可信的好“管家”的關鍵機會。早期介入還有利于物業(yè)管理企業(yè)加強對物業(yè)的全面了解，為物業(yè)前期管理做好充分的準備工作、形成有序的管理秩序奠定基礎。,三、早期介入的作用,物業(yè)管理作為整個房地產開發(fā)經營過程中的最后一個環(huán)節(jié)，通常主要是指物業(yè)建成后提供的管理和服務，但并不意味著物業(yè)建成前在物業(yè)管理上就無所作為。事實上，經過多年的探索總結，現在人們越來越認識到，良好的物業(yè)管理應在物業(yè)的建設、甚至早期規(guī)劃設計階段就應介入，應參與物業(yè)開發(fā)的全

10、過程，這樣才能為物業(yè)交付使用后的管理奠定好的基礎。,,1、完善物業(yè)的使用功能 隨著社會的進步，人們對各種物業(yè)的使用要求日益提高，發(fā)展商在開發(fā)時就要充分考慮人們對物業(yè)產品和工作居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質量，更應該考慮房屋的使用功能、布局、造型、建材選用、室外環(huán)境、居住的安全舒適、生活的方便等。物業(yè)這種凝聚著巨大物化勞動和財富的不動產，不可能像更換家用電器和機械設備那樣簡便易行，這樣說要求物業(yè)的開發(fā)建設從

11、規(guī)劃設計開始，就應有長遠的眼光，既要考慮目前的實際，又要考慮幾十年的發(fā)展中物業(yè)的適應性。,,因此，在物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃階段，物業(yè)管理公司就應積極參與，就物業(yè)日后的使用和管理問題充分發(fā)表意見。比如，就房型的設計、供電供水、污染處理、電信、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等方面提出建設性的意見。,,2、改進、完善物業(yè)具體設計 在物業(yè)設計時，設計人員往往按照一般規(guī)律，直接采用國家建筑設計標準。但實際上，中國疆域廣闊，地理

12、環(huán)境與經濟發(fā)展水平差距懸殊，這就必然要對設計提出不同的要求。比如在海南，高溫時間較長，空調用電量特大，尤其是旅游酒店和商業(yè)大廈，若沒有空調，營業(yè)就會受至影響，按國家建筑設計標準設計的普通電路就不能承載大功率空調的負荷。,,而在北方，房屋設計就要考慮取暖問題。又比如通常的鋁合金窗移動的滑軌都是平口槽型的，但對于臺風較多的沿海地區(qū)，這樣設計就有問題，每當臺風到來時，就可能使槽內浸水，并倒灌進房，因此必須對這種平口槽進行改進，變成外低內高，有

13、效防止進水等等。類似這些看似細小，實則影響房屋日后使用的問題，一般設計人員很難完全預料、估計，而有經驗的物業(yè)管理人員卻十分清楚這些問題的存在及其造成的后果。所以，物業(yè)管理公司從日后管理的角度及時向設計單位提出自己的意見，就能使設計單位避免許多設計缺陷。,,3、能更好地監(jiān)理施工質量 國家建設部已有明文規(guī)定，我國的施工建設要與國際接軌，設立建設監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應運而生，盡管如此，也難以取代物業(yè)管理公司參與施

14、工監(jiān)理的作用。因為物業(yè)公司面臨著以后驗收接管及維護保養(yǎng)的任務，而工程質量的任何隱患和疏忽都會增加管理公司的工作難度。因此，物業(yè)管理公司對房屋建造的質量將給予高度的重視，讓物業(yè)公司提早介入，一旦發(fā)現問題及早通過發(fā)展商限令施工單位解決，就可有效防止施工質量問題的發(fā)生和延續(xù)。因此，物業(yè)管理公司參與監(jiān)督施工質量，使工程質量又多了一份保證,,4、為竣工驗收和接管驗收打下基礎 由于已先期介入物業(yè)的開發(fā)，所以，物業(yè)管理公司對驗收的物業(yè)的

15、各種情況都已相當熟悉，這樣，物業(yè)公司參與驗收把關便可以提高驗收工作的質量，縮短驗收的時間；對于驗收中發(fā)現仍需整改之處，也容易交涉和協調，使驗收工作不至于成為“走過場”的程序。,,5、便于日后對物業(yè)的管理 由于先期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對物業(yè)的整體情況相當熟悉，特別是對管線的鋪設、設備的安裝了如指掌，這為物業(yè)的管理、養(yǎng)護、維修帶來許多便利：一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的制訂；二是方便了物業(yè)管理中的檢修 ，特別是可以縮

16、短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質量；四是方便了改造、搭建、拆除等改進改進的進行及設備的重換等。所有這一切，可大大提高物業(yè)管理的工作效率和工作質量，為物業(yè)管理公司日后向業(yè)主（用戶）提供良好的服務打下好的基礎。,四、早期介入的方式及內容,物業(yè)管理早期介入的意義和作用，愈來愈為開發(fā)商和管理公司所重視，越早介入作用越大也正為許多人士所認識。然而，以什么樣的方式介入，以及介入后如何展開具體的工作，這是人們十分關切的問題。,,1、早期介入，

17、充當顧問 所謂早期介入，是指物業(yè)處在規(guī)劃設計階段，發(fā)展商聘請專業(yè)經驗豐富的管理公司做顧問，參與規(guī)劃設計，使設計在符合國家規(guī)范的前提下，盡可能地照顧到使用者的要求以及日后管理的需要。此時，管理公司的專業(yè)眼光及經驗能有效彌補設計人員的不足，使設計趨于合理完善。 管理公司早期介入，充當顧問的作用具體表現在：,,1）審閱設計圖紙，提出有關樓宇結構布局和功能方面的改良建議。如為滿足使用者在裝修方面的不同需求，住宅房建成不作

18、間隔的毛坯房即可，如此也可降低造價和售價。,,2）、提出設備配置或容量以及服務方面的改良意見，如不同容量的空調主機搭配，便于根據實際需要選擇開機，減少浪費。,,3）、指出設計中遺漏的工程項目。如泵房排水池漏的疏忽等。 管理公司早期介入一般不設固定人員進駐開發(fā)現場，工作方式可根據發(fā)展商的需要確定。如定期參加發(fā)展商的設計會議，或不時與發(fā)展商會晤，出謀劃策等。,,2、中期介入，扮演監(jiān)理 所謂中期介入，是指物業(yè)的土建結

19、構已封頂，工程進入到設備安裝和內部裝修階段，物業(yè)管理公司參與進來，一方面熟悉線路管道的鋪設走向，另一方面對設備安裝的質量進行監(jiān)督，其作用類似監(jiān)理。,,中期介入對管理公司日后的設備維護、檢修作用甚大，因參與人員以后也極可能是負責工程設備維護的人員。由于對安裝布線了如指掌，一旦線路有故障，便迅速查找原因，修復故障。,,3、晚期介入，開始管家 所謂晚期介入，是指物業(yè)建設工程基本結束，工程開始竣工驗收、移交接管驗收和準備入伙及籌備開

20、業(yè)時管理公司全面介入，開始履行“管家”職責。晚期介入是管理公司由先前的顧問工作轉入實質性的操作工作。,,為適應晚期接管工作的需要，管理公司的整套隊伍基本都要到位，許多準備工作在此時幾乎是同步展開的。而且由于時間緊迫，為了趕上按時交樓或開業(yè)的日期，往往是一邊竣工驗收，一邊準備入伙交樓，一邊籌備開業(yè)慶典。對發(fā)展商來說，多年的苦心開發(fā)建設終于“瓜熟蒂落”，有回報了；對管理公司來說，多年來旁敲側擊（顧問），現在終于可能上臺大展拳腳了。對發(fā)展商來

21、說是創(chuàng)業(yè)的結束，對管理公司來說則是征途的開始。,,縱觀上述三個時期的介入，可以看出，管理公司在早期介入最好，提出的建議、意見最及時，發(fā)展商有充分考慮采納的余地；中期介入雖然晚一點，但是不少方面還可以挽救，可以減少物業(yè)接管以后的返工，避免一些在后期管理中難以解決的問題；晚期介入雖對物業(yè)設計的完善及工程質量的控制為時已晚，無濟于事，但對管理公司的全面運作來說也是正是時候。按照一般的慣例，管理公司最遲介入的時間應為交付前三個月，即管理公司至少

22、需要三個月時間作各方面的準備。,課后作業(yè),吳萍剛從物業(yè)管理專業(yè)大學畢業(yè)，被分到上海蘭科物業(yè)公司實習，正好趕上公司與浦東龍祥置業(yè)公司簽約，為其開發(fā)的浦東名人廣場提供物業(yè)管理早期顧問服務。公司隨后組建了由管理、土建、機電、智能化等方面6名專業(yè)人士組成的早期介入工作組抵達現場，開始前期顧問服務工作。組長要吳萍先起草一個早期介入工作的程序文本，供大家討論，并在此基礎上形成早期介入工作運行的程序控制文件，指導該物業(yè)項目的早期介入工作。【課業(yè)設計

23、】請為吳萍設計一個早期介入工作程序文本,,通過分析市場、閱讀圖紙、勘驗現場和比較測算，從滿足物業(yè)管理服務需求、保證物業(yè)管理運行質量、控制物業(yè)管理經濟成本的角度,五、物業(yè)管理服務早期介入程序,（一）物業(yè)管理早期介入的一般程序： 1、物業(yè)部組成工作小組（小組成員可兼職，但至少應包含安全、房屋本體、設備設施、綠化景觀四個專業(yè)人員）。 2、物業(yè)部與地產公司雙方確定工作內容以及要求。 3、物業(yè)部制定工作計劃。

24、,,4、計劃實施，物業(yè)部應重點關注安保系統、智能化系統、車位配置、交通系統、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。 5、 物業(yè)部與地產公司雙方每次的協調研討應形成書面資料，以備復查。 6、 涉及物業(yè)利益的文件最終應由物業(yè)顧問和地產管理層確認，如：物業(yè)管理費、前期物業(yè)管理服務協議、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設備設施合同中的售后服務等。,六、早期介

25、入的工作重點,1、立項決策階段早期介入的內容 立項決策階段是房地產開發(fā)的第一個階段，這個階段要解決的主要是開發(fā)什么、能否開發(fā)等問題。這首先就依賴于對市場的調查分析，此時物業(yè)管理企業(yè)應該從以下幾個方面對欲開發(fā)的房地產項目，提出專業(yè)意見，并在可能的情況下，就該項目今后的物業(yè)管理提出書面咨詢報告，以便房地產開發(fā)商在決策時能夠綜合考慮包括物業(yè)管理目標和模式定位在內的各方面意見，減少決策的盲目性和隨意性。這些專業(yè)意見包括如下內容。,1

26、）．項目的市場定位市場定位的內容主要包括以下幾個方面：（1）明確用途功能 根據城市規(guī)劃，按照最佳最優(yōu)原則確定開發(fā)類型、項目功能。（2）確立消費檔次 根據地域的消費能力，確定開發(fā)項目的形象風格、租售價位。,（3）篩選目標客戶 以有效需求為導向，確定項目的目標客戶。（4）推出主打房型 根據目標客戶的具體情況，提出主打房型、面積和使用功能。（5）選擇入市時機 根據企業(yè)經濟實力和投資流量，分析和選擇適當的入市時機。,,2．潛

27、在客戶的構成 （1）目標客戶定性調查 根據項目市場定位，確定客戶群體的職業(yè)、收入、年齡。 （2）目標客戶定量調查 符合定性條件的客戶群體的數量。,3．消費水平與需求 項目所在地的經濟狀況、產業(yè)發(fā)展狀況、居民收入狀況、市場需求狀況及目標客戶對項目的基本需求和特殊需求等因素，對項目進行合理定位、確定項目品質在城市中的地位，以及項目規(guī)模、后期的規(guī)劃設計與營銷推廣具有潛在影響。,,4． 項目周邊情況

28、 以步行30分鐘為半徑，了解項目周邊人文習慣（如常住人口受教育程度、飲食習慣、風俗習慣等）、區(qū)域配套設施（如醫(yī)院、購物場所、學校、派出所、政府派出機構等）和公共設施（如供電、供水、供暖、供氣、排水等）等情況。,5．周邊物業(yè)管理概況 周邊項目物業(yè)管理模式的定位、物業(yè)管理的內容、管理服務的標準，最具吸引力和差異化的亮點。,6．日后的物業(yè)管理內容 針對周邊物業(yè)管理概況，初步確定的物業(yè)管理模式、內容、服務標準等，并據

29、此測算管理的成本費用等。需要注意的是物業(yè)管理模式，要盡量凸顯差異化，表現個性主張。,規(guī)劃設計階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產開發(fā)已確立的項目設計規(guī)劃階段即開始介入，此時的主要內容就是完善物業(yè)的功能和管理功能設計。,2、規(guī)劃設計階段早期介入的內容,設計規(guī)劃階段是房地產開發(fā)的第二個階段，這個階段要解決的主要是綜合考慮整體環(huán)境設計、小區(qū)的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的安全舒適、硬件設施、設備配備和服務配套等。,物業(yè)管

30、理企業(yè)由于其長期所從事的管理服務工作的需要，對業(yè)主或使用人的各種需求、管理服務的要求最為了解，因此，物業(yè)管理人員對于項目的整體規(guī)劃設計、功能配置、設備設施配套等提出的意見與建議，更加貼近業(yè)主或使用人的實際需求、滿足今后管理服務的要求，有利于避免項目規(guī)劃設計階段給今后使用、管理帶來的“先天不足”。,,這一階段，物業(yè)管理企業(yè)針對規(guī)劃設計中存在的問題和缺陷提出的意見與建議，一般是根據已往的管理經驗和日后實施物業(yè)管理的需要。這些專業(yè)意見與建議包

31、括如下內容。,,1．配套設施 房地產項目開發(fā)是一種綜合性開發(fā)行為，僅僅滿足居住和工作的需求是不夠的，還需要考慮到人們社會生活中的各種需求，這就要求項目配套設施完善。如對于大多數住宅小區(qū)，不僅要考慮其環(huán)境的美化、道路交通的規(guī)劃，休閑場所場地的布置和安全保衛(wèi)系統等，而且還要考慮這些設施的規(guī)模和檔次，以及是否需要幼兒園、學校、商業(yè)服務網點、醫(yī)院等公共服務設施。,,2．水電氣等的供應容量 水電氣的供應容量是項目規(guī)劃設計

32、時的基本參數，設計人員在設計時，通常參照國家的標準設計，而國標僅規(guī)定了下限，即最低標準，只要高于此限就算達到設計要求。但隨著社會生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設備將會越來越多，對這些能源的需求量不斷增加；再加之地域的氣候、地理環(huán)境等因素的差異，也會造成實際用量的差異。因此，在規(guī)劃設計時，要考慮到這些因素，給水電氣等的供應容量留有余地。,,3．建筑材料的選擇 建筑材料的選擇不僅影響著工程的質量、造價，而且也會影

33、響以后的物業(yè)管理服務。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養(yǎng)護要求不同，隨之要求的養(yǎng)護設備、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶質墻磚、涂料等不同建筑材料的外墻飾面，對保潔的要求就不同。物業(yè)管理企業(yè)應根據自己以往的管理經驗，本著節(jié)約資源、保護環(huán)境的原則，提出建筑材料選擇的意見，為今后的物業(yè)管理服務工作提供一定的便利。,,4．其他 在規(guī)劃設計時，一些細節(jié)性的問題往往容易被設計人員忽略，會給日后的使用和管理帶來許多的不

34、便，物業(yè)管理企業(yè)應予以關注，提出建議，盡量減少類似的缺陷。如小的方面有電路接口的數量、位置是否方便日后檢修，插座開關的高度、數目及具體的位置是否適當、方便使用等；大的方面有室內各種管線的布局、位置是否適用，垃圾的處理方式是選擇垃圾道還是垃圾桶等。,,物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設計時應該提出哪些意見？ 1．要考慮商業(yè)和物業(yè)管理用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物

35、料倉庫、保潔工具房等）。 2．配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。,3．設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔的部位。4．高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必需的水管接口和洗手池。5．水、電、煤氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。,6．信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），

36、并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶箱的位置。7．小區(qū)進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。,8．小區(qū)內的車位配置要考慮到戶均車輛比例，盡量充足。9．小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的形式。,,10．小區(qū)內綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。11．綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致、四

37、季有花，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。,12．小區(qū)內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。13．小區(qū)內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠等設施和器械。14．排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。,15．現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）；否則業(yè)主在二次裝修排管時，施工不規(guī)

38、范會引發(fā)一系列問題。16．建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足。,17．現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計時主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)繞音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄關外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）,,18

39、．樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷磚（防涂鴉，防污漬）。19．樓道內電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人撥弄搗亂）。20．小區(qū)內的消防水管（在地面）是否考慮可用油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。,21．小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用被普遍采用的規(guī)格，燈座要耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。 22．垃圾

40、收集站最好設計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。,,23．單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。 24．一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出）。,,25．消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。 26．由于商業(yè)用水和居民用水的收費

41、標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。,27．小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。 28．凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。29．建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外

42、窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。 30．各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。,31．所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。 32．商鋪商前后的預留空調位及排水位往往易被忽視，設計中應考慮進去。 33．建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。34．重要管路和線路要預留備用管線或活口（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。,35．小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設

43、計要一步到位（1）按物業(yè)管理要求配置綠化率、物業(yè)管理用房、功能用房和設備用房。（2）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。（3）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。,,3 建設施工階段早期介入的內容 建設施工階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產開發(fā)已確立

44、的項目建設施工階段即開始介入，此時的主要內容就是進行工程監(jiān)控和熟悉項目的整體情況。,建設施工階段是房地產開發(fā)項目質量保證的一個關鍵階段，這個階段施工質量的控制對項目的物業(yè)質量產生直接的影響。此階段物業(yè)管理企業(yè)介入，一方面加強了工程監(jiān)理的力量，通過參與工程監(jiān)理，使工程質量多了一份保證；另一方面也是對開發(fā)項目的全面了解，尤其是對基礎隱蔽工程、機電設備安裝調試、管道線路的鋪設和走向等會有所了解，對保證后續(xù)的接管驗收和管理服務的連續(xù)性有諸多益處

45、。,這個階段對開發(fā)商主要從以下幾個方面提出建議：1．設備的購置安裝1）對重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能做到供貨、安裝、調試、售后維修保養(yǎng)一體化的。在價格相近的供貨商中，盡可能選擇企業(yè)歷史長、售后技術服務良好、價格適中的。2）重要的大型配套設備（如電梯、中央空調、配電設施、閉路監(jiān)控系統、消防報警系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物業(yè)管理相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。,3）所有參于土建工程、裝飾工程、設

46、備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位和與之有關聯的中介單位都應與開發(fā)商就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。,4）選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電梯、監(jiān)控系統、消防報警系統、電表、水表等），

47、最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。2．建筑材料的選擇1）基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規(guī)格。2）涉及房屋樓宇的結構、防水層、隱蔽工程等的鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕性、抗擠壓能力、做套管，且與監(jiān)理公司一起共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質量關。,3．工程的監(jiān)理與驗收1）各專業(yè)工程

48、技術人員要做好質量跟進工作，深入現場，掌握第一手資料。尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向；重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改要做好記錄。2）重要的土建工程要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收。,,4 竣工驗收階段早期介入的內容竣工驗收階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產開發(fā)已建成項目竣工驗收階段即開始介入，此時的主要內容就是參與工程的驗收，與開發(fā)商商定前期物業(yè)管理的委托事宜。

49、竣工驗收階段是房地產開發(fā)項目的最后一個階段，這個階段是建筑單位把符合設計文件規(guī)定要求且具備使用條件的開發(fā)項目交給開發(fā)商。,竣工驗收是對開發(fā)項目質量控制的最后把關，其工作的認真、細致與否，不僅對開發(fā)項目質量最終認定產生直接的影響，而且對物業(yè)管理企業(yè)接管驗收也將產生影響。這個階段工作主要包括以下幾個方面：1．驗收的準備組成驗收小組，協助開發(fā)商編制竣工驗收方案，其中包括驗收計劃和驗收標準，以保證驗收工作能夠按計劃、有步驟地進行，避免驗

50、收疏漏的出現。,2．驗收的實施1）提請開發(fā)商注意保持物業(yè)原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料驗收的完整性。2）提請開發(fā)商注意按移交設備清單核清設備的規(guī)格型號、設計要求、安裝數量、安裝位置等。,3）提請開發(fā)商對在驗收過程未達到驗收標準的物業(yè)、設施、設備，提出書面整改報告并限期進行整改。4）應注意對房屋水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查，并作好記錄。 5）對未達到驗收標準的物業(yè)、設施、設

51、備，要通過攝像、攝影手段，留存影像資料。3．驗收的結束協助開發(fā)商作好驗收后資料的分類、存檔，為物業(yè)接管驗收作準備。,七 物業(yè)管理早期介入的準備,(一)對介入物業(yè)項目的基本要求1、物業(yè)的規(guī)劃設計要科學合理、實用美觀，并方便維修和養(yǎng)護；2、物業(yè)的設施設備齊全；3、環(huán)境安全、方便、優(yōu)美、舒適；4、建筑施工質量和選用建筑材料質量好，以減少日后的使用和管理成本；5、能為物業(yè)管理提供必要的設施。,,（二）、組織技術力量

52、物業(yè)服務企業(yè)應該選擇經驗豐富、知識全面的物業(yè)管理專家和技術全面的土建工程師、結構工程師和設備工程師組成擬介入項目小組，參與早期介入。此外，物業(yè)服務企業(yè)經理牽頭，組織幾名骨干人員組成領導小組，定期或不定期的參與早期介入，聽取項目工作小組的匯報，檢查、幫助、指導他們的工作，與房地產開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)進行工作協調，解決早期介入時發(fā)現的問題。,,（三）收集相關資料 主要收集擬介入項目的開發(fā)建設、工程設計、施工及監(jiān)理單位的背景資料，包

53、括技術力量、資金條件、企業(yè)信譽、業(yè)績、社會影響、有關人員的職責分工等；擬介入項目的立項情況、設計方案、施工圖樣、工程進度表、主要建筑材料清單等；另外還需收集相關的法律法規(guī)、政策文件、參考資料等。,,（四）確定工作方法 物業(yè)管理早期介入的工作包括閱讀文本和圖樣資料、深入現場、溝通聯系、提供咨詢報告。早期介入的物業(yè)管理人員以周為單位制定工作計劃并實施，需要用工作聯系函和建議書的形式與開發(fā)建設單位每周保持溝通與聯系。并定期對工作

54、計劃和建議書所提改進建議的落實情況進行回顧與小結。,,（五）準備設備器材和資金 早期介入的設備一般包括計算機、電話、安全設備等相關專業(yè)工具與設備。早期介入的資金一般由房地產開發(fā)企業(yè)提供，即“開辦費”。物業(yè)服務企業(yè)一般也需要準備一定的資金，以備不時之需。,3.2 前期物業(yè)管理概述,3.2.1前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)所實施的物業(yè)管理。物業(yè)交付使用前發(fā)生

55、的前期物業(yè)管理費用由建設單位承擔；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務合同終止之日所發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費，由建設單位和物業(yè)買受人按照前期物業(yè)管理服務協議的約定承擔。,3.2.2前期物業(yè)管理的工作內容,1.物業(yè)管理機構的設置和規(guī)章制度的建立2.物業(yè)的接管驗收3.業(yè)主入伙和裝修管理4.物業(yè)檔案資料的管理5.協助成立業(yè)主委員會6.其他前期日常管理工作 對物業(yè)管理區(qū)域實施物業(yè)管理服務，在保修期內負責解決職責范圍內

56、業(yè)主提出的房屋及公共配套設備設施的返修；協調業(yè)主與房地產開發(fā)商、建筑施工單位之間的關系，督促或協調開發(fā)商和建筑施工單位解決業(yè)主提出的有關房屋及公共配套設施方面的問題。,3.2.3前期物業(yè)管理與前期介入的聯系與區(qū)別,1. 區(qū)別 （1）在物業(yè)管理全過程中所處的時間段不同 （2）物業(yè)服務企業(yè)在兩者中所處的地位不同 （3）兩者所要達到的目的不同2.聯系 前期物業(yè)管理與前期介入之間的聯系在于，兩者

57、都是物業(yè)全程管理中不可分割的一部分，是前后銜接的關系。認真細致的前期介入工作，可以發(fā)現物業(yè)在開發(fā)、設計、施工、安裝過程的有關質量問題或有礙物業(yè)使用功能的缺陷或不足，并及時采取措施，可以為后續(xù)的前期物業(yè)管理打下很好的物質基礎。,3.3 物業(yè)接管驗收,3.3.1物業(yè)接管驗收概述1.接管驗收的含義 接管驗收是指物業(yè)服務企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設單位或個人委托的新建房屋和原有房屋時，為保證主體結構安全和滿足使用功能而對其進行

58、的再檢驗。它是物業(yè)服務企業(yè)重要的管理基礎工作之一。2.接管驗收的作用 （1）界定交接雙方的權利和義務關系。 （2）確保物業(yè)具備正常的使用功能 （3）為物業(yè)的后期管理奠定基礎。,3.接管驗收和竣工驗收的主要區(qū)別 （1）驗收的主體不同。 （2）交接的對象不同 （3）驗收目的不同。 （4）驗收的條件不同。 （5）驗收不合格的后果不同。 （6）驗收的階段不同。

59、 接管驗收和竣工驗收有區(qū)別也有聯系，其聯系主要表現在一方面二者的中心環(huán)節(jié)都是質量檢驗；另一方面竣工驗收是接管驗收的基礎，若物業(yè)服務企業(yè)受托進行前期介入，則二者可以同時進行。4. 接管驗收時應把握的原則 （1）原則性與靈活性相結合 （2）細致入微與整體把握相結合,3.3.2物業(yè)接管驗收的內容和程序,1.物業(yè)接管驗收的準備 （1）人員準備 ①組建接管驗收小組 ②指定負責人，最好是由本項目的負責人

60、擔任。 （2）接管驗收的資料準備 ①國家有關技術標準及規(guī)范資料。 ②圖紙：該物業(yè)的設計圖和施工圖紙，特別是隱蔽工程的圖紙及施工現場記錄等。 ③針對該物業(yè)驗收的內容事先設計一些驗收記錄的表格，諸如房屋接管驗收表、公共配套設施接管驗收表、機電設備接管驗收表、室內接管驗收遺留問題統計表、機電設備接管驗收遺留問題統計表、接管驗收問題整改表等。 （3）進行現場初步勘察,2.物業(yè)接管驗收的程序（1）新建物業(yè)接

61、管驗收的程序①建設單位書面提請接管單位，即物業(yè)服務企業(yè)接管驗收，并提交相應的資料。②接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。③物業(yè)服務企業(yè)會同建設單位按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。④對驗收過程中發(fā)現的問題，按質量問題的處理辦法處理。⑤經檢驗符合要求的物業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應在7日內簽發(fā)驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。（2）原有物業(yè)的接管驗收程序

62、①移交人書面提請物業(yè)服務企業(yè)接管驗收，并提交相應的“資料”。②物業(yè)服務企業(yè)按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。③物業(yè)服務企業(yè)會同移交人按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。④查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現有價值；對在驗收過程中發(fā)現的危損問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。⑤交接雙方共同清點房屋、裝修、設備

63、和定、附著物，核實房屋的使用情況。,3.物業(yè)接管驗收的主要內容和技術標準（1）新建物業(yè)接管驗收的主要內容和標準①主體結構 主體結構接管驗收的主要內容和標準是：a.地基基礎的沉降不得超過地基基礎設計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞；b.鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規(guī)范的規(guī)定值；c.磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；d.木結構應結點牢固，支撐系統

64、可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合木結構工程施工及驗收規(guī)范中的有關規(guī)定；e.凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規(guī)范的有關規(guī)定。②外墻 外墻接管驗收的主要內容和標準是：外墻不得滲水。③屋面 屋面接管驗收的主要內容和標準是：a.各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范中的有關規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲水；b.平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔；c.陽臺和

65、三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口嚴密、不滲漏；,④樓地面樓地面接管驗收的主要內容和標準是：a.面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直，無缺角掉角；b.衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；c.木樓地面應平整牢固、接縫密合。⑤ 裝修裝修接管驗收的主要內容和標準是：a.鋼木門

66、窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度；b.進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道、進戶門的窗子均應裝設鐵柵欄；c.木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須打牢；d.門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；e.抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；f.飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角；g.油漆、刷漿應

67、色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。,⑥電氣電氣接管驗收的主要內容和標準是：a.電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV；b.應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置；c.照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；d.各種避雷裝

68、置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的要求；e.電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求；f.對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線；g.除上述要求外，同時應符合

69、地區(qū)性《低壓電器裝置規(guī)程》的有關要求。⑦水、衛(wèi)生、消防水、衛(wèi)生、消防接管驗收的主要內容和標準是：a.管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求。應按套安裝水表或預留表位；b.高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修；c.衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，并不應使用陶瓷管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；d.衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢